Các yếu tố quyết định cấu trúc vốn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam

Năm 2014, thị trường bất động sản Việt Nam có những dấu hiệu phục hồi tích cực nhờ sự tăng trưởng của thị trường chứng khoán, lợi ích từ việc cắt giảm lãi suất và những thay đổi mang tính mở rộng trong luật đất đai và quyền sở hữu tài sản, kích thích tính thanh khoản của thị trường. Chương đầu tiên đề cập đến tổng quan về nghiên cứu luận văn. Chúng bao gồm phát biểu vấn đề, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu và cấu trúc chung của nghiên cứu.

Đặc điểm chính của thị trường bất động sản là yêu cầu một lượng vốn lớn để hoàn thành các dự án nhà ở. Để đánh giá tính hiệu quả của cấu trúc vốn trong lĩnh vực bất động sản, độ trễ thời gian trong các kịch bản kinh tế khác nhau là những trở ngại khó khăn nhất, bằng cách nào đó dẫn đến các quyết định tài chính cuối cùng sai lầm. Thị trường có thể bị tác động ngay lập tức bởi những thay đổi của thị trường chứng khoán, nhưng cần có thời gian để phản ánh vào các hoạt động kinh doanh. Các công ty sẽ rơi sâu hơn xuống đáy nếu họ không giải quyết ngay lập tức các vấn đề hiện tại bằng cách điều chỉnh cấu trúc vốn của mình xuống mức thấp hơn.

Hầu hết các doanh nghiệp Việt Nam vẫn dễ bị tổn thương do không chỉ sự biến động của thị trường tài chính mà còn cả các kịch bản kinh tế khác nhau. Một lý do nữa là hầu hết các doanh nghiệp Việt Nam đang phát triển và kinh nghiệm còn hạn chế, vì vậy họ có thể nhận được triển vọng vỡ nợ khi cuộc khủng hoảng đột ngột ập đến. Thông số kỹ thuật chính của thị trường bất động sản là yêu cầu một lượng vốn lớn để hoàn thành các dự án nhà ở. Để đánh giá tính hiệu quả của cấu trúc vốn trong lĩnh vực bất động sản, độ trễ thời gian trong các kịch bản kinh tế khác nhau là những trở ngại khó khăn nhất, bằng cách nào đó dẫn đến các quyết định tài chính cuối cùng sai lầm.

Theo nghiên cứu của Jehan và Luong (2008), họ đưa ra các vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Ưu tiên của họ được đưa ra bởi sự thiếu hụt nguồn vốn đến từ các cơ quan tín dụng hoặc các tổ chức tài chính. Chức năng của nhiều thị trường tín dụng đã ngừng hoạt động nghiêm trọng và tác động đến các ngành công nghiệp khác. Hầu hết các tổ chức tín dụng địa phương thừa nhận rằng quá trình này đã gây ra những hạn chế cực đoan để cung cấp các khoản tín dụng cho vay cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME). Vấn đề này được mô tả như một hiệu ứng nút cổ chai giảm trong hệ thống tín dụng do chính sách tiền tệ chặt chẽ của chính phủ.

Dựa trên các lý thuyết trước đó về Trade-off và Pecking Order, có thể có một số câu hỏi liên quan đến việc lựa chọn cấu trúc vốn, được kiểm tra bằng thống kê và mô hình hồi quy. Người viết đề cập đến chúng trong ba giả định: thứ nhất, đòn bẩy nợ của một công ty điều chỉnh để giảm dần trong cuộc khủng hoảng hiện tại. Thứ hai, các công ty bất động sản sẽ phải vật lộn với ngân sách tài chính ít hơn từ các nhà phát hành nợ. Cuối cùng, mối quan hệ giữa nợ và lợi nhuận dự kiến sẽ thực hiện một xu hướng khác biệt. Điều này sẽ giúp người viết phân tích và đánh giá các tập đoàn bất động sản niêm yết của Việt Nam liên quan đến cấu trúc vốn.

Có 56 quan sát trong bộ dữ liệu. Chúng là các công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Dữ liệu sơ cấp, bao gồm bảng cân đối kế toán, báo cáo thu nhập và báo cáo lưu chuyển tiền tệ được thu thập từ Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC). Thời gian khảo sát được giới hạn từ năm 2010 đến năm 2013.

Modigliani và Miller (1958), hai nền tảng nổi tiếng của tài chính doanh nghiệp, đã giải thích rõ ràng khái niệm về cấu trúc vốn cần thiết để tạo ra sự quan tâm lớn giữa các nhà nghiên cứu tài chính. Ý tưởng chung về định lý của họ đề cập rằng một công ty có đòn bẩy được hưởng nhiều lợi ích hơn so với các công ty không sử dụng đòn bẩy. Họ tuyên bố mạnh mẽ rằng việc tối ưu hóa mức nợ điều chỉnh một cách hợp lý theo giá trị kinh doanh và chi phí sử dụng vốn. Đặc biệt, công ty sẽ tạm thời tăng hoặc giảm mức nợ của mình để không chỉ cân bằng cấu trúc vốn lành mạnh mà còn tối đa hóa thu nhập của mình.

Theo Modigliani và Miller (1963), hoàn toàn đồng ý rằng lý thuyết Trade-off sẽ phản ánh tham vọng của công ty về mức nợ, và sau đó chủ sở hữu công ty đã tìm kiếm mức nợ cao hơn nhiều so với những gì mọi người thấy trong thực tế để tối đa hóa giá trị kinh doanh của họ trên thị trường chứng khoán. Mức nợ cao giúp công ty tăng giá trị của chính mình bằng những lợi thế của lá chắn thuế và kỷ luật tài chính. Tại đỉnh tối ưu, công ty không tăng giá trị. Chi phí phá sản có thể phản ánh chi phí cố định, mà chủ sở hữu sẽ trả vĩnh viễn trong khi chi phí đại lý đến từ chi phí lãi vay. Hai yếu tố này sẽ đẩy không chỉ giá trị của công ty xuống thấp hơn mà cả mức nợ tiếp tục tăng.

Theo nghiên cứu trước đó từ Frank và Goyal (2005), giả thuyết Pecking Order ngụ ý định nghĩa đơn giản nhất về tỷ lệ nợ, thường có xu hướng tăng lên một khi cơ hội đầu tư mới chiếm ưu thế so với rủi ro hiện tại của công ty và giảm nếu khoản thanh toán thu được không bù đắp được rủi ro tương đương. Hơn nữa, gần như tất cả các cuộc thảo luận đều duy trì một số phiên bản của những điều đặc biệt khác bằng cách giải thích việc sử dụng tương đối các quỹ nội bộ và bên ngoài. Cụ thể, những phát hiện của họ cho thấy rằng các công ty càng muốn kiếm được lợi nhuận, họ càng sử dụng ít đòn bẩy hơn cho các hoạt động kinh doanh. Không nghi ngờ gì khi nói rằng có một sự nhất quán tuyệt đối với Pecking Order.

Lý thuyết Trade-off trình bày mức nợ tối ưu để sử dụng hoàn hảo lãi suất kiếm được tùy thuộc vào việc giảm thuế ưu đãi và chi phí khó khăn xảy ra khi tập đoàn phải đối mặt với những khó khăn tài chính. Đề xuất này chỉ đơn giản là thay đổi các quyết định tài chính của công ty từ mức nợ thực tế sang mức nợ tối ưu. Một doanh nghiệp có được các cơ hội đầu tư và lợi nhuận lớn hơn, họ càng mong đợi sử dụng nhiều phương pháp đòn bẩy hơn theo định nghĩa của lý thuyết Trade-off được phát triển bởi hai tác giả Fama và French (2002).

Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích các yếu tố quyết định cấu trúc vốn của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam. Dữ liệu được thu thập từ năm 2010 đến 2013. Việc sử dụng các mô hình hiệu ứng cố định và hiệu ứng ngẫu nhiên cho phép kiểm tra các yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn. Kết quả nghiên cứu có thể cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà quản lý, nhà đầu tư và các nhà hoạch định chính sách trong ngành bất động sản.

Nghiên cứu này có thể được mở rộng bằng cách xem xét các yếu tố khác như môi trường kinh tế vĩ mô, quy định của chính phủ và văn hóa doanh nghiệp. Ngoài ra, nghiên cứu có thể sử dụng dữ liệu mới nhất và các phương pháp phân tích tiên tiến hơn để có được kết quả chính xác và toàn diện hơn.