Tổng quan luận án

Hoạt động thẩm định giá tài sản giữ vai trò then chốt trong việc hỗ trợ các quyết định quản lý, sở hữu, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, thế chấp và kinh doanh tài sản của các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế thị trường. Tại Việt Nam, sau khi chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, việc xác định giá trị thị trường của các nguồn lực (vốn, vật tư, lao động và đất đai) trở thành nhu cầu khách quan. Nhà nước đã bãi bỏ cơ chế hành chính định đoạt giá, thay thế bằng cơ chế giá thị trường và ban hành Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002, tạo nền tảng pháp lý chính thức cho ngành thẩm định giá hình thành và phát triển.

Mặc dù hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam đã bắt đầu từ giai đoạn 1993–1994, gia nhập Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN (AVA) năm 1997, tham gia Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế với tư cách hội viên thông tấn từ ngày 01/06/1998 và trở thành thành viên chính thức của Hội đồng Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) vào tháng 11/2009, nhưng thực tiễn phát triển dịch vụ này vẫn còn nhiều hạn chế. Đến thời điểm nghiên cứu (năm 2011–2012), cả nước có hơn 60 doanh nghiệp hoạt động dịch vụ thẩm định giá và hơn 280 thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề. Trong khi đó, theo lộ trình hội nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), đến năm 2012 Việt Nam cần có 1.000 thẩm định viên về giá. Khoảng trống nghiên cứu lớn nhất được tác giả xác định là: các công trình trước đây chủ yếu tiếp cận thẩm định giá dưới góc độ kỹ thuật tính toán, quy trình nghiệp vụ thuần túy hoặc chỉ tập trung vào một phân khúc tài sản cụ thể (như bất động sản thế chấp); chưa có công trình khoa học nào nghiên cứu một cách hệ thống, toàn diện về thẩm định giá như một loại hình dịch vụ độc lập trong nền kinh tế quốc dân, đồng thời kết hợp khảo sát cả phía cung lẫn phía cầu và xây dựng mô hình định lượng các nhân tố tác động đến sự phát triển của dịch vụ này.

Mục tiêu nghiên cứu của luận án được xác định cụ thể qua ba nội dung:

  1. Phân tích thực trạng phát triển dịch vụ thẩm định giá (DVTĐG) ở Việt Nam từ lúc hình thành cho đến thời điểm nghiên cứu, bao gồm hai khía cạnh là nhu cầu về DVTĐG (phía cầu) và cung ứng DVTĐG (phía cung); phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển DVTĐG tại Việt Nam.
  2. Xây dựng và kiểm định thang đo các nhân tố tác động đến sự phát triển DVTĐG; xây dựng và kiểm định mô hình hồi quy các nhân tố tác động đến sự phát triển DVTĐG ở Việt Nam.
  3. Đề xuất hệ thống quan điểm phát triển đến năm 2020, các nhóm giải pháp và kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước cùng Hội Thẩm định giá Việt Nam nhằm thúc đẩy DVTĐG phát triển đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế.

Đối tượng nghiên cứu của luận án là dịch vụ thẩm định giá (DVTĐG), xem xét trên cả phương diện cung và cầu của thị trường.

  • Phạm vi không gian: Nghiên cứu tập trung tại thị trường Việt Nam (khảo sát trực tiếp tại Thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh, thành phố); đồng thời tham khảo, đối chiếu kinh nghiệm phát triển DVTĐG tại một số quốc gia trong khu vực và trên thế giới (Singapore, Malaysia, Thái Lan, Úc).
  • Phạm vi thời gian: Các dữ liệu thứ cấp và sơ cấp được tác giả thu thập trong giai đoạn từ năm 1997 đến năm 2011, trong đó giai đoạn từ năm 2002 (thời điểm ban hành Pháp lệnh Giá) đến năm 2011 được tập trung phân tích chuyên sâu.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Trong quá trình xây dựng cơ sở khoa học, tác giả luận án đã tiến hành hệ thống hóa các công trình nghiên cứu trong nước và quốc tế liên quan đến lĩnh vực định giá và thẩm định giá:

Các nghiên cứu trong nước tiêu biểu gồm:

  • Luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo (2011), “Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay”, tập trung giải quyết cơ sở lý luận và thực trạng định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng ngân hàng, mang tính chuyên sâu về quy trình và kỹ thuật thẩm định tài sản bảo đảm nhưng chưa tiếp cận thẩm định giá dưới góc độ một ngành dịch vụ thương mại.
  • Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ (2003), “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” (Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh), nghiên cứu các giải pháp ban đầu cho hoạt động thẩm định giá giai đoạn sau khi Pháp lệnh Giá ra đời.
  • Đề án “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá giai đoạn 2008 – 2020” của Bộ Tài chính, phân tích tính cấp thiết của nghề thẩm định giá, đánh giá thực trạng hoạt động và đặt ra mục tiêu phát triển nghề, tuy nhiên chưa đi sâu phân tích cơ chế vận hành thị trường dịch vụ theo quan hệ cung - cầu.
  • Giáo trình và tài liệu chuyên môn: “Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp” của Nguyễn Minh Hoàng (2008) tập trung vào nguyên tắc và kỹ thuật phân tích thẩm định giá bất động sản và doanh nghiệp; “Thẩm định giá tài sản & doanh nghiệp (lý thuyết và bài tập)” của Nguyễn Minh Điện (2010) trình bày các phương pháp, quy trình thẩm định máy móc, thiết bị, bất động sản và doanh nghiệp; “Định giá thương hiệu” của Vũ Trí Dũng, Nguyễn Tiến Dũng và Trần Việt Hà (2009) đi sâu vào phương pháp định giá tài sản vô hình; công trình “Thẩm định giá Bất động sản” do Nguyễn Duy Thiện dịch, Nguyễn Ngọc Tuấn và Tô Công Thành biên tập cung cấp phương pháp luận quốc tế về định giá bất động sản; bài viết “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam” của Nguyễn Văn Thọ (2009) nêu 04 giải pháp phát triển nghề thẩm định giá.

Các nghiên cứu quốc tế được trích dẫn gồm:

  • Công trình của Michael A. Crain, “A Competitive Analysis of Business Valuation Services”, ứng dụng mô hình năm áp lực cạnh tranh của Michael E. Porter vào ngành dịch vụ thẩm định giá doanh nghiệp, chỉ ra các áp lực từ đối thủ gia nhập, khách hàng, dịch vụ thay thế, nhà cung cấp và cạnh tranh nội bộ ngành.
  • Nhóm tài liệu lý thuyết bất động sản: “Real estate principles – a value approach” của David C. Ling và Wayne nghiên cứu các yếu tố hình thành giá trị thị trường của bất động sản; “Market analysis for real estate” của Stephen F. nghiên cứu nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất; “The student handbook to the appraisal of real estate” của Mark R. và “Land valuation – adjustment procedures and assignments” của James H. phân tích kỹ thuật điều chỉnh và đánh giá giá trị đất đai.

Khoảng trống nghiên cứu được luận án xác định và tập trung giải quyết: Các tài liệu hiện có chủ yếu dừng lại ở khía cạnh kỹ thuật tính toán giá trị, quy trình chuyên môn nghiệp vụ hoặc nghiên cứu giai đoạn trước năm 2004. Chưa có công trình nào nghiên cứu tổng hợp và chuyên sâu về thẩm định giá với tư cách là một loại hình dịch vụ chuyên nghiệp trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam, đặt trong mối quan hệ hữu cơ giữa cung và cầu, đồng thời kiểm định thực nghiệm mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành dịch vụ này.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khung phân tích

Luận án xây dựng khung phân tích dựa trên sự kết hợp giữa các lý thuyết kinh tế học và quản trị dịch vụ:

  • Khái niệm dịch vụ và phân loại: Dẫn chiếu định nghĩa dịch vụ theo từ điển Oxford, dự án MUTRAP (2006) và phân loại 12 phân ngành dịch vụ của WTO (trong đó dịch vụ thẩm định giá được xếp vào nhóm dịch vụ tài chính).
  • Khái niệm thẩm định giá: Luận án phân tích các định nghĩa của từ điển Oxford, Seabrooke (Viện Đại học Portsmouth), Fred Peter Marrone (AVO, Úc), Lim Lan Yuan (Singapore) và định nghĩa pháp lý theo Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 của Việt Nam để rút ra định nghĩa tổng quát: Thẩm định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo các tiêu chuẩn được công nhận.
  • Phân biệt thẩm định giá và kiểm toán: Luận án chỉ rõ điểm tương đồng (tính độc lập, khách quan, phương pháp luận quốc tế, phục vụ quản lý) và 9 điểm khác biệt cơ bản (về đối tượng, căn cứ định giá dựa trên giá thị trường thay vì chứng từ sổ sách chi phí lịch sử, sản phẩm đầu ra là chứng thư thẩm định giá thay vì thư quản lý/báo cáo kiểm toán).
  • Các phương pháp thẩm định giá: Luận án trình bày hệ thống phương pháp truyền thống gồm: phương pháp so sánh trực tiếp (dựa trên nguyên tắc thay thế, đóng góp, cung - cầu); phương pháp chi phí (nguyên tắc thay thế, đóng góp); phương pháp thặng dư (Giá trị thặng dư = Giá trị phát triển – Chi phí phát triển); phương pháp thu nhập (vốn hóa dòng tiền, nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai, sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất); phương pháp lợi nhuận (áp dụng cho tài sản sinh lời, khách sạn, khu vui chơi). Đối với tài sản vô hình, luận án nêu 4 phương pháp: phương pháp chi phí cấp phép, phương pháp lợi nhuận vượt trội, phương pháp thu nhập tăng thêm và phương pháp giá trị tài sản vô hình là lợi thế thương mại.
  • Quy trình thẩm định giá 5 bước: (1) Xác định vấn đề; (2) Lên kế hoạch thẩm định giá; (3) Thu thập số liệu; (4) Phân tích số liệu; (5) Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo thẩm định giá.
  • Đặc điểm dịch vụ thẩm định giá: Tính vô hình; tính không đồng nhất (cho phép sai số giữa các thẩm định viên đối với bất động sản trong mức chấp nhận khoảng 10% theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam); quá trình sản xuất và tiêu thụ tách rời nhau; chất lượng phụ thuộc vào kỳ vọng của khách hàng; đòi hỏi chuyên môn nghiệp vụ và kinh nghiệm thực tế cao; tính khách quan, độc lập và trách nhiệm pháp lý cao.
  • Khung lý thuyết nền tảng:
    1. Lý thuyết cung - cầu của Paul A. Samuelson và William D. Nordhaus (1989).
    2. Mô hình mối liên hệ các nhân tố cung và cầu tác động đến xu hướng phát triển thị trường của Field, Hitchin & Bear (2000), gồm 4 nhân tố: Năng lực của người cung ứng, Khả năng đáp ứng nhu cầu, Nhận thức tầm quan trọng của dịch vụ và Khả năng chi trả của người sử dụng.
    3. Mô hình chỉ số hài lòng khách hàng của Mỹ (ACSI) của Claes Fornell (1996), phân tích mối quan hệ giữa sự mong đợi, chất lượng cảm nhận, giá trị cảm nhận, sự hài lòng, sự than phiền và lòng trung thành.
    4. Mô hình năm áp lực cạnh tranh của Michael E. Porter được Michael A. Crain ứng dụng trong dịch vụ thẩm định giá.
    5. Các yếu tố môi trường vĩ mô: Môi trường pháp lý (được tác giả xác định là yếu tố quan trọng nhất), môi trường kinh tế, môi trường khoa học - công nghệ và môi trường văn hóa - xã hội.
  • Mô hình đề xuất của luận án: Gồm 6 nhóm nhân tố tác động đến sự phát triển DVTĐG: (1) Nhận thức tầm quan trọng của DVTĐG; (2) Năng lực của doanh nghiệp cung ứng DVTĐG; (3) Chất lượng DVTĐG; (4) Giá cả DVTĐG; (5) Giá trị của DVTĐG; (6) Môi trường pháp lý.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án kết hợp giữa phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp nghiên cứu định lượng theo quy trình hai bước:

  • Nghiên cứu sơ bộ:
    • Định tính: Sử dụng kỹ thuật thảo luận nhóm tập trung tại TP. Hồ Chí Minh nhằm khám phá, điều chỉnh, bổ sung các biến quan sát cho thang đo các nhân tố tác động đến phát triển DVTĐG.
    • Định lượng sơ bộ: Thực hiện bằng kỹ thuật phỏng vấn trực tiếp nhằm sàng lọc các biến quan sát đo lường.
  • Nghiên cứu chính thức:
    • Phương pháp định lượng thông qua bảng câu hỏi phỏng vấn trực tiếp đối với khách hàng đã sử dụng DVTĐG và khách hàng tiềm năng.
    • Quy mô mẫu nghiên cứu: N = 280 mẫu, địa bàn khảo sát tại TP. Hồ Chí Minh và một số tỉnh, thành phố.
    • Kỹ thuật xử lý dữ liệu: Sử dụng phần mềm SPSS để kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích tương quan tuyến tính Pearson và phân tích hồi quy tuyến tính bội để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu.
  • Các phương pháp bổ trợ: Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp thống kê kinh tế và phương pháp chuyên gia (thảo luận, lấy ý kiến các chuyên gia thẩm định giá và các ngành liên quan).
  • Nguồn tư liệu: Dữ liệu thứ cấp thu thập từ Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam, Tổng cục Thống kê, các bộ ngành, website, tài liệu quốc tế; dữ liệu sơ cấp thu thập từ cuộc khảo sát doanh nghiệp cung ứng và người sử dụng dịch vụ.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở khoa học về phát triển DVTĐG trong nền kinh tế quốc dân

Chương 1 tập trung xây dựng cơ sở lý luận toàn diện về thẩm định giá và dịch vụ thẩm định giá:

  • Hệ thống hóa các khái niệm về dịch vụ, phân loại dịch vụ theo nguồn gốc phát sinh (từ con người hoặc máy móc), theo mục đích cung ứng (kinh doanh và phi kinh doanh), và theo 12 phân ngành của WTO.
  • Làm rõ bản chất của DVTĐG: Là loại hình dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, độc lập, khách quan nhằm xác định giá trị của tài sản, chịu trách nhiệm pháp lý về kết quả thẩm định. Phân tích sự cần thiết khách quan của DVTĐG đối với việc thực hiện chức năng quản lý kinh tế của Nhà nước và đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế thị trường.
  • Luận giải khái niệm phát triển DVTĐG: Là quá trình tăng tiến về mọi mặt, bao gồm sự gia tăng quy mô cung ứng (tăng trưởng ổn định dài hạn), sự hoàn thiện cơ cấu sản phẩm (kết hợp thẩm định tài sản hữu hình và vô hình), nâng cao chất lượng dịch vụ và tính chuẩn mực khoa học của các phương pháp áp dụng.
  • Phân tích cơ sở lý thuyết tác động đến cung và cầu DVTĐG thông qua mô hình của Field, Hitchin & Bear (2000), mô hình chỉ số hài lòng khách hàng ACSI (Fornell, 1996), mô hình năm áp lực cạnh tranh của Porter ứng dụng bởi Michael A. Crain và 4 nhóm nhân tố môi trường vĩ mô. Tác giả khẳng định môi trường pháp lý là nhân tố có tác động trực tiếp và mang tính quyết định nhất tới xu hướng phát triển của ngành.
  • Đề xuất mô hình nghiên cứu lý thuyết gồm 6 nhân tố tác động đến phát triển DVTĐG.
  • Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế: Phân tích thực tiễn phát triển dịch vụ thẩm định giá tại Singapore (hoạt động của Viện Các nhà Thẩm định giá và Khảo sát Singapore - SISV), Malaysia (Hội đồng BVAEA, Viện ISM, Hiệp hội PEPS), Thái Lan (Hiệp hội VAT, Cục PVB) và Úc (Viện Bất động sản Úc - API). Từ đó rút ra các bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về: xây dựng khung pháp lý đồng bộ, hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá, nâng cao vai trò của hội nghề nghiệp, chuẩn hóa công tác đào tạo cấp chứng chỉ thẩm định viên và thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu thị trường minh bạch.

Chương 2: Thực trạng phát triển DVTĐG ở Việt Nam thời gian qua

Chương 2 cung cấp bức tranh thực nghiệm chi tiết về thị trường DVTĐG tại Việt Nam qua hai giai đoạn phát triển và phân tích kết quả khảo sát:

  • Giai đoạn 1997 – 2005: Giai đoạn hình thành bước đầu, khung pháp lý bắt đầu được xác lập với sự ra đời của Pháp lệnh Giá năm 2002 và Nghị định hướng dẫn, chuyển đổi dần các đơn vị thẩm định giá nhà nước sang hoạt động theo cơ chế thị trường.
  • Giai đoạn 2005 – 2011: Giai đoạn phát triển mạnh mẽ về số lượng doanh nghiệp và phạm vi hoạt động. Đến thời điểm khảo sát, cả nước có hơn 60 doanh nghiệp thẩm định giá và hơn 280 thẩm định viên được cấp thẻ hành nghề; hình thành mạng lưới chi nhánh tại nhiều địa phương, khối lượng hợp đồng và doanh thu tăng trưởng đều qua các năm (2008 – 2010).
  • Phân tích kết quả khảo sát từ phía doanh nghiệp cung ứng dịch vụ:
    • Loại hình doanh nghiệp: Đa dạng hóa hình thức sở hữu (công ty cổ phần, công ty TNHH), đa phần có thâm niên hoạt động từ khi ban hành Pháp lệnh Giá.
    • Cơ cấu sản phẩm: Nhóm sản phẩm chủ lực chiếm tỷ trọng áp đảo trong tổng doanh thu là thẩm định giá bất động sản, tiếp đến là máy móc thiết bị; mảng thẩm định giá tài sản vô hình và giá trị doanh nghiệp chiếm tỷ trọng rất nhỏ.
    • Phương thức tiếp cận và xúc tiến thương mại: Doanh nghiệp chủ yếu dựa vào quan hệ khách hàng truyền thống và giới thiệu trực tiếp, các hoạt động quảng bá, tiếp thị còn hạn chế.
    • Đánh giá cạnh tranh và khó khăn: Cạnh tranh nội bộ giữa các doanh nghiệp trong nước diễn ra gay gắt, chủ yếu cạnh tranh bằng hạ giá dịch vụ; sự cạnh tranh từ các công ty thẩm định giá nước ngoài ngày càng tăng. Khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp là thiếu thông tin thị trường chuẩn xác, cơ sở dữ liệu phân tán và tình trạng thiếu hụt thẩm định viên có trình độ chuyên môn sâu.
  • Phân tích kết quả khảo sát từ phía người sử dụng dịch vụ:
    • Loại hình và ngành nghề: Khách hàng sử dụng dịch vụ chủ yếu là các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa, các công ty đầu tư và cá nhân.
    • Mục đích sử dụng: Chiếm tỷ trọng cao nhất là mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng, xác định giá trị góp vốn liên doanh, mua bán, chuyển nhượng và thanh lý tài sản.
    • Tiêu thức lựa chọn: Khách hàng đặc biệt chú trọng đến tính pháp lý của chứng thư thẩm định giá, uy tín thương hiệu của doanh nghiệp cung ứng, thời gian thực hiện và mức phí dịch vụ.
  • Kết quả kiểm định mô hình định lượng các nhân tố ảnh hưởng:
    • Tác giả thực hiện kiểm định độ tin cậy Cronbach's Alpha và phân tích nhân tố EFA cho các thang đo. Sau phân tích EFA, mô hình nghiên cứu được điều chỉnh để đưa vào phân tích tương quan Pearson và hồi quy tuyến tính bội.
    • Kết quả kiểm định giả thuyết khẳng định các nhân tố: Môi trường pháp lý, Năng lực doanh nghiệp cung ứng, Chất lượng dịch vụ, Giá cả dịch vụ, Nhận thức về tầm quan trọng của dịch vụ và Giá trị dịch vụ có tác động có ý nghĩa thống kê đến sự phát triển của DVTĐG tại Việt Nam.

Hệ thống bảng biểu và mô hình định lượng trong Chương 2 được luận án tổng hợp như sau:

Ký hiệu bảng / hình Tên bảng biểu / hình vẽ theo văn bản Nội dung phản ánh trong luận án
Bảng 2.1 Chiến lược đối phó của Doanh nghiệp cung ứng DVTĐG Thống kê định tính các phương thức phản ứng cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường
Bảng 2.2 Kết quả Cronbach’s Alpha của các thang đo thành phần Kiểm định độ tin cậy nội hàm của các thang đo nhân tố tác động
Bảng 2.3 Kết quả phân tích nhân tố EFA Kết quả trích và xoay nhân tố, kiểm tra tính đơn hướng và giá trị hội tụ của các biến quan sát
Bảng 2.4 Kết quả phân tích tương quan giữa các nhân tố Ma trận hệ số tương quan Pearson giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc
Bảng 2.5 Kết quả kiểm định giả thuyết mối liên hệ các nhân tố Bảng tham số hồi quy tuyến tính bội, mức ý nghĩa và kết luận kiểm định giả thuyết
Hình 2.26 & Hình 2.27 Mô hình các nhân tố ảnh hưởng và Mô hình nghiên cứu điều chỉnh Sơ đồ hóa cấu trúc các nhân tố tác động trước và sau khi xử lý dữ liệu EFA
  • Đánh giá chung: Hoạt động DVTĐG đã khẳng định vị trí trong nền kinh tế, hỗ trợ quá trình minh bạch hóa thị trường tài sản và chống thất thoát tài sản nhà nước. Tuy nhiên, ngành đang đối mặt với những thách thức lớn: khung pháp lý chồng chéo, chưa có Luật Giá; số lượng thẩm định viên (hơn 280 người) còn quá thấp so với yêu cầu 1.000 người vào năm 2012; cơ sở dữ liệu thị trường nghèo nàn, thiếu hệ thống thông tin tập trung; chất lượng thẩm định chưa đồng đều và hiện tượng cạnh tranh thiếu lành mạnh bằng cách hạ giá phí dịch vụ.

Chương 3: Giải pháp phát triển DVTĐG ở Việt Nam

Chương 3 đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị có tính hệ thống nhằm giải quyết các tồn tại đã chỉ ra ở Chương 2:

  • Quan điểm phát triển đến năm 2020: Phát triển DVTĐG phải gắn liền với quá trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; chuyển đổi hoạt động thẩm định giá sang cơ chế dịch vụ chuyên nghiệp, cạnh tranh lành mạnh; mở rộng quy mô đi đôi với nâng cao chất lượng dịch vụ và hội nhập quốc tế.
  • Mục tiêu và căn cứ đề xuất: Đáp ứng đầy đủ nhu cầu thẩm định tài sản của nền kinh tế, hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá tương thích với chuẩn mực quốc tế và khu vực.
  • Bảy nhóm giải pháp phát triển DVTĐG ở Việt Nam:
    1. Nâng cao chất lượng và giá trị DVTĐG: Áp dụng nghiêm ngặt quy trình thẩm định giá 5 bước, chuẩn hóa hệ thống báo cáo và chứng thư thẩm định giá, kiểm soát chặt chẽ sai số và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên.
    2. Nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp cung ứng DVTĐG: Chú trọng xây dựng thương hiệu, hiện đại hóa công nghệ quản trị, tăng cường năng lực tài chính và đầu tư cho đội ngũ nhân sự chuyên môn.
    3. Hoàn thiện môi trường pháp lý cho phát triển DVTĐG: Xây dựng và ban hành Luật Giá (thay thế Pháp lệnh Giá), hoàn chỉnh hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, ban hành quy chế quản lý hành nghề chặt chẽ.
    4. Phát triển doanh nghiệp cung ứng DVTĐG: Khuyến khích mở rộng quy mô doanh nghiệp, thành lập các chi nhánh, văn phòng đại diện đáp ứng yêu cầu địa bàn.
    5. Cung ứng DVTĐG tài sản vô hình: Mở rộng hoạt động sang thẩm định giá trị thương hiệu, nhãn hiệu, bản quyền, sáng chế và lợi thế thương mại của doanh nghiệp nhằm đa dạng hóa cơ cấu sản phẩm.
    6. Phát triển hợp tác quốc tế và cung ứng DVTĐG ra thị trường thế giới: Đẩy mạnh liên kết với các hiệp hội quốc tế (IVSC, AVA, WAVO), tham gia các chương trình đào tạo và cung ứng dịch vụ thẩm định xuyên biên giới.
    7. Phát triển số lượng các doanh nghiệp kinh doanh DVTĐG: Tạo điều kiện thuận lợi cho việc thành lập mới các doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hành nghề theo quy định của pháp luật.
  • Tám nhóm kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước và Hội Thẩm định giá Việt Nam:
    1. Nâng cao nhận thức về vai trò của Chính phủ trong việc quản lý và hỗ trợ phát triển DVTĐG.
    2. Tăng cường năng lực quản lý nhà nước về DVTĐG (trực tiếp là Cục Quản lý giá - Bộ Tài chính).
    3. Thành lập Viện Thẩm định giá Nhà nước nhằm thực hiện chức năng nghiên cứu lý luận, xây dựng tiêu chuẩn và đào tạo chuyên sâu.
    4. Đổi mới và nâng cao năng lực hoạt động của Hội Thẩm định giá Việt Nam trong việc giám sát hành nghề và bảo vệ quyền lợi hội viên.
    5. Tăng cường hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá.
    6. Nâng cao năng lực của đội ngũ thẩm định viên cả về số lượng và chất lượng, đổi mới quy trình thi cấp thẻ thẩm định viên để nhanh chóng đạt mục tiêu nhân sự theo lộ trình hội nhập.
    7. Tăng cường đầu tư cơ sở vật chất, hệ thống thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu giá thị trường quốc gia phục vụ hoạt động thẩm định giá.
    8. Thành lập Hội đồng Thẩm định giá Quốc gia để giải quyết các tranh chấp phức tạp và định giá các tài sản đặc biệt của Nhà nước.

Kết quả và những đóng góp mới

Luận án tự xác định các đóng góp mới về mặt khoa học lý luận và thực tiễn:

Về mặt lý luận:

  • Hệ thống hóa và làm sáng tỏ các cơ sở lý luận cơ bản về thẩm định giá và dịch vụ thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường, làm rõ sự khác biệt bản chất giữa thẩm định giá và kiểm toán.
  • Kết hợp lý thuyết cung - cầu trong kinh tế học, lý thuyết cạnh tranh (mô hình 5 áp lực của Porter/Crain), mô hình phát triển thị trường dịch vụ của Field, Hitchin & Bear (2000), mô hình chỉ số hài lòng khách hàng ACSI của Fornell và các nhân tố môi trường vĩ mô để đề xuất mô hình nghiên cứu các nhân tố tác động đến sự phát triển của DVTĐG tại Việt Nam.
  • Tổng kết có hệ thống kinh nghiệm phát triển nghề thẩm định giá tại các quốc gia trong khu vực và trên thế giới (Singapore, Malaysia, Thái Lan, Úc), rút ra những bài học tham chiếu có giá trị lý luận cho một nền kinh tế đang chuyển đổi như Việt Nam.

Về mặt thực tiễn:

  • Phác họa bức tranh toàn diện, có hệ thống về quá trình hình thành và thực trạng phát triển của DVTĐG tại Việt Nam giai đoạn từ 1997 đến 2011, phân tích đồng thời từ phía cung (hơn 60 doanh nghiệp, hơn 280 thẩm định viên) và phía cầu của thị trường.
  • Thu thập dữ liệu thực tế và kiểm định thực nghiệm thang đo, mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến DVTĐG tại Việt Nam thông qua khảo sát mẫu n = 280, sử dụng kỹ thuật phân tích độ tin cậy Cronbach's Alpha, phân tích nhân tố EFA, tương quan Pearson và mô hình hồi quy tuyến tính trên phần mềm SPSS.
  • Đề xuất hệ thống quan điểm phát triển đến năm 2020, 07 nhóm giải pháp phát triển thị trường và 08 nhóm kiến nghị cụ thể đối với cơ quan quản lý nhà nước và Hội Thẩm định giá Việt Nam, cung cấp cơ sở thực chứng phục vụ công tác xây dựng chính sách quản lý giá và định hướng phát triển ngành.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của nghiên cứu:

  • Phạm vi khảo sát thực nghiệm tập trung chủ yếu tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh và một số tỉnh lân cận; quy mô mẫu khảo sát (N = 280) phản ánh được đặc thù khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam nhưng tính đại diện trên phạm vi toàn quốc còn nhất định bị hạn chế.
  • Cơ sở dữ liệu và thông tin thị trường giao dịch tài sản tại Việt Nam trong giai đoạn 1997–2011 còn thiếu tính minh bạch, tình trạng che giấu thông tin giá giao dịch thực tế làm ảnh hưởng đến độ chuẩn xác trong việc đánh giá tổng thể khối lượng giao dịch thị trường.
  • Thời gian nghiên cứu giới hạn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp đến năm 2011, chưa đo lường được các biến động pháp lý sau khi Luật Giá chính thức được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành.

Hướng nghiên cứu tiếp theo:

  • Mở rộng quy mô mẫu khảo sát trên phạm vi toàn bộ ba miền Bắc - Trung - Nam nhằm nâng cao tính khái quát hóa của mô hình các nhân tố ảnh hưởng.
  • Đi sâu nghiên cứu chuyên biệt về kỹ thuật và phương pháp thẩm định giá tài sản vô hình (thương hiệu, bằng sáng chế, lợi thế thương mại), một lĩnh vực mới bắt đầu hình thành nhưng có nhu cầu tăng cao trong giai đoạn tái cấu trúc doanh nghiệp.
  • Tiếp tục theo dõi, đánh giá tác động của môi trường pháp lý mới sau khi Luật Giá được áp dụng đối với sự biến động về quy mô cung ứng và chất lượng DVTĐG.

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhóm đối tượng cụ thể:

  • Đối với nghiên cứu sinh, học viên cao học và sinh viên các chuyên ngành Thương mại, Tài chính, Kinh tế, Quản lý thị trường bất động sản: Luận án cung cấp hệ thống cơ sở lý thuyết chuẩn mực về kinh tế học dịch vụ thẩm định giá, phương pháp luận nghiên cứu kết hợp (định tính và định lượng EFA/hồi quy tuyến tính bằng SPSS) và khung tham khảo từ Chương 1 và Chương 2.
  • Đối với giảng viên: Cung cấp học liệu có cấu trúc logic về các phương pháp thẩm định giá tài sản hữu hình và vô hình, quy trình 5 bước và sự so sánh chi tiết giữa thẩm định giá với kiểm toán.
  • Đối với các nhà hoạch định chính sách tại Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), các cơ quan quản lý nhà nước và Hội Thẩm định giá Việt Nam: Các nội dung phân tích thực trạng ở Chương 2 cùng hệ thống 08 kiến nghị ở Chương 3 (về hoàn thiện Luật Giá, xây dựng Viện Thẩm định giá Nhà nước, lập Hội đồng Thẩm định giá Quốc gia, chuẩn hóa kỳ thi thẩm định viên) là căn cứ thực tiễn trực tiếp phục vụ xây dựng chiến lược phát triển ngành.
  • Đối với các doanh nghiệp thẩm định giá và các thẩm định viên về giá: Bản mô tả các tiêu thức lựa chọn của khách hàng, các khó khăn nội tại và 07 nhóm giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh tại Chương 3 là cơ sở tham chiếu thiết thực để hoàn thiện chiến lược kinh doanh và kiểm soát chất lượng dịch vụ.

Câu hỏi thường gặp

1. Dịch vụ thẩm định giá và hoạt động kiểm toán có những điểm khác biệt căn bản nào theo luận án?

Theo phân tích của luận án, sự khác biệt căn bản gồm:

  • Về phạm vi ý kiến: Kiểm toán bày tỏ ý kiến về tính khách quan, hợp lý của toàn bộ báo cáo tài chính (lỗ, lãi, bảng cân đối, lưu chuyển tiền tệ); trong khi thẩm định giá cho ý kiến về giá trị của một tài sản xác định (bất động sản, máy móc thiết bị, tài sản vô hình hoặc giá trị toàn bộ doanh nghiệp).
  • Về căn cứ xác định: Kiểm toán dựa trên chứng từ sổ sách theo quy định nhà nước và chi phí lịch sử ghi trên hóa đơn; thẩm định giá căn cứ vào giá trị thị trường của tài sản tại một thời điểm và địa điểm nhất định, hoặc dựa trên chi phí thay thế.
  • Về mục đích sử dụng: Kiểm toán phục vụ chung cho các đối tượng sử dụng báo cáo tài chính (cổ đông, ngân hàng, cơ quan thuế); thẩm định giá được thực hiện cho các mục đích cụ thể đã xác định trước theo hợp đồng (vay vốn thế chấp, góp vốn, bảo hiểm, cổ phần hóa, thi hành án).
  • Về sản phẩm đầu ra: Sản phẩm kiểm toán là báo cáo kiểm toán và thư quản lý; sản phẩm thẩm định giá là báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

2. Đến giai đoạn 2011–2012, quy mô ngành dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam đạt được những con số thực tế nào?

Số liệu trong luận án cho biết:

  • Về tổ chức: Pháp luật Việt Nam đã cho phép hơn 60 doanh nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
  • Về nhân sự: Đã công nhận hơn 280 thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề trên toàn quốc.
  • Về mục tiêu so với cam kết hội nhập: So với lộ trình gia nhập WTO, đến năm 2012 Việt Nam cần có 1.000 thẩm định viên về giá, cho thấy thực trạng đội ngũ thẩm định viên còn thiếu hụt lớn về số lượng.

3. Mô hình nghiên cứu định lượng của luận án đề xuất bao gồm những nhân tố nào tác động đến sự phát triển DVTĐG?

Luận án đề xuất mô hình gồm 06 nhân tố tác động đến sự phát triển DVTĐG:

  1. Nhận thức tầm quan trọng của DVTĐG
  2. Năng lực của doanh nghiệp cung ứng DVTĐG
  3. Chất lượng DVTĐG
  4. Giá cả DVTĐG
  5. Giá trị của DVTĐG
  6. Môi trường pháp lý (được xác định là yếu tố vĩ mô tác động trực tiếp và quan trọng nhất).

4. Luận án đã sử dụng cỡ mẫu bao nhiêu và kỹ thuật xử lý số liệu nào trong nghiên cứu chính thức?

Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp nghiên cứu định lượng thông qua phỏng vấn trực tiếp khách hàng đã sử dụng DVTĐG và khách hàng tiềm năng tại TP. Hồ Chí Minh cùng một số tỉnh, thành phố. Quy mô mẫu nghiên cứu chính thức là N = 280. Dữ liệu sơ cấp được xử lý bằng phần mềm SPSS qua các kỹ thuật: đánh giá độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích hệ số tương quan Pearson và mô hình hồi quy tuyến tính bội để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu.

5. Những giải pháp và kiến nghị trọng tâm nào được tác giả đề xuất cho cơ quan quản lý nhà nước và Hội Thẩm định giá Việt Nam?

Tác giả đề xuất 07 nhóm giải pháp cho doanh nghiệp và thị trường cùng 08 kiến nghị cụ thể, trong đó trọng tâm bao gồm:

  • Xây dựng và ban hành Luật Giá nhằm hoàn thiện khung pháp lý đồng bộ, thay thế Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10.
  • Thành lập Viện Thẩm định giá Nhà nước và Hội đồng Thẩm định giá Quốc gia.
  • Đổi mới công tác đào tạo, thi tuyển cấp thẻ thẩm định viên để nhanh chóng gia tăng số lượng và chuẩn hóa chất lượng đội ngũ thẩm định viên.
  • Đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và trung tâm thông tin giá thị trường thống nhất toàn quốc.
  • Nâng cao vai trò giám sát hành nghề của Hội Thẩm định giá Việt Nam và mở rộng mảng dịch vụ thẩm định giá tài sản vô hình.

Kết luận

Luận án tiến sĩ “Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam” của tác giả Tô Công Thành đã giải quyết một cách có hệ thống cơ sở khoa học và thực tiễn phát triển của ngành dịch vụ thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường thời kỳ hội nhập. Thông qua việc kết hợp các khung lý thuyết kinh tế học về cung - cầu, cạnh tranh và hành vi khách hàng với phương pháp nghiên cứu hỗn hợp (khảo sát thực nghiệm N = 280 và phân tích định lượng trên SPSS), công trình đã xác định rõ các nhân tố then chốt chi phối sự tăng trưởng của thị trường dịch vụ này. Các phát hiện thực nghiệm phản ánh đúng thực trạng phát triển của hơn 60 doanh nghiệp và hơn 280 thẩm định viên tại Việt Nam giai đoạn 1997–2011, đồng thời chỉ ra những khoảng trống lớn về thể chế và nguồn nhân lực trước yêu cầu hội nhập WTO. Hệ thống 07 nhóm giải pháp và 08 kiến nghị được đề xuất đến năm 2020 cung cấp luận cứ khoa học có giá trị ứng dụng cao cho các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức nghề nghiệp và các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam.