Luận văn thạc sĩ về phát triển cho vay mua nhà tại ngân hàng liên doanh Lào - Việt

Luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng phân tích phát triển cho vay mua nhà tại Ngân hàng Liên doanh Lào Việt chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng.

• Tác giả: Nanthasone Bouluck
• Người hướng dẫn: PGS.TS Mai Thanh Quế
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Phát triển cho vay mua nhà tại ngân hàng liên doanh Lào - Việt chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng
• Loại tài liệu: luận văn thạc sỹ kinh tế
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG, HÌNH
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Khái quát về cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại
• 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của cho vay mua nhà
• 1.1.2. Các hình thức cho vay mua nhà
• 1.2. Phát triển cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại
• 1.2.1. Khái niệm về phát triển cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại
• 1.2.2. Các phương thức phát triển cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại
• 1.2.3. Tiêu chí đánh giá mức độ phát triển cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại
• 1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới phát triển cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại
• 1.3. Kinh nghiệm phát triển cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại của một số NHTM và bài học kinh nghiệm rút ra cho Ngân hàng liên doanh Lào - Việt, chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng
• 1.3.1. Kinh nghiệm phát triển cho vay mua nhà của một số ngân hàng thương mại
• 1.3.2. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Ngân hàng liên doanh Lào - Việt, chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG LIÊN DOANH LÀO - VIỆT, CHI NHÁNH TỈNH XIÊNG KHOẢNG
• 2.1. Khái quát về Ngân hàng liên doanh Lào - Việt, chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng
• 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển Ngân hàng liên doanh Lào - Việt, chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng
• 2.1.2. Nhiệm vụ kinh doanh của Ngân hàng liên doanh Lào - Việt, chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng
• 2.1.3. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng liên doanh Lào - Việt chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng
• 2.1.4. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng liên doanh Lào - Việt chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng giai đoạn 2017 – 2019
• 2.2. Thực trạng phát triển cho vay mua nhà của Ngân hàng liên doanh Lào - Việt chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng
• 2.2.1. Đánh giá thông qua tiêu chí định lượng
• 2.2.2. Đánh giá thông qua tiêu chí định tính
• 2.2.3. Đánh giá chung về phát triển cho vay mua nhà của Ngân hàng liên doanh Lào - Việt chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng
• 2.3. Nguyên nhân của hạn chế
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG LIÊN DOANH LÀO - VIỆT CHI NHÁNH TỈNH XIÊNG KHOẢNG
• 3.1. Định hướng hoạt động kinh doanh và phát triển cho vay mua nhà của Ngân hàng liên doanh Lào - Việt chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng
• 3.1.1. Định hướng kinh doanh chung đến năm 2023
• 3.1.2. Định hướng phát triển cho vay mua nhà của Ngân hàng liên doanh Lào - Việt chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng
• 3.2. Giải pháp chủ yếu phát triển cho vay mua nhà của Ngân hàng liên doanh Lào - Việt chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng
• 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện quy trình cho vay
• 3.2.2. Hoàn thiện công tác quảng bá, tiếp thị và bán hàng
• 3.2.3. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực
• 3.2.4. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin
• 3.2.5. Giải pháp kiểm soát rủi ro
• 3.3. Một số kiến nghị
• 3.3.1. Với Chính phủ
• 3.3.2. Với Ngân hàng Trung ương Lào
• 3.3.3. Kiến nghị với Hội sở
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về cho vay mua nhà tại ngân hàng liên doanh Lào Việt

Cho vay mua nhà là một trong những hoạt động tín dụng quan trọng của ngân hàng liên doanh Lào - Việt, đặc biệt tại chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng. Hoạt động này không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân mà còn góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Thị trường bất động sản Lào đang trong giai đoạn phát triển, tạo cơ hội lớn cho các ngân hàng mở rộng dịch vụ tín dụng nhà ở. Tuy nhiên, việc phát triển cho vay mua nhà còn gặp nhiều thách thức do cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ và thu nhập người dân còn thấp.

1.1. Khái niệm và vai trò của cho vay mua nhà

Cho vay mua nhà là hình thức cấp tín dụng giúp khách hàng cá nhân hoặc hộ gia đình mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. Đây là hoạt động có vai trò quan trọng trong việc ổn định đời sống và thúc đẩy thị trường bất động sản Lào. Ngân hàng liên doanh Lào - Việt đã triển khai các sản phẩm tín dụng nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân, đồng thời tạo nguồn thu ổn định cho ngân hàng.

1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản Lào

Thị trường bất động sản Lào có đặc điểm là địa hình chủ yếu là đồi núi, cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ và thu nhập người dân còn thấp. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận tín dụng nhà ở của người dân. Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế và đầu tư vào cơ sở hạ tầng, thị trường bất động sản Lào đang dần được cải thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà.

II. Thực trạng phát triển cho vay mua nhà tại ngân hàng liên doanh Lào Việt

Ngân hàng liên doanh Lào - Việt đã triển khai nhiều sản phẩm cho vay mua nhà tại chi nhánh tỉnh Xiêng Khoảng, đáp ứng nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, quy mô dư nợ tín dụng tăng chậm và tỷ trọng cho vay mua nhà trong tổng dư nợ còn thấp. Nguyên nhân chính là do điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương còn nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận tín dụng của người dân.

2.1. Đánh giá thông qua tiêu chí định lượng

Dư nợ cho vay mua nhà tại ngân hàng liên doanh Lào - Việt chi nhánh Xiêng Khoảng tăng trưởng chậm, chỉ đạt mức trung bình 5% mỗi năm. Tỷ trọng cho vay mua nhà trong tổng dư nợ tín dụng cũng chỉ chiếm khoảng 15%, thấp hơn so với các ngân hàng khác trong khu vực. Điều này cho thấy hoạt động cho vay mua nhà tại chi nhánh còn nhiều hạn chế.

2.2. Đánh giá thông qua tiêu chí định tính

Khảo sát từ khách hàng cho thấy, mức độ hài lòng với dịch vụ cho vay mua nhà tại ngân hàng liên doanh Lào - Việt chi nhánh Xiêng Khoảng còn thấp. Nguyên nhân chính là do thủ tục vay phức tạp và thời gian xử lý hồ sơ kéo dài. Ngoài ra, lãi suất vay mua nhà còn cao so với thu nhập của người dân, làm giảm khả năng tiếp cận tín dụng.

III. Giải pháp phát triển cho vay mua nhà tại ngân hàng liên doanh Lào Việt

Để thúc đẩy phát triển cho vay mua nhà, ngân hàng liên doanh Lào - Việt cần hoàn thiện quy trình vay ngân hàng, giảm lãi suất vay mua nhà và tăng cường hỗ trợ tài chính cho khách hàng. Ngoài ra, ngân hàng cần hợp tác chặt chẽ với chính phủ và các tổ chức tài chính để cải thiện điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tiếp cận tín dụng.

3.1. Hoàn thiện quy trình vay ngân hàng

Ngân hàng liên doanh Lào - Việt cần đơn giản hóa thủ tục vay mua nhà và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ. Điều này sẽ giúp tăng sự hài lòng của khách hàng và thu hút nhiều người dân tham gia vay vốn. Ngoài ra, ngân hàng cần áp dụng công nghệ thông tin để quản lý và theo dõi các khoản vay hiệu quả hơn.

3.2. Giảm lãi suất và tăng hỗ trợ tài chính

Việc giảm lãi suất vay mua nhà sẽ giúp người dân dễ dàng tiếp cận tín dụng hơn. Ngân hàng liên doanh Lào - Việt cũng cần tăng cường các chương trình hỗ trợ tài chính như trợ cấp lãi suất hoặc hỗ trợ vốn ban đầu cho các hộ gia đình có thu nhập thấp. Điều này sẽ góp phần thúc đẩy phát triển cho vay mua nhà tại địa phương.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường tài chính ngân hàng tại Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ cùng tốc độ đô thị hóa nhanh chóng. Tại tỉnh Xiêng Khoảng, địa phương có diện tích tự nhiên 15.880 km2 với dân số khoảng 225.000 người phân bố trên 8 huyện, nhu cầu về cải thiện nhà ở của người dân ngày càng trở nên cấp thiết theo quan niệm truyền thống "an cư lạc nghiệp". Ngân hàng Liên doanh Lào - Việt (LaoVietBank), được thành lập từ sự hợp tác chiến lược giữa Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng Ngoại thương Lào Đại chúng (BCEL), sở hữu quy mô vốn điều lệ đạt 791.357.560.000 LAK (tương đương 100 triệu USD). Chi nhánh LaoVietBank tại tỉnh Xiêng Khoảng chính thức đi vào vận hành từ năm 2014 nhằm phục vụ phát triển kinh tế khu vực Bắc Lào.

Mục tiêu nghiên cứu trọng tâm của luận văn là hệ thống hóa cơ sở lý luận về mở rộng tín dụng bán lẻ, phân tích thực trạng hoạt động giai đoạn 2016–2019, từ đó xây dựng hệ thống giải pháp toàn diện phát triển dịch vụ cho vay mua nhà tại chi nhánh đến năm 2023. Nghiên cứu giải quyết bài toán phát triển tín dụng bất động sản trong điều kiện địa hình cao nguyên hiểm trở với độ cao trung bình 1.200 m so với mực nước biển, nơi hạ tầng giao thông và thu nhập bình quân đầu người còn nhiều hạn chế. Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc khi cung cấp căn cứ khoa học giúp chi nhánh tối ưu hóa tỷ trọng dư nợ bán lẻ, kiểm soát tỷ lệ nợ xấu dưới ngưỡng an toàn và gia tăng mức độ hài lòng của khách hàng vay vốn.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn tiếp cận hoạt động cấp tín dụng nhà ở dựa trên sự kết hợp giữa lý thuyết phát triển tín dụng ngân hàng thương mại và lý thuyết chất lượng dịch vụ cảm nhận. Về bản chất, phát triển cho vay mua nhà được định nghĩa là quá trình gia tăng đồng thời cả về quy mô dư nợ, số lượng khách hàng (phát triển theo chiều rộng) và nâng cao chất lượng dịch vụ, hiệu quả kiểm soát rủi ro an toàn vốn (phát triển theo chiều sâu).

Mô hình nghiên cứu định tính kế thừa thang đo SERVPERF của Cronin và Taylor (1992), xác định chất lượng dịch vụ tương đương với mức độ cảm nhận thực tế của khách hàng qua 5 khía cạnh cốt lõi:

• Phương tiện hữu hình: Cơ sở vật chất, mạng lưới phòng giao dịch, trang thiết bị công nghệ ngân hàng.
• Độ tin cậy: Tính minh bạch trong tính lãi suất, giải ngân đúng cam kết và bảo mật thông tin tài chính.
• Sự đáp ứng: Tốc độ phê duyệt hồ sơ vay vốn, sự linh hoạt của quy chế và thủ tục cấp tín dụng.
• Năng lực phục vụ: Trình độ chuyên môn, thái độ tư vấn và tác phong chuyên nghiệp của cán bộ tín dụng.
• Sự cảm thông: Mức độ lắng nghe, thấu hiểu hoàn cảnh tài chính riêng biệt của từng hộ gia đình vay vốn.

Bên cạnh đó, tác giả phân loại chi tiết các hình thức cho vay: cho vay thế chấp bất động sản hình thành từ vốn vay, cho vay trực tiếp, cho vay gián tiếp qua chủ đầu tư và cho vay trả góp theo định kỳ hàng tháng hoặc hàng quý.

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa phân tích dữ liệu thứ cấp và điều tra thực nghiệm dữ liệu sơ cấp:

• Dữ liệu thứ cấp: Được trích xuất từ các báo cáo tài chính, báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh định kỳ của LaoVietBank chi nhánh Xiêng Khoảng trong giai đoạn 4 năm từ 2016 đến 2019. Đơn vị khảo sát vận hành với cơ cấu 7 phòng nghiệp vụ chuyên môn và tổng số 59 cán bộ nhân viên.
• Dữ liệu sơ cấp: Thu thập qua kỹ thuật điều tra xã hội học bằng bảng hỏi khảo sát thiết kế theo thang đo Likert 5 mức độ (từ 1: Rất không hài lòng đến 5: Rất hài lòng).
• Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu: Tác giả phát ngẫu nhiên 300 phiếu khảo sát thông qua hình thức trực tiếp tại quầy và gửi thư điện tử trong khoảng thời gian từ ngày 01/05/2020 đến ngày 15/05/2020. Kết quả thu về 291 phiếu, loại bỏ 3 phiếu không hợp lệ, giữ lại 288 phiếu hợp lệ đưa vào phân tích định lượng (đạt tỷ lệ phản hồi hợp lệ 96%). Phương pháp chọn mẫu thuận tiện kết hợp phân tầng theo địa bàn các huyện giúp dữ liệu phản ánh khách quan cơ cấu dân cư vay vốn.
• Phương pháp phân tích: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phương pháp so sánh tuyệt đối và tương đối qua các năm để đánh giá tốc độ tăng trưởng quy mô tín dụng, kết hợp phân tích điểm trung bình (Mean) của các nhân tố trong mô hình SERVPERF để đo lường mức độ thỏa mãn của người vay.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại LaoVietBank chi nhánh Xiêng Khoảng giai đoạn 2017–2019 ghi nhận các kết quả cụ thể:

Thứ nhất, quy mô tín dụng mua nhà có sự tăng trưởng liên tục về giá trị tuyệt đối nhưng tỷ trọng trong tổng danh mục đầu tư còn khiêm tốn. Dư nợ cho vay mua nhà tăng trưởng bình quân ước tính đạt khoảng 12% đến 18% mỗi năm, song chỉ chiếm tỷ trọng dao động quanh mức 15% tổng dư nợ cho vay khách hàng cá nhân tại chi nhánh. Số lượt khách hàng tiếp cận sản phẩm tăng dần nhưng mức độ thâm nhập thị trường tại 8 huyện ngoại thành còn rất thấp.

Thứ hai, chất lượng tín dụng được duy trì ở mức an toàn cao. Nhờ áp dụng quy trình kiểm soát tài sản bảo đảm chặt chẽ, tỷ lệ nợ xấu đối với phân khúc cho vay mua nhà luôn được kiểm soát dưới mức 2,5%, thấp hơn mức nợ xấu bình quân 3% của toàn chi nhánh trong giai đoạn 2017–2019. Tỷ trọng nợ xấu mua nhà trên tổng nợ xấu bán lẻ duy trì ở mức an toàn dưới 18%.

Thứ ba, kết quả phân tích dữ liệu sơ cấp từ 288 khách hàng cho thấy mức độ hài lòng chung đạt điểm trung bình 3,72/5. Cụ thể từng nhân tố:

• Nhân tố Phương tiện hữu hình và Độ tin cậy đạt điểm đánh giá cao nhất, lần lượt là 4,05/5 và 3,92/5 nhờ trụ sở khang trang tại trung tâm thị xã và thương hiệu liên doanh uy tín.
• Nhân tố Năng lực phục vụ đạt 3,78/5 điểm.
• Nhân tố Sự đáp ứng và Sự cảm thông ghi nhận điểm số thấp nhất, lần lượt là 3,35/5 và 3,50/5 do thời gian xử lý hồ sơ còn kéo dài và thiếu các gói vay ưu đãi linh hoạt cho từng phân khúc thu nhập.

Thảo luận kết quả

Thực trạng trên cho thấy chi nhánh vẫn chủ yếu dựa vào mô hình cho vay truyền thống trực tiếp tại quầy giao dịch, chiếm hơn 85% tổng doanh số giải ngân. Kênh liên kết gián tiếp với các chủ đầu tư dự án và kênh ngân hàng số (Internet Banking, Mobile Banking) chưa được khai thác đồng bộ. Trên các biểu đồ so sánh cơ cấu dư nợ, khoảng cách thị phần giữa LaoVietBank và các ngân hàng thương mại quốc doanh lớn tại địa phương như BCEL vẫn còn chênh lệch từ 10% đến 15%.

Nguyên nhân chính của các hạn chế bắt nguồn từ yếu tố khách quan và chủ quan:

• Về khách quan: Địa bàn tỉnh Xiêng Khoảng có địa hình đồi núi hiểm trở, cơ sở hạ tầng giao thông kết nối các huyện vùng ven như huyện Khun chưa đồng bộ, gây khó khăn cho công tác định giá và giám sát tài sản bảo đảm. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương còn chậm trễ.
• Về chủ quan: Đội ngũ 59 cán bộ nhân viên phải kiêm nhiệm nhiều mảng nghiệp vụ, thiếu chuyên viên tín dụng bán lẻ chuyên trách thị trường nhà ở. Quy trình thẩm định tín dụng trải qua 5 bước nghiêm ngặt nhưng còn nặng tính thủ công, thời gian xét duyệt kéo dài trung bình từ 7 đến 10 ngày làm việc. Điều này lý giải tại sao điểm số về Sự đáp ứng trong mô hình SERVPERF chưa đạt kỳ vọng của khách hàng.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hiện thực hóa mục tiêu đưa mức tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà đạt từ 20% đến 25%/năm và nâng cao tỷ trọng bán lẻ đến năm 2023, luận văn đề xuất 5 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Chuẩn hóa và số hóa quy trình phê duyệt tín dụng: Cắt giảm thời gian thẩm định từ 7 ngày xuống còn tối đa 3 ngày làm việc thông qua ứng dụng phần mềm chấm điểm tín dụng nội bộ, phân cấp hạn mức phê duyệt cho Ban Giám đốc chi nhánh đối với các khoản vay dưới 500 triệu LAK.
2. Thiết kế gói sản phẩm vay linh hoạt: Triển khai sản phẩm cho vay mua nhà với thời hạn kéo dài từ 15 đến 20 năm, tỷ lệ tài trợ vốn tối đa 75% giá trị tài sản định giá, áp dụng cơ chế ân hạn nợ gốc 12 tháng đầu tiên và lãi suất ưu đãi cố định trong 6 đến 12 tháng đầu.
3. Mở rộng kênh phân phối gián tiếp: Ký kết thỏa thuận hợp tác tài trợ độc quyền với ít nhất 3 đến 5 nhà thầu, doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại tại khu vực đô thị trung tâm tỉnh Xiêng Khoảng nhằm tạo nguồn khách hàng ổn định.
4. Nâng cao năng lực chuyên môn đội ngũ nhân sự: Tổ chức tối thiểu 4 khóa đào tạo chuyên sâu mỗi năm cho toàn bộ cán bộ tín dụng về kỹ năng thẩm định giá bất động sản miền núi, tư vấn bán hàng chuyên nghiệp và nâng cao chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp.
5. Kiểm soát rủi ro và giám sát dòng vốn: Thiết lập cơ chế kiểm tra định kỳ 6 tháng/lần sau giải ngân nhằm kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay, đồng thời duy trì quỹ dự phòng rủi ro tín dụng theo đúng chuẩn mực của Ngân hàng Trung ương Lào (BOL).

Kiến nghị thực thi:

• Chính phủ Lào: Hoàn thiện khung pháp lý về đăng ký giao dịch bảo đảm và đẩy nhanh tiến độ cấp quyền sử dụng đất cho người dân.
• Ngân hàng Trung ương Lào: Xây dựng cơ chế tái cấp vốn ưu đãi cho các tổ chức tín dụng tham gia tài trợ nhà ở tại các tỉnh miền núi khó khăn.
• Hội sở LaoVietBank: Hỗ trợ nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin lõi (Core Banking) và phân bổ hạn mức tín dụng bán lẻ linh hoạt cho chi nhánh Xiêng Khoảng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn là tài liệu tham khảo có giá trị ứng dụng cao cho nhiều nhóm đối tượng:

• Ban lãnh đạo và cán bộ tín dụng LaoVietBank: Sử dụng tài liệu làm cẩm nang thực tiễn để tái cấu trúc quy trình cấp tín dụng, xây dựng chiến lược tiếp thị sản phẩm cho vay mua nhà giai đoạn 2021–2025.
• Các ngân hàng thương mại đang hoạt động tại Lào: Tham khảo mô hình phân tích định lượng kết hợp định tính để đánh giá tiềm năng và rủi ro tín dụng bán lẻ tại các vùng kinh tế đặc thù ngoài Thủ đô Viêng Chăn.
• Cơ quan quản lý nhà nước và Ngân hàng Trung ương Lào: Khai thác dữ liệu nghiên cứu để hoạch định các chính sách an sinh xã hội, phát triển nhà ở cho công chức, viên chức và người có thu nhập trung bình.
• Học viên, nghiên cứu sinh chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng: Vận dụng khung lý thuyết SERVPERF và phương pháp điều tra 288 mẫu làm tiền đề mở rộng các đề tài nghiên cứu về hành vi khách hàng vay vốn.

Câu hỏi thường gặp

1. Đề tài luận văn giải quyết vấn đề cốt lõi nào của LaoVietBank chi nhánh Xiêng Khoảng?
Luận văn giải quyết sự mất cân đối giữa tiềm năng nhu cầu nhà ở của 225.000 dân tại Xiêng Khoảng với tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà còn thấp của chi nhánh. Đề tài đưa ra giải pháp mở rộng quy mô tín dụng an toàn và nâng cao chất lượng phục vụ.

2. Mô hình SERVPERF được áp dụng trong nghiên cứu với quy mô khảo sát ra sao?
Tác giả áp dụng mô hình SERVPERF với 5 tiêu chí để đo lường chất lượng dịch vụ cảm nhận. Dữ liệu được xử lý từ 288 phiếu khảo sát hợp lệ trên tổng số 300 phiếu phát ra tới khách hàng cá nhân tại chi nhánh trong tháng 05/2020.

3. Khó khăn lớn nhất khi mở rộng cho vay mua nhà tại tỉnh Xiêng Khoảng là gì?
Trở ngại lớn nhất là địa hình đồi núi cao 1.200 m khiến việc định giá bất động sản phân tán tại 8 huyện gặp nhiều rủi ro. Thêm vào đó, thủ tục cấp giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà đất tại địa phương còn chậm trễ.

4. Chỉ tiêu định lượng nào chứng minh chất lượng tín dụng mua nhà tại chi nhánh được kiểm soát tốt?
Chất lượng tín dụng được chứng minh qua tỷ lệ nợ xấu cho vay mua nhà luôn duy trì dưới 2,5% trong giai đoạn 2017–2019, đồng thời tỷ trọng nợ xấu phân khúc này luôn chiếm dưới 18% tổng nợ xấu bán lẻ của chi nhánh.

5. Luận văn đề xuất mục tiêu cụ thể nào cho chi nhánh giai đoạn đến năm 2023?
Nghiên cứu đề xuất duy trì tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà từ 20% đến 25%/năm, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ xuống dưới 3 ngày làm việc và nâng điểm hài lòng của khách hàng lên trên 4,2/5 điểm.

Kết luận

• Luận văn đã chuẩn hóa toàn diện khung lý thuyết về phát triển dịch vụ cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại trên cả hai trục tăng trưởng quy mô và chất lượng dịch vụ.
• Đánh giá chân thực bức tranh kinh doanh của LaoVietBank chi nhánh Xiêng Khoảng giai đoạn 2016–2019 với dư nợ tăng trưởng ổn định và tỷ lệ nợ xấu duy trì dưới 2,5%.
• Xác định điểm nghẽn chất lượng dịch vụ qua khảo sát 288 khách hàng theo thang đo SERVPERF, chỉ ra hai khâu cần cải tiến gấp là tốc độ đáp ứng và sự cảm thông.
• Đề xuất hệ thống 5 giải pháp đồng bộ từ tinh giản quy trình, thiết kế gói vay 15–20 năm, mở rộng kênh phân phối đến đào tạo 59 cán bộ nhân viên đến năm 2023.
• Cung cấp luận cứ thực tiễn vững chắc giúp các tổ chức tín dụng liên doanh thúc đẩy chiến lược bán lẻ bền vững tại thị trường các tỉnh Bắc Lào.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Khái quát về cho vay mua nhà tại ngân hàng thƣơng mại 1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của cho vay mua nhà Theo Điều 4, mục 16, Luật các tổ chức tín dụng của Việt Nam thì “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho KH một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Như vậy, có thể hiểu: Cho vay là việc “ một bên (bên cho vay) cung cấp nguồn tài chính cho bên khác (bên đi vay), trong đó bên đi vay sẽ hoàn trả tài chính cho bên cho vay trong một thời hạn thỏa thuận và thường kèm theo lãi suất.

Hoạt động này phát sinh khoản nợ giữa bên đi vay và bên cho vay. Trong đó, khoản cấp tín dụng BĐS được hiểu là sản phẩm tín “ dụng dành cho KHCN nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà ở, đất để ở, xây dựng/sửa chữa nhà ở của KHCN nhưng chưa thể thực hiện được do gặp khó khăn về tài chính. Đây là hoạt động tín dụng giữa các chủ thể (chủ thể cung vốn và chủ thể cầu vốn) liên quan đến việc mua sắm nhà ở. Các thành viên tham gia hoạt động CVNO (xem bảng 1.1) có thể chia làm 2 nhóm chính: (1) Chủ thể cầu vốn là các chủ sở hữu nhà ở (các chủ thể mong muốn thỏa mãn nhu cầu sống, hoặc lợi tức thu được từ tiền cho thuê và gia tăng giá trị của nhà 9 ở đó) và (2) chủ thể cung vốn là người cho vay (các chủ thể mong muốn lợi tức từ lãi suất cho vay).1: Tƣơng tác giữa các thành viên trong hoạt động cho vay mua nhà Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà như sau: - Hoạt động cho vay mua nhà, đất phụ thuộc vào chu kỳ vận động của thị trường BĐS “ Thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở, đất để ở nói riêng luôn có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính, mọi biến động trên thị trường BĐS đều ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà, đất của NHTM.

” “ Khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường BĐS ở giai đoạn phát triển bình thường, thu nhập của người dân tăng đều làm tăng nhu cầu mua nhà ở, đất để ở. Thêm vào đó, giá trị tài sản thế chấp tăng còn làm giảm rủi ro tín dụng cho NH, lúc này hoạt động cho vay mua nhà, đất của NH có cơ hội mở rộng. ” “ Ngược lại, khi thị trường BĐS bị thu hẹp, suy thoái hay đóng băng, nền kinh tế bị trì trệ khiến cho việc cho vay mua BĐS nói chung và nhà ở, đất để ở nói riêng bị thu hẹp lại. Giá trị nhà, đất được sử dụng làm tài sản thế chấp cũng bị sụt giảm, rủi ro tín dụng của NHTM cũng theo đó mà tăng lên.

Mặt 10 khác, đối với các khoản vay đã giải ngân, các NHTM sẽ phải đối mặt với khả năng KH không trả nợ nếu tình hình tài chính của họ bị ảnh hưởng. ” - Quy mô của khoản vay lớn và có thời hạn kéo dài trong nhiều năm “ Do có tính khan hiếm nên giá trị nhà ở, đất để ở thường cao hơn so với các loại hàng hóa khác, do đó khoản cho vay mua nhà, đất thường lớn hơn so với các khoản cho vay mua nhà hay vay sản xuất kinh doanh nhỏ. ” “ Thông thường, các khoản vay dành cho mục đích này thường được xếp vào khoản vay trung dài hạn với thời hạn kéo dài từ 10 đến 30 năm tùy theo chính sách tín dụng của từng NH và ở từng thời kì cụ thể. ” - Khách hàng (KH) là cá nhân, hộ gia đình: Sở hữu nhà ở, đất để ở luôn “ là nhu cầu có thực và rất lớn đối với KH là cá nhân, hộ gia đình.

Do đó, xu hướng của tín dụng hiện tại luôn hướng đến nhu cầu thực tế này. ” - Thường được bảo đảm bằng chính BĐS hình thành từ vốn vay: Đây “ cũng là điểm tạo ra sự khác biệt với các sản phẩm tín dụng khác của NHTM. Trong cho vay mua nhà đất thì giá trị và tình trạng của tài sản là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay và phải được đánh giá chính xác khi xem xét quyết định cấp tín dụng. Các hình thức cho vay mua nhà (i) Căn cứ vào mục đích vay vốn “ Cho vay thế chấp nhà ở: “Gồm các khoản cho vay để tài trợ việc mua căn hộ chung cư, nhà liền kề hay biệt thự, xây dựng, hay sửa chữa nâng cấp nhà ở… nhằm mục đích cư trú.

Những khoản vay này thường là trung và dài hạn (5 năm đến 10, 20 hay 30 năm) và được đảm bảo bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay. Lãi suất của khoản vay có thể cố định hoặc thả nổi. Một mức phí cam kết , khoảng từ 1% đến 2% giá trị danh nghĩa của khoản vay, sẽ được đóng trước để đảm bảo rằng người vay được sử dụng khoản tín dụng trong một thời kì đã ấn định trước. Khoản cho vay thường có giá trị lớn, thời 11 hạn dài nên thường áp dụng phương thức trả góp khi người vay hoàn trả nghĩa vụ tài chính.” (Mai Nguyễn Huyền Trang, 2014) Cho vay không thế chấp: “Gồm các khoản vay ngắn hạn áp dụng cho KHCN khi họ có nhu cầu về tiền mặt ngay và thực hiện hoàn trả nghĩa vụ tài chính với NH một lần khi khoản vay đáo hạn.

Các khoản vay thường được dùng để sửa chữa nhà ở (sửa chữa nhỏ), trả tiền thuê nhà.” (Bùi Tiến Hùng, 2015) (ii) Căn cứ vào phương thức hoàn trả Cho vay trả góp: “Là hình thức cho vay mà người vay phải trả nợ gốc và lãi cho NH nhiều lần, theo định kì nhất định (tháng/quý) trong thời hạn cho vay. Cho vay trả góp áp dụng cho món vay có giá trị lớn, thời hạn vay dài hay khi thu nhập của người vay không đủ khả năng thanh toán hết một lần trả nợ vay nên NH thường vận dụng hình thức này khi đáp ứng nhu cầu vay vốn để hình thành nhà ở như mua nhà ở, xây dựng nhà ở. Trả góp đem lại sự ổn định tài chính cho KH, bởi ngay tại thời điểm kí kết hợp đồng họ biết chắc chắn sẽ phải thanh toán bao nhiêu kì và số tiền phải trả ở mỗi kì là bao nhiêu. Nhà ở được hình thành từ nguồn vốn vay thường được dùng để đảm bảo tiền vay.

Nếu người vay không trả nợ, NH có thể phát mại tài sản để thu hồi nợ.” (Nguyễn Thị Minh Thảo, 2016) Cho vay phi trả góp: “Là phương thức cho vay mà việc trả nợ gốc và lãi cho NH chỉ xảy ra một lần khi đến hạn, áp dụng cho những món vay nhỏ với thời hạn ngắn như việc sửa chữa nhà ở.” (Bùi Tiến Hùng, 2015) (iii) Căn cứ vào nguồn gốc của khoản nợ Cho vay mua nhà trực tiếp: Cho vay mua nhà trực tiếp là khoản CVNO “ đối với các cá nhân, trong đó việc kí kết hợp đồng, giải ngân và thu nợ được thực hiện trực tiếp giữa NH và cá nhân. Cho vay mua nhà trực tiếp có thể được thể hiện qua sơ đồ sau: ” 12 (1) NH và cá nhân vay vốn trực tiếp kí kết hợp đồng tín dụng. (3) NH thanh toán nốt số tiền còn lại cho người bán và ghi nợ người mua. Sơ đồ cho vay mua nhà trực tiếp đối với khách hàng cá nhân Cho vay mua nhà gián tiếp: Cho vay mua nhà gián tiếp là khoản “ CVNO đối với KHCN, trong đó NH mua các khoản nợ phát sinh do các DN cung cấp nhà ở đã bán chịu nhà ở cho người mua nhà.

Cho vay mua nhà gián tiếp được thể hiện qua sơ đồ 1. Sơ đồ cho vay mua nhà gián tiếp đối với khách hàng cá nhân (1) NH và DN cung cấp nhà ở (người bán) kí kết hợp đồng mua bán nợ, 13 trong hợp đồng sẽ gồm các điều kiện về KH, số tiền mua chịu tối đa và loại nhà mua chịu. (2) Người bán và cá nhân (người mua) kí kết hợp đồng mua bán chịu nhà ở, trong hợp đồng thường quy định người mua phải thanh toán ngay một phần giá trị nhà. (3) Người bán giao nhà cho người mua (4) Người bán bán bộ chứng từ bán chịu nhà ở cho NH (5) NH thanh toán phần còn lại cho người bán (6) Người mua thanh toán số tiền còn lại cho NH (iv) Căn cứ vào sản phẩm nhà ở Cho vay mua nhà ở thương mại: “Là việc NHTM cho các KH vay vốn để hình thành nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại.

Theo đó, nhà ở “ thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Các NHTM đều có ” quyền cung cấp sản phẩm cho vay này trên thị trường.” (Nguyễn Thị Minh Thảo, 2016) Cho vay mua nhà ở xã hội: “Là việc NHTM cho KH vay vốn để tạo lập nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội. Các KH được vay vốn này là các chủ thể thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định tại Luật Nhà ở gồm: cán bộ, công chức viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ Ngân sách Nhà nước, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các chủ thể trả lại nhà công vụ mà có khó khăn về nhà ở, người nghèo, người có thu nhập thấp, người được đền bù về nhà ở do trưng thu đất phục vụ các dự án phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh, dự án dãn dân, tái định cư. Khoản cho vay này thường tiến hành theo các chương trình ưu đãi của Chính phủ, người vay phải thực hiện các thủ tục theo yêu cầu cụ thể của mỗi chương 14 trình mới được NH xem xét cho vay.

Chính phủ sẽ chỉ định cụ thể một số NHTM cung cấp sản phẩm vay vốn này. Phát triển cho vay mua nhà tại ngân hàng thƣơng mại 1. Khái niệm về phát triển cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại Theo quan điểm của triết học duy vật: “Phát triển là một quá trình tiến lên từ thấp đến cao, không chỉ đơn thuần tăng lên hay giảm đi đơn thuần về mặt lượng mà còn có sự biến đổi về mặt chất của sự vật, hiện tượng.