Các yếu tố quyết định cấu trúc vốn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam

Nghiên cứu các yếu tố quyết định cấu trúc vốn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc về ngành.

• Tác giả: Do Quang Thai
• Người hướng dẫn: Nguyen Hoang Bao
• Trường học: University of Economics
• Chuyên ngành: Development Economics
• Đề tài: Determinants of Capital Structure of Listed Real Estate Companies in Vietnam
• Loại tài liệu: Thesis
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Ho Chi Minh City

Mục lục chi tiết

• 1. CHAPTER I: PRESENTATION OF THESIS RESEARCH
• 1.1. PROBLEM STATEMENT
• 1.2. RESEARCH OBJECTIVES
• 1.3. RESEARCH QUESTIONS
• 1.4. SCOPE OF STUDY
• 1.5. STRUCTURE OF THESIS RESEARCH
• 2. CHAPTER II: LITERATURE REVIEW
• 2.1. REVIEW OF EMPIRICAL STUDIES
• 2.2. HYPOTHESIS OF VARIABLES
• 2.2.1. Dependent Variable: Debt Ratio
• 2.2.2. Independent Variables
• 3. CHAPTER III: RESEARCH METHODOLOGY
• 3.1. Assumptions of Regression Model
• 3.2. Limitations of Regression Model
• 3.3. Equation of Regression Model
• 3.4. Research Method
• 4. CHAPTER IV: RESULTS AND EXPLANATIONS
• 4.1. Overview of Real Estate Companies in Vietnam
• 4.2. Impacts of Vietnamese Real Estate Market
• 4.3. Inflow Capital to Real Estate Market
• 4.4. Economic growth rate (GDP’s Growth rate)
• 4.5. Results of Regression Model
• 4.5.1. Multicollinearity Test by Correlation Matrix
• 4.5.2. Using Wald-Test to Adjust Core Regression Model
• 4.5.3. Jarque-Bera Test for Normality (in Residuals)
• 4.5.4. Summary of Research Methodology
• 4.5.5. Further Researches
• REFERENCES
• LIST OF TABLES
• LIST OF FIGURES
• ABBREVIATION

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Cấu Trúc Vốn Bất Động Sản Niêm Yết Việt Nam

Bài nghiên cứu tập trung vào tác động của các yếu tố quyết định đến cấu trúc vốn của 56 công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam từ năm 2010 đến 2013. Dựa trên hai lý thuyết Trade-off và Pecking Order, cấu trúc vốn, được định nghĩa bởi tỷ lệ nợ, được kỳ vọng sẽ cung cấp triển vọng hiện tại của lĩnh vực bất động sản Việt Nam. Lý thuyết Trade-off đề cập đến việc thiết lập cấu trúc vốn tối ưu cho các doanh nghiệp, trong khi lý thuyết Pecking Order ngụ ý các quyết định tài chính của ban quản lý. Mô hình tác động cố định được sử dụng để kiểm tra kết quả của mô hình hồi quy. Dữ liệu được sắp xếp theo dạng dữ liệu bảng, kết hợp cả mặt cắt ngang và chuỗi thời gian, giúp cải thiện các kết quả quan trọng của mô hình hồi quy. Các hàm ý chính sách được đề cập cẩn thận về hạn chế của cả hai lý thuyết Pecking Order và Trade-off trong bằng chứng Việt Nam.

1.1. Giới Thiệu Về Cấu Trúc Vốn Doanh Nghiệp Bất Động Sản

Năm 2014, thị trường bất động sản Việt Nam có những dấu hiệu phục hồi tích cực nhờ sự tăng trưởng của thị trường chứng khoán, lợi ích từ việc cắt giảm lãi suất và những thay đổi mang tính mở rộng trong luật đất đai và quyền sở hữu tài sản, kích thích tính thanh khoản của thị trường. Chương đầu tiên đề cập đến tổng quan về nghiên cứu luận văn. Chúng bao gồm phát biểu vấn đề, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu và cấu trúc chung của nghiên cứu.

1.2. Tầm Quan Trọng Của Cấu Trúc Vốn Trong Ngành Bất Động Sản

Đặc điểm chính của thị trường bất động sản là yêu cầu một lượng vốn lớn để hoàn thành các dự án nhà ở. Để đánh giá tính hiệu quả của cấu trúc vốn trong lĩnh vực bất động sản, độ trễ thời gian trong các kịch bản kinh tế khác nhau là những trở ngại khó khăn nhất, bằng cách nào đó dẫn đến các quyết định tài chính cuối cùng sai lầm. Thị trường có thể bị tác động ngay lập tức bởi những thay đổi của thị trường chứng khoán, nhưng cần có thời gian để phản ánh vào các hoạt động kinh doanh. Các công ty sẽ rơi sâu hơn xuống đáy nếu họ không giải quyết ngay lập tức các vấn đề hiện tại bằng cách điều chỉnh cấu trúc vốn của mình xuống mức thấp hơn.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Về Cấu Trúc Vốn Các Công Ty BĐS VN

Cuộc khủng hoảng tài chính từ năm 2007 đến 2009 ở Hoa Kỳ được coi là vụ sụp đổ tồi tệ nhất của hệ thống kinh tế ở Phố Wall kể từ cuộc Đại suy thoái năm 1930. Chấn thương này góp phần lớn vào sự thất bại của các doanh nghiệp quan trọng, làm giảm mức sống và cũng dẫn đến sự chậm lại của toàn bộ các hoạt động sản xuất quốc gia. Nó ban đầu bắt đầu với thị trường thế chấp của Hoa Kỳ và lan rộng ra tác động của nó trên toàn thế giới như một “hiệu ứng domino”. Nền kinh tế Việt Nam hiện nay đang hội nhập thị trường trong nước với toàn thế giới. Do đó, thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam không thể tránh khỏi việc bị ảnh hưởng trong lời nguyền xoắn xuýt này.

2.1. Rủi Ro Khi Lựa Chọn Cấu Trúc Vốn Không Phù Hợp

Hầu hết các doanh nghiệp Việt Nam vẫn dễ bị tổn thương do không chỉ sự biến động của thị trường tài chính mà còn cả các kịch bản kinh tế khác nhau. Một lý do nữa là hầu hết các doanh nghiệp Việt Nam đang phát triển và kinh nghiệm còn hạn chế, vì vậy họ có thể nhận được triển vọng vỡ nợ khi cuộc khủng hoảng đột ngột ập đến. Thông số kỹ thuật chính của thị trường bất động sản là yêu cầu một lượng vốn lớn để hoàn thành các dự án nhà ở. Để đánh giá tính hiệu quả của cấu trúc vốn trong lĩnh vực bất động sản, độ trễ thời gian trong các kịch bản kinh tế khác nhau là những trở ngại khó khăn nhất, bằng cách nào đó dẫn đến các quyết định tài chính cuối cùng sai lầm.

2.2. Thiếu Vốn Và Khó Tiếp Cận Nguồn Vốn Thách Thức Lớn

Theo nghiên cứu của Jehan và Luong (2008), họ đưa ra các vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Ưu tiên của họ được đưa ra bởi sự thiếu hụt nguồn vốn đến từ các cơ quan tín dụng hoặc các tổ chức tài chính. Chức năng của nhiều thị trường tín dụng đã ngừng hoạt động nghiêm trọng và tác động đến các ngành công nghiệp khác. Hầu hết các tổ chức tín dụng địa phương thừa nhận rằng quá trình này đã gây ra những hạn chế cực đoan để cung cấp các khoản tín dụng cho vay cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME). Vấn đề này được mô tả như một hiệu ứng nút cổ chai giảm trong hệ thống tín dụng do chính sách tiền tệ chặt chẽ của chính phủ.

III. Phương Pháp Nghiên Cứu Cấu Trúc Vốn Bất Động Sản Niêm Yết

Trong bài báo này, tác giả muốn sử dụng dữ liệu bảng, kết hợp cả mặt cắt ngang và chuỗi thời gian. Dữ liệu bảng có xu hướng cung cấp các ước tính chính xác hơn về các yếu tố quyết định liên quan trong mô hình hồi quy. Hơn nữa, nó cho phép chúng ta xác định và đo lường chính xác những thay đổi của các yếu tố quyết định mà chúng ta không thể phát hiện bằng một phương pháp luận mặt cắt ngang đơn lẻ hoặc chuỗi thời gian đơn lẻ. Mô hình Hiệu ứng Cố định (FEM) và Mô hình Hiệu ứng Ngẫu nhiên (REM) là các phương pháp luận so sánh để đánh giá các kết quả quan trọng của mô hình hồi quy. Kiểm tra Hausman sẽ được áp dụng để phân biệt giữa FEM và REM.

3.1. Sử Dụng Mô Hình Hồi Quy Để Phân Tích Cấu Trúc Vốn

Dựa trên các lý thuyết trước đó về Trade-off và Pecking Order, có thể có một số câu hỏi liên quan đến việc lựa chọn cấu trúc vốn, được kiểm tra bằng thống kê và mô hình hồi quy. Người viết đề cập đến chúng trong ba giả định: thứ nhất, đòn bẩy nợ của một công ty điều chỉnh để giảm dần trong cuộc khủng hoảng hiện tại. Thứ hai, các công ty bất động sản sẽ phải vật lộn với ngân sách tài chính ít hơn từ các nhà phát hành nợ. Cuối cùng, mối quan hệ giữa nợ và lợi nhuận dự kiến sẽ thực hiện một xu hướng khác biệt. Điều này sẽ giúp người viết phân tích và đánh giá các tập đoàn bất động sản niêm yết của Việt Nam liên quan đến cấu trúc vốn.

3.2. Phân Tích Dữ Liệu Bảng Panel Data

Có 56 quan sát trong bộ dữ liệu. Chúng là các công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Dữ liệu sơ cấp, bao gồm bảng cân đối kế toán, báo cáo thu nhập và báo cáo lưu chuyển tiền tệ được thu thập từ Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC). Thời gian khảo sát được giới hạn từ năm 2010 đến năm 2013.

IV. Ảnh Hưởng Của Các Yếu Tố Đến Cấu Trúc Vốn Kết Quả Nghiên Cứu

Chương này sẽ trình bày các nguyên tắc của Modigliani và Miller, Pecking Order và lý thuyết Trade-off. Mỗi lý thuyết đánh giá các mục đích khác nhau của cấu trúc vốn liên quan đến các quyết định tài chính của công ty. Có hai phần trong chương này. Thứ nhất, các nghiên cứu thực nghiệm xem xét hiệu quả của các bài báo trước đó. Thứ hai, giả thuyết về các biến sẽ giải thích tác động cụ thể của chúng đối với cấu trúc vốn.

4.1. Xem Xét Các Nghiên Cứu Thực Nghiệm Về Cấu Trúc Vốn

Modigliani và Miller (1958), hai nền tảng nổi tiếng của tài chính doanh nghiệp, đã giải thích rõ ràng khái niệm về cấu trúc vốn cần thiết để tạo ra sự quan tâm lớn giữa các nhà nghiên cứu tài chính. Ý tưởng chung về định lý của họ đề cập rằng một công ty có đòn bẩy được hưởng nhiều lợi ích hơn so với các công ty không sử dụng đòn bẩy. Họ tuyên bố mạnh mẽ rằng việc tối ưu hóa mức nợ điều chỉnh một cách hợp lý theo giá trị kinh doanh và chi phí sử dụng vốn. Đặc biệt, công ty sẽ tạm thời tăng hoặc giảm mức nợ của mình để không chỉ cân bằng cấu trúc vốn lành mạnh mà còn tối đa hóa thu nhập của mình.

4.2. Giả Thuyết Về Các Biến Ảnh Hưởng Đến Cấu Trúc Vốn

Theo Modigliani và Miller (1963), hoàn toàn đồng ý rằng lý thuyết Trade-off sẽ phản ánh tham vọng của công ty về mức nợ, và sau đó chủ sở hữu công ty đã tìm kiếm mức nợ cao hơn nhiều so với những gì mọi người thấy trong thực tế để tối đa hóa giá trị kinh doanh của họ trên thị trường chứng khoán. Mức nợ cao giúp công ty tăng giá trị của chính mình bằng những lợi thế của lá chắn thuế và kỷ luật tài chính. Tại đỉnh tối ưu, công ty không tăng giá trị. Chi phí phá sản có thể phản ánh chi phí cố định, mà chủ sở hữu sẽ trả vĩnh viễn trong khi chi phí đại lý đến từ chi phí lãi vay. Hai yếu tố này sẽ đẩy không chỉ giá trị của công ty xuống thấp hơn mà cả mức nợ tiếp tục tăng.

V. Ứng Dụng Lý Thuyết Pecking Order và Trade off Tại VN

Bài viết này áp dụng các lý thuyết chính của Pecking Order và Trade-off, có thể kiểm tra các yếu tố quyết định của cấu trúc vốn doanh nghiệp. Nhân tiện, các kịch bản kinh tế khác nhau cũng ảnh hưởng đến mức nợ của doanh nghiệp. Các xung đột về hiệu ứng giữa Trade-off và Pecking Order đang làm phân tâm các quyết định tài chính của người quản lý. Do đó, kết quả thống kê sẽ bằng cách nào đó giải thích sự khác biệt và hiệu quả trong mỗi lý thuyết. Một số bằng chứng chứng minh rằng Pecking Order là...

5.1. Ưu Tiên Sử Dụng Vốn Nội Bộ Pecking Order

Theo nghiên cứu trước đó từ Frank và Goyal (2005), giả thuyết Pecking Order ngụ ý định nghĩa đơn giản nhất về tỷ lệ nợ, thường có xu hướng tăng lên một khi cơ hội đầu tư mới chiếm ưu thế so với rủi ro hiện tại của công ty và giảm nếu khoản thanh toán thu được không bù đắp được rủi ro tương đương. Hơn nữa, gần như tất cả các cuộc thảo luận đều duy trì một số phiên bản của những điều đặc biệt khác bằng cách giải thích việc sử dụng tương đối các quỹ nội bộ và bên ngoài. Cụ thể, những phát hiện của họ cho thấy rằng các công ty càng muốn kiếm được lợi nhuận, họ càng sử dụng ít đòn bẩy hơn cho các hoạt động kinh doanh. Không nghi ngờ gì khi nói rằng có một sự nhất quán tuyệt đối với Pecking Order.

5.2. Cân Bằng Lợi Ích và Chi Phí Sử Dụng Nợ Trade off

Lý thuyết Trade-off trình bày mức nợ tối ưu để sử dụng hoàn hảo lãi suất kiếm được tùy thuộc vào việc giảm thuế ưu đãi và chi phí khó khăn xảy ra khi tập đoàn phải đối mặt với những khó khăn tài chính. Đề xuất này chỉ đơn giản là thay đổi các quyết định tài chính của công ty từ mức nợ thực tế sang mức nợ tối ưu. Một doanh nghiệp có được các cơ hội đầu tư và lợi nhuận lớn hơn, họ càng mong đợi sử dụng nhiều phương pháp đòn bẩy hơn theo định nghĩa của lý thuyết Trade-off được phát triển bởi hai tác giả Fama và French (2002).

VI. Kết Luận Và Hướng Nghiên Cứu Về Cấu Trúc Vốn Bất Động Sản

Câu hỏi nghiên cứu là gì yếu tố then chốt tạo ra sự tác động quan trọng đến cấu trúc vốn của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam mà điều quan trọng cần được trả lời trong nghiên cứu này. Tối ưu hóa hiệu quả sẽ là một câu trả lời cho những doanh nghiệp bất động sản đang phải vật lộn với nợ và khả năng trang trải lãi vay trong các triển vọng kinh doanh khác nhau. Nói chung, mức tối ưu sẽ tuân theo các tiêu chuẩn công nghiệp của các giai đoạn khác nhau của nền kinh tế.

6.1. Tóm Tắt Kết Quả Nghiên Cứu Và Hàm Ý Chính Sách

Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích các yếu tố quyết định cấu trúc vốn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam. Dữ liệu được thu thập từ năm 2010 đến 2013. Việc sử dụng các mô hình hiệu ứng cố định và hiệu ứng ngẫu nhiên cho phép kiểm tra các yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn. Kết quả nghiên cứu có thể cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà quản lý, nhà đầu tư và các nhà hoạch định chính sách trong ngành bất động sản.

6.2. Đề Xuất Hướng Nghiên Cứu Tiếp Theo

Nghiên cứu này có thể được mở rộng bằng cách xem xét các yếu tố khác như môi trường kinh tế vĩ mô, quy định của chính phủ và văn hóa doanh nghiệp. Ngoài ra, nghiên cứu có thể sử dụng dữ liệu mới nhất và các phương pháp phân tích tiên tiến hơn để có được kết quả chính xác và toàn diện hơn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

UNIVERSITY OF ECONOMICS INSTITUTE OF SOCIAL STUDIES HO CHI MINH CITY THE HAGUE VIETNAM THE NETHERLANDS VIETNAM - NETHERLANDS PROGRAMME FOR M.A IN DEVELOPMENT ECONOMICS DETERMINANTS OF CAPITAL STRUCTURE OF LISTED REAL ESTATE COMPANIES IN VIETNAM BY DO QUANG THAI MASTER OF ARTS IN DEVELOPMENT ECONOMICS HO CHI MINH CITY, DECEMBER 2014 UNIVERSITY OF ECONOMICS INSTITUTE OF SOCIAL STUDIES HO CHI MINH CITY THE HAGUE VIETNAM THE NETHERLANDS VIETNAM - NETHERLANDS PROGRAMME FOR M.A IN DEVELOPMENT ECONOMICS DETERMINANTS OF CAPITAL STRUCTURE OF LISTED REAL ESTATE COMPANIES IN VIETNAM A thesis submitted in partial fulfilment of the requirements for the degree of MASTER OF ARTS IN DEVELOPMENT ECONOMICS By DO QUANG THAI Academic Supervisor: NGUYEN HOANG BAO HO CHI MINH CITY, DECEMBER 2014 ABSTRACT This research focuses on the impact of determinants to capital structure with respect to 56 listed real estate companies in Vietnam from 2010 to 2013. Basing on two theories of trade-off and pecking order, capital structure, which is defined by debt ratio, is expected to provide the current prospect of Vietnamese real estate sector. The trade- off theory mentioned about the establishment of optimal capital structure for enterprises, while theory of pecking order implied the financing decisions by board of managements. For the methodology, Fixed Effect Model is used to test the results of regression model.

Non-random statistics of Fixed Effect Model would be more efficient and consistent in order to reduce the level of bias. The data set will be arranged by panel data, which combined both cross section and time series, helped to improve the significant results of regression model. Policy implications carefully mentioned about the limitation of both Pecking order and Trade-off theories in Vietnam evidence. For Pecking order, board of management prefers to use external financing budgets by issuing new bonds or stocks rather than internal financing capital.

The abuse of debt financing is also pointed out the hard pressures on banking system, securities markets, and the corporate governance structure of the listed firms. Besides that, Trade-off theory has limited its effect in Vietnam due to centrally planned economy. The government needs to change its administration in some listed real estate companies to create fair environment for the whole market. TABLE OF CONTENTS CHAPTER I: PRESENTATION OF THESIS RESEARCH…………… 1 1.4 Scope of study……………………………………………………….5 Structure of thesis research…………………………………………… 6 CHAPTER II: LITERATURE REVIEW……………………………….1 Review of Empirical Studies………………………………………….2 Hypothesis of Variables…………………………………………….1 Dependent Variable: Debt Ratio………………………………… 11 2.2 Independent Variables…………………………………………… 11 CHAPTER III: RESEARCH METHODOLOGY…………………….1 Assumptions of Regression Model……………………………… 16 3.2 Limitations of Regression Model……………………………….3 Equation of Regression Model………………………………….5 Research Method………………………………………………… 19 CHAPTER IV: RESULTS AND EXPLANATIONS…………………….1 Overview of Real Estate Companies in Vietnam…………………….2 Impacts of Vietnamese Real Estate Market………………………….1 Inflow Capital to Real Estate Market…………………………….2 Land and Property Law………………………………………….3 Urbanization in Vietnam………………………………………… 24 4.4 Economic growth rate (GDP’s Growth rate)…………………….5 Results of Regression Model………………………………………….1 Multicollinearity Test by Correlation Matrix…………………….2 Using Wald-Test to Adjust Core Regression Model…………….4 Jarque-Bera Test for Normality (in Residuals)………………….1 Summary of Research Methodology………………………………….5 Further Researches…………………………………………………… 43 REFERENCES……………………………………………………………….

49 LIST OF TABLES Table 2.1: Expected signs of five related determinants…………………….1: Correlation matrix of debt ratio and five related determinants….2: T-statistic of debt ratio and each of determinants……………….3: Leverage test of debt ratios……………………………………….4: Results of regression model by FEM…………………………….5: Regression model without DEBT_INTEREST…………………. 37 LIST OF FIGURES Figure 2.1: The Trade-off Model…………………………………………….2: The Pecking Order……………………………………………….1: Analytical framework of capital structure’s determinants……… 12 Figure 4.1: VN Index and Real Estate Index from the period 2010-2013….2: FDI flows to Vietnam from 2006-2013………………………….3: Number of Urban Cities in Vietnam from 1985-2012………….4: Vietnam GDP’s Growth Rate from 2004-2013………………….5: Descriptive Statistic of debt interest and debt ratio…………….6: Descriptive Statistic of depreciation ratio and debt ratio……….7: Descriptive Statistic of size and debt ratio……………………… 28 Figure 4.8: Descriptive Statistic of profitability and debt ratio…………….9: Descriptive Statistic of volatility and debt ratio………………… 30 ABBREVATION EBITDA Earnings before interest, taxes, depreciation, and amortization EV Enterprise Value FDI Foreign Direct Investment FEM Fixed Effect Model GDP Gross Domestic Products HNX Hanoi Stock Exchange HSX Ho Chi Minh Stock Exchange REM Random Effect Model SMEs Small and Medium Enterprises SSC State Securities Commission of Vietnam WTO World Trade Organization CHAPTER I: PRESENTATION OF THESIS RESEARCH In 2014, the Vietnamese real estate market eventually has lighted up positive signs of recovery, which followed the gains of the stock market, benefits of interest rate cuts, and expansionary changes in land and property ownership laws, stimulated the market’s liquidity. The first chapter involves in five parts to present the overview of thesis research. They consist of problem statement, research objectives, research questions, scope of study, and general structure of the study.1 PROBLEM STATEMENT The financial crisis from 2007 to 2009 in the United States were mentioned the worst crash of economic system in Wall Street since the Great Depression happened in 1930s by research of Lee, Rabanal and Sandri (January, 2010).

This trauma highly contributed to the failure of key businesses, reduced the living standards, and also resulted in a slowdown of whole national production activities. It initially started with the U.S mortgage market and spread out its impact over the world as “domino effect”. Vietnamese economy now is integrated its domestic market towards worldwide. Therefore, the industrial real estate market in Vietnam could not avoid to be influenced in this twisting curse.

According to the study of Jehan and Luong (2008), they provided the problems of Vietnam real estate market in front of global financial crisis. Their priority is given by lack of capital resources which came from credit agencies or financial institutions. The function of many credit markets seriously stopped to function at all and impacted on other industries. Most of local credit institutions admitted that the process took extreme constrains to provide lending credits to Small and Medium Enterprises (SMEs).

The problem is described as a downside bottleneck effect in the credit system because the tight monetary policies of governments. Basing on research paper of Pham et al. (August, 2013), 1 they clarified transparently the important contribution of SMEs to Vietnamese economy. They also pointed out the policy implications to reduce the stress of bottle neck effect which may help government to restore economic growth.

In fact, the industrial real estate in Vietnam has experienced with the hardest landing since the last booming period of the housing marketing in 2001. Do, Zhang and Zheng (2014) demonstrated his argument of frozen liquidity in Vietnam real estate market. Due to low turnover, low disbursement, and sharp fall of housing prices, there is calculated approximate $3.1 billion USD of inventories for listed real estate companies in 2012. Their statistics announced that 10,077 of local real estate enterprises had to close their business due to low trading liquidity in 2013.

Ho Chi Minh and Hanoi are two largest areas which flooded in huge volume of inventories. In details, Hanoi had inventories of over 6,580 apartments and Ho Chi Minh had inventories of 7,830 apartments, which were worth of 12,900 billion VND and 17,480 billion VND respectively. When the total demand unexpectedly dropped to a lower level, the companies did not know how to settle down their current debts. Most of Vietnamese enterprises still are vulnerable due to not only volatility of financial market but also different economic scenarios.

One more reason is that most of Vietnamese enterprises are developing and limited experiences, so they may receive the prospect of default when the crisis suddenly come into them (Jehan and Luong, 2008). The main specification of the real estate market is to require a huge amount of capital to accomplish the housing projects. To evaluate the effectiveness of capital structure in real estate sector, time lags in different economic scenarios are the most struggling obstacles which somehow lead to wrong final financial decisions. The market may be immediately impacted by changes of the equity market, but it takes time to reflect on business activities.

Companies will fall deeper to the bottom if they do not resolve immediately the current issues by adjusting their capital structure to lower level. 2 Vicol (2010) successfully demonstrated in his thesis research that real estate companies in the crisis scenarios would face a lot of issues relating to their own business activities such as financial cash flow, general operations, inventories, and depreciation methodology affecting their adjustments of capital structure. The author realizes that there is an abnormal phenomenon in Vietnamese enterprises related to real estate sector. The high debt ratio in their financial statement alerted the risk-on to business activities when the market crashed.

Although facing with high interest expenses and low level of market demand, most of real estate enterprises are willing to borrow more short-term debts in order to maintain their current business activities. This strange phenomenon will be explained by hypotheses and assumptions in this study are basing on two primary theories of corporate capital structure decisions which are ranked as theories of trade-off and pecking order. However, not only all of the problems came from the internal business operations, but also these potential externalities may impact on the consequences, such as monetary policies and management levels. By applying theories of the trade-off and pecking order, we expect to find down the determinants which will make any significant effect on capital structure in real estate corporations towards a specific optimal financial decision in the future.2 RESEARCH OBJECTIVES First of all, this research paper tries to verify clearly the concepts and priorities of defining corporate capital structure.

By Trade-off and Pecking Order theories, the author wants to test the impact of both theories on each of determinants. Secondly, the author would like to start with analyzing the debt ratio during the crisis. Kantor and Holdsworth (2010) showed that the leverage of firm gradually 3 increased in the crisis and also continued to rise sharply in post-crisis due to time lags. These time lags were referred to the delay of the project construction.

The inefficient account receivables also determined the lack of capital or risky capital structure which owners had to borrow more debts in order to settle down these problems in the crisis stage. The research by Kang, Maysami, Mensah, and Pham (2013) demonstrated that the negative operating business of real estate companies performed gloomy visions in the crisis. High interest expenses just wiped out their earnings, and cash flow gradually shifted from positive sign to negative sign over this period. Furthermore, Kim and Stone (1999) figured out that high levered corporations might face an unexpected cut-off of lending credits from financial institutions which was imitated obviously in their thesis.

Its effect of financial distress may drive the company go bankrupt. The urgent response from board of directors is to divest in non-core projects and reduce goods or materials in inventory at a discount price to survive in the market. Finally, in the modern age, there is a new trend for firms in the crisis may use spin—off strategy which may help parent company to achieve an efficient capital structure or lower debt ratio by excluding several debt amounts. Basically, the spin-off strategy does not change the levered ratios in consolidated financial statement.

But this strategy somehow will help business to get better financial ratios of parent company. The parent company has high opportunities to be raised its credit by rating agencies. There are also alternative solutions of internal financing (Nguyen, 2010) such as pre-sale system to the buyers or diversified business sector in order to stay in the market. In general, the author specifies their mechanisms by typical examples in the data set.3 RESEARCH QUESTIONS What the key determinants make the significant exposures on capital structure in Vietnamese real estate enterprises which importantly need to be 4 answered in this study.

The efficient optimization will be an answer for those real estate enterprises which are struggling with debt and interest coverage in different business prospects. In general, the optimal level will follow the industrial benchmarks of different stages of economy.