I. Tổng Quan Về Cấu Trúc Vốn Bất Động Sản Niêm Yết Việt Nam
Bài nghiên cứu tập trung vào tác động của các yếu tố quyết định đến cấu trúc vốn của 56 công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam từ năm 2010 đến 2013. Dựa trên hai lý thuyết Trade-off và Pecking Order, cấu trúc vốn, được định nghĩa bởi tỷ lệ nợ, được kỳ vọng sẽ cung cấp triển vọng hiện tại của lĩnh vực bất động sản Việt Nam. Lý thuyết Trade-off đề cập đến việc thiết lập cấu trúc vốn tối ưu cho các doanh nghiệp, trong khi lý thuyết Pecking Order ngụ ý các quyết định tài chính của ban quản lý. Mô hình tác động cố định được sử dụng để kiểm tra kết quả của mô hình hồi quy. Dữ liệu được sắp xếp theo dạng dữ liệu bảng, kết hợp cả mặt cắt ngang và chuỗi thời gian, giúp cải thiện các kết quả quan trọng của mô hình hồi quy. Các hàm ý chính sách được đề cập cẩn thận về hạn chế của cả hai lý thuyết Pecking Order và Trade-off trong bằng chứng Việt Nam.
1.1. Giới Thiệu Về Cấu Trúc Vốn Doanh Nghiệp Bất Động Sản
Năm 2014, thị trường bất động sản Việt Nam có những dấu hiệu phục hồi tích cực nhờ sự tăng trưởng của thị trường chứng khoán, lợi ích từ việc cắt giảm lãi suất và những thay đổi mang tính mở rộng trong luật đất đai và quyền sở hữu tài sản, kích thích tính thanh khoản của thị trường. Chương đầu tiên đề cập đến tổng quan về nghiên cứu luận văn. Chúng bao gồm phát biểu vấn đề, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu và cấu trúc chung của nghiên cứu.
1.2. Tầm Quan Trọng Của Cấu Trúc Vốn Trong Ngành Bất Động Sản
Đặc điểm chính của thị trường bất động sản là yêu cầu một lượng vốn lớn để hoàn thành các dự án nhà ở. Để đánh giá tính hiệu quả của cấu trúc vốn trong lĩnh vực bất động sản, độ trễ thời gian trong các kịch bản kinh tế khác nhau là những trở ngại khó khăn nhất, bằng cách nào đó dẫn đến các quyết định tài chính cuối cùng sai lầm. Thị trường có thể bị tác động ngay lập tức bởi những thay đổi của thị trường chứng khoán, nhưng cần có thời gian để phản ánh vào các hoạt động kinh doanh. Các công ty sẽ rơi sâu hơn xuống đáy nếu họ không giải quyết ngay lập tức các vấn đề hiện tại bằng cách điều chỉnh cấu trúc vốn của mình xuống mức thấp hơn.
II. Vấn Đề Và Thách Thức Về Cấu Trúc Vốn Các Công Ty BĐS VN
Cuộc khủng hoảng tài chính từ năm 2007 đến 2009 ở Hoa Kỳ được coi là vụ sụp đổ tồi tệ nhất của hệ thống kinh tế ở Phố Wall kể từ cuộc Đại suy thoái năm 1930. Chấn thương này góp phần lớn vào sự thất bại của các doanh nghiệp quan trọng, làm giảm mức sống và cũng dẫn đến sự chậm lại của toàn bộ các hoạt động sản xuất quốc gia. Nó ban đầu bắt đầu với thị trường thế chấp của Hoa Kỳ và lan rộng ra tác động của nó trên toàn thế giới như một “hiệu ứng domino”. Nền kinh tế Việt Nam hiện nay đang hội nhập thị trường trong nước với toàn thế giới. Do đó, thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam không thể tránh khỏi việc bị ảnh hưởng trong lời nguyền xoắn xuýt này.
2.1. Rủi Ro Khi Lựa Chọn Cấu Trúc Vốn Không Phù Hợp
Hầu hết các doanh nghiệp Việt Nam vẫn dễ bị tổn thương do không chỉ sự biến động của thị trường tài chính mà còn cả các kịch bản kinh tế khác nhau. Một lý do nữa là hầu hết các doanh nghiệp Việt Nam đang phát triển và kinh nghiệm còn hạn chế, vì vậy họ có thể nhận được triển vọng vỡ nợ khi cuộc khủng hoảng đột ngột ập đến. Thông số kỹ thuật chính của thị trường bất động sản là yêu cầu một lượng vốn lớn để hoàn thành các dự án nhà ở. Để đánh giá tính hiệu quả của cấu trúc vốn trong lĩnh vực bất động sản, độ trễ thời gian trong các kịch bản kinh tế khác nhau là những trở ngại khó khăn nhất, bằng cách nào đó dẫn đến các quyết định tài chính cuối cùng sai lầm.
2.2. Thiếu Vốn Và Khó Tiếp Cận Nguồn Vốn Thách Thức Lớn
Theo nghiên cứu của Jehan và Luong (2008), họ đưa ra các vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Ưu tiên của họ được đưa ra bởi sự thiếu hụt nguồn vốn đến từ các cơ quan tín dụng hoặc các tổ chức tài chính. Chức năng của nhiều thị trường tín dụng đã ngừng hoạt động nghiêm trọng và tác động đến các ngành công nghiệp khác. Hầu hết các tổ chức tín dụng địa phương thừa nhận rằng quá trình này đã gây ra những hạn chế cực đoan để cung cấp các khoản tín dụng cho vay cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME). Vấn đề này được mô tả như một hiệu ứng nút cổ chai giảm trong hệ thống tín dụng do chính sách tiền tệ chặt chẽ của chính phủ.
III. Phương Pháp Nghiên Cứu Cấu Trúc Vốn Bất Động Sản Niêm Yết
Trong bài báo này, tác giả muốn sử dụng dữ liệu bảng, kết hợp cả mặt cắt ngang và chuỗi thời gian. Dữ liệu bảng có xu hướng cung cấp các ước tính chính xác hơn về các yếu tố quyết định liên quan trong mô hình hồi quy. Hơn nữa, nó cho phép chúng ta xác định và đo lường chính xác những thay đổi của các yếu tố quyết định mà chúng ta không thể phát hiện bằng một phương pháp luận mặt cắt ngang đơn lẻ hoặc chuỗi thời gian đơn lẻ. Mô hình Hiệu ứng Cố định (FEM) và Mô hình Hiệu ứng Ngẫu nhiên (REM) là các phương pháp luận so sánh để đánh giá các kết quả quan trọng của mô hình hồi quy. Kiểm tra Hausman sẽ được áp dụng để phân biệt giữa FEM và REM.
3.1. Sử Dụng Mô Hình Hồi Quy Để Phân Tích Cấu Trúc Vốn
Dựa trên các lý thuyết trước đó về Trade-off và Pecking Order, có thể có một số câu hỏi liên quan đến việc lựa chọn cấu trúc vốn, được kiểm tra bằng thống kê và mô hình hồi quy. Người viết đề cập đến chúng trong ba giả định: thứ nhất, đòn bẩy nợ của một công ty điều chỉnh để giảm dần trong cuộc khủng hoảng hiện tại. Thứ hai, các công ty bất động sản sẽ phải vật lộn với ngân sách tài chính ít hơn từ các nhà phát hành nợ. Cuối cùng, mối quan hệ giữa nợ và lợi nhuận dự kiến sẽ thực hiện một xu hướng khác biệt. Điều này sẽ giúp người viết phân tích và đánh giá các tập đoàn bất động sản niêm yết của Việt Nam liên quan đến cấu trúc vốn.
3.2. Phân Tích Dữ Liệu Bảng Panel Data
Có 56 quan sát trong bộ dữ liệu. Chúng là các công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Dữ liệu sơ cấp, bao gồm bảng cân đối kế toán, báo cáo thu nhập và báo cáo lưu chuyển tiền tệ được thu thập từ Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC). Thời gian khảo sát được giới hạn từ năm 2010 đến năm 2013.
IV. Ảnh Hưởng Của Các Yếu Tố Đến Cấu Trúc Vốn Kết Quả Nghiên Cứu
Chương này sẽ trình bày các nguyên tắc của Modigliani và Miller, Pecking Order và lý thuyết Trade-off. Mỗi lý thuyết đánh giá các mục đích khác nhau của cấu trúc vốn liên quan đến các quyết định tài chính của công ty. Có hai phần trong chương này. Thứ nhất, các nghiên cứu thực nghiệm xem xét hiệu quả của các bài báo trước đó. Thứ hai, giả thuyết về các biến sẽ giải thích tác động cụ thể của chúng đối với cấu trúc vốn.
4.1. Xem Xét Các Nghiên Cứu Thực Nghiệm Về Cấu Trúc Vốn
Modigliani và Miller (1958), hai nền tảng nổi tiếng của tài chính doanh nghiệp, đã giải thích rõ ràng khái niệm về cấu trúc vốn cần thiết để tạo ra sự quan tâm lớn giữa các nhà nghiên cứu tài chính. Ý tưởng chung về định lý của họ đề cập rằng một công ty có đòn bẩy được hưởng nhiều lợi ích hơn so với các công ty không sử dụng đòn bẩy. Họ tuyên bố mạnh mẽ rằng việc tối ưu hóa mức nợ điều chỉnh một cách hợp lý theo giá trị kinh doanh và chi phí sử dụng vốn. Đặc biệt, công ty sẽ tạm thời tăng hoặc giảm mức nợ của mình để không chỉ cân bằng cấu trúc vốn lành mạnh mà còn tối đa hóa thu nhập của mình.
4.2. Giả Thuyết Về Các Biến Ảnh Hưởng Đến Cấu Trúc Vốn
Theo Modigliani và Miller (1963), hoàn toàn đồng ý rằng lý thuyết Trade-off sẽ phản ánh tham vọng của công ty về mức nợ, và sau đó chủ sở hữu công ty đã tìm kiếm mức nợ cao hơn nhiều so với những gì mọi người thấy trong thực tế để tối đa hóa giá trị kinh doanh của họ trên thị trường chứng khoán. Mức nợ cao giúp công ty tăng giá trị của chính mình bằng những lợi thế của lá chắn thuế và kỷ luật tài chính. Tại đỉnh tối ưu, công ty không tăng giá trị. Chi phí phá sản có thể phản ánh chi phí cố định, mà chủ sở hữu sẽ trả vĩnh viễn trong khi chi phí đại lý đến từ chi phí lãi vay. Hai yếu tố này sẽ đẩy không chỉ giá trị của công ty xuống thấp hơn mà cả mức nợ tiếp tục tăng.
V. Ứng Dụng Lý Thuyết Pecking Order và Trade off Tại VN
Bài viết này áp dụng các lý thuyết chính của Pecking Order và Trade-off, có thể kiểm tra các yếu tố quyết định của cấu trúc vốn doanh nghiệp. Nhân tiện, các kịch bản kinh tế khác nhau cũng ảnh hưởng đến mức nợ của doanh nghiệp. Các xung đột về hiệu ứng giữa Trade-off và Pecking Order đang làm phân tâm các quyết định tài chính của người quản lý. Do đó, kết quả thống kê sẽ bằng cách nào đó giải thích sự khác biệt và hiệu quả trong mỗi lý thuyết. Một số bằng chứng chứng minh rằng Pecking Order là...
5.1. Ưu Tiên Sử Dụng Vốn Nội Bộ Pecking Order
Theo nghiên cứu trước đó từ Frank và Goyal (2005), giả thuyết Pecking Order ngụ ý định nghĩa đơn giản nhất về tỷ lệ nợ, thường có xu hướng tăng lên một khi cơ hội đầu tư mới chiếm ưu thế so với rủi ro hiện tại của công ty và giảm nếu khoản thanh toán thu được không bù đắp được rủi ro tương đương. Hơn nữa, gần như tất cả các cuộc thảo luận đều duy trì một số phiên bản của những điều đặc biệt khác bằng cách giải thích việc sử dụng tương đối các quỹ nội bộ và bên ngoài. Cụ thể, những phát hiện của họ cho thấy rằng các công ty càng muốn kiếm được lợi nhuận, họ càng sử dụng ít đòn bẩy hơn cho các hoạt động kinh doanh. Không nghi ngờ gì khi nói rằng có một sự nhất quán tuyệt đối với Pecking Order.
5.2. Cân Bằng Lợi Ích và Chi Phí Sử Dụng Nợ Trade off
Lý thuyết Trade-off trình bày mức nợ tối ưu để sử dụng hoàn hảo lãi suất kiếm được tùy thuộc vào việc giảm thuế ưu đãi và chi phí khó khăn xảy ra khi tập đoàn phải đối mặt với những khó khăn tài chính. Đề xuất này chỉ đơn giản là thay đổi các quyết định tài chính của công ty từ mức nợ thực tế sang mức nợ tối ưu. Một doanh nghiệp có được các cơ hội đầu tư và lợi nhuận lớn hơn, họ càng mong đợi sử dụng nhiều phương pháp đòn bẩy hơn theo định nghĩa của lý thuyết Trade-off được phát triển bởi hai tác giả Fama và French (2002).
VI. Kết Luận Và Hướng Nghiên Cứu Về Cấu Trúc Vốn Bất Động Sản
Câu hỏi nghiên cứu là gì yếu tố then chốt tạo ra sự tác động quan trọng đến cấu trúc vốn của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam mà điều quan trọng cần được trả lời trong nghiên cứu này. Tối ưu hóa hiệu quả sẽ là một câu trả lời cho những doanh nghiệp bất động sản đang phải vật lộn với nợ và khả năng trang trải lãi vay trong các triển vọng kinh doanh khác nhau. Nói chung, mức tối ưu sẽ tuân theo các tiêu chuẩn công nghiệp của các giai đoạn khác nhau của nền kinh tế.
6.1. Tóm Tắt Kết Quả Nghiên Cứu Và Hàm Ý Chính Sách
Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích các yếu tố quyết định cấu trúc vốn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam. Dữ liệu được thu thập từ năm 2010 đến 2013. Việc sử dụng các mô hình hiệu ứng cố định và hiệu ứng ngẫu nhiên cho phép kiểm tra các yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn. Kết quả nghiên cứu có thể cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà quản lý, nhà đầu tư và các nhà hoạch định chính sách trong ngành bất động sản.
6.2. Đề Xuất Hướng Nghiên Cứu Tiếp Theo
Nghiên cứu này có thể được mở rộng bằng cách xem xét các yếu tố khác như môi trường kinh tế vĩ mô, quy định của chính phủ và văn hóa doanh nghiệp. Ngoài ra, nghiên cứu có thể sử dụng dữ liệu mới nhất và các phương pháp phân tích tiên tiến hơn để có được kết quả chính xác và toàn diện hơn.
