Tính cấp thiết của đề tài Thực hiện kế hoạch sử dụng đất Hà Nội đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, để phát triển công nghiệp, đô thị và dịch vụ, nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư để trung chuyển và để chủ động phục vụ giải phóng mặt bằng các dự án đột xuất của Trung ương và Thành phố là rất lớn. Trên thực tế, vấn đề giải phóng mặt bằng, tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội đang ngày càng trở nên bức xúc và quan trọng. Theo quy định, khi thu hồi đất đai phục vụ cho các dự án đầu tư và phát triển phải đảm bảo công khai, dân chủ, minh bạch trong việc thông tin cho người dân biết quy hoạch, bàn bạc và thoả thuận với dân về phương án đền bù giải tỏa, đặc biệt, có phương án tổ chức nơi ở mới. Việc đầu tư phát triển các khu tái định cư với cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ có ý nghĩa quan trọng, tác động đến chính sách tái định cư và là giải pháp chủ động, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng, cũng như những người dân có yêu cầu về chỗ ở.
Chính vì vậy tôi đã chọn đề tài: “Đầu tƣ phát triển quỹ nhà tái định cƣ của thành phố Hà Nội”. Mục đích nghiên cứu của đề tài Trên cơ sở hệ thống hoá lý luận chung về đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư cũng như phân tích thực trạng hoạt động đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư của Hà Nội trong thời gian qua để đưa ra những ưu điểm, tồn tại và nguyên nhân, Luận văn sẽ đưa ra một số giải pháp đối với hoạt động đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư trong thời gian tới đây. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn nghiên cứu trên cơ sở kết hợp giữa nghiên cứu lý luận cơ bản và nghiên cứu ứng dụng, tổng kết kinh nghiệm và các mô hình thực tiễn gắn 2 với liên hệ vận dụng vào điều kiện thực tế của Hà Nội. Ngoài ra còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: so sánh, thống kê, phân tích, tổng hợp và điều tra xã hội học.
Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu là hoạt động đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư của Thành phố Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu của luận văn được xem xét trên cơ sở tình hình đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư của Hà Nội trong giai đoạn gần đây. Những đóng góp của Luận văn - Hệ thống hoá những vấn đề cơ bản về đầu tư kinh doanh bất động sản và đầu tư nhà tái định cư. - Phân tích tình hình đầu tư nhà tái định cư của Hà Nội, từ đó tìm ra những mặt được, nhược điểm, tồn tại và nguyên nhân rút ra bài học kinh nghiệm.
- Đề xuất một số giải pháp cho hoạt động đầu tư phát triển nhà tái định cư trong thời gian tới của Hà Nội. Kết cấu của luận văn Tên đề tài: “Đầu tƣ phát triển quỹ nhà tái định cƣ của thành phố Hà Nội”. Chƣơng 1 Lý luận chung về đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư Chƣơng 2 Phân tích tình hình đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội Chƣơng 3 Một số giải pháp hoàn thiện đầu tư phát triển quỹ nhà tái định cư của Thành phố Hà Nội. 3 CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ TÁI ĐỊNH CƢ 1.1 Một số nội dung về đầu tƣ kinh doanh bất động sản 1.1 Khái niệm về đầu tƣ, đầu tƣ kinh đoanh bất động sản * Hoạt động đầu tƣ (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kĩ thuật của nền kinh tế nói chung, của địa phương, của ngành, của các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, các cơ quan quản lí nhà nước và xã hội nói riêng.
* Bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật. * Đầu tƣ kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. * Dự án kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản. * Các loại dự án kinh doanh bất động sản: - Đầu tư kinh doanh cao ốc, văn phòng; - Đầu tư căn hộ cho thuê; - Đầu tư trung tâm thương mại; - Đầu tư khách sạn, nhà hàng; - Đầu tư dịch vụ nhà ở; - Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp; - Kết hợp các loại hình dịch vụ trên; 4 - Các mô hình khác; 1.2 Những đặc điểm chủ yếu của đầu tƣ kinh doanh bất động sản - Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao.
- Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra. Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu… - Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả. - Những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có gía trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình… - Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định.
Vì vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư. - Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư… 1.3 Vai trò của đầu tƣ kinh doanh bất động sản - Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá, kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức. Một nền kinh tế hàng hoá không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản xuất hàng hoá.
Khác với hàng hoá khác: 5 + Hàng hoá Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó. + Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng cho các hoạt động khác. + Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Do đó, vai trò của đầu tư Bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh.
- Thoả mãn nhu cầu của nguời sử dụng. - Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát triển quốc gia. Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội.4 Vốn đầu tƣ kinh doanh bất động sản Vốn đầu tư là tiền và các tài sản hợp pháp khác để thực hiện các hoạt động đầu tư trên một địa bàn cụ thể,trong khoảng thời gian xác định. Phân loại nguồn vốn có: - Của nhà nước: vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước, vốn đầu tư không hoàn lại; vốn Nhà nước cho doanh nghiệp vay ưu đãi theo quy định.
- Của doanh nghiệp: vốn tự có của doanh nghiệp; vốn doanh nghiệp vay từ các tổ chức tín dụng; Vốn liên doanh liên kết với các đối tác kinh doanh của doanh nghiệp; - Của dân: vốn huy động của dân thông qua hình thức phát hành trái phiếu công trình cho đầu tư phát triển nhà ở; vốn huy động của dân thông qua hình thức thu trước tiền bán nhà, căn hộ; - Của nước ngoài: vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, vốn viện trợ.5 Quy trình đầu tƣ dự án kinh doanh bất động sản Trên một khu đất, nhà đầu đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trong số các mô hình trên. Để thành công trong quyết định lựa chọn mô hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình sau: 6 Bƣớc 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua.
dựa trên sự phù hợp của khu đất. Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương.