Luận văn thạc sĩ vnu ls pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở việt nam 002

Luận văn thạc sĩ luật học phân tích vnu ls pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất

• Tác giả: Nguyễn Đăng Thị Mai Hƣơng
• Người hướng dẫn: Pgs. Lê Thị Thu Thủy
• Trường học: Đại học Quốc Gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Pháp Luật Về Cho Vay Mua Nhà Ở Xã Hội Đối Với Ngƣời Có Thu Nhập Thấp Tại Ngân Hàng Thƣơng Mại Ở Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Một số vấn đề lý luận về nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp
• 1.2. Khái niệm nhà ở xã hội
• 1.3. Đặc điểm nhà ở xã hội
• 1.4. Đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội
• 1.5. Khái niệm, đặc điểm người có thu nhập thấp và nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp
• 1.6. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp của ngân hàng thương mại
• 1.7. Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 1.8. Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp của ngân hàng thương mại
• 1.9. Khái quát chung các văn bản pháp luật điều chỉnh về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp ở Việt Nam
• 1.10. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
• 2.1. Nội dung pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp của ngân hàng thương mại
• 2.2. Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại
• 2.3. Điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại
• 2.4. Trình tự, thủ tục trong cho vay mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại
• 2.5. Hợp đồng tín dụng và tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại
• 2.6. Thực trạng và một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 2.7. Các quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 2.8. Các quy định về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 2.9. Các quy định về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 2.10. Các quy định về hợp đồng tín dụng và giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại
• 2.11. Một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 2.12. Nguyên nhân của những vướng mắc, bất cập về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 2.13. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
• 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 3.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp
• 3.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp
• 3.5. Hoàn thiện quy định pháp luật về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp
• 3.6. Hoàn thiện quy định pháp luật về tạo lập nguồn vốn, mức lãi suất, xử lý tài sản thế chấp cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp
• 3.7. Một số giải pháp khác và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 3.8. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Pháp Luật Cho Vay Mua Nhà Ở Xã Hội Tại Việt Nam

Pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại Việt Nam đã trở thành một chủ đề quan trọng trong bối cảnh hiện nay. Chính sách này không chỉ giúp cải thiện điều kiện sống của người dân mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của xã hội. Nhà ở xã hội được xem là một giải pháp thiết thực nhằm hỗ trợ những đối tượng có thu nhập thấp, giúp họ có cơ hội sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, việc thực hiện các quy định pháp luật này vẫn gặp nhiều thách thức và cần được hoàn thiện hơn nữa.

1.1. Khái Niệm Và Đặc Điểm Của Nhà Ở Xã Hội

Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được xây dựng nhằm phục vụ cho các đối tượng có thu nhập thấp, người lao động, và các đối tượng chính sách. Đặc điểm của nhà ở xã hội bao gồm giá thành hợp lý, chất lượng xây dựng đảm bảo và vị trí thuận lợi. Chính sách này nhằm tạo điều kiện cho người dân có thể tiếp cận với nhà ở một cách dễ dàng hơn.

1.2. Vai Trò Của Pháp Luật Trong Cho Vay Mua Nhà Ở Xã Hội

Pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc quy định các điều kiện, thủ tục cho vay mua nhà ở xã hội. Các quy định này giúp bảo vệ quyền lợi của người vay, đồng thời tạo ra một khung pháp lý rõ ràng cho các ngân hàng thương mại trong việc thực hiện cho vay. Điều này không chỉ giúp tăng cường tính minh bạch mà còn nâng cao hiệu quả của chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Pháp Luật Cho Vay Mua Nhà Ở Xã Hội

Mặc dù pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đã được ban hành, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề và thách thức cần giải quyết. Một trong những vấn đề lớn nhất là sự thiếu hụt nguồn vốn cho vay, điều này khiến cho nhiều người có thu nhập thấp không thể tiếp cận được các gói vay ưu đãi. Bên cạnh đó, quy trình thủ tục vay vốn còn phức tạp, gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi của mình.

2.1. Thiếu Hụt Nguồn Vốn Cho Vay

Nguồn vốn cho vay mua nhà ở xã hội hiện nay chủ yếu phụ thuộc vào ngân sách nhà nước và các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, sự thiếu hụt nguồn vốn đã dẫn đến việc nhiều dự án không thể triển khai, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp. Cần có các giải pháp để huy động thêm nguồn vốn từ các tổ chức, cá nhân trong xã hội.

2.2. Quy Trình Thủ Tục Vay Vốn Phức Tạp

Quy trình thủ tục vay vốn hiện tại còn nhiều bước phức tạp, gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận. Nhiều người không đủ thông tin hoặc không hiểu rõ về các điều kiện vay, dẫn đến việc không thể thực hiện được quyền lợi của mình. Cần đơn giản hóa quy trình và cung cấp thông tin đầy đủ hơn cho người dân.

III. Phương Pháp Giải Quyết Vấn Đề Cho Vay Mua Nhà Ở Xã Hội

Để giải quyết các vấn đề trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc cải thiện quy trình cho vay, tăng cường nguồn vốn và nâng cao nhận thức cho người dân là những yếu tố quan trọng. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước và ngân hàng thương mại để thực hiện hiệu quả chính sách này.

3.1. Cải Thiện Quy Trình Cho Vay

Cần đơn giản hóa quy trình cho vay, giảm bớt các thủ tục không cần thiết để người dân có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Việc này không chỉ giúp tăng cường tính hiệu quả mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho người thu nhập thấp trong việc sở hữu nhà ở.

3.2. Tăng Cường Nguồn Vốn Cho Vay

Cần có các chính sách khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia vào việc cung cấp nguồn vốn cho vay mua nhà ở xã hội. Việc này có thể thông qua các hình thức đầu tư, hợp tác công tư hoặc các quỹ hỗ trợ nhà ở. Tăng cường nguồn vốn sẽ giúp mở rộng khả năng cho vay và đáp ứng nhu cầu của người dân.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Và Kết Quả Nghiên Cứu Về Cho Vay Mua Nhà Ở Xã Hội

Nghiên cứu về pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đã chỉ ra nhiều kết quả tích cực nhưng cũng không ít hạn chế. Các dự án nhà ở xã hội đã được triển khai, giúp nhiều người có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, vẫn cần có những đánh giá và điều chỉnh để nâng cao hiệu quả của chính sách này.

4.1. Kết Quả Triển Khai Các Dự Án Nhà Ở Xã Hội

Nhiều dự án nhà ở xã hội đã được triển khai thành công, giúp cải thiện điều kiện sống cho người dân. Tuy nhiên, cần có sự đánh giá cụ thể về hiệu quả của từng dự án để rút ra bài học kinh nghiệm cho các dự án tiếp theo.

4.2. Đánh Giá Hiệu Quả Chính Sách Cho Vay

Cần có các nghiên cứu đánh giá hiệu quả của chính sách cho vay mua nhà ở xã hội. Việc này sẽ giúp nhận diện những điểm mạnh và điểm yếu trong chính sách, từ đó đưa ra các giải pháp cải thiện phù hợp.

V. Kết Luận Và Tương Lai Của Pháp Luật Về Cho Vay Mua Nhà Ở Xã Hội

Pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại Việt Nam cần được hoàn thiện hơn nữa để đáp ứng nhu cầu của người dân. Tương lai của chính sách này phụ thuộc vào sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước, ngân hàng thương mại và cộng đồng. Cần có những giải pháp đồng bộ để nâng cao hiệu quả của chính sách, từ đó tạo điều kiện cho người dân có cơ hội sở hữu nhà ở.

5.1. Định Hướng Hoàn Thiện Pháp Luật

Cần có các định hướng rõ ràng trong việc hoàn thiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội. Việc này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả của chính sách mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc tiếp cận nhà ở.

5.2. Tương Lai Của Chính Sách Nhà Ở Xã Hội

Tương lai của chính sách nhà ở xã hội phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế và sự quan tâm của nhà nước đối với vấn đề an sinh xã hội. Cần có các chính sách hỗ trợ kịp thời để đảm bảo rằng người thu nhập thấp có thể tiếp cận được nhà ở một cách dễ dàng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Phát triển nhà ở xã hội là một trong những trụ cột an sinh xã hội hàng đầu tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, mục tiêu đặt ra là mỗi năm phát triển thêm khoảng 100 triệu m2 sàn nhà ở, trong đó dành tối thiểu 20% diện tích sàn tại các dự án đô thị phục vụ người có thu nhập thấp và đối tượng chính sách. Giai đoạn 2016 - 2020 đặt mục tiêu xây dựng tối thiểu 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội nhằm nâng diện tích chỗ ở bình quân đạt 25m2/người vào năm 2030. Tuy nhiên, với thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam ghi nhận ở mức khoảng 2.300 USD (tương đương 50 triệu đồng/người/năm), khả năng tự tạo lập chỗ ở theo cơ chế giá thị trường của người lao động đô thị là một thách thức lớn.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là sự thiếu hụt khung pháp lý hoàn chỉnh và các nút thắt trong hoạt động cấp tín dụng mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng thương mại. Mục tiêu cụ thể của công trình là hệ thống hóa cơ sở lý luận, đánh giá toàn diện thực trạng áp dụng pháp luật, phân tích những rào cản từ cơ chế vay vốn, tài sản bảo đảm và lãi suất, từ đó đưa ra các giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào không gian pháp lý tại Việt Nam trong giai đoạn 2009 - 2016, trọng tâm là việc thực thi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP và các văn bản điều chỉnh Luật Nhà ở 2014. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi trực tiếp tháo gỡ rào cản tiếp cận vốn cho gần 50.000 hộ gia đình thu nhập thấp, đồng thời giảm thiểu rủi ro tập trung tín dụng khi các khoản vay bất động sản chiếm tới 60% tổng dư nợ xây dựng nhà ở tại hệ thống ngân hàng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng đồng thời ba nền tảng lý thuyết kinh tế - pháp lý hiện đại nhằm giải thích bản chất của quan hệ tín dụng ưu đãi:

• Lý thuyết can thiệp của Nhà nước vào thị trường phúc lợi công cộng: Khẳng định vai trò dẫn dắt của Nhà nước trong việc điều tiết điểm cân bằng cung - cầu nhà ở thông qua chính sách tài chính tiền tệ, bù lãi suất và ưu đãi đất đai nhằm bảo đảm quyền có chỗ ở an toàn của công dân.
• Lý thuyết tín dụng ngân hàng thương mại có điều kiện: Giải thích sự chuyển nhượng quyền sở hữu vốn tạm thời giữa ngân hàng thương mại và khách hàng, trong đó nhấn mạnh tính chất nghề nghiệp kinh doanh có điều kiện và nguyên tắc phân tán rủi ro tín dụng.
• Lý thuyết quản trị rủi ro tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai: Phân tích cơ chế bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bằng chính tài sản nhà ở hình thành từ vốn vay trong các giao dịch trung và dài hạn.

Nghiên cứu làm rõ ba khái niệm then chốt: Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng ưu đãi; Người thu nhập thấp tại đô thị được xác định có thu nhập chịu thuế bằng 0 (thu nhập không quá 9 triệu đồng/tháng) và diện tích nhà ở dưới 8m2 sàn/người; Hợp đồng tín dụng mua nhà ở xã hội là thỏa thuận mang tính xã hội hóa cao với điều kiện lãi suất ưu đãi từ 4,8% đến 5%/năm cùng kỳ hạn hoàn trả kéo dài từ 10 đến 15 năm.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu được triển khai trên nền tảng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, bảo đảm xem xét các quy định pháp luật trong mối liên hệ vận động chặt chẽ với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội.

Nguồn dữ liệu của luận văn được cấu thành từ hai nhóm chính:

• Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật: Bao gồm hơn 15 văn bản luật, nghị định, thông tư (như Luật Nhà ở 2014, Luật Các tổ chức tín dụng 2010, Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Thông tư 18/2009/TT-NHNN).
• Dữ liệu thực tiễn: Thống kê số liệu thứ cấp từ Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và các ngân hàng thương mại quốc doanh về tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng với cỡ mẫu khảo sát gần 50.000 hợp đồng tín dụng cá nhân trong giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2016.

Phương pháp chọn mẫu có chủ đích được áp dụng nhằm tập trung vào nhóm khách hàng thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng vay mua nhà ở xã hội dưới 70m2 với giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Phương pháp phân tích - tổng hợp, phương pháp so sánh quy phạm và phương pháp diễn dịch - quy nạp được lựa chọn nhằm đối chiếu giữa quy chuẩn pháp lý trên văn bản và rào cản thực thi trên thực tế, đảm bảo kết quả đánh giá mang tính khách quan và khoa học.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Nghiên cứu chỉ ra bốn phát hiện cốt lõi về thực trạng pháp luật và thực thi cho vay mua nhà ở xã hội:

Thứ nhất, tiêu chí định danh và xác minh đối tượng thụ hưởng còn nhiều mâu thuẫn nội tại. Tiêu chí xác định người thu nhập thấp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng) vô tình tạo ra rào cản thẩm định: ngân hàng thương mại yêu cầu chứng minh năng lực tài chính trả nợ gốc và lãi, trong khi thu nhập thực tế của người vay sau khi trang trải chi phí sinh hoạt tối thiểu 66% chỉ còn lại khoảng 34% để tích lũy, dẫn đến tỷ lệ từ chối hồ sơ vay ban đầu tại các chi nhánh lên tới gần 40%.

Thứ hai, vướng mắc pháp lý nghiêm trọng về tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai. Pháp luật quy định nhà ở xã hội không được phép chuyển nhượng trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền. Quy định này khiến ngân hàng thương mại lúng túng khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ nếu phát sinh tranh chấp hợp đồng tín dụng, làm tăng rủi ro pháp lý cho bên cho vay.

Thứ ba, tiến độ phân bổ nguồn vốn và gói hỗ trợ lãi suất chưa đáp ứng kỳ vọng chu kỳ vay. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP đã hỗ trợ được gần 50.000 khách hàng, nhưng thời hạn hỗ trợ tái cấp vốn từ 10 đến 15 năm chưa thực sự tương thích với chu kỳ tích lũy tài chính dài hạn (15 đến 20 năm) của người lao động nghèo.

Thứ tư, tình trạng bất cân đối trong danh mục tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng. Hoạt động cho vay bất động sản chiếm 1/3 khoản mục cho vay và 1/5 tổng tài sản ngân hàng, trong đó 60% tập trung vào xây dựng nhà ở thương mại. Điển hình tại một ngân hàng thương mại nhà nước lớn, dư nợ của 30 khách hàng lớn nhất chiếm tới 32% tổng dư nợ (tương đương khoảng 30.000 tỷ đồng), cho thấy tính cấp thiết phải đẩy mạnh phân tán rủi ro sang phân khúc cho vay bán lẻ mua nhà ở xã hội.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các hạn chế bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ giữa pháp luật chuyên ngành nhà ở và pháp luật ngân hàng. Khi xem xét dữ liệu qua bảng so sánh đối tượng thụ hưởng qua các năm 2010 (6 nhóm đối tượng), năm 2013 (9 nhóm đối tượng) và Luật Nhà ở 2014 (10 nhóm đối tượng), có thể thấy danh mục mở rộng nhưng quy trình chứng minh thực tế tại Ủy ban nhân dân cấp xã lại chưa có quy chế phối hợp liên ngành.

Về cấu trúc nguồn vốn, nếu trình bày qua biểu đồ cơ cấu tín dụng, nguồn vốn cho nhà ở xã hội hiện nay gần như phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước mà thiếu vắng các định chế phụ trợ như Quỹ tiết kiệm nhà ở hay Quỹ tín thác bất động sản. So sánh với kinh nghiệm của Singapore và Hàn Quốc, việc tạo lập quỹ tiết kiệm nhà ở kết hợp bảo lãnh tín dụng quốc gia giúp người có thu nhập thấp dễ dàng trả góp dài hạn từ 20 đến 25 năm với mức lãi suất cố định, không phụ thuộc vào các gói can thiệp ngắn hạn.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện khung pháp lý và khơi thông dòng vốn tín dụng an sinh xã hội, tác giả đề xuất bốn nhóm giải pháp chiến lược:

• Hoàn thiện quy chuẩn xác định thu nhập và thủ tục hồ sơ: Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với Bộ Tài chính ban hành thông tư liên tịch hướng dẫn cơ chế xác nhận thu nhập linh hoạt cho lao động tự do tại đô thị có thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng, hoàn thành trong quý 4 năm 2017 nhằm giảm 50% giấy tờ xác nhận hành chính.
• Ban hành quy chế đặc thù về xử lý tài sản bảo đảm nhà ở xã hội: Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Tư pháp và Tòa án nhân dân tối cao ban hành hướng dẫn cho phép ngân hàng thương mại được quyền bán lại nhà ở xã hội thế chấp cho các đối tượng đủ điều kiện thụ hưởng khác, giảm 30% thời gian xử lý nợ xấu, hoàn tất trước năm 2018.
• Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở quốc gia và kéo dài kỳ hạn vay: Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài chính xây dựng đề án Quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm tạo nguồn vốn dài hạn 20 - 25 năm, duy trì mức lãi suất ưu đãi ổn định từ 4,8% đến 5%/năm cho giai đoạn 2016 - 2020.
• Tối ưu hóa quy trình thẩm định và cấp tín dụng tại ngân hàng thương mại: Các tổ chức tín dụng cắt giảm thời gian thẩm định hợp đồng tín dụng từ 30 ngày xuống tối đa 15 ngày làm việc, chuẩn hóa mẫu hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, áp dụng đồng bộ từ đầu năm 2017.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung luận văn mang lại giá trị thực tiễn và học thuật sâu sắc cho bốn nhóm đối tượng:

• Cơ quan hoạch định chính sách (Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính): Tham khảo các cơ sở pháp lý và kinh nghiệm thực tiễn để sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở, xây dựng chính sách tín dụng bù lãi suất dài hạn thay thế các gói hỗ trợ tạm thời.
• Cán bộ quản lý tín dụng và pháp chế tại các Ngân hàng thương mại: Ứng dụng quy trình đánh giá rủi ro pháp lý, chuẩn hóa hợp đồng tín dụng thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai và thiết lập phương án phân tán rủi ro danh mục cho vay bán lẻ.
• Chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội và doanh nghiệp xây dựng: Nắm bắt các điều kiện vay vốn ưu đãi, quy chuẩn căn hộ diện tích từ 30m2 đến 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 để tối ưu hóa quy hoạch và phương án liên kết bảo lãnh vốn với ngân hàng.
• Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Luật Kinh tế, Tài chính - Ngân hàng: Sử dụng làm tài liệu tham khảo chuyên khảo về pháp luật ngân hàng, giao dịch bảo đảm và các mô hình tài chính phát triển đô thị.

Câu hỏi thường gặp

• Người có mức thu nhập bao nhiêu thì đủ điều kiện vay vốn mua nhà ở xã hội? Theo quy định pháp luật hiện hành, đối tượng vay vốn phải có mức thu nhập bình quân hàng tháng thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên (tức dưới hoặc bằng 9 triệu đồng/tháng sau khi trừ gia cảnh), đồng thời đáp ứng điều kiện chưa sở hữu nhà ở hoặc diện tích bình quân dưới 8m2/người.

• Tài sản bảo đảm cho khoản vay mua nhà ở xã hội tại ngân hàng thương mại được xử lý như thế nào? Người vay được sử dụng chính căn hộ nhà ở xã hội hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng thương mại. Hợp đồng thế chấp phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tư pháp.

• Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng có ý nghĩa như thế nào đối với thị trường? Gói 30.000 tỷ đồng ban hành theo Nghị quyết 02/NQ-CP đã trực tiếp hỗ trợ cho gần 50.000 hộ gia đình tiếp cận nhà ở với lãi suất ưu đãi khoảng 5%/năm, đồng thời giải phóng lượng lớn hàng tồn kho bất động sản, kích thích thanh khoản và tạo lực đẩy phục hồi nền kinh tế trong giai đoạn 2013 - 2016.

• Vì sao ngân hàng thương mại còn e ngại khi cho vay mua nhà ở xã hội? Nguyên nhân chủ yếu do biên độ lợi nhuận thấp, chi phí quản lý món vay nhỏ lẻ cao và rào cản pháp lý khi xử lý tài sản bảo đảm bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 5 năm, dẫn đến tâm lý e ngại rủi ro nợ xấu của các tổ chức tín dụng.

• Kỳ hạn vay mua nhà ở xã hội bao nhiêu năm là tối ưu cho người thu nhập thấp? Kỳ hạn vay tối ưu cần được kéo dài từ 20 đến 25 năm thay vì mức 10 đến 15 năm như trước đây. Khung thời gian này giúp phân bổ số tiền gốc và lãi hàng tháng về mức dưới 34% tổng thu nhập gia đình, phù hợp với năng lực chi trả thực tế của người lao động.

Kết luận

• Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về bản chất an sinh và tính chất thương mại đặc thù của hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội tại Việt Nam.
• Công trình phân tích sâu sắc các hạn chế trong cơ chế xác minh đối tượng thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng và rào cản xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai.
• Đánh giá khách quan hiệu quả và bài học kinh nghiệm từ gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng dành cho gần 50.000 khách hàng trong giai đoạn 2013 - 2016.
• Đưa ra hệ thống giải pháp liên ngành đồng bộ, trọng tâm là xây dựng Quỹ tiết kiệm nhà ở và kéo dài kỳ hạn vay vốn lên 20 - 25 năm với lãi suất ưu đãi ổn định từ 4,8% đến 5%/năm.
• Kế hoạch hành động trong giai đoạn 2016 - 2020 đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và hệ thống ngân hàng thương mại nhằm hiện thực hóa mục tiêu 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội.

Quý độc giả, chuyên gia pháp lý và cán bộ ngân hàng hãy tham khảo toàn văn công trình nghiên cứu để nắm bắt đầy đủ luận cứ khoa học và giải pháp ứng dụng thực tiễn trong quản trị tín dụng nhà ở xã hội.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm 03 chƣơng, 09 tiết, cụ thể: Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận chung về nhà ở xã hội và hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại. Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.

Một số vấn đề lý luận về nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp 1. Khái niệm nhà ở xã hội Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nƣớc Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nƣớc khác nhƣ Nhật Bản, Hàn Quốc. Tại đó, Nhà ở xã hội đƣợc hiểu là một loại nhà cung cấp cho những ngƣời không có thu nhập, hoặc có nhƣng không đáng kể. Họ là những ngƣời không thể nào và không bao giờ tự tạo lập cho mình đƣợc một chỗ ở.

Những ngƣời này thƣờng là ngƣời vô gia cƣ, ngƣời già đơn thân, ngƣời tật nguyền, ngƣời đau yếu không nơi nƣơng tựa, những ngƣời sau khi mãn hạn tù nhƣng không còn sức lao động. Loại nhà này trong nhiều trƣờng hợp đƣợc gọi là nhà từ thiện, và đa phần là của nhà nƣớc, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những ngƣời sống trong nhà xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà ngƣời đăng ký ở nhà xã hội có ngƣời có thể đƣợc miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thƣờng đƣợc các tổ chức từ thiện nhƣ nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các “mạnh thƣờng quân” chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho ngƣời sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí.

Theo từ điển mở Wikipedia: Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nƣớc (có thể trung ƣơng hoặc địa phƣơng) hoặc các loại hình nhà 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] đƣợc sở hữu và quản lý bởi nhà nƣớc, các tổ chức phi lợi nhuận đƣợc xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tƣợng đƣợc ƣu tiên trong xã hội nhƣ công chức của nhà nƣớc chƣa có nhà ở ổn định, ngƣời có thu nhập thấp. và đƣợc cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trƣờng [53]. Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nƣớc hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua thực tế trên thị trƣờng của các đối tƣợng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phƣơng. Tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội đã đƣợc nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây.

Ngô Lê Minh: Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho những gia đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, đƣợc thuê hoặc mua với giá ƣu đãi, ngƣời mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính quyền thành phố quy định, tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nƣớc [27, tr. Tại Điều 3, khoản 2 của Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP, quy định nhƣ sau: Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nƣớc hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng cho các đối tƣợng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nƣớc quy định [15, Điều 3]. Trong Luật Nhà ở 2014, tại khoản 2, điều 3 cho rằng: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này [34, tr. Tiếp đó trong Nghị định số: 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, tại khoản 2, điều 3 thì: 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Nhà ở xã hội đƣợc đầu tƣ xây dựng để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình, cá nhân làm việc tại các khu công nghiệp là tên gọi chung bao gồm: Khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề thuộc các thành phần kinh tế [19, Điều 3].

Nhƣ vậy, nhà ở xã hội không những là nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội mà còn là là một chính sách xã hội của Nhà nƣớc. Nhà nƣớc ban hành chính sách thúc đẩy thị trƣờng nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tƣợng chính sách xã hội, ngƣời có thu nhập thấp và ngƣời nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hƣớng văn minh, hiện đại. Phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng là trách nhiệm của Nhà nƣớc, của xã hội và của ngƣời dân, có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con ngƣời một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nƣớc. Nếu nhƣ: Nhà ở riêng lẻ là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập; Nhà chung cƣ là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh; Nhà ở thƣơng mại là nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trƣờng; Nhà ở công vụ là nhà ở đƣợc dùng 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] để cho các đối tƣợng thuộc diện đƣợc ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác; Nhà ở để phục vụ tái định cƣ là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện đƣợc tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật; thì Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở đƣợc xây dựng hƣớng đến cung cấp cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật, nhằm đầu tiên và trƣớc hết đảm bảo quyền có nhà ở của công dân và hƣớng đến an sinh xã hội.

Loại hình nhà ở xã hội thƣờng có giá rẻ hơn các loại nhà khác. Việc cung cấp nhà ở xã hội có thể là Nhà nƣớc hoặc các tổ chức, doanh nghiệp hoặc gia đình, cá nhân thực hiện, nhƣng đều đƣợc quy về một mối là Chính phủ đứng ra quản lý nhằm đảm bảo về an ninh trật tự, vệ sinh môi trƣờng và cũng tránh trƣờng hợp bị lợi dụng. Trên cơ sở làm rõ nội hàm của khái niệm nhà ở xã hội, đồng thời kế thừa các quan điểm trƣớc đó về nhà ở xã hội, theo chúng tôi: “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nƣớc hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật, thuê hoặc mua, hoặc thuê mua (ngƣời thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì đƣợc mua và đƣợc công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nƣớc quy định”. Đặc điểm nhà ở xã hội Trong chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã khẳng định quan điểm, mục tiêu chính trị của Đảng, Nhà nƣớc Việt Nam là phát triển nhà ở cho ngƣời nghèo, thực hiện mục tiêu vì con ngƣời.

Thực hiện phát triển nhà ở là một trong những trách nhiệm của Nhà nƣớc hƣớng tới đảm bảo an sinh xã hội, thực hiện phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trƣờng mà Nhà nƣớc có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ, tạo 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] điều kiện để ngƣời dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tƣợng thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị trƣờng. Với nghĩa đó, về bản chất, nhà ở xã hội ở nƣớc ta mang tính xã hội rất cao, có sự khác biệt rõ ràng so với nhà ở thƣơng mại cũng nhƣ các loại hình nhà ở khác là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trƣờng (Theo Điều 3 của Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP). Nhà nƣớc điều tiết việc cung ứng nhà ở xã hội nhằm mục đích giúp nhà ở xã hội không chịu sự cạnh tranh về giá cả nhƣ nhà ở thƣơng mại. Và nhƣ vậy, phát triển nhà ở xã hội là thực hiện nhiệm vụ chính trị của Nhà nƣớc nhằm không những để thực hiện chủ trƣơng của Đảng và Nhà nƣớc trong giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tƣợng cần đƣợc Nhà nƣớc quan tâm, mà còn thể hiện bản chất tốt đẹp, tính nhân văn của nhà nƣớc Việt Nam.

Thực hiện chính sách nhà ở xã hội chú trọng hƣớng tới mục tiêu chính trị - xã hội chứ không hƣớng đến mục tiêu kinh tế, cho nên thu nhập từ hoạt động này (nếu có) sẽ không lớn và không giống nhƣ hoạt động chuyển nhƣợng kinh doanh bất động sản (BĐS) là nhà ở thƣơng mại nên cần đƣợc khuyến khích ở mức cao nhất.