MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thết cia đề tà Trong bối cảnh VitNam dang hội nhập manh mổ trên thi rường quốctỄ về các Tĩnh vục chính- xã hội inh, dang vốn đầu tơ nước ngoài hiện nay là mốt trong những công cụ kinh tế đắc lục làm bê phóng cho sự phá hiển của nén nh tế nước te Xuyên sud thời gian qua Việt Nam đã va đang xây dụng mỗi quan hộ ngosi giao tốt đẹp, uất lập quan hệ đối tác chiến lược với các guốc gia phát tiễn tin thể giới như Nhật Bản, Han Quốc, Nga, Trung Quốc, Ấn Độ, Singapore va Hop chúng quốc Hoa Kỹ, tao điều kiện phát tiễn cho việc thu hút vốn đẫu tr nước ngoài vào Việt Nam Trong năm 20: dng vốn đầu tr nước ngoài đăng ký vào Việt Nam (FDD đạt gần 27.72 USD, bằng 39% so với cing kỷ năm 2021 và cf nước có 36 278 dự án con hiệu lục với tổng vốn đăng ký trên gin 433,7 tj USD! Các doanh nghiệp có vấn, đầu hznoớc ngoài (doanh ngưệp FDD ngày cing hoạt động phổ biển và hành thánh, tông rên khắp cã nước, có thể thấy nhống dự án có vén đầu hư nước ngoài có mỗi quen hệ mật thiết với việc sở dụng đất tei Việt Nam, Do đã, việc xây dụng một hành. lang pháp ly điều chỉnh quyền sử dung đất của chủ ty trong giai đoạn hiện nay đồng vai to võ cùng quan trọng không chi dim bão việc ôi ta hỏa đồng vẫn đầu hr "nước ngoà, phát triển kinh tổ theo dinh hướng xã hồi chủ nga ma còn dim bão ar tình đẳng về quyén sở dạng đất giữa chủ thé trong nước và các doanh nghiệp FDI Trong những năm vim qua, pháp loật Việt Nam nói chung và pháp luật về đất dai nói riing đã đạt được những think tou nhất dinh trong thể chế hóa chủ trương đường lỗi oa Đăng và chính séch của Nhà nước nhằm phục vụ mục dich biển Việt Nem thành mốt thi rường kính mỡ mang ảnh hướng xã hột chủ nga. So với thời gian trước đây, biện nay quyền và nghia vụ của doanh nghiệp FDI đã được mỡ rộng, hơn, ngiy cing tin gin hơn tớ ình đẳng và quyền vi ngiĩa vụ sử dụng đất đổi với tỔ chúc, cánhân ong nước. Nhân chưng pháp uất vé đất đi điệu chính về quyéa sử dung đất mic ta hiện nay đã cơ bản đáp ứng được các yêu cầu của quá tinh phát "Gye Bia uranic ngoài, Bio cio thà hành re đu tr nuớc ng năm: 2022, Teng thông ân in từ Bộ HE ow vỉ Dante, 26/120022, tự cập ke 141527 ng 1192023.
Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Luật Kinh tế với đề tài "Pháp luật về quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam và thực tiễn thực thi" do sinh viên Lê Linh Trang thực hiện (người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Quang Huy, Hà Nội - 2023) đặt trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh hội nhập kinh tế quốc tế và thiết lập quan hệ đối tác chiến lược với nhiều quốc gia phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc, Nga, Trung Quốc, Ấn Độ, Singapore và Hoa Kỳ. Theo số liệu ghi nhận trong nghiên cứu, tính đến năm 2022, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt gần 27,72 tỷ USD, nâng tổng số dự án còn hiệu lực trên cả nước lên 36.278 dự án với tổng vốn đăng ký đạt trên 433,7 tỷ USD. Do hầu hết các dự án đầu tư có yếu tố nước ngoài đều gắn liền trực tiếp với nhu cầu sử dụng đất, việc hoàn thiện hành lang pháp lý điều chỉnh quyền sử dụng đất (QSDĐ) của khối doanh nghiệp FDI trở thành đòi hỏi cấp bách nhằm tối ưu hóa nguồn lực vốn ngoại, thúc đẩy tăng trưởng theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đồng thời đảm bảo nguyên tắc bình đẳng giữa doanh nghiệp FDI và tổ chức kinh tế trong nước.
Mặc dù hệ thống pháp luật đất đai đã trải qua nhiều lần sửa đổi và cơ bản đáp ứng yêu cầu thu hút đầu tư, tác giả chỉ ra rằng nhiều quy định hiện hành vẫn tồn tại khoảng cách so với các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, thiếu tính đồng bộ với pháp luật về đầu tư và doanh nghiệp, đồng thời tạo ra sự bất bình đẳng nhất định giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp nội địa trên thị trường bất động sản.
Mục đích nghiên cứu của khóa luận là phân tích toàn diện các quy định pháp luật và thực tiễn thực thi về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp FDI, chỉ ra các hạn chế trong bối cảnh phục hồi kinh tế hậu đại dịch COVID-19 và biến động kinh tế toàn cầu, từ đó đề xuất định hướng hoàn thiện khung pháp lý trong giai đoạn sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 (tại thời điểm tháng 10/2023).
Nhiệm vụ nghiên cứu được văn bản xác định cụ thể qua 5 nội dung:
- Nghiên cứu và nhận diện bản chất cơ sở lý luận về khái niệm, đặc điểm và các quy định pháp luật điều chỉnh quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp FDI sử dụng đất tại Việt Nam.
- Phân tích và luận giải cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn của quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai điều chỉnh đối tượng doanh nghiệp FDI.
- Phân tích nội dung chế định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp FDI trong sử dụng đất theo quy định hiện hành.
- Đánh giá thực tiễn thi hành chế định pháp luật nêu trên, chỉ rõ thành tựu và hạn chế tồn tại dựa trên số liệu và hoạt động đầu tư nước ngoài thực tế.
- Rút ra bài học kinh nghiệm từ thực tiễn mở rộng quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI, xác định định hướng hoàn thiện các quy định pháp luật đất đai chuyên ngành.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài gồm 4 nhóm:
- Các quy định pháp luật đất đai, trọng tâm là Luật Đất đai năm 2013, các dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Chủ trương, đường lối của Đảng và chính sách của Nhà nước về quản lý, sử dụng đất đai cũng như chế định quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp FDI.
- Thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Một số vụ việc cụ thể phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp FDI sử dụng đất.
Phạm vi nghiên cứu được giới hạn ở việc luận giải các vấn đề lý luận về khái niệm, bản chất quyền sử dụng đất của doanh nghiệp FDI; phân tích xu hướng kế thừa, phát triển quy phạm pháp luật qua các thời kỳ (đặc biệt là Luật Đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn); cùng thực tiễn thi hành các quy định này trên lãnh thổ Việt Nam.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
Về cơ sở lý luận và nền tảng chuẩn mực, khóa luận dựa trên nguyên lý Hiến định về chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Hiến pháp năm 2013). Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất được xác định theo Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 (trong văn bản có trích dẫn nhầm mốc thời gian 2023) của Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII: QSDĐ là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu.
Tác giả sử dụng các định nghĩa học thuật từ Từ điển Luật học (Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp, 2006) và Giáo trình Luật Đất đai (Trường Đại học Luật Hà Nội, 2016) để xác định nội hàm quyền sử dụng đất: là khả năng pháp lý do luật định cho phép chủ thể khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất nhằm phục vụ mục đích hợp lý và đạt hiệu quả kinh tế. Hệ thống văn bản pháp lý làm căn cứ phân tích bao gồm: Luật Đất đai các năm 1987, 1993, 2003, 2013; Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam ngày 14/10/1994; Luật Đầu tư các năm 1987, 1996, 2005, 2020; Luật Doanh nghiệp năm 2020; Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Nghị định 35/2017/NĐ-CP; cùng các văn kiện chỉ đạo chiến lược như Nghị quyết số 19-NQ/TW (2012) và Nghị quyết số 11-NQ/TW (2017).
Phương pháp nghiên cứu được triển khai xuyên suốt công trình gồm:
- Phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin, kết hợp tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền để đánh giá bản chất các quan hệ xã hội về đất đai có yếu tố nước ngoài.
- Phương pháp tổng hợp - phân tích - kết luận (tổng - phân - hợp) kết hợp phương pháp so sánh luật học, áp dụng tại Chương 1 và Chương 2 nhằm làm rõ tiến trình phát triển của quy phạm pháp luật và đối chiếu giữa các nhóm chủ thể.
- Phương pháp thống kê dữ liệu, phương pháp quy nạp và suy diễn logic, phục vụ việc phân tích thực trạng thực thi, làm sáng tỏ bất cập hành chính và xây dựng hệ thống kiến nghị hoàn thiện ở Chương 2 và Chương 3.
Nguồn dữ liệu của nghiên cứu là các văn bản quy phạm pháp luật thực định; báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai của 59 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tính đến hết năm 2020 do Bộ Tài nguyên và Môi trường phê duyệt; số liệu thống kê dòng vốn và dự án đầu tư của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cập nhật đến các mốc thời gian năm 2022, tháng 07/2023 và tháng 09/2023; cùng các công trình nghiên cứu của các học giả chuyên ngành (TS. Trần Quang Huy, TS. Nguyễn Ngọc Minh, ThS. Lê Hồ Nhất Huy, ThS. Nguyễn Mai Anh).
Nội dung chính theo từng chương
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam
Chương 1 tập trung xây dựng nền tảng lý luận về chủ thể và quyền của doanh nghiệp FDI trong quan hệ pháp luật đất đai. Tác giả chỉ ra sự tiến hóa thuật ngữ từ "xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài" (Luật Đầu tư nước ngoài năm 1987) sang "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài" (Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996, Luật Đất đai năm 2013) và "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài" (khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020). Dưới góc độ Luật Đất đai 2013 (khoản 7 Điều 5), doanh nghiệp FDI được định nghĩa theo kỹ thuật liệt kê hình thức góp vốn (gồm doanh nghiệp 100% vốn ngoại, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư ngoại mua cổ phần, sáp nhập, mua lại). Tác giả đề xuất cần thống nhất sử dụng thuật ngữ "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài" để bao quát toàn diện các chủ thể như hợp tác xã có thành viên là người nước ngoài.
Văn bản làm rõ các đặc trưng cơ bản của quyền sử dụng đất của doanh nghiệp FDI:
- Doanh nghiệp FDI chỉ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (áp dụng từ ngày 01/07/2014 theo Luật Đất đai 2013; trước thời điểm này chỉ áp dụng hình thức thuê đất).
- Phương thức tiếp cận đất đai bao gồm: Nhà nước cho thuê đất; giao đất có thu tiền làm nhà ở; thuê lại đất gắn với hạ tầng trong khu công nghiệp (KCN), cụm công nghiệp (CCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao (KCNC); và nhận góp vốn bằng QSDĐ (chỉ áp dụng đối với loại hình doanh nghiệp liên doanh). Doanh nghiệp FDI không thuộc diện được nhận chuyển nhượng QSDĐ trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân, không được nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế QSDĐ.
Cơ sở phát sinh quyền gồm có giao đất (thẩm quyền thuộc UBND cấp tỉnh theo khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013), cho thuê đất (vừa mang tính quyền lực hành chính nhà nước, vừa mang tính bình đẳng thỏa thuận dân sự), và nhận chuyển quyền theo luật định. Cơ sở chấm dứt quyền chủ yếu thông qua chế định thu hồi đất: do vi phạm pháp luật (Điều 64), do chấm dứt việc sử dụng đất hoặc tự nguyện trả lại (Điều 65), hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 61, 62 - trường hợp này chủ thể được bồi thường tài sản gắn liền với đất).
Chương 1 cũng phân tích 4 yếu tố chi phối bản chất pháp luật điều chỉnh quan hệ này: (1) Đường lối phát triển kinh tế của Đảng (thể hiện qua Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 và Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022); (2) Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; (3) Cơ chế quản lý kinh tế chuyển từ kế hoạch hóa tập trung bao cấp (trước năm 1986) sang kinh tế thị trường định hướng XHCN; (4) Hình thức sử dụng đất (trả tiền thuê hàng năm bị hạn chế quyền giao dịch tài sản so với hình thức trả tiền một lần hoặc giao đất có thu tiền).
Bảng tổng hợp quá trình hình thành quy định pháp luật qua các giai đoạn lịch sử được văn bản trình bày như sau:
| Giai đoạn lịch sử | Khung pháp lý điều chỉnh | Đặc trưng cơ bản về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp FDI |
|---|---|---|
| Trước năm 1987 | Mô hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung, cơ chế bao cấp | Đất đai không thừa nhận giá trị hàng hóa; nền kinh tế đóng cửa, chưa có quy định pháp lý điều chỉnh quyền sử dụng đất của doanh nghiệp FDI. |
| 1987 – trước 1993 | Luật Đất đai 1987, Luật Đầu tư nước ngoài 1987 | Bắt đầu công nhận 3 nhóm quyền (sở hữu, quản lý, sử dụng); quy định đất đai còn mang tính bao cấp, nghiêm cấm mua bán chuyển nhượng QSDĐ; quyền của bên nước ngoài còn sơ sài. |
| 1993 – trước 2003 | Luật Đất đai 1993, Pháp lệnh 14/10/1994, Luật sửa đổi 1998, 2001 | Công nhận QSDĐ là đối tượng giao dịch; quy định thời hạn sử dụng đất dự án FDI tối đa 50 năm; mở rộng quyền chuyển nhượng hạ tầng, cho thuê lại, thế chấp vay vốn tại TCTD Việt Nam, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. |
| 2003 – 2013 | Luật Đất đai 2003 | Khẳng định bình đẳng về quyền chung giữa chủ thể trong nước và nước ngoài (Điều 105–108); phân định quyền theo hình thức trả tiền thuê đất (hàng năm vs một lần); mở rộng kênh tiếp cận đất đai từ thị trường. |
| Từ 2013 đến nay | Luật Đất đai 2013 | Chính thức định danh "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài" (khoản 7 Điều 5); cho phép giao đất có thu tiền làm nhà ở để bán/cho thuê; quy định quyền tiếp cận đất đai tại Điều 183, 184, 187. |
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam
Chương 2 đi sâu phân tích hệ thống quy phạm thực định và đối chiếu với dữ liệu thi hành trên thực tế. Về quyền chung, doanh nghiệp FDI được hưởng các quyền quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 (được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - GCNQSDĐ, hưởng thành quả lao động, được bảo hộ khi bị xâm phạm, bồi thường khi thu hồi đất, khiếu nại, tố cáo, khởi kiện). Về quyền riêng, địa vị pháp lý của doanh nghiệp FDI có sự phân hóa rõ nét dựa trên nghĩa vụ tài chính:
| Tiêu chí | Trả tiền thuê đất hàng năm (Khoản 2 Điều 183) | Trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê / Giao đất có thu tiền (Khoản 3 Điều 183) |
|---|---|---|
| Thế chấp | Chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. | Được thế chấp bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. |
| Góp vốn | Chỉ được góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; bên nhận góp vốn tiếp tục được thuê đất đúng mục đích. | Được góp vốn bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất để hợp tác sản xuất kinh doanh. |
| Chuyển nhượng / Cho thuê | Được bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất (khi đủ điều kiện Điều 189); cho thuê nhà ở khi đầu tư kinh doanh nhà ở. | Được chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; được cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. |
| Tặng cho | Không có quyền tặng cho QSDĐ. | Được tặng cho QSDĐ cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư để làm công trình công cộng, nhà tình nghĩa. |
Bên cạnh đó, quyền của doanh nghiệp FDI còn được xác định theo tỷ lệ vốn điều lệ chi phối (khoản 4 Điều 183): nếu bên Việt Nam chiếm tỷ lệ chi phối sau chuyển nhượng cổ phần thì doanh nghiệp được hưởng quyền như tổ chức kinh tế trong nước (Điều 174, 175); nếu nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ chi phối thì thực hiện theo quyền của doanh nghiệp FDI. Các biện pháp bảo đảm gồm có quy trình cấp GCNQSDĐ, trình tự giải quyết tranh chấp (hòa giải cơ sở, Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp có GCNQSDĐ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết nếu không có giấy tờ) và cơ chế bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định.
Về mặt chính sách ưu đãi tài chính, văn bản ghi nhận Nhà nước đã áp dụng nhiều biện pháp hỗ trợ như giảm 50% tiền thuê đất giai đoạn 2011–2014, hạ tỷ lệ tính đơn giá thuê đất chung từ 1,5% xuống 1%, áp dụng hệ số K điều chỉnh giá đất đối với các thửa đất dưới 30 tỷ đồng tại đô thị trực thuộc Trung ương, dưới 10 tỷ đồng tại miền núi và dưới 20 tỷ đồng tại các tỉnh còn lại; cùng chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại KCNC, khu kinh tế theo Nghị định 35/2017/NĐ-CP.
Tuy nhiên, tác giả chỉ ra các điểm hạn chế, bất cập pháp lý lớn:
- Khái niệm "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài" tại khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013 dựa trên Luật Đầu tư 2005 đã lạc hậu, không đồng bộ với khái niệm "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài" tại Luật Đầu tư 2020. Luật Đất đai chi tiết hóa theo hình thức góp vốn nhưng Luật Đầu tư 2020 lại quy định mang tính khái quát (chỉ cần có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên/cổ đông). Điều này gây vướng mắc khi áp dụng cho các công ty đại chúng có tỷ lệ sở hữu nước ngoài biến động liên tục trên sàn chứng khoán, hoặc bỏ sót hợp tác xã có thành viên ngoại. Khái niệm "doanh nghiệp liên doanh" đã bị bãi bỏ trong Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp mới nhưng vẫn tồn tại trong Luật Đất đai 2013.
- Bất bình đẳng trong tiếp cận đất đai: Doanh nghiệp FDI không được giao đất có thu tiền để làm dự án nghĩa trang, nghĩa địa chuyển nhượng hạ tầng (trong khi tổ chức trong nước được làm theo Điều 55). Doanh nghiệp FDI trả tiền thuê đất một lần không được tặng cho QSDĐ cho cộng đồng làm công trình công cộng hay làm nhà tình nghĩa (Điều 174 cho phép tổ chức trong nước thực hiện).
- Hạn chế tiếp cận thị trường thứ cấp: Doanh nghiệp FDI không được nhận chuyển nhượng trực tiếp QSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân, buộc phải tiếp cận đất đai chủ yếu qua thị trường sơ cấp (Nhà nước giao, cho thuê).
- Quy định góp vốn bằng QSDĐ tại khoản 3 Điều 183 còn chung chung: không phân biệt mục đích góp vốn huy động vốn hay hợp tác kinh doanh, chưa quy định thời điểm thực hiện (khi thành lập hay khi đã hoạt động), và thiếu quy định về chủ thể được quyền nhận góp vốn từ doanh nghiệp FDI.
- Thiếu hụt quy định dự liệu: Chưa có quy định rõ ràng về quyền của doanh nghiệp FDI được Nhà nước cho thuê đất làm công trình sự nghiệp, giao đất không thu tiền làm công trình ngầm phi thương mại, hoặc các trường hợp chia tách, sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp làm thay đổi tỷ lệ sở hữu chi phối của nhà đầu tư nước ngoài.
Về thực tiễn thực hiện, văn bản đưa ra các dữ liệu:
- Vốn FDI cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần tính đến 20/07/2023 đạt gần 16,24 tỷ USD (tăng 4,5% so với cùng kỳ 2022). Lũy kế đến 20/09/2023, vốn FDI đã hiện diện tại 63/63 tỉnh thành, trong đó TP. Hồ Chí Minh dẫn đầu với gần 57,14 tỷ USD (chiếm 12,6% tổng vốn), tiếp theo là Bình Dương (hơn 40,3 tỷ USD) và Hà Nội (gần 39 tỷ USD).
- Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng kết thi hành Luật Đất đai đến hết năm 2020, khối tổ chức nước ngoài (FDI và ngoại giao) quản lý sử dụng 46.490 ha đất, chiếm 0,14% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 0,17% tổng diện tích đất đã giao cho các đối tượng.
- Kết quả số hóa: Cả nước có 63/63 tỉnh thành triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, 61 tỉnh thành kết nối liên thông cổng dịch vụ công trực tuyến, hơn 43 triệu thửa đất và hơn 22 triệu hồ sơ đất đai đã được chuẩn hóa số hóa.
- Về rào cản hành chính: Tồn tại xung đột trực tiếp về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho doanh nghiệp FDI giữa Điều 105 Luật Đất đai 2013 (quy định thẩm quyền thuộc UBND cấp tỉnh) và điểm a khoản 2 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường). Thủ tục thuê đất thực tế phải trải qua 03 cấp chính quyền và nhiều cơ quan chuyên môn (Sở TN&MT, Sở KH&ĐT), đòi hỏi 13 văn bản thỏa thuận tham mưu và thêm 3 văn bản phụ để san lấp mặt bằng, kéo dài thời gian từ 3 đến 4 năm. Tình trạng doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng KCN đầu cơ đất, tự ý nâng giá và đặt ra điều kiện ngặt nghèo khi cho thuê lại đất cũng gây trở ngại lớn cho nhà đầu tư FDI.
Chương 3: Các kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam
Dựa trên các vướng mắc tại Chương 2, tác giả xây dựng 5 nhóm kiến nghị cụ thể:
- Sửa đổi, bổ sung các quy định về quyền của doanh nghiệp FDI nhằm đảm bảo tính bình đẳng với tổ chức kinh tế trong nước: Mở rộng phạm vi giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI trong việc thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa; bổ sung quyền tặng cho QSDĐ của doanh nghiệp FDI (trường hợp trả tiền một lần) cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư phục vụ an sinh xã hội.
- Sửa đổi, bổ sung những quy định chưa phù hợp, thiếu tính thực tiễn cao: Thống nhất định nghĩa "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài" đồng bộ với Luật Đầu tư 2020; cho phép doanh nghiệp FDI tiếp cận linh hoạt hơn thị trường thứ cấp; quy định rõ ràng điều kiện, thời điểm và đối tượng nhận góp vốn bằng QSDĐ của doanh nghiệp FDI.
- Bổ sung quy định hướng dẫn các trường hợp doanh nghiệp FDI sử dụng đất chưa được pháp luật dự liệu: Ban hành quy chế điều chỉnh việc cho thuê đất xây dựng công trình sự nghiệp, giao đất không thu tiền làm công trình ngầm phi lợi nhuận, và hướng dẫn thủ tục đất đai đối với các hình thức tái cấu trúc (chia tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi tỷ lệ sở hữu chi phối giữa bên Việt Nam và bên nước ngoài).
- Rà soát, sửa đổi quy định thủ tục hành chính về đất đai theo hướng tinh giản, ngắn gọn và đẩy mạnh chuyển đổi số: Xử lý dứt điểm mâu thuẫn thẩm quyền cấp GCNQSDĐ giữa Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP; cắt giảm tối đa các khâu trung gian, rút ngắn thời gian cấp phép thuê đất từ 3–4 năm xuống mức hợp lý; hoàn thiện cơ sở dữ liệu số hóa liên thông toàn quốc.
- Kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật: Tăng cường thanh tra, kiểm tra, kiểm soát cơ chế định giá thuê lại đất của các doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất trục lợi, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư thứ cấp.
Kết quả và đóng góp
Nghiên cứu mang lại các kết quả cụ thể gắn liền với hệ thống dữ liệu thực chứng:
- Khóa luận đã hệ thống hóa các chỉ số quan trọng về việc sử dụng đất của khu vực có vốn đầu tư nước ngoài: quy mô diện tích đất sử dụng (46.490 ha, chiếm 0,14% diện tích tự nhiên cả nước), quy mô vốn FDI đăng ký (27,72 tỷ USD năm 2022; 16,24 tỷ USD trong 7 tháng đầu năm 2023; TP.HCM dẫn đầu với 57,14 tỷ USD tính đến 20/09/2023), và mức độ số hóa hạ tầng quản lý đất đai (hơn 43 triệu thửa đất và 22 triệu hồ sơ trên 63 tỉnh thành).
- Phân tích và chỉ rõ điểm nghẽn hành chính cụ thể: quy trình giao/thuê đất kéo dài 3–4 năm với 16 loại văn bản thủ tục qua 3 cấp chính quyền, cùng mâu thuẫn thẩm quyền cấp GCNQSDĐ giữa Điều 105 Luật Đất đai và Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Đóng góp học thuật so với các công trình trước: Khóa luận không chỉ dừng lại ở lý luận chung mà đặt các quy phạm Luật Đất đai 2013 trong sự đối sánh trực tiếp với Luật Đầu tư 2020 và Luật Doanh nghiệp 2020; chỉ ra sự lỗi thời của khái niệm "doanh nghiệp liên doanh" trong luật đất đai và cảnh báo rủi ro pháp lý đối với công ty đại chúng có vốn nước ngoài biến động. Đề tài đóng góp trực tiếp vào diễn đàn khoa học góp ý cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tại thời điểm tháng 10/2023.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Hạn chế của khóa luận xuất phát từ chính bối cảnh nghiên cứu:
- Đề tài được hoàn thành vào cuối năm 2023, thời điểm dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang trong quá trình lấy ý kiến và hoàn thiện để trình Quốc hội thông qua, do đó các phân tích quy phạm chủ yếu dừng lại ở Luật Đất đai năm 2013 và các dự thảo chưa có hiệu lực chính thức.
- Nguồn số liệu thực chứng về diện tích đất sử dụng phụ thuộc vào báo cáo tổng kết giai đoạn đến năm 2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, chưa bao quát đầy đủ biến động đất đai chi tiết ở từng địa phương sau giai đoạn phục hồi dịch bệnh năm 2021–2023.
- Hướng mở tiếp theo: Nghiên cứu tác động của Luật Đất đai mới sau khi được Quốc hội ban hành chính thức đối với dòng vốn FDI; đánh giá định lượng chuyên sâu về cơ chế kiểm soát giá thuê lại đất tại các khu công nghiệp tư nhân đối với doanh nghiệp thứ cấp FDI.
Giá trị tham khảo
Khóa luận là tài liệu học thuật giá trị đối với:
- Giảng viên, sinh viên chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Đất đai, Luật Thương mại quốc tế làm tài liệu nghiên cứu chuyên đề về địa vị pháp lý của người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài.
- Học viên cao học và người làm đề tài nghiên cứu liên quan đến việc thu hút vốn FDI, cải cách thủ tục hành chính đất đai và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN.
- Luật sư tư vấn đầu tư, chuyên viên pháp chế tại các doanh nghiệp FDI và ban quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất.
Các nội dung đáng tham khảo nhất trong công trình gồm:
- Bảng đối chiếu quyền của doanh nghiệp FDI theo hai hình thức nộp tiền thuê đất (trả tiền một lần và trả tiền hàng năm) tại Điều 183 Luật Đất đai 2013.
- Phần phân tích xung đột pháp luật giữa khái niệm chủ thể trong Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020.
- Bản phân tích quy trình thủ tục thực tế 16 văn bản kéo dài 3–4 năm và mâu thuẫn thẩm quyền giữa văn bản Luật và Nghị định hướng dẫn thi hành.
Câu hỏi thường gặp
1. Khóa luận chỉ ra sự không tương thích nào giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020 về khái niệm chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài? Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013 sử dụng thuật ngữ "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài" và liệt kê cụ thể theo Luật Đầu tư 2005 (gồm DN 100% vốn ngoại, DN liên doanh, DN Việt Nam mà nhà đầu tư ngoại mua cổ phần/sáp nhập). Ngược lại, khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 sử dụng khái niệm "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài" (chỉ cần có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông) và bãi bỏ thuật ngữ "doanh nghiệp liên doanh". Sự không đồng bộ này khiến Luật Đất đai bỏ sót các tổ chức kinh tế như hợp tác xã có thành viên nước ngoài, đồng thời gây lúng túng khi xác định tư cách pháp lý của các công ty đại chúng có tỷ lệ vốn ngoại biến động liên tục qua giao dịch cổ phiếu.
2. Theo Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp FDI được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp nào? Doanh nghiệp FDI chỉ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (khoản 3 Điều 55). Đối với các mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại dịch vụ khác, doanh nghiệp FDI chỉ được áp dụng hình thức thuê đất hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
3. Mâu thuẫn thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI được khóa luận chỉ rõ ở những văn bản nào? Mâu thuẫn diễn ra giữa Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 và điểm a khoản 2 Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Điều 105 Luật Đất đai quy định thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp FDI thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; trong khi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại quy định ủy quyền trực tiếp cho Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện cấp giấy.
4. Khóa luận cung cấp số liệu thực tế nào về tổng diện tích đất mà khối doanh nghiệp FDI đang quản lý sử dụng tại Việt Nam? Theo báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai của 59 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tính đến hết năm 2020 do Bộ Tài nguyên và Môi trường phê duyệt, các tổ chức nước ngoài (bao gồm doanh nghiệp FDI và tổ chức ngoại giao) sử dụng tổng cộng 46.490 ha đất, chiếm tỷ lệ 0,14% tổng diện tích tự nhiên của cả nước và chiếm 0,17% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng.
5. Những bất cập chính trong quy trình thủ tục hành chính giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp FDI được tác giả ghi nhận là gì? Quy trình thủ tục hành chính thuê đất thực tế phải thông qua 03 cấp chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý chuyên môn, đòi hỏi 13 văn bản thỏa thuận tham mưu và thêm 3 văn bản phụ trước khi được san lấp mặt bằng, ước tính mất từ 3 đến 4 năm thực hiện. Ngoài ra, việc thuê lại đất từ các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp còn tiềm ẩn rủi ro do doanh nghiệp phát triển hạ tầng trở thành nhà đầu cơ đất, tự ý chi phối giá và áp đặt điều kiện bất lợi cho nhà đầu tư FDI thứ cấp.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Lê Linh Trang là công trình nghiên cứu chuyên khảo pháp lý toàn diện, đánh giá đúng bản chất chế định quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Luật Đất đai năm 2013 và các quy chuẩn liên quan. Tác giả đã kết hợp phân tích chuẩn mực pháp lý với các số liệu thực tế về dòng vốn FDI và quy mô quản lý đất đai, chỉ ra các điểm nghẽn về mâu thuẫn khái niệm, bất bình đẳng trong tiếp cận đất đai và gánh nặng thủ tục hành chính kéo dài. Hệ thống 5 nhóm kiến nghị được xây dựng mang tính ứng dụng thực tiễn cao, đóng góp tài liệu tham khảo khoa học có giá trị cho quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai và nâng cao hiệu quả thu hút đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.