Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất từ thực tiễn áp dụng tại ngân hàng thương mại cổ phần xăng dầu petrolimex

Tài liệu nghiên cứu Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất từ thực tiễn áp dụng tại ngân hàng thương, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên

• Tác giả: Đỗ Thị Hạnh
• Người hướng dẫn: PGS. Đoàn Thị Phương Diệp
• Trường học: Trường Đại Học Ngân Hàng Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Pháp Luật Về Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Tại Ngân Hàng Petrolimex
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• TÓM TẮT LUẬN VĂN
• ABSTRACTS
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• 1. CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
• 1.2. Thế chấp quyền sử dụng đất
• 1.3. Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
• 1.4. Nguyên tắc, căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
• 1.4.1. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
• 1.4.2. Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
• 1.5. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
• 1.5.1. Khái niệm phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
• 1.5.2. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
• 1.6. Thứ tự ưu tiên thanh toán số tiền xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
• 1.7. Tiểu kết Chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN XĂNG DẦU PETROLIMEX VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
• 2.1. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại cổ phần
• 2.2. Quy định về quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại cổ phần
• 2.3. Quy định về quyền thu giữ tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại cổ phần
• 2.4. Quy định về quyền truy đòi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại cổ phần
• 2.5. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại cổ phần
• 2.6. Quy định về trình tự xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại cổ phần
• 2.7. Quy định chuyển quyền sử dụng đất được thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần sau khi xử lý nợ
• 2.8. Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại cổ phần Xăng Dầu Petrolimex
• 2.8.1. Khái quát về cơ cấu tổ chức và nhiệm vụ của hệ thống thu hồi nợ tại Ngân hàng TMCP Xăng Dầu Petrolimex (PG Bank)
• 2.8.2. Những vấn đề phát sinh từ thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thương mại cổ phần Xăng Dầu Petrolimex
• 2.9. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại cổ phần
• 2.9.1. Hoàn thiện quy định về quyền thu giữ tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại cổ phần
• 2.9.2. Hoàn thiện quy định về truy đòi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại cổ phần
• 2.9.3. Hoàn thiện các quy định về phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại cổ phần
• 2.9.4. Hoàn thiện quy định về trình tự xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại cổ phần
• 2.9.5. Xây dựng và áp dụng án lệ về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
• 2.10. Tiểu kết Chương 2
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Pháp Luật Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Petrolimex đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn tài chính cho các khoản vay. Quyền sử dụng đất là một trong những tài sản có giá trị lớn, do đó, việc xử lý tài sản thế chấp này cần được thực hiện theo quy định pháp luật chặt chẽ. Các quy định hiện hành đã tạo ra khung pháp lý cho việc xử lý tài sản thế chấp, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề cần được giải quyết.

1.1. Khái Niệm Về Quyền Sử Dụng Đất Và Thế Chấp

Quyền sử dụng đất là quyền của cá nhân, tổ chức được sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên vay sử dụng quyền này để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Điều này giúp ngân hàng có cơ sở pháp lý để xử lý tài sản khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ.

1.2. Các Quy Định Pháp Luật Liên Quan Đến Thế Chấp

Các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất được quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác. Những quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan trong giao dịch thế chấp.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

Mặc dù có khung pháp lý rõ ràng, nhưng việc xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Petrolimex vẫn gặp nhiều thách thức. Các vấn đề như quy trình xử lý phức tạp, sự không đồng bộ trong các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng gây khó khăn cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ.

2.1. Những Khó Khăn Trong Quy Trình Xử Lý

Quy trình xử lý tài sản thế chấp thường kéo dài và phức tạp, dẫn đến việc ngân hàng không thể thu hồi nợ kịp thời. Điều này ảnh hưởng đến khả năng tài chính của ngân hàng và gây rủi ro cho các khoản vay.

2.2. Sự Không Đồng Bộ Trong Các Quy Định Pháp Luật

Nhiều quy định pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp chưa được đồng bộ, dẫn đến việc áp dụng không nhất quán. Điều này gây khó khăn cho ngân hàng trong việc thực hiện quyền lợi của mình.

III. Phương Pháp Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng Petrolimex

Ngân hàng Petrolimex đã áp dụng nhiều phương pháp khác nhau để xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất. Các phương pháp này không chỉ giúp ngân hàng thu hồi nợ mà còn đảm bảo quyền lợi cho bên vay.

3.1. Phương Thức Thu Hồi Nợ Hiệu Quả

Ngân hàng sử dụng các phương thức như bán đấu giá tài sản thế chấp hoặc thương lượng với bên vay để thu hồi nợ. Những phương thức này giúp tối ưu hóa quy trình xử lý tài sản.

3.2. Hợp Đồng Thế Chấp Và Quy Trình Thực Hiện

Hợp đồng thế chấp được ký kết giữa ngân hàng và bên vay cần phải rõ ràng và chi tiết. Quy trình thực hiện hợp đồng này phải tuân thủ các quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Và Kết Quả Nghiên Cứu Tại Ngân Hàng Petrolimex

Việc áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Petrolimex đã cho thấy nhiều kết quả tích cực. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số vấn đề cần được cải thiện để nâng cao hiệu quả xử lý tài sản.

4.1. Kết Quả Đạt Được Từ Việc Xử Lý Tài Sản

Ngân hàng đã thu hồi được một số khoản nợ lớn thông qua việc xử lý tài sản thế chấp. Điều này cho thấy hiệu quả của các phương pháp xử lý tài sản hiện tại.

4.2. Những Bất Cập Cần Khắc Phục

Mặc dù có nhiều kết quả tích cực, nhưng vẫn còn tồn tại những bất cập trong quy trình xử lý tài sản. Cần có những cải cách để nâng cao hiệu quả và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.

V. Kết Luận Và Tương Lai Của Pháp Luật Về Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Petrolimex cần được hoàn thiện hơn nữa để đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Việc cải cách các quy định pháp luật sẽ giúp nâng cao hiệu quả xử lý tài sản và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

5.1. Đề Xuất Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật

Cần có những đề xuất cụ thể để hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ.

5.2. Tương Lai Của Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

Tương lai của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào sự cải cách và hoàn thiện các quy định pháp luật, nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn và bảo vệ quyền lợi của các bên.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh hoạt động tín dụng ngân hàng ngày càng phát triển, việc đảm bảo an toàn nguồn vốn cho vay trở thành nhiệm vụ trọng yếu. Theo báo cáo của ngành, tỷ lệ cho vay có bảo đảm bằng thế chấp bất động sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất (QSDĐ), chiếm tới khoảng 93% tổng số các khoản vay có bảo đảm tại các ngân hàng thương mại cổ phần (NHTMCP) ở Việt Nam. Điều này cho thấy vai trò quan trọng của QSDĐ trong việc huy động vốn và thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các NHTMCP, điển hình như Ngân hàng TMCP Xăng Dầu Petrolimex, vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập gây khó khăn cho quá trình thu hồi nợ và xử lý tài sản.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, cơ sở pháp lý về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng tại NHTMCP Xăng Dầu Petrolimex trong giai đoạn từ năm 2016 đến 2021, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi các bên liên quan và nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp. Nghiên cứu có phạm vi tập trung vào các quy định pháp luật hiện hành như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP và các văn bản liên quan, đồng thời phân tích các tranh chấp thực tế tại ngân hàng này.

Ý nghĩa của nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp cơ sở khoa học để hoàn thiện khung pháp lý về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, góp phần giảm thiểu rủi ro tín dụng, thúc đẩy thị trường bất động sản và tín dụng phát triển bền vững, đồng thời hỗ trợ các NHTMCP nâng cao năng lực quản lý và thu hồi nợ hiệu quả.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai lý thuyết pháp lý chủ đạo để phân tích xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ:

1. Lý thuyết vật quyền và trái quyền: Thế chấp QSDĐ được xem là một biện pháp bảo đảm đối vật, trong đó bên nhận thế chấp có quyền trực tiếp trên tài sản thế chấp mà không cần chuyển giao quyền chiếm hữu. Đồng thời, thế chấp cũng là quan hệ hợp đồng (trái quyền) giữa các bên, thể hiện sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ.

2. Mô hình xử lý tài sản bảo đảm theo pháp luật Việt Nam: Khung pháp luật bao gồm các quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương thức và thứ tự ưu tiên thanh toán trong xử lý tài sản thế chấp, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Các khái niệm chính được làm rõ gồm: quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, xử lý tài sản thế chấp, nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp, phương thức xử lý tài sản thế chấp, và thứ tự ưu tiên thanh toán.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

• Phân tích pháp lý: Giải thích, luận giải các quy định pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, làm rõ các khái niệm và nguyên tắc pháp lý.

• Phân tích thống kê: Thu thập và đánh giá số liệu về các vụ việc xử lý tài sản thế chấp tại NHTMCP Xăng Dầu Petrolimex trong giai đoạn 2016-2021, nhằm đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật.

• So sánh luật: Đối chiếu pháp luật Việt Nam với các thông lệ quốc tế về xử lý tài sản thế chấp, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm và đề xuất giải pháp phù hợp.

• Nghiên cứu thực tiễn: Phân tích các trường hợp cụ thể, tranh chấp phát sinh tại NHTMCP Xăng Dầu Petrolimex để nhận diện những khó khăn, vướng mắc trong thực tế.

Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm các hồ sơ xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại ngân hàng trong khoảng thời gian 5 năm, được chọn mẫu ngẫu nhiên có chủ đích nhằm đảm bảo tính đại diện và độ tin cậy. Phương pháp phân tích dữ liệu kết hợp định tính và định lượng nhằm đưa ra đánh giá toàn diện.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Khung pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tương đối hoàn chỉnh nhưng còn tồn tại hạn chế: Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã xây dựng cơ sở pháp lý đầy đủ cho việc xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên, một số quy định còn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc áp dụng, ví dụ như quy định về quyền thu giữ tài sản và quyền truy đòi tài sản thế chấp chưa đồng bộ, dẫn đến tranh chấp kéo dài.

2. Thực trạng áp dụng pháp luật tại NHTMCP Xăng Dầu Petrolimex cho thấy nhiều khó khăn trong xử lý tài sản thế chấp: Khoảng 30% các vụ xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ gặp vướng mắc do bên thế chấp không hợp tác, thủ tục hành chính phức tạp và thời gian xử lý kéo dài trung bình 6-9 tháng, ảnh hưởng đến hiệu quả thu hồi nợ.

3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp chủ yếu là bán đấu giá công khai (chiếm khoảng 70%); bên cạnh đó, phương thức bên nhận thế chấp tự bán tài sản và nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ cũng được áp dụng nhưng ít phổ biến do khó khăn trong định giá và chuyển quyền sở hữu.

4. Thứ tự ưu tiên thanh toán được tuân thủ theo nguyên tắc “first in time”: Các giao dịch bảo đảm được đăng ký trước được ưu tiên thanh toán trước, tuy nhiên có khoảng 15% trường hợp xảy ra tranh chấp do không rõ ràng về thời điểm đăng ký hoặc chiếm hữu tài sản.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các khó khăn là do sự phức tạp trong hệ thống pháp luật liên quan đến QSDĐ, sự chồng chéo giữa các văn bản luật và quy định hành chính, cũng như sự thiếu đồng bộ trong thực thi pháp luật tại các NHTMCP. So với các nghiên cứu trước đây, kết quả này tương đồng với nhận định về những bất cập trong quy định về quyền thu giữ và truy đòi tài sản thế chấp.

Việc áp dụng phương thức bán đấu giá công khai được đánh giá là phù hợp với thông lệ quốc tế, giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong xử lý tài sản. Tuy nhiên, thời gian xử lý kéo dài và chi phí cao là những điểm cần cải thiện để nâng cao hiệu quả thu hồi nợ.

Việc tuân thủ nguyên tắc ưu tiên thanh toán theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm góp phần bảo vệ quyền lợi các chủ nợ, đồng thời tạo sự ổn định cho thị trường tín dụng. Tuy nhiên, cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn để tránh tranh chấp và lạm dụng quyền ưu tiên.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện tỷ lệ các phương thức xử lý tài sản, thời gian xử lý trung bình và tỷ lệ tranh chấp phát sinh, giúp minh họa rõ nét hơn thực trạng và hiệu quả áp dụng pháp luật.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy định về quyền thu giữ và quyền truy đòi tài sản thế chấp là QSDĐ: Cần sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật để làm rõ quyền và trách nhiệm của bên nhận thế chấp trong việc thu giữ tài sản, đồng thời quy định cụ thể về trình tự, thủ tục truy đòi nhằm giảm thiểu tranh chấp. Thời gian thực hiện đề xuất trong vòng 12 tháng, do Bộ Tư pháp phối hợp với Ngân hàng Nhà nước chủ trì.

2. Đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian xử lý tài sản thế chấp: Áp dụng công nghệ thông tin trong đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản, thiết lập quy trình chuẩn hóa, giảm thiểu các bước không cần thiết. Mục tiêu giảm thời gian xử lý xuống còn dưới 3 tháng trong vòng 18 tháng, do các cơ quan đăng ký và NHTMCP phối hợp thực hiện.

3. Tăng cường đào tạo, nâng cao năng lực cho cán bộ ngân hàng và cơ quan thi hành pháp luật: Tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về pháp luật xử lý tài sản thế chấp, kỹ năng định giá và xử lý tài sản nhằm nâng cao hiệu quả thu hồi nợ. Kế hoạch triển khai trong 24 tháng, do Ngân hàng Nhà nước và các trường đại học luật phối hợp thực hiện.

4. Xây dựng và áp dụng án lệ về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ: Tạo cơ sở pháp lý thống nhất, giảm thiểu tranh chấp và tạo tiền lệ pháp lý rõ ràng cho các vụ việc tương tự. Thời gian xây dựng án lệ trong 36 tháng, do Tòa án nhân dân tối cao chủ trì phối hợp với Bộ Tư pháp.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ pháp chế và quản lý rủi ro tại các ngân hàng thương mại cổ phần: Giúp hiểu rõ các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro tín dụng và thu hồi nợ.

2. Luật sư và chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực ngân hàng và bất động sản: Cung cấp cơ sở pháp lý và phân tích thực tiễn để tư vấn khách hàng về giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp.

3. Cán bộ cơ quan thi hành án dân sự và tòa án: Hỗ trợ trong việc áp dụng pháp luật một cách thống nhất, minh bạch và hiệu quả khi giải quyết các vụ việc liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.

4. Sinh viên và nghiên cứu sinh ngành Luật Kinh tế: Là tài liệu tham khảo quý giá để nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản thế chấp và các vấn đề pháp lý liên quan.

Câu hỏi thường gặp

1. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất là gì?
   Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ là việc bên nhận thế chấp thực hiện quyền định đoạt tài sản thế chấp nhằm thu hồi nợ khi bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng cam kết. Ví dụ, bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi khoản vay.

2. Phương thức xử lý tài sản thế chấp phổ biến nhất hiện nay là gì?
   Phương thức bán đấu giá công khai chiếm khoảng 70% các trường hợp xử lý tài sản thế chấp tại các NHTMCP, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch.

3. Nguyên tắc ưu tiên thanh toán trong xử lý tài sản thế chấp được xác định như thế nào?
   Theo nguyên tắc “first in time”, các giao dịch bảo đảm được đăng ký trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước, bảo vệ quyền lợi các chủ nợ đã xác lập giao dịch trước đó.

4. Thời gian xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ thường kéo dài bao lâu?
   Thời gian trung bình xử lý tài sản thế chấp tại NHTMCP Xăng Dầu Petrolimex là khoảng 6-9 tháng, do thủ tục hành chính phức tạp và sự không hợp tác của bên thế chấp.

5. Có thể tự mình xử lý tài sản thế chấp hay phải thông qua đấu giá?
   Bên nhận thế chấp có thể tự bán tài sản nếu có thỏa thuận với bên thế chấp, nhưng trong trường hợp không có thỏa thuận, việc bán đấu giá công khai là phương thức bắt buộc theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo tính minh bạch.

Kết luận

• Luận văn đã làm rõ các vấn đề lý luận và pháp lý về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, đồng thời phân tích thực trạng áp dụng pháp luật tại NHTMCP Xăng Dầu Petrolimex trong giai đoạn 2016-2021.
• Khung pháp luật hiện hành tương đối hoàn chỉnh nhưng còn tồn tại những hạn chế, gây khó khăn cho việc xử lý tài sản thế chấp và thu hồi nợ.
• Phương thức bán đấu giá công khai là phổ biến nhất, tuy nhiên thời gian xử lý kéo dài và chi phí cao ảnh hưởng đến hiệu quả thu hồi nợ.
• Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, đơn giản hóa thủ tục, nâng cao năng lực cán bộ và xây dựng án lệ nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.
• Các bước tiếp theo bao gồm triển khai nghiên cứu sâu hơn về các giải pháp kỹ thuật và chính sách, đồng thời phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện các kiến nghị đề xuất.

Hành động ngay hôm nay: Các tổ chức tín dụng và cơ quan quản lý cần xem xét áp dụng các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro tín dụng và thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất 1. Thế chấp quyền sử dụng đất 1. Quan niệm về quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 1987.

Thuật ngữ quyền sử dụng đất tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng 8 9 đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Với quy định này của Luật Đất đai năm 1993, quan hệ sở hữu đất đai ở nước ta được mang một ý nghĩa mới: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc về người sử dụng đất. Hay nói cách khác, kể từ đây, quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai và được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một quyền tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất.

Từ đó đến nay, khái niệm quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013. Phân tích Luật Đất đai hiện hành 2013 cho thấy, QSDĐ của các chủ thể sử dụng đất được xác lập thông qua các hình thức pháp lý cơ bản như: Nhà nước giao QSDĐ, Nhà nước cho thuê QSDĐ, Nhà nước công nhận QSDĐ và Nhà nước cho phép chuyển QSDĐ. Trên cơ sở sự cho phép này, QSDĐ của những người sử dụng đất được hình thành. Đây là cơ sở pháp lý tiền đề để người sử dụng đất được quyền khai thác, sử dụng đất hoặc “định đoạt” số phận pháp lý về QSDĐ của mình như: tự quyền đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn, khoa học kỹ thuật và khả năng của mình để khai thác các giá trị, các lợi ích của đất trên cơ sở các mục đích đã được Nhà nước xác định; hoặc người sử dụng đất chuyển giao QSDĐ của mình cho người khác để thu lợi4.

Tuy nhiên, cần phải xác định rằng, quyền khai thác hay định đoạt QSDĐ của người sử dụng đất phải trên cơ sở mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định, hay sự chuyển giao cho người khác cũng phải trên cơ sở được Nhà nước cho phép. Có thể khẳng định rằng, vai trò của Nhà nước là thông qua công cụ pháp luật xác lập những điều kiện tiền đề để QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân được thực hiện trên thực tế. Bằng các quy định cụ thể, pháp luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện những quyền cụ thể hoặc yêu cầu người khác thực hiện những hành vi nhất định để thỏa mãn lợi ích của mình. Ở khía cạnh này, tác giả Nguyễn Thị Nga nhận định: “QSDĐ là những khả năng của một chủ thể được thực hiện 4 Nguyễn Văn Hiến (2017), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội, tr45 9 10 hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất.

Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện trên thực tế”. Như vậy có thể thấy, QSDĐ không chỉ là một quyền năng thông thường của chủ sở hữu tài sản mà nó là một loại tài sản. Khi còn trong tay Nhà nước, QSDĐ chỉ là một trong các quyền năng của chủ sở hữu, nhưng khi đã chuyển giao cho người SDĐ thì QSDĐ được chuyển hóa thành một loại tài sản đặc biệt. Đây là yêu cầu khách quan cho việc “thị trường hóa đất đai” trong nền kinh tế thị trường, khi mà người SDĐ không trực tiếp có quyền sở hữu đất đai và người sở hữu đất đai lại không trực tiếp sử dụng đất5.

Có thể khẳng định rằng, QSDĐ trong pháp luật đất đai hiện hành là không chỉ dừng lại ở việc chỉ được sử dụng mà QSDĐ phải được coi là tổng thể không thể tách rời với các quyền của người SDĐ theo quy định của pháp luật đất đai. Tổng thể này làm cho QSDĐ trở thành một tài sản đặc biệt có thể được chuyển dịch giữa những người SDĐ với nhau mà thông qua đó có thể làm thay đổi chủ thể chiếm hữu và sử dụng đất đai. Nghiên cứu bình luận chuyên sâu và toàn diện về QSDĐ, tác giả Nguyễn Thùy Trang đã chỉ ra các đặc trưng của quyền sử dụng đất trên ba phương diện tiếp cận: (i) Quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của quyền sở hữu; (ii) Quyền sử dụng đất là vật quyền; (iii) Quyền sử dụng đất là tài sản6. Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất 1.

Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất Trong giao lưu dân sự, để quyền lợi của bên có quyền được đảm bảo và nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ được thực hiện đúng và đầy đủ thì luôn cần tới các biện pháp thế chấp. Đối tượng của biện pháp thế chấp hầu hết là tài sản, đặc biệt là những tài sản có giá trị cao. Tuy nhiên, trên thực tế, do yêu cầu sản xuất, kinh doanh của chủ sở hữu tài sản, việc giao tài sản cho bên có quyền trực tiếp nắm giữ không đảm bảo 5 Lưu Quốc Thái (2016), “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, Nxb. Hồng Đức, tr.30 6 Nguyễn Thùy Trang (2016), Quyền sử dụng đất - một số quan điểm tiếp cận và đề xuất hướng giải quyết trong khoa học pháp lý của Việt Nam, Tạp chí Khoa học pháp lý, Số 4/2016, tr.

10 11 một cách tốt hơn lợi ích cho người có quyền, nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh cho người có nghĩa vụ, và thế chấp tài sản là biện pháp thế chấp có thể khắc phục được các hạn chế nêu trên, nên biện pháp thế chấp này luôn được ưu tiên lựa chọn. Thế chấp là một trong những hình thức giao dịch lâu đời nhất và thường xuyên được sử dụng trong lĩnh vực tài chính bất động sản. Hình thức giao dịch này có một lịch sử hình thành phát triển đồ sộ đáng để nghiên cứu; được thể hiện trong những tài liệu lâu đời phức tạp với ý nghĩa pháp lý ẩn sau những văn bản cổ xưa và các quy định pháp lý đa dạng. Theo Từ điển Tiếng Việt thì: “Thế chấp (tài sản) dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn7.

Như vậy, hiểu theo nghĩa cơ bản, thế chấp là cách thức bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một tài sản. Trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp thì giá trị tài sản thế chấp sẽ được dùng để thay thế cho nghĩa vụ mà bên vay đã vi phạm. Dưới giác độ pháp lý, ở những nước theo hệ thống luật Civil law, khái niệm thế chấp QSDĐ được định nghĩa là một quyền đối vật trên QSDĐ. Quyền (có tính chất vật quyền ) này trao cho bên nhận thế chấp quyền theo đuổi và quyền ưu tiên thanh toán mà không cần phải có sự chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản thế chấp là QSDĐ từ bên thế chấp (chủ sở hữu QSDĐ) sang cho bên nhận thế chấp8.

Trong theo hệ thống Common law, thế chấp QSDĐ được thiết kế dựa trên phương thức thực hiện biện pháp với hai sự lựa chọn phổ biến là chuyển giao hay không chuyển giao quyền sở hữu Tài sản thế chấp là QSDĐ; còn những nước theo hệ thống Civil law thì thế chấp QSDĐ lại được luận giải dựa trên tính chất (bản chất) của thế chấp (là biện pháp bảo đảm đối vật) dưới sự dẫn dắt và soi sáng bởi học thuyết về vật quyền và trái quyền9. Tuy khác nhau về cách tiếp cận nhưng nhìn tổng thể, xu hướng chung có tính phổ biến của hai hệ thống pháp luật này là quy định thế chấp 7 Hoàng Phê (2006), Từ điển tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng 8 Phạm Văn Lưỡng (2020), “tlđd”, tr.34 9 Đỗ Thị Hải Yến (2021), Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội; tr.53 11 12 QSDĐ dưới giác độ là biện pháp thế chấp mà bên nhận thế chấp có thể thực thi quyền một cách trực tiếp trên Tài sản thế chấp là QSDĐ để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ mà không cần nắm giữ Tài sản thế chấp là QSDĐ. Ở Việt Nam, trong khoa học pháp lý, vẫn còn có các quan niệm thế chấp QSDĐ dựa trên nền tảng của các lý thuyết pháp lý khác nhau.

Có tác giả nhìn nhận bản chất thế chấp (QSDĐ) là quan hệ trái quyền, có tác giả nhìn nhận nhận bản chất thế chấp (QSDĐ) là quan hệ vật quyền, có tác giả nhìn nhận quan hệ thế chấp (QSDĐ) là sự kết hợp hài hòa giữa quan hệ trái quyền và quan hệ vật quyền. Theo tác giả Nguyễn Văn Hoạt, “Bản chất của quan hệ thế chấp tài sản (QSDĐ) để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng NHTMCP là quan hệ hợp đồng10. Trong khi đó, tác giả Nguyễn Thị Nga lại cho rằng, thế chấp tài sản (QSDĐ) được phát sinh trên cơ sở một quan hệ nghĩa vụ và thế chấp tài sản (QSDĐ) là một biện pháp thế chấp có tính chất đối vật11. Khác với tác giả Nguyễn Văn Hoạt và tác giả Nguyễn Thị Nga, tác giả Vũ Thị Hồng Yến lại cho rằng, “thế chấp là một biện pháp chứa đựng cả yếu tố trái quyền và cả yếu tố vật quyền12”.

Dưới góc độ luật thực định, cả ba BLDS: 1995, 2005, 2015 đều xây dựng khái niệm thế chấp tài sản dựa trên nền tảng của quan hệ hợp đồng (lý thuyết trái quyền) trong sự phân biệt với biện pháp cầm cố thông qua phương thức thực hiện biện pháp là không chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Sự khác biệt cơ bản duy nhất của BLDS 1995 so với BLDS 2005 và BLDS 2015 trong quy định về khái niệm thế chấp, đó là đối tượng của biện pháp. Theo tiếp cận của BLDS 1995, đối tượng của biện pháp thế chấp là QSDĐ, còn đối tượng của biện pháp cầm cố là động sản. Đến BLDS 2005, quan niệm này đã được sửa đổi.

Theo đó, tiêu chí xác định biện pháp thế chấp chỉ dựa trên yếu tố duy nhất, mang tính chất đặc trưng của biện pháp này, đó là không chuyển giao tài sản cho bên nhận 10 Nguyễn Văn Hoạt (2004), Một số vấn đề về thế chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, Số 190.