Hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng tmcp á châu acb pgd hoàng hoa thám

Thẩm định giá tài sản đảm bảo là một trong những công việc quan trọng trong quy trình cho vay cá nhân tại Ngân hàng… 91 trang · Học viện Ngân hàng · 2023.

• Tác giả: Lê Thị Thúy Quỳnh
• Người hướng dẫn: ThS. Tạ Thị Bích Thủy
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỞ ĐẦU
• 0.1. Sự cần thiết của đề tài
• 0.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 0.3. Câu hỏi nghiên cứu
• 0.4. Phạm vi nghiên cứu
• 0.5. Phương pháp nghiên cứu
• 0.6. Tổng quan nghiên cứu
• 0.6.1. Tổng quan nghiên cứu nước ngoài
• 0.6.2. Tổng quan nghiên cứu trong nước
• 0.7. Tính mới của đề tài
• 1. CHƯƠNG 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP
• 1.1. Tổng quan về hoạt động cho vay của NH TMCP
• 1.2. Khái niệm NH TMCP
• 1.3. Đặc điểm cho vay của NH TMCP
• 1.4. Các hình thức cho vay đối với KHCN của NH TMCP
• 1.4.1. Phân loại theo thời gian (Thời hạn cho vay)
• 1.4.2. Phân loại theo mục đích sử dụng vốn
• 1.4.3. Phân loại theo tài sản đảm bảo
• 1.5. Tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN của NH TMCP
• 1.5.1. Đảm bảo khoản vay bằng tài sản
• 1.5.2. Các hình thức đảm bảo khoản vay
• 1.5.2.1. Biện pháp đảm bảo tiền vay bằng tài sản
• 1.5.2.2. Biện pháp đảm bảo tiền vay trong trường hợp cho vay không có tài sản đảm bảo
• 1.6. Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN
• 1.6.1. Khái niệm và mục đích công tác thẩm định giá TSĐB trong cho vay của NH TMCP
• 1.6.2. Tổ chức bộ máy quản lý công tác thẩm định giá TSĐB trong cho vay của NH TMCP
• 1.6.3. Nội dung công tác thẩm định giá TSĐB trong cho vay của NH TMCP
• 1.7. Các nhân tố ảnh hưởng tới việc thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN của NH TMCP
• 1.8. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN tại NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám
• 2.1. Khái quát hoạt động kinh doanh của NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám
• 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của NH TMCP Á Châu ACB
• 2.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của PGD Hoàng Hoa Thám
• 2.1.3. Cơ cấu tổ chức cán bộ, phòng ban của PGD Hoàng Hoa Thám
• 2.1.4. Hoạt động kinh doanh của PGD Hoàng Hoa Thám
• 2.2. Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN tại NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám
• 2.2.1. Cơ sở pháp lý tiến hành công tác thẩm định giá tại sản trong cho vay đối với KHCN tại PGD Hoàng Hoa Thám
• 2.2.2. Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo cho vay đối với KHCN tại PGD Hoàng Hoa Thám
• 2.2.3. Đánh giá công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN tại NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám
• 2.2.3.1. Các mặt đã đạt được
• 2.2.3.2. Những tồn tại
• 2.2.3.3. Nguyên nhân của những tồn tại
• 2.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN tại NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám
• 3.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN tại NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám
• 3.3. Một số kiến nghị
• 3.3.1. Kiến nghị với cơ quan quản lý nhà nước
• 3.3.2. Kiến nghị với NH Nhà nước
• 3.3.3. Kiến nghị với khách hàng
• 3.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay cá nhân tại ACB

Thẩm định giá tài sản đảm bảo là một trong những công việc quan trọng trong quy trình cho vay cá nhân tại Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB). Việc thẩm định giá không chỉ giúp ngân hàng đánh giá đúng giá trị tài sản mà còn giảm thiểu rủi ro tín dụng. Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gia tăng, việc hoàn thiện quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo là cần thiết để nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay.

1.1. Khái niệm và vai trò của thẩm định giá tài sản đảm bảo

Thẩm định giá tài sản đảm bảo là quá trình đánh giá giá trị của tài sản mà khách hàng sử dụng để đảm bảo cho khoản vay. Vai trò của nó là xác định giá trị thực tế của tài sản, từ đó giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay hợp lý.

1.2. Quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo tại ACB

Quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo tại ACB bao gồm các bước như thu thập thông tin, phân tích tài sản, và đưa ra kết luận giá trị. Mỗi bước đều cần sự chính xác và khách quan để đảm bảo tính hiệu quả của quy trình.

II. Những thách thức trong công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo tại ACB

Mặc dù quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo tại ACB đã được thiết lập, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần phải giải quyết. Những thách thức này có thể ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và gia tăng rủi ro cho ngân hàng.

2.1. Thiếu thông tin và dữ liệu chính xác

Một trong những thách thức lớn nhất là việc thiếu thông tin và dữ liệu chính xác về tài sản. Điều này có thể dẫn đến việc định giá không chính xác, ảnh hưởng đến quyết định cho vay.

2.2. Khó khăn trong việc đánh giá tài sản đặc thù

Nhiều tài sản đảm bảo có tính chất đặc thù, khó định giá chính xác. Điều này đòi hỏi nhân viên thẩm định phải có kiến thức chuyên sâu và kinh nghiệm thực tiễn.

III. Phương pháp thẩm định giá tài sản đảm bảo hiệu quả tại ACB

Để nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản đảm bảo, ACB cần áp dụng các phương pháp thẩm định hiện đại và hiệu quả. Việc này không chỉ giúp cải thiện quy trình mà còn giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.

3.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp phổ biến trong thẩm định giá tài sản. Phương pháp này dựa trên việc so sánh giá trị của tài sản với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường.

3.2. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí tập trung vào việc xác định chi phí để tái tạo hoặc thay thế tài sản. Phương pháp này thường được áp dụng cho các tài sản đặc thù hoặc khó định giá.

IV. Ứng dụng thực tiễn của thẩm định giá tài sản đảm bảo tại ACB

Việc áp dụng thẩm định giá tài sản đảm bảo tại ACB không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn nâng cao hiệu quả cho vay. Các ứng dụng thực tiễn này đã được chứng minh qua nhiều trường hợp cụ thể.

4.1. Cải thiện chất lượng tín dụng

Thông qua việc thẩm định giá chính xác, ACB đã cải thiện đáng kể chất lượng tín dụng, giảm thiểu tỷ lệ nợ xấu và nợ quá hạn.

4.2. Tăng cường sự tin tưởng từ khách hàng

Khách hàng cảm thấy yên tâm hơn khi biết rằng tài sản của họ được định giá một cách công bằng và chính xác, từ đó tăng cường sự tin tưởng vào ngân hàng.

V. Kết luận và hướng phát triển tương lai của thẩm định giá tài sản đảm bảo tại ACB

Kết luận từ nghiên cứu cho thấy rằng việc hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo là rất cần thiết. ACB cần tiếp tục cải tiến quy trình và áp dụng công nghệ mới để nâng cao hiệu quả.

5.1. Định hướng phát triển công tác thẩm định giá

ACB cần xây dựng một chiến lược phát triển công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo, bao gồm việc đào tạo nhân viên và cập nhật công nghệ mới.

5.2. Tăng cường hợp tác với các chuyên gia

Hợp tác với các chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá sẽ giúp ACB nâng cao chất lượng và độ tin cậy của quy trình thẩm định.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường phát triển cùng áp lực cạnh tranh giữa các chủ thể kinh tế, các cá nhân và hộ kinh doanh đối mặt với nhiều thách thức trong hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt trong giai đoạn phục hồi và bứt phá sau đại dịch Covid-19. Hoạt động của các ngân hàng thương mại cổ phần (NH TMCP) mang tính chất phức tạp và nhạy cảm đối với các biến động kinh tế. Trong hệ thống nghiệp vụ ngân hàng, hoạt động cấp tín dụng đóng vai trò là "xương sống" và là nguồn tạo thu nhập chủ yếu, song cũng tiềm ẩn rủi ro tỷ lệ thuận với quy mô sinh lời. Nợ xấu và nợ quá hạn là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng tín dụng mà ngân hàng chỉ có thể áp dụng các biện pháp phòng ngừa và hạn chế thay vì xử lý triệt để hoàn toàn.

Một trong những giải pháp kiểm soát rủi ro trọng yếu được các tổ chức tín dụng áp dụng là tăng cường tính chặt chẽ trong công tác bảo đảm khoản vay bằng tài sản. Mặc dù hệ thống văn bản pháp lý từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ngày càng hoàn thiện, công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) trong thực tiễn tại các chi nhánh, phòng giao dịch vẫn bộc lộ những vướng mắc cần giải quyết. Đề tài "Hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám" do sinh viên Lê Thị Thúy Quỳnh thực hiện (dưới sự hướng dẫn của ThS. Tạ Thị Bích Thủy, Khoa Tài chính - Học viện Ngân hàng, tháng 5/2023) tập trung giải quyết vấn đề thực tiễn này.

Mục tiêu nghiên cứu:

1. Hệ thống hóa cơ sở pháp lý và lý luận về thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân (KHCN).
2. Làm rõ sự khác biệt giữa lý luận thẩm định giá và thực tế áp dụng tại Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) – Phòng giao dịch (PGD) Hoàng Hoa Thám.
3. Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá TSĐB tại ACB – PGD Hoàng Hoa Thám, chỉ ra những kết quả đạt được cùng các mặt tồn tại.
4. Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá TSĐB cho vay KHCN tại đơn vị.

Nhiệm vụ/Câu hỏi nghiên cứu:

1. Các nội dung cơ bản của công tác thẩm định giá TSĐB trong cho vay đối với KHCN của NH TMCP bao gồm những vấn đề gì?
2. Thực trạng công tác thẩm định giá TSĐB trong cho vay đối với KHCN tại ACB – PGD Hoàng Hoa Thám diễn ra như thế nào, có những điểm mạnh và hạn chế gì?
3. PGD Hoàng Hoa Thám cần thực hiện những giải pháp nào để hoàn thiện công tác thẩm định giá TSĐB đối với phân khúc KHCN?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân.
• Phạm vi không gian: Ngân hàng TMCP Á Châu – PGD Hoàng Hoa Thám (địa chỉ: số 671 Hoàng Hoa Thám, phường Vĩnh Phúc, quận Ba Đình, TP. Hà Nội) và danh mục các TSĐB thuộc quy định nhận thế chấp của ACB.
• Phạm vi thời gian: Số liệu hoạt động kinh doanh và thẩm định giá được thu thập, phân tích trong giai đoạn từ năm 2020 đến năm 2022.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng nền tảng nghiên cứu dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, chuẩn mực định giá quốc gia và các quy định quản trị nội bộ của Ngân hàng TMCP Á Châu:

• Cơ sở pháp lý nhà nước: Khoản 2, 3 Điều 2 Thông tư 40/2011/TT-NHNN; Nghị định số 21/2021/NĐ-CP (hướng dẫn Bộ luật Dân sự 2015 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ); Điều 4 Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10; Luật Giá số 11/2012/QH13; Luật Nhà ở 2014; Luật Công chứng 2014; Luật Ngân hàng Nhà nước và Luật Các tổ chức tín dụng 2010.
• Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN): Thông tư 158/2014/TT-BTC (TĐGVN số 01 đến 04 về đạo đức hành nghề, giá trị thị trường, giá trị phi thị trường và các nguyên tắc kinh tế); Thông tư 28/2015/TT-BTC (TĐGVN số 05 về quy trình thẩm định giá 6 bước, TĐGVN số 06 về báo cáo/chứng thư, TĐGVN số 07 về phân loại tài sản); Thông tư 126/2015/TT-BTC (TĐGVN số 08 về cách tiếp cận từ thị trường, TĐGVN số 09 về cách tiếp cận từ chi phí, TĐGVN số 10 về cách tiếp cận từ thu nhập); Thông tư 145/2016/TT-BTC (TĐGVN số 11 về thẩm định giá bất động sản); Thông tư 122/2017/TT-BTC (TĐGVN số 12) và Thông tư 06/2014/TT-BTC (TĐGVN số 13).
• Quy chế nội bộ của ACB: Quyết định số 3393/TCQĐ-TĐG.22 và 893/TCQĐ-TĐG.22 về Hội đồng thẩm định tài sản; Biên bản phê duyệt 149/BBH-HĐTĐTS.22; Quyết định số 208/NVQĐ-TĐTS.22; Quyết định D07/NVCV-TĐTS.22; Hướng dẫn công việc WI-07/TĐTS về xây dựng giá trị thị trường; Quyết định số 52/NVQĐ-TĐTS.23 về chính sách nhận TSĐB.

Tổng quan nghiên cứu:

• Nghiên cứu quốc tế: Tác giả lược khảo các công trình của Manuel Adelino, Antoinette Schoar và Felipe Severino (2016) về định giá tài sản thế chấp và ràng buộc tài chính trong thị trường nhà ở Hoa Kỳ; nghiên cứu khảo sát thực tiễn định giá danh mục cho vay tại các ngân hàng châu Âu của Greg G. Frauenhofer và Christopher M. James (2016); phương pháp tiếp cận thu nhập của Andrew Baum và Nick Nunnington (1999).
• Nghiên cứu trong nước: Đề tài tham chiếu các nghiên cứu của Phan Thị Tuyết Mai (2012) về đánh giá phương pháp định giá TSĐB tại các TCTD Việt Nam; nghiên cứu của Nguyễn Thị Bích Thu (2013) về thực trạng sử dụng phương pháp giá trị thay thế; nghiên cứu của Đặng Thị Hồng Vân và Đỗ Văn Tiến (2018) về phân tích quy trình và các yếu tố ảnh hưởng đến định giá TSĐB.

Phương pháp nghiên cứu thực hiện:

• Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp và phân tích dữ liệu từ các báo cáo tài chính, báo cáo hoạt động tín dụng định kỳ.
• Phương pháp quan sát thực tế quy trình tác nghiệp và khảo sát tài sản tại địa bàn.
• Phương pháp thống kê mô tả, phân tổ dữ liệu theo tiêu chí thời hạn và chủ thể.
• Phương pháp so sánh, đối chiếu số liệu định lượng qua các năm (2020 – 2022).

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP

Chương 1 hệ thống hóa khung lý luận về tín dụng ngân hàng đối với khách hàng cá nhân và vai trò của TSĐB:

• Phân loại cho vay KHCN: Theo thời hạn (ngắn hạn $\le 12$ tháng, trung hạn từ trên 1 năm đến 5 năm, dài hạn $> 5$ năm); theo mục đích (cho vay tiêu dùng, cho vay sản xuất kinh doanh); theo hình thức bảo đảm (cho vay có TSĐB và cho vay không có TSĐB/tín chấp).
• Khái niệm và vai trò của TSĐB: Căn cứ Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bảo đảm tiền vay tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi nợ, ngăn chặn tình trạng khách hàng lạm dụng vốn vay. Mức cho vay thông thường nhỏ hơn giá trị tài sản thế chấp nhằm phòng ngừa biến động thị trường.
• Phân loại TSĐB: Tài sản là vật (phương tiện vận tải, máy móc thiết bị, nguyên vật liệu), giấy tờ có giá (trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu) và quyền tài sản (quyền tác giả, quyền khai thác tài nguyên, quyền phát sinh từ hợp đồng). Chương này quy định chi tiết các điều kiện tài sản đủ điều kiện thế chấp và nhóm tài sản không được phép nhận thế chấp (tài sản tranh chấp, tài sản bị kê biên/niêm phong, tài sản đi thuê/mượn).
• Quy trình thẩm định giá TSĐB theo Tiêu chuẩn TĐGVN số 05:
  1. Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản, cơ sở giá trị (thị trường hoặc phi thị trường), mục đích, thời điểm thẩm định và giả thiết đặt ra.
  2. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá (phạm vi, dữ liệu, tiến độ, phân công nhân sự).
  3. Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin chi tiết theo từng nhóm tài sản (bất động sản, máy móc thiết bị, tài sản tài chính, doanh nghiệp).
  4. Bước 4: Phân tích thông tin pháp lý, kinh tế - kỹ thuật và nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.
  5. Bước 5: Xác định giá trị tài sản dựa trên phương pháp chủ đạo (yêu cầu tối thiểu 03 giao dịch so sánh trên thị trường) và phương pháp kiểm tra chéo. Tỷ lệ cho vay tối đa thông thường bằng 75% giá trị TSĐB (trừ giấy tờ có giá).
  6. Bước 6: Lập báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá (thời hạn hiệu lực tối đa không quá 6 tháng).
• Các phương pháp định giá phổ biến:
  • Phương pháp so sánh (TĐGVN 08): Dựa trên phân tích giá của các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường để điều chỉnh mức chênh lệch.
  • Phương pháp chi phí (TĐGVN 09): Xác định giá trị qua chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế trừ đi giá trị hao mòn lũy kế của tài sản.
  • Phương pháp thu nhập (TĐGVN 10): Ước tính giá trị hiện tại của dòng thu nhập ròng tương lai theo mô hình chiết khấu: $$V_o = \sum_{t=0}^{n} \frac{F_t}{(1 + i)^t}$$ Trong đó $V_o$ là giá trị tài sản, $F_t$ là thu nhập ròng năm thứ $t$, $i$ là tỷ suất chiết khấu, $n$ là thời gian tạo thu nhập.
  • Phương pháp thặng dư: Dựa trên giá trị phát triển giả định trừ đi tổng chi phí đầu tư phát triển ước tính.
• Nhân tố ảnh hưởng: Tác giả phân chia thành nhân tố khách quan (quy định pháp luật, biến động thị trường, nhu cầu khách hàng, mức độ cạnh tranh giữa các NHTM) và nhân tố chủ quan (trình độ chuyên môn của cán bộ thẩm định, cơ sở dữ liệu định giá, quy chế nội bộ ngân hàng).

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN tại NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám

Chương 2 mô tả tổ chức bộ máy, phân tích kết quả kinh doanh và thực trạng định giá tài sản tại PGD Hoàng Hoa Thám:

• Lịch sử hình thành ACB và PGD Hoàng Hoa Thám: ACB thành lập năm 1993, vốn điều lệ đạt 33.774 tỷ đồng (năm 2022), mạng lưới gồm 350 chi nhánh/PGD trên toàn quốc, chuyển niêm yết từ HNX sang HOSE vào cuối năm 2020. PGD Hoàng Hoa Thám chính thức đi vào hoạt động từ ngày 12/12/2006, có cơ cấu gồm Ban Giám đốc, Phòng Tín dụng, Phòng Giao dịch và Phòng Dịch vụ khách hàng.
• Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2020 – 2022:

Chỉ tiêu	Năm 2020	Năm 2021	Năm 2022	So sánh 2021/2020 (%)	So sánh 2022/2021 (%)
1. Tổng vốn huy động (tỷ đồng)	1.562,30	1.750,18	1.875,30	+11,98%	+7,15%
- Tiền gửi không kỳ hạn (TG KKH)	105,67	162,50	275,00	+53,78%	+69,23%
- Tiền gửi có kỳ hạn (TG CKH) < 12 tháng	675,66	1.025,18	1.475,13	+51,73%	+43,89%
- Tiền gửi có kỳ hạn (TG CKH) > 12 tháng	782,67	562,50	125,00	-28,13%	-77,78%
2. Tổng dư nợ cho vay (tỷ đồng)	1.022,52	1.208,52	1.308,84	+18,19%	+8,30%
Phân theo thời hạn:
- Dư nợ ngắn hạn	235,98	289,65	300,75	+22,74%	+3,83%
- Dư nợ trung hạn	340,66	350,32	401,32	+2,84%	+14,56%
- Dư nợ dài hạn	446,84	568,55	606,43	+27,24%	+6,66%
Phân theo chủ thể:
- Khách hàng cá nhân (KHCN)	564,80	745,23	874,60	+31,95%	+17,36%
- Khách hàng doanh nghiệp (KHDN)	458,20	463,29	434,24	+1,11%	-6,27%
3. Hiệu suất sử dụng vốn (Dư nợ/Vốn HĐ)	65,45%	69,05%	69,79%	-	-
4. Tỷ lệ nợ quá hạn	1,70%	1,00%	1,00%	-	-
5. Lợi nhuận trước thuế (tỷ đồng)	31,25	34,00	38,80	+8,80%	+14,12%

• Thực tiễn thẩm định TSĐB tại ACB – PGD Hoàng Hoa Thám:
  • Danh mục TSĐB nhận thế chấp: Gồm 13 nhóm tài sản theo quy chế ACB: Ngoại tệ; Vàng vật chất; Tiền gửi liên ngân hàng; Thẻ tiết kiệm/tiền gửi dân cư; Trái phiếu Chính phủ; Trái phiếu niêm yết/tín phiếu kho bạc; Cổ phiếu/phần vốn góp; Trái phiếu chưa niêm yết/giấy tờ có giá khác; Hàng hóa/nguyên vật liệu; Máy móc thiết bị (MMTB), phương tiện vận tải (PTVT), xe chuyên dùng; Khoản phải thu/quyền đòi nợ; Quyền sở hữu trí tuệ; Bất động sản (BĐS).
  • Thực hiện nghiệp vụ định giá BĐS: Đơn vị áp dụng quy trình so sánh kết hợp đối chiếu bảng giá đất do ACB ban hành nội bộ; lập bảng phân tích đặc điểm đất thổ cư (vị trí, ngõ/hẻm, mặt tiền, hình dạng học) và bảng điều chỉnh các yếu tố chênh lệch so với tài sản so sánh để ban hành bảng kết quả thẩm định.
• Đánh giá chung:
  • Mặt đạt được: Tỷ lệ nợ quá hạn được khống chế ở mức 1%; quy trình thẩm định tuân thủ văn bản pháp luật và khung quy chế nội bộ ACB; các bảng tính định giá đất thổ cư được thực hiện chi tiết.
  • Tồn tại và nguyên nhân: Tồn tại sự chênh lệch giữa giá trị định giá nội bộ và biến động giá thị trường tự do; nguồn thông tin kiểm chứng giao dịch bất động sản còn hạn chế; áp lực cạnh tranh thời gian xử lý hồ sơ tín dụng tạo rủi ro cho công tác khảo sát thực địa; năng lực chuyên môn và kinh nghiệm định giá của cán bộ ở một số loại tài sản phức tạp còn chưa đồng đều.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN tại NH TMCP Á Châu ACB – PGD Hoàng Hoa Thám

Dựa trên định hướng hoạt động kinh doanh của ACB, tác giả đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị cụ thể:

• Giải pháp nội bộ tại đơn vị:
  • Chuẩn hóa và cập nhật liên tục hệ thống dữ liệu giá thị trường nội bộ (bảng giá ACB) sát với diễn biến thực tế khu vực Ba Đình và các địa bàn lân cận.
  • Hoàn thiện quy trình kiểm tra chéo giữa cán bộ tín dụng và bộ phận chuyên trách thẩm định tài sản, tăng cường kiểm soát hồ sơ pháp lý đối với đất thổ cư và công trình xây dựng.
  • Đẩy mạnh đào tạo chuyên môn, cập nhật kiến thức pháp luật và kỹ năng định giá tài sản cho đội ngũ cán bộ thẩm định PGD.
  • Nâng cấp ứng dụng công nghệ thông tin trong việc quản lý danh mục TSĐB và theo dõi định kỳ việc tái thẩm định giá.
• Các kiến nghị:
  • Kiến nghị với cơ quan quản lý nhà nước: Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký thế chấp; minh bạch hóa cơ sở dữ liệu quy hoạch và thông tin giao dịch bất động sản công khai.
  • Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước: Ban hành hướng dẫn chi tiết về khung tỷ lệ an toàn vốn và tiêu chuẩn kỹ thuật định giá áp dụng riêng cho các sản phẩm tín dụng KHCN.
  • Kiến nghị với khách hàng vay vốn: Nâng cao tính trung thực và trách nhiệm trong việc cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản và phối hợp thực hiện khảo sát hiện trạng tài sản định kỳ.

---

Kết quả và đóng góp

• Kết quả định lượng cụ thể từ nghiên cứu thực tiễn:
  • Làm rõ sự chuyển dịch tích cực trong cơ cấu vốn huy động của PGD Hoàng Hoa Thám: Tỷ trọng tiền gửi có kỳ hạn dưới 12 tháng tăng từ 43,25% (năm 2020) lên 78,66% (năm 2022), tiền gửi không kỳ hạn (CASA) tăng từ 105,67 tỷ đồng lên 275 tỷ đồng nhờ chiến lược phát triển ứng dụng ngân hàng số ACB One và các gói miễn phí giao dịch.
  • Phản ánh sự tập trung tín dụng vào nhóm KHCN: Dư nợ KHCN tăng từ 564,80 tỷ đồng (chiếm 55,24% tổng dư nợ năm 2020) lên 874,60 tỷ đồng (chiếm 66,82% tổng dư nợ năm 2022).
  • Tỷ lệ nợ quá hạn được duy trì ở mức an toàn 1,0% trong năm 2021 và 2022, lợi nhuận trước thuế của PGD tăng trưởng đều qua các năm (đạt 38,80 tỷ đồng năm 2022).
• Đóng góp về mặt học thuật và thực tiễn:
  • Về mặt lý luận: Khóa luận hệ thống hóa một cách khoa học khung lý luận về thẩm định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động ngân hàng thương mại theo chuẩn mực định giá Việt Nam và khung pháp lý hiện hành.
  • Về mặt thực tiễn: Phân tích chi tiết mô hình tác nghiệp thực tế tại ACB – PGD Hoàng Hoa Thám, chỉ ra những điểm nghẽn trong việc áp dụng phương pháp so sánh đối với bất động sản thổ cư và đề xuất các giải pháp kỹ thuật có tính ứng dụng trực tiếp cho đơn vị.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của đề tài: Khóa luận chỉ khảo sát dữ liệu trong phạm vi hẹp tại một đơn vị cơ sở là ACB – PGD Hoàng Hoa Thám trong khung thời gian 2020 – 2022. Đối tượng tài sản nghiên cứu tập trung chủ yếu vào bất động sản và các tài sản thông dụng của khách hàng cá nhân, chưa đi sâu vào các loại tài sản vô hình hay dự án quy mô lớn.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo: Mở rộng phạm vi khảo sát ra toàn bộ hệ thống chi nhánh ACB khu vực Hà Nội hoặc đối chiếu so sánh quy trình định giá giữa các ngân hàng thương mại cổ phần khác nhau; mở rộng nghiên cứu công tác thẩm định giá TSĐB cho phân khúc khách hàng doanh nghiệp đối với các loại tài sản máy móc thiết bị đặc thù và quyền tài sản hình thành trong tương lai.

---

Giá trị tham khảo

Báo cáo khóa luận cung cấp nguồn tài liệu chuyên khảo hữu ích cho:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá: Tham khảo cấu trúc nghiên cứu thực trạng hoạt động tín dụng, phương pháp tiếp cận quy trình 6 bước định giá tài sản theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.
• Cán bộ tín dụng và nhân viên định giá tại các ngân hàng thương mại: Tham khảo hệ thống bảng biểu phân tích, các chỉ tiêu điều chỉnh giá đất thổ cư và quy trình kết hợp giữa giá thị trường với bảng giá nội bộ ngân hàng.
• Người nghiên cứu các đề tài tương tự: Sử dụng làm tài liệu tổng quan nghiên cứu (literature review) về công tác quản trị rủi ro bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận căn cứ vào văn bản pháp lý nào để mô tả quy trình 6 bước thẩm định giá tài sản đảm bảo?
Khóa luận căn cứ vào Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính, bao gồm 6 bước: Xác định tổng quát tài sản; Lập kế hoạch; Khảo sát thực tế và thu thập thông tin; Phân tích thông tin; Xác định giá trị tài sản; Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.

2. Quy mô dư nợ cho vay khách hàng cá nhân tại ACB – PGD Hoàng Hoa Thám thay đổi như thế nào trong giai đoạn 2020 – 2022?
Dư nợ cho vay KHCN tăng liên tục qua các năm: năm 2020 đạt 564,80 tỷ đồng (chiếm 55,24% tổng dư nợ), năm 2021 đạt 745,23 tỷ đồng (chiếm 61,66%) và năm 2022 đạt 874,60 tỷ đồng (chiếm 66,82% tổng dư nợ).

3. Tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị tài sản đảm bảo được xác định ở mức bao nhiêu theo lý luận của khóa luận?
Đối với tài sản cầm cố, thế chấp thông thường (trừ giấy tờ có giá), mức cho vay tối đa bằng 75% giá trị TSĐB nhưng không vượt quá hạn mức quy định của từng chương trình tín dụng cụ thể.

4. Danh mục tài sản đảm bảo nhận thế chấp tại ACB bao gồm những loại nào theo quy chế nội bộ?
Theo các quyết định nội bộ của ACB, danh mục nhận thế chấp gồm 13 nhóm: Ngoại tệ; Vàng/vàng miếng; Tiền gửi liên ngân hàng; Thẻ tiết kiệm/tiền gửi dân cư; Trái phiếu Chính phủ; Trái phiếu ngân hàng/DN niêm yết; Cổ phiếu/vốn góp; Trái phiếu chưa niêm yết/giấy tờ có giá khác; Hàng hóa/nguyên vật liệu; MMTB/PTVT/xe chuyên dùng; Khoản phải thu/quyền đòi nợ; Quyền sở hữu trí tuệ; Bất động sản.

5. Tỷ lệ nợ quá hạn và kết quả lợi nhuận trước thuế của PGD Hoàng Hoa Thám giai đoạn 2020 – 2022 đạt kết quả ra sao?
Tỷ lệ nợ quá hạn của PGD năm 2020 là 1,7%, sau đó giảm và duy trì ổn định ở mức 1,0% trong năm 2021 và 2022. Lợi nhuận trước thuế tăng trưởng đều từ 31,25 tỷ đồng (2020) lên 34,00 tỷ đồng (2021) và đạt 38,80 tỷ đồng (2022).

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Lê Thị Thúy Quỳnh đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và pháp lý về công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần. Thông qua nguồn dữ liệu thực tế giai đoạn 2020 – 2022 tại ACB – PGD Hoàng Hoa Thám, công trình đã phản ánh chi tiết thực trạng tăng trưởng tín dụng, mô hình tác nghiệp thẩm định tài sản, đồng thời chỉ ra các hạn chế trong quá trình định giá bất động sản thổ cư. Hệ thống giải pháp và kiến nghị được đề xuất xuất phát trực tiếp từ thực tiễn hoạt động của đơn vị, mang lại giá trị tham khảo rõ ràng cho công tác quản trị rủi ro tín dụng tại các phòng giao dịch ngân hàng thương mại hiện nay.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP 1. Tổng quan về hoạt động cho vay của NH TMCP 1. Khái niệm NH TMCP Căn cứ quy định tại Khoản 2, 3 Điều 2 Thông tư 40/2011/TT-NHNN, ngân hàng được hiểu như sau: “Ngân hàng TMCP là loại hình ngân hàng được thành lập, tổ chức dưới hình thức công ty cổ phần được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của pháp luật các tổ chức tín dụng nhằm mục tiêu lợi nhuận.” Các hoạt động chính của ngân hàng TMCP: Huy động, tín dụng, cung cấp các dịch vụ tài chính và các hoạt động khác liên quan. Đặc điểm cho vay của NH TMCP Về hình thức biểu hiện: Hoạt động cho vay của ngân hàng thể hiện dưới hình thái tiền tệ gồm tiền mặt và bút tệ.

Do các đặc điểm trong lĩnh vực ngành nghề kinh doanh NH TMCP sẽ tập trung lượng vốn lớn từ nhiều chủ thể cũng như phân phối lượng vốn đó đến các chủ thể có nhu cầu, NH TMCP vận dụng vốn dưới hình thái tiền tệ để phục vụ cho hoạt động kinh doanh của mình. Về chủ thể trong quan hệ cho vay của NH TMCP: NH TMCP đóng vai trò là chủ thể trung tâm, vừa thể hiện vai trò là chủ thể đi vay trong khâu huy động, vừa thể hiện vai trò là chủ thể cho vay trong khâu tín dụng (Phân phối cho vay). Các hình thức cho vay đối với KHCN của NH TMCP 1. Phân loại theo thời gian (Thời hạn cho vay) - Cho vay ngắn hạn: là những khoản cho vay có thời hạn ≤ 12 tháng.

NH cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho nhu cầu vốn lưu động của DN, nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của chính phủ và nhu cầu tiêu dùng của cá nhân. 6 - Cho vay trung hạn: là những khoản cho bay thời hạn > 1 năm và ≤ 5 năm. Khoản tín dụng này thường được sử dụng để đầu tư đổi mới, nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật, thiết bị công nghệ hoặc mở rộng sản xuất kinh doanh. - Cho vay dài hạn: là những khoảng vay > 5 năm.

Các khoản này thường dùng để đầu tư vào vốn cố định của doanh nghiệp, các lĩnh vực xây dựng cơ bản, bất động sản và cho vay tiêu dùng cá nhân vào các nhu cầu nhà ở, phương tiện vận tải, … 1. Phân loại theo mục đích sử dụng vốn - Cho vay tiêu dùng: Mục đích của loại cho vay này là người đi vay phải sử dụng tiền vay vào mục đích tiêu dùng, mua sắm TSCĐ nhằm mục đích phục vụ lợi ích cá nhân. Khi thực hiện hình thức cho vay này, cán bộ tín dụng đã phải tính đến nguồn tiền được dùng trả nợ NH chính là thu nhập cá nhân của người vay tiền. - Cho vay sản xuất kinh doanh: Dựa vào đặc điểm riêng của mỗi ngành mà NH thiết lập các điều kiện cho vay, phương thức cho vay, cách thức trả nợ dựa trên doanh thu của doanh nghiệp.

Cho vay sản xuất kinh doanh có thể được chia nhỏ thành cho vay doanh nghiệp sản xuất và cho vay thương mại hay chia theo các ngành kinh tế như: Cho vay ngành công nghiệp, nông nghiệp và các ngành dịch vụ khác. Phân loại theo tài sản đảm bảo - Cho vay có tài sản đảm bảo: đây là loại hình cho vay mà khách hàng phải có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba làm đảm bảo. - Cho vay không có tài sản đảm bảo: loại tín dụng này thường được cấp cho khách hàng có uy tín, thường là khách hàng có thu nhập và tình hình tài chính tốt, giảm thiểu tối đa tình trạng chậm trả và nợ xấu. Tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN của NH TMCP 1.

Đảm bảo khoản vay bằng tài sản Theo nghị định chính phủ số 21/2021/NĐ-CP ban hành ngày 19 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ về việc đảm bảo tiền vay được căn cứ sửa đổi bổ sung tại Bộ luật dân sự ngày 24 thánh 11 năm 2015 “Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ 7 đã cho khách hàng vay”, “Bên bảo đảm bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, bên bảo lãnh, tổ chức chính trị - xã hội ở cơ sở trong trường hợp tín chấp, bên có nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ đối với biện pháp cầm giữ”, “Bên nhận bảo đảm bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên có quyền trong ký quỹ, bên bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp, bên có quyền trong hợp đồng song vụ đối với biện pháp cầm giữ. Các hình thức đảm bảo khoản vay 1. Biện pháp đảm bảo tiền vay bằng tài sản - Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay. - Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.

- Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Biện pháp đảm bảo tiền vay trong trường hợp cho vay không có tài sản đảm bảo - Tổ chức tín dụng chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có tài sản đảm bảo. - Tổ chức tín dụng nhà nước được cho vay không có đảm bảo bằng tài sản theo chỉ định của Chính phủ. - Tổ chức tín dụng cho cá nhân hộ gia đình nghèo vay có bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể chính trị xã hội.

Vai trò của việc đảm bảo khoản vay Bảo đảm tiền vay vừa là nguồn thu nợ vừa tác động đến nghĩa vụ trả nợ, ngăn chặn tình trạng lạm dụng và sử dụng vốn thiếu tính toán của khách hàng. Thông thường NH TMCP sẽ cho vay với giá trị món vay luôn nhỏ hơn giá trị tài sản mà bên đi vay hay bên thứ ba đem cầm cố, thế chấp. Vì vậy người đi vay sẽ phải cân nhắc trước khi vay giúp cho việc đầu tư có hiệu quả cao hơn và trong quá trình sử dụng vốn vay tránh vi phạm những cam kết trong hợp đồng nếu không sẽ bị NH TMCP phát mãi tài sản. Ngược lại 8 nếu cho vay với số tiền lớn hơn giá trị tài sản bảo đảm thì người đi vay sẽ thấy rằng không trả nợ sẽ có lợi hơn và ngân hàng gặp rủi ro là điều khó tránh khỏi.

Các loại tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo tồn tại dưới ba hình thức chủ yếu là vật hiện hữu, giấy tờ có giá trị và quyền tài sản. Cụ thể: - Tài sản đảm bảo là vật như phương tiện giao thông, kim khí đá quý, máy móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu, hàng hóa. - Tài sản đảm bảo là các giấy tờ có giá trị như trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu, tín phiếu, và các giấy tờ trị giá được bằng tiền. - Tài sản đảm bảo là quyền tài sản như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghệ, quyền được nhận bảo hiểm, quyền góp vốn kinh doanh, quyền khai thác tài nguyên, các quyền tài sản khác.

* Những tài sản được thế chấp ngân hàng - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng. - Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. - Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho, các công cụ, máy móc, thiết bị gắn liền với nhà máy, tàu biển, máy bay, … - Tài sản hình thành trong tương lai như: bất động sản hình thành sau thời gian ký giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của khách hàng như: lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận. - Tài sản khác nếu pháp luật có quy định.

* Điều kiện của các tài sản vay thế chấp ngân hàng - Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay như: Đất phải thuộc quyền của khách hàng theo quy định của pháp luật về đất 9 đai. Tài sản của doanh nghiệp nhà nước phải là tài sản do nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý và sử dụng. - Tài sản được phép giao dịch: là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh. - Tài sản không tranh chấp: là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.

- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm và khách hàng đã mua bảo hiểm trong thời hạn đảm bảo tiền vay. * Những tài sản không thể thế chấp ngân hàng - Các tài sản mà nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng. - Tài sản đang còn tranh chấp. - Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của người thế chấp, cầm cố, bảo lãnh.

- Tài sản đi thuê, đi mượn. - Tài sản đang bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ, niêm phong, phong toả, tài sản đang làm thủ tục giải thể hoặc phá sản doanh nghiệp. - Tài sản đang thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ khác. - Tài sản khó cất giữ, bảo quản, kiểm định, đánh giá.

Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN 1. Khái niệm và mục đích công tác thẩm định giá TSĐB trong cho vay của NH TMCP - Khái niệm thẩm định: Theo Điều 4 Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 04 năm 2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.” - Mục đích công tác thẩm định giá TSĐB trong cho vay: Mục đích chính của đảm bảo khoản vay bằng tài sản là để phòng ngừa rủi ro của TCTD, theo đó TCTD đưa ra các hình thức đảm bảo thích hợp áp dụng cho từng đối tượng khách hàng và biện pháp xử lý các đảm bảo đó nhằm hạn chế tổn thất khi rủi ro tín dụng xảy ra.