Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP 1. Tổng quan về hoạt động cho vay của NH TMCP 1. Khái niệm NH TMCP Căn cứ quy định tại Khoản 2, 3 Điều 2 Thông tư 40/2011/TT-NHNN, ngân hàng được hiểu như sau: “Ngân hàng TMCP là loại hình ngân hàng được thành lập, tổ chức dưới hình thức công ty cổ phần được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của pháp luật các tổ chức tín dụng nhằm mục tiêu lợi nhuận.” Các hoạt động chính của ngân hàng TMCP: Huy động, tín dụng, cung cấp các dịch vụ tài chính và các hoạt động khác liên quan. Đặc điểm cho vay của NH TMCP Về hình thức biểu hiện: Hoạt động cho vay của ngân hàng thể hiện dưới hình thái tiền tệ gồm tiền mặt và bút tệ.
Do các đặc điểm trong lĩnh vực ngành nghề kinh doanh NH TMCP sẽ tập trung lượng vốn lớn từ nhiều chủ thể cũng như phân phối lượng vốn đó đến các chủ thể có nhu cầu, NH TMCP vận dụng vốn dưới hình thái tiền tệ để phục vụ cho hoạt động kinh doanh của mình. Về chủ thể trong quan hệ cho vay của NH TMCP: NH TMCP đóng vai trò là chủ thể trung tâm, vừa thể hiện vai trò là chủ thể đi vay trong khâu huy động, vừa thể hiện vai trò là chủ thể cho vay trong khâu tín dụng (Phân phối cho vay). Các hình thức cho vay đối với KHCN của NH TMCP 1. Phân loại theo thời gian (Thời hạn cho vay) - Cho vay ngắn hạn: là những khoản cho vay có thời hạn ≤ 12 tháng.
NH cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho nhu cầu vốn lưu động của DN, nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của chính phủ và nhu cầu tiêu dùng của cá nhân. 6 - Cho vay trung hạn: là những khoản cho bay thời hạn > 1 năm và ≤ 5 năm. Khoản tín dụng này thường được sử dụng để đầu tư đổi mới, nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật, thiết bị công nghệ hoặc mở rộng sản xuất kinh doanh. - Cho vay dài hạn: là những khoảng vay > 5 năm.
Các khoản này thường dùng để đầu tư vào vốn cố định của doanh nghiệp, các lĩnh vực xây dựng cơ bản, bất động sản và cho vay tiêu dùng cá nhân vào các nhu cầu nhà ở, phương tiện vận tải, … 1. Phân loại theo mục đích sử dụng vốn - Cho vay tiêu dùng: Mục đích của loại cho vay này là người đi vay phải sử dụng tiền vay vào mục đích tiêu dùng, mua sắm TSCĐ nhằm mục đích phục vụ lợi ích cá nhân. Khi thực hiện hình thức cho vay này, cán bộ tín dụng đã phải tính đến nguồn tiền được dùng trả nợ NH chính là thu nhập cá nhân của người vay tiền. - Cho vay sản xuất kinh doanh: Dựa vào đặc điểm riêng của mỗi ngành mà NH thiết lập các điều kiện cho vay, phương thức cho vay, cách thức trả nợ dựa trên doanh thu của doanh nghiệp.
Cho vay sản xuất kinh doanh có thể được chia nhỏ thành cho vay doanh nghiệp sản xuất và cho vay thương mại hay chia theo các ngành kinh tế như: Cho vay ngành công nghiệp, nông nghiệp và các ngành dịch vụ khác. Phân loại theo tài sản đảm bảo - Cho vay có tài sản đảm bảo: đây là loại hình cho vay mà khách hàng phải có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba làm đảm bảo. - Cho vay không có tài sản đảm bảo: loại tín dụng này thường được cấp cho khách hàng có uy tín, thường là khách hàng có thu nhập và tình hình tài chính tốt, giảm thiểu tối đa tình trạng chậm trả và nợ xấu. Tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN của NH TMCP 1.
Đảm bảo khoản vay bằng tài sản Theo nghị định chính phủ số 21/2021/NĐ-CP ban hành ngày 19 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ về việc đảm bảo tiền vay được căn cứ sửa đổi bổ sung tại Bộ luật dân sự ngày 24 thánh 11 năm 2015 “Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ 7 đã cho khách hàng vay”, “Bên bảo đảm bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, bên bảo lãnh, tổ chức chính trị - xã hội ở cơ sở trong trường hợp tín chấp, bên có nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ đối với biện pháp cầm giữ”, “Bên nhận bảo đảm bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên có quyền trong ký quỹ, bên bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp, bên có quyền trong hợp đồng song vụ đối với biện pháp cầm giữ. Các hình thức đảm bảo khoản vay 1. Biện pháp đảm bảo tiền vay bằng tài sản - Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay. - Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
- Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Biện pháp đảm bảo tiền vay trong trường hợp cho vay không có tài sản đảm bảo - Tổ chức tín dụng chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có tài sản đảm bảo. - Tổ chức tín dụng nhà nước được cho vay không có đảm bảo bằng tài sản theo chỉ định của Chính phủ. - Tổ chức tín dụng cho cá nhân hộ gia đình nghèo vay có bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể chính trị xã hội.
Vai trò của việc đảm bảo khoản vay Bảo đảm tiền vay vừa là nguồn thu nợ vừa tác động đến nghĩa vụ trả nợ, ngăn chặn tình trạng lạm dụng và sử dụng vốn thiếu tính toán của khách hàng. Thông thường NH TMCP sẽ cho vay với giá trị món vay luôn nhỏ hơn giá trị tài sản mà bên đi vay hay bên thứ ba đem cầm cố, thế chấp. Vì vậy người đi vay sẽ phải cân nhắc trước khi vay giúp cho việc đầu tư có hiệu quả cao hơn và trong quá trình sử dụng vốn vay tránh vi phạm những cam kết trong hợp đồng nếu không sẽ bị NH TMCP phát mãi tài sản. Ngược lại 8 nếu cho vay với số tiền lớn hơn giá trị tài sản bảo đảm thì người đi vay sẽ thấy rằng không trả nợ sẽ có lợi hơn và ngân hàng gặp rủi ro là điều khó tránh khỏi.
Các loại tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo tồn tại dưới ba hình thức chủ yếu là vật hiện hữu, giấy tờ có giá trị và quyền tài sản. Cụ thể: - Tài sản đảm bảo là vật như phương tiện giao thông, kim khí đá quý, máy móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu, hàng hóa. - Tài sản đảm bảo là các giấy tờ có giá trị như trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu, tín phiếu, và các giấy tờ trị giá được bằng tiền. - Tài sản đảm bảo là quyền tài sản như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghệ, quyền được nhận bảo hiểm, quyền góp vốn kinh doanh, quyền khai thác tài nguyên, các quyền tài sản khác.
* Những tài sản được thế chấp ngân hàng - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng. - Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. - Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho, các công cụ, máy móc, thiết bị gắn liền với nhà máy, tàu biển, máy bay, … - Tài sản hình thành trong tương lai như: bất động sản hình thành sau thời gian ký giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của khách hàng như: lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận. - Tài sản khác nếu pháp luật có quy định.
* Điều kiện của các tài sản vay thế chấp ngân hàng - Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay như: Đất phải thuộc quyền của khách hàng theo quy định của pháp luật về đất 9 đai. Tài sản của doanh nghiệp nhà nước phải là tài sản do nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý và sử dụng. - Tài sản được phép giao dịch: là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh. - Tài sản không tranh chấp: là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.
- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm và khách hàng đã mua bảo hiểm trong thời hạn đảm bảo tiền vay. * Những tài sản không thể thế chấp ngân hàng - Các tài sản mà nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng. - Tài sản đang còn tranh chấp. - Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của người thế chấp, cầm cố, bảo lãnh.
- Tài sản đi thuê, đi mượn. - Tài sản đang bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ, niêm phong, phong toả, tài sản đang làm thủ tục giải thể hoặc phá sản doanh nghiệp. - Tài sản đang thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ khác. - Tài sản khó cất giữ, bảo quản, kiểm định, đánh giá.
Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo trong cho vay đối với KHCN 1. Khái niệm và mục đích công tác thẩm định giá TSĐB trong cho vay của NH TMCP - Khái niệm thẩm định: Theo Điều 4 Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 04 năm 2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.” - Mục đích công tác thẩm định giá TSĐB trong cho vay: Mục đích chính của đảm bảo khoản vay bằng tài sản là để phòng ngừa rủi ro của TCTD, theo đó TCTD đưa ra các hình thức đảm bảo thích hợp áp dụng cho từng đối tượng khách hàng và biện pháp xử lý các đảm bảo đó nhằm hạn chế tổn thất khi rủi ro tín dụng xảy ra.