Luận văn thạc sĩ về phát triển cho vay mua nhà tại ngân hàng liên doanh Lào - Việt

Luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng phân tích phát triển cho vay mua nhà tại Ngân hàng Liên doanh Lào Việt chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng.

• Tác giả: Nanthasone Bouluck
• Người hướng dẫn: PGS.TS Mai Thanh Quế
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Phát triển cho vay mua nhà tại ngân hàng liên doanh Lào - Việt chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng
• Loại tài liệu: luận văn thạc sỹ kinh tế
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan về cho vay mua nhà tại ngân hàng liên doanh Lào Việt

Cho vay mua nhà là một trong những hoạt động tín dụng quan trọng của ngân hàng liên doanh Lào - Việt, đặc biệt tại chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng. Hoạt động này không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân mà còn góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Thị trường bất động sản Lào đang trong giai đoạn phát triển, tạo cơ hội lớn cho các ngân hàng mở rộng dịch vụ tín dụng nhà ở. Tuy nhiên, việc phát triển cho vay mua nhà còn gặp nhiều thách thức do cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ và thu nhập người dân còn thấp.

1.1. Khái niệm và vai trò của cho vay mua nhà

Cho vay mua nhà là hình thức cấp tín dụng giúp khách hàng cá nhân hoặc hộ gia đình mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. Đây là hoạt động có vai trò quan trọng trong việc ổn định đời sống và thúc đẩy thị trường bất động sản Lào. Ngân hàng liên doanh Lào - Việt đã triển khai các sản phẩm tín dụng nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân, đồng thời tạo nguồn thu ổn định cho ngân hàng.

1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản Lào

Thị trường bất động sản Lào có đặc điểm là địa hình chủ yếu là đồi núi, cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ và thu nhập người dân còn thấp. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận tín dụng nhà ở của người dân. Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế và đầu tư vào cơ sở hạ tầng, thị trường bất động sản Lào đang dần được cải thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà.

II. Thực trạng phát triển cho vay mua nhà tại ngân hàng liên doanh Lào Việt

Ngân hàng liên doanh Lào - Việt đã triển khai nhiều sản phẩm cho vay mua nhà tại chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng, đáp ứng nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, quy mô dư nợ tín dụng tăng chậm và tỷ trọng cho vay mua nhà trong tổng dư nợ còn thấp. Nguyên nhân chính là do điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương còn nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận tín dụng của người dân.

2.1. Đánh giá thông qua tiêu chí định lượng

Dư nợ cho vay mua nhà tại ngân hàng liên doanh Lào - Việt chi nhánh Xiêng Khoảng tăng trưởng chậm, chỉ đạt mức trung bình 5% mỗi năm. Tỷ trọng cho vay mua nhà trong tổng dư nợ tín dụng cũng chỉ chiếm khoảng 15%, thấp hơn so với các ngân hàng khác trong khu vực. Điều này cho thấy hoạt động cho vay mua nhà tại chi nhánh còn nhiều hạn chế.

2.2. Đánh giá thông qua tiêu chí định tính

Khảo sát từ khách hàng cho thấy, mức độ hài lòng với dịch vụ cho vay mua nhà tại ngân hàng liên doanh Lào - Việt chi nhánh Xiêng Khoảng còn thấp. Nguyên nhân chính là do thủ tục vay phức tạp và thời gian xử lý hồ sơ kéo dài. Ngoài ra, lãi suất vay mua nhà còn cao so với thu nhập của người dân, làm giảm khả năng tiếp cận tín dụng.

III. Giải pháp phát triển cho vay mua nhà tại ngân hàng liên doanh Lào Việt

Để thúc đẩy phát triển cho vay mua nhà, ngân hàng liên doanh Lào - Việt cần hoàn thiện quy trình vay ngân hàng, giảm lãi suất vay mua nhà và tăng cường hỗ trợ tài chính cho khách hàng. Ngoài ra, ngân hàng cần hợp tác chặt chẽ với chính phủ và các tổ chức tài chính để cải thiện điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tiếp cận tín dụng.

3.1. Hoàn thiện quy trình vay ngân hàng

Ngân hàng liên doanh Lào - Việt cần đơn giản hóa thủ tục vay mua nhà và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ. Điều này sẽ giúp tăng sự hài lòng của khách hàng và thu hút nhiều người dân tham gia vay vốn. Ngoài ra, ngân hàng cần áp dụng công nghệ thông tin để quản lý và theo dõi các khoản vay hiệu quả hơn.

3.2. Giảm lãi suất và tăng hỗ trợ tài chính

Việc giảm lãi suất vay mua nhà sẽ giúp người dân dễ dàng tiếp cận tín dụng hơn. Ngân hàng liên doanh Lào - Việt cũng cần tăng cường các chương trình hỗ trợ tài chính như trợ cấp lãi suất hoặc hỗ trợ vốn ban đầu cho các hộ gia đình có thu nhập thấp. Điều này sẽ góp phần thúc đẩy phát triển cho vay mua nhà tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Khái quát về cho vay mua nhà tại ngân hàng thƣơng mại 1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của cho vay mua nhà Theo Điều 4, mục 16, Luật các tổ chức tín dụng của Việt Nam thì “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho KH một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Như vậy, có thể hiểu: Cho vay là việc “ một bên (bên cho vay) cung cấp nguồn tài chính cho bên khác (bên đi vay), trong đó bên đi vay sẽ hoàn trả tài chính cho bên cho vay trong một thời hạn thỏa thuận và thường kèm theo lãi suất.

Hoạt động này phát sinh khoản nợ giữa bên đi vay và bên cho vay. Trong đó, khoản cấp tín dụng BĐS được hiểu là sản phẩm tín “ dụng dành cho KHCN nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà ở, đất để ở, xây dựng/sửa chữa nhà ở của KHCN nhưng chưa thể thực hiện được do gặp khó khăn về tài chính. Đây là hoạt động tín dụng giữa các chủ thể (chủ thể cung vốn và chủ thể cầu vốn) liên quan đến việc mua sắm nhà ở. Các thành viên tham gia hoạt động CVNO (xem bảng 1.1) có thể chia làm 2 nhóm chính: (1) Chủ thể cầu vốn là các chủ sở hữu nhà ở (các chủ thể mong muốn thỏa mãn nhu cầu sống, hoặc lợi tức thu được từ tiền cho thuê và gia tăng giá trị của nhà 9 ở đó) và (2) chủ thể cung vốn là người cho vay (các chủ thể mong muốn lợi tức từ lãi suất cho vay).1: Tƣơng tác giữa các thành viên trong hoạt động cho vay mua nhà Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà như sau: - Hoạt động cho vay mua nhà, đất phụ thuộc vào chu kỳ vận động của thị trường BĐS “ Thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở, đất để ở nói riêng luôn có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính, mọi biến động trên thị trường BĐS đều ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà, đất của NHTM.

” “ Khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường BĐS ở giai đoạn phát triển bình thường, thu nhập của người dân tăng đều làm tăng nhu cầu mua nhà ở, đất để ở. Thêm vào đó, giá trị tài sản thế chấp tăng còn làm giảm rủi ro tín dụng cho NH, lúc này hoạt động cho vay mua nhà, đất của NH có cơ hội mở rộng. ” “ Ngược lại, khi thị trường BĐS bị thu hẹp, suy thoái hay đóng băng, nền kinh tế bị trì trệ khiến cho việc cho vay mua BĐS nói chung và nhà ở, đất để ở nói riêng bị thu hẹp lại. Giá trị nhà, đất được sử dụng làm tài sản thế chấp cũng bị sụt giảm, rủi ro tín dụng của NHTM cũng theo đó mà tăng lên.

Mặt 10 khác, đối với các khoản vay đã giải ngân, các NHTM sẽ phải đối mặt với khả năng KH không trả nợ nếu tình hình tài chính của họ bị ảnh hưởng. ” - Quy mô của khoản vay lớn và có thời hạn kéo dài trong nhiều năm “ Do có tính khan hiếm nên giá trị nhà ở, đất để ở thường cao hơn so với các loại hàng hóa khác, do đó khoản cho vay mua nhà, đất thường lớn hơn so với các khoản cho vay mua nhà hay vay sản xuất kinh doanh nhỏ. ” “ Thông thường, các khoản vay dành cho mục đích này thường được xếp vào khoản vay trung dài hạn với thời hạn kéo dài từ 10 đến 30 năm tùy theo chính sách tín dụng của từng NH và ở từng thời kì cụ thể. ” - Khách hàng (KH) là cá nhân, hộ gia đình: Sở hữu nhà ở, đất để ở luôn “ là nhu cầu có thực và rất lớn đối với KH là cá nhân, hộ gia đình.

Do đó, xu hướng của tín dụng hiện tại luôn hướng đến nhu cầu thực tế này. ” - Thường được bảo đảm bằng chính BĐS hình thành từ vốn vay: Đây “ cũng là điểm tạo ra sự khác biệt với các sản phẩm tín dụng khác của NHTM. Trong cho vay mua nhà đất thì giá trị và tình trạng của tài sản là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay và phải được đánh giá chính xác khi xem xét quyết định cấp tín dụng. Các hình thức cho vay mua nhà (i) Căn cứ vào mục đích vay vốn “ Cho vay thế chấp nhà ở: “Gồm các khoản cho vay để tài trợ việc mua căn hộ chung cư, nhà liền kề hay biệt thự, xây dựng, hay sửa chữa nâng cấp nhà ở… nhằm mục đích cư trú.

Những khoản vay này thường là trung và dài hạn (5 năm đến 10, 20 hay 30 năm) và được đảm bảo bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay. Lãi suất của khoản vay có thể cố định hoặc thả nổi. Một mức phí cam kết , khoảng từ 1% đến 2% giá trị danh nghĩa của khoản vay, sẽ được đóng trước để đảm bảo rằng người vay được sử dụng khoản tín dụng trong một thời kì đã ấn định trước. Khoản cho vay thường có giá trị lớn, thời 11 hạn dài nên thường áp dụng phương thức trả góp khi người vay hoàn trả nghĩa vụ tài chính.” (Mai Nguyễn Huyền Trang, 2014) Cho vay không thế chấp: “Gồm các khoản vay ngắn hạn áp dụng cho KHCN khi họ có nhu cầu về tiền mặt ngay và thực hiện hoàn trả nghĩa vụ tài chính với NH một lần khi khoản vay đáo hạn.

Các khoản vay thường được dùng để sửa chữa nhà ở (sửa chữa nhỏ), trả tiền thuê nhà.” (Bùi Tiến Hùng, 2015) (ii) Căn cứ vào phương thức hoàn trả Cho vay trả góp: “Là hình thức cho vay mà người vay phải trả nợ gốc và lãi cho NH nhiều lần, theo định kì nhất định (tháng/quý) trong thời hạn cho vay. Cho vay trả góp áp dụng cho món vay có giá trị lớn, thời hạn vay dài hay khi thu nhập của người vay không đủ khả năng thanh toán hết một lần trả nợ vay nên NH thường vận dụng hình thức này khi đáp ứng nhu cầu vay vốn để hình thành nhà ở như mua nhà ở, xây dựng nhà ở. Trả góp đem lại sự ổn định tài chính cho KH, bởi ngay tại thời điểm kí kết hợp đồng họ biết chắc chắn sẽ phải thanh toán bao nhiêu kì và số tiền phải trả ở mỗi kì là bao nhiêu. Nhà ở được hình thành từ nguồn vốn vay thường được dùng để đảm bảo tiền vay.

Nếu người vay không trả nợ, NH có thể phát mại tài sản để thu hồi nợ.” (Nguyễn Thị Minh Thảo, 2016) Cho vay phi trả góp: “Là phương thức cho vay mà việc trả nợ gốc và lãi cho NH chỉ xảy ra một lần khi đến hạn, áp dụng cho những món vay nhỏ với thời hạn ngắn như việc sửa chữa nhà ở.” (Bùi Tiến Hùng, 2015) (iii) Căn cứ vào nguồn gốc của khoản nợ Cho vay mua nhà trực tiếp: Cho vay mua nhà trực tiếp là khoản CVNO “ đối với các cá nhân, trong đó việc kí kết hợp đồng, giải ngân và thu nợ được thực hiện trực tiếp giữa NH và cá nhân. Cho vay mua nhà trực tiếp có thể được thể hiện qua sơ đồ sau: ” 12 (1) NH và cá nhân vay vốn trực tiếp kí kết hợp đồng tín dụng. (3) NH thanh toán nốt số tiền còn lại cho người bán và ghi nợ người mua. Sơ đồ cho vay mua nhà trực tiếp đối với khách hàng cá nhân Cho vay mua nhà gián tiếp: Cho vay mua nhà gián tiếp là khoản “ CVNO đối với KHCN, trong đó NH mua các khoản nợ phát sinh do các DN cung cấp nhà ở đã bán chịu nhà ở cho người mua nhà.

Cho vay mua nhà gián tiếp được thể hiện qua sơ đồ 1. Sơ đồ cho vay mua nhà gián tiếp đối với khách hàng cá nhân (1) NH và DN cung cấp nhà ở (người bán) kí kết hợp đồng mua bán nợ, 13 trong hợp đồng sẽ gồm các điều kiện về KH, số tiền mua chịu tối đa và loại nhà mua chịu. (2) Người bán và cá nhân (người mua) kí kết hợp đồng mua bán chịu nhà ở, trong hợp đồng thường quy định người mua phải thanh toán ngay một phần giá trị nhà. (3) Người bán giao nhà cho người mua (4) Người bán bán bộ chứng từ bán chịu nhà ở cho NH (5) NH thanh toán phần còn lại cho người bán (6) Người mua thanh toán số tiền còn lại cho NH (iv) Căn cứ vào sản phẩm nhà ở Cho vay mua nhà ở thương mại: “Là việc NHTM cho các KH vay vốn để hình thành nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại.

Theo đó, nhà ở “ thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Các NHTM đều có ” quyền cung cấp sản phẩm cho vay này trên thị trường.” (Nguyễn Thị Minh Thảo, 2016) Cho vay mua nhà ở xã hội: “Là việc NHTM cho KH vay vốn để tạo lập nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội. Các KH được vay vốn này là các chủ thể thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định tại Luật Nhà ở gồm: cán bộ, công chức viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ Ngân sách Nhà nước, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các chủ thể trả lại nhà công vụ mà có khó khăn về nhà ở, người nghèo, người có thu nhập thấp, người được đền bù về nhà ở do trưng thu đất phục vụ các dự án phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh, dự án dãn dân, tái định cư. Khoản cho vay này thường tiến hành theo các chương trình ưu đãi của Chính phủ, người vay phải thực hiện các thủ tục theo yêu cầu cụ thể của mỗi chương 14 trình mới được NH xem xét cho vay.

Chính phủ sẽ chỉ định cụ thể một số NHTM cung cấp sản phẩm vay vốn này. Phát triển cho vay mua nhà tại ngân hàng thƣơng mại 1. Khái niệm về phát triển cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại Theo quan điểm của triết học duy vật: “Phát triển là một quá trình tiến lên từ thấp đến cao, không chỉ đơn thuần tăng lên hay giảm đi đơn thuần về mặt lượng mà còn có sự biến đổi về mặt chất của sự vật, hiện tượng.