phần Mở đầu, Kết luận, Lời cam đoan, Lời cảm ơn, Các danh mục, Phụ lục, Nội dung chính của Luận văn được trình bày trong 3 chương như sau: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở của Ngân hàng Thương mại. Chƣơng 2: Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô Chƣơng 3: Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô 5 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Tổng quan về sản phẩm cho vay mua nhà ở của Ngân hàng Thƣơng mại 1.1 Khái niệm về sản phẩm cho vay mua nhà ở Sản phẩm cho vay mua nhà ở là một dịch vụ của các tổ chức tín dụng trong đó, tổ chức tín dụng sẽ cấp tín dụng để phục vụ mục đích mua nhà ở của khách hàng, khách hàng cam kết sẽ hoàn trả số nợ gốc cộng với lãi vốn vay phải trả theo quy định của hợp đồng giữa các tổ chức tín dụng và khách hàng.2 Đặc điểm về sản phẩm cho vay mua nhà ở 1.1 Đặc điểm về đối tượng vay Đối tượng của sản phẩm cho vay mua nhà ở trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực pháp lý và thuộc diện pháp luật cho phép, tùy theo tiêu chí phân loại mà đối tượng cho vay mua nhà được phân loại như sau: + Phân loại theo thu nhập: - Các đối tượng thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn, muốn cải thiện đời sống của mình nhưng do có thu nhập thấp nên không thể thỏa mãn nhu cầu. Đây là nhóm khách hàng tiềm năng đối với các ngân hàng thương mại trong điều kiện hoàn cảnh cụ thể ở Việt Nam hiện nay. - Các đối tượng có thu nhập trung bình: Khi thu nhập tăng thì nhu cầu cải thiện đời sống cũng tăng theo, do đó đối với nhóm người này thì cho vay mua nhà là mục tiêu của ngân hàng vì nhu cầu của nhóm khách hàng này lớn đồng thời thu nhập cao hơn nhóm trên.
Nhóm đối tượng này có thể phù hợp với loại hình chung cư cũ, những chung cư mới có diện tích nhỏ hoặc nhà riêng có diện tích không quá lớn. - Các đối tượng có thu nhập cao: Những ngôi nhà mà đối tượng này nhắm đến thường là các chung cư có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt. + Phân loại theo tình trạng công tác hay lao động: Nhu cầu vay mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề 6 nghiệp công tác hay nơi công tác. Xét theo đặc điểm trên, có thể phân loại những nhóm khách hàng như sau: - Những người làm công ăn lương - Những người làm ăn kinh doanh - Những người hành nghề chuyên nghiệp (ca sỹ, bác sỹ…) - Những người lao động tự do Theo cách phân loại trên thì trên thực tế những người thuộc ba nhóm đầu tiên thường có thu nhập ổn định hơn và cao hơn so với nhóm cuối, đồng thời nhu cầu về nhà ở đối với những người thuộc các nhóm này là chủ yếu.2 Đặc điểm về quy mô và thời hạn vay - Về quy mô khoản vay: Quy mô khoản vay mua nhà ở thường lớn hơn rất nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường.
Đó là do các căn nhà ở thường có giá trị lớn hơn, do vậy trong cho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà ở góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói chung. - Về thời hạn khoản vay: Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng nhận được món vay đầu tiên đến khi khách hàng hoàn trả hết cả gốc và lãi vay. Thời hạn cho vay mua nhà ở chủ yếu là cho vay trung và dài hạn. Cán bộ tín dụng thường căn cứ vào nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ của khách hàng và thời hạn nguồn vốn của ngân hàng để quyết định thời hạn cho vay hợp lý nhưng không quá mức thời hạn tối đa mà ngân hàng qui định.3 Đặc điểm về rủi ro Cho vay mua nhà ở thông thường là khoản vay có kỳ hạn dài nhất (thường từ 10-20 năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng.
Nhìn chung, sản phẩm cho vay mua nhà ở thường chứa đựng nhiều rủi ro vì xảy ra nhiều vấn đề trong khoảng thời gian cho vay bao gồm những thay đổi tiêu cực trong nền kinh tế, lãi suất, sức khỏe của người vay… Rủi ro của sản phẩm cho vay mua nhà ở chủ yếu là rủi ro tín dụng, là khách hàng không trả được gốc hoặc lãi đúng hạn, gây ra tổn thất cho ngân hàng. Nguồn 7 trả nợ ngân hàng lấy từ thu nhập thường xuyên của khách hàng, mà thu nhập này lại phụ thuộc vào tình trạng sức khỏe, độ tuổi và công việc của khách hàng. Thời hạn cho vay dài cũng đồng nghĩa với việc xảy ra nhiều rủi ro tiềm ẩn. Khi khách hàng gặp một sự cố nào đó trong cuộc sống thì có thể xảy ra khả năng khách hàng không trả nợ khoản vay theo cam kết với ngân hàng.
Biện pháp khắc phục tình trạng rủi ro này là ngân hàng mua bảo hiểm, hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm, như vậy ngân hàng sẽ san sẻ rủi ro với công ty bảo hiểm. Hoặc ngân hàng sẽ phải thanh lý tài sản đảm bảo là căn nhà được mua, tuy nhiên ngân hàng thường gặp khó khăn khi xử lý tài sản bởi bất động sản là tài sản có tính thanh khoản không cao, giá biến động liên tục nên rất khó bán. Do đó, trước khi cho vay, ngân hàng phải thẩm định khách hàng thận trọng, hạn chế tối đa việc phải thanh lý tài sản. Cho vay mua nhà còn chịu ảnh hưởng rủi ro từ thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng hhoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có biến động giảm, trong khi đó tài sản đảm bảo vay thường là chính ngôi nhà mà khách hàng vay mua nên trong trường hợp ngân hàng muốn xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất khó khăn. Một rủi ro nữa ngân hàng có thể gặp phải là rủi ro về đạo đức, khi khách hàng câu kết với người bán, làm các giấy tờ giả cố tình lừa đảo để chiếm đoạt vốn của ngân hàng. Do chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu là do ngân hàng cung cấp nên khách hàng có thể đưa ra các thông tin không chính xác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai. Đặc điểm về lãi suất Do thời gian cho vay mua nhà ở thường dài, có thể kéo dài đến 20 năm nên lãi suất áp dụng cho các khoản vay này thường được định giá cao.
Ngoài ra, ngân hàng còn phải chịu ảnh hưởng của rủi ro lãi suất, sự bất ổn của môi trường kinh tế vĩ mô đồng thời ngân hàng cũng có thể gặp rủi ro khi giá cả nhà có biến động giảm trong tương lai. Đặc điểm về tài sản đảm bảo 8 Tài sản đảm bảo cho khoản cho vay mua nhà ở thường chính là nhà/đất được hình thành từ món vay hoặc các bất động sản khác. Tuy nhiên thủ tục đảm bảo bằng nhà/đất rất phức tạp, khách hàng cần phải đăng kí với sở địa chính hoặc các cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển nhượng hay đã thế chấp cho ngân hàng. Mặt khác, giá trị của nhà/đất phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thị trường, vì vậy, ngân hàng thường phải nghiên cứu xác định giá của tài sản đảm bảo để quyết định tỷ lệ tài trợ cho vay hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của khách hàng song vẫn phải đảm bảo sự an toàn và lợi nhuận cho ngân hàng.3 Sự cần thiết của sản phẩm cho vay mua nhà ở Có thể nói,sản phẩm cho vay mua nhà là một trong những sản phẩm dịch vụ hết sức cần thiết và có ý nghĩa thiết thực đối với không chỉ khách hàng đi vay hay bản thân ngân hàng mà còn đối với cả nền kinh tế.
Lợi ích đối với Ngân hàng thương mại Việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà giúp ngân hàng cung cấp ngày càng tốt hơn, đa dạng hơn danh mục các sản phẩm, dịch vụ, từ đó góp phần phân tán rủi ro và nâng cao sức cạnh tranh đối với các ngân hàng và các tổ chức phi ngân hàng khác. Hơn nữa, từ hoạt động này ngân hàng có thể gia tăng thu nhập từ hoạt động cho vay vì thời hạn vay dài hạn nên lãi suất của khoản vay này thường là cao. Bên cạnh thu nhập từ chính khoản vay, ngân hàng còn có thể nâng cao lợi nhuận từ các sản phẩm, dịch vụ đi kèm hoặc các sản phẩm, dịch vụ khác của ngân hàng cung cấp b. Lợi ích của tầng lớp dân cư (khách hàng vay vốn) Để ổn định chất lượng cuộc sống thì nhà ở vẫn luôn là nhu cầu đầu tiên và cấp bách của người lao động.
Đặc biệt, do quá trình đô thị hóa, lượng người dân đổ về các thành phố lớn ngày càng đông, để đáp ứng nhu cầu này không ít những khu chung cư hay những khu đô thị lớn đã ra đời để phục vụ nhu cầu ăn ở của người dân. Tuy nhiên, do khoảng cách về mức thu nhập hàng tháng của người lao động so với giá cả của đất đai, nhà cửa là rất lớn nên hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại để đáp ứng nhu cầu khách hàng là hoàn toàn cần thiết. Đối với xã hội 9 Ngân hàng thương mại đã trở thành chiếc cấu nối giữa việc xây dưng, việc mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư, từ đó khuyến khích sự đầu tư vào lĩnh vực nhà đất, bất động sản, đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế. Thứ hai, hoạt động cho vay mua nhà chính là hưởng ứng chính sách của Đảng và Chính phủ trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống cho người lao động nhất là những người có thu nhập thấp hoặc trung bình chưa có khả năng mua nhà.
Thứ ba, các ngân hàng cũng tìm kiếm được thu nhập từ hoạt động cho vay này.