CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Tổng quan nghiên cứu Trong cơ chế hoạt động của hệ thống ngân hàng, NHTM phải đối mặt với rất nhiều rủi ro, trong đó thường xuyên nhất phải kể đến đó là rủi ro tín dụng. Đây là tình trạng KH không có khả năng hoàn trả nợ vay cho ngân hàng đầy đủ và đúng hạn do nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể do chủ quan hoặc khách quan. Để giảm thiểu mức độ thiệt hại do rủi ro tín dụng gây ra các NHTM thường phải áp dụng các biện pháp đảm bảo tiền vay, trong số đó có cầm cố thế chấp bằng tài sản.
Việc cấp tín dụng sẽ trở nên an toàn hơn nếu được bảo đảm bằng tài sản, đặc biệt là đối với những tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao. Đây cũng là điều kiện để yêu cầu người vay thực hiện các cam kết trả nợ, là cơ sở để ngân hàng thu hồi khi xử lý tài sản thế chấp. Chính vì thế mà công tác thẩm định giá TSĐB đang giữ vai trò đặc biệt quan trọng và ngày càng dành được nhiều sự quan tâm từ các NHTM. Trên thực tế đã có nhiều những công trình nghiên cứu về đề tài thẩm định giá TSĐB.
Qua tìm hiểu tài liệu có thể kể đến các nghiên cứu như: Luận văn cao học với đề tài về “Hoàn thiện hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam –Chi nhánh Hà Nội” của tác giả Lê Thị Hoài Châu (2014). Luận văn tốt nghiệp với đề tài “Quy trình và phương pháp định giá bất động sản cho vay của Ngân hàng Công thương Việt Nam” của tác giả Trần Thị Ngoan sinh viên trường Đại học Kinh tế Hồ Chí Minh. Khóa luận tốt nghiệp của Phạm Minh Yến (2019) với đề tài: Nâng cao chất lượng định giá TSĐB phục vụ cho vay của NHTM Trách nhiện hữu hạn một thành viên Toàn cầu (GP Bank)- chi nhánh Thăng Long” Các bài viết: “Định giá tài sản trong hoạt động ngân hàng” được đăng tải trên website chính thức Ngân hàng nhà nước Việt Nam; “Định giá bất động sản thế chấp SVTH: Dương Phương Loan 4 Lớp: K20TCB Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng tại ngân hàng: những tồn tại và đề xuất” được đăng tải trên website của Thẩm định giá Việt Nam VNVC,. Nhìn chung các bài viết, các công trình nghiên cứu trước đây hầu hết đều đã nêu được quy trình chung thẩm định tài sản, phản ánh đúng thực trạng TSĐB tại các đơn vị công tác, và đã lập luận một cách khoa học những mặt được và chưa được liên quan đến định giá đồng thời đưa ra những giải pháp phù hợp trên nền tảng lí thuyết về lĩnh vực này.
Tuy nhiên vẫn còn những hạn chế, cụ thể về mặt thời gian nghiên cứu bởi các nghiên cứu đã diễn ra trước đó ít nhiều cũng thay đổi trong công tác thẩm định giá. Ngoài ra, một số nghiên cứu nước ngoài như bài viết “Using Collateral to Secure Loans” của Yaron Leitner đã đưa ra những ví dụ thực tiễn cũng như đánh giá chung của công tác sử dụng tài sản thế chấp trong việc cho vay. Bài nghiên cứu “The valuation of collaterals in Bank Lending” của 2 tác giả Stephan A. Luck và Joao A.
Santos đã đưa ra những công thức tính toán của các yếu tố chính tác động đến giá trị TSBĐ trong cho vay tại ngân hàng. Bài nghiên cứu của giả Edward Struck (2005) đã phân tích sự ảnh hưởng của khách hàng lên kết quả định giá. Bài viết này đã thành công trong mục tiêu phát triển sự hiểu biết toàn diện và sâu sắc hơn về định giá bằng cách hiểu rõ hơn từ các khách hàng liên quan trực tiếp đến việc ủy thác định giá cho các quỹ tài sản ở New Zealand. Kết quả cho thấy có một số ảnh hưởng cụ thể chưa được ghi nhận trước đây, nhưng dường như có khả năng ảnh hưởng đến kết quả định giá.
Ngoài ra còn rất nhiều nghiên cứu khác về vấn đề thẩm định giá TSĐB tại các đơn vị khác nhau. Tuy nhiên thời điểm nghiên cứu và đặc thù của mỗi quốc gia, đơn vị là khác nhau, nên việc áp dụng các quy trình thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá tại từng nơi có sự khác biệt nhất định dẫn đến kết quả sẽ khác nhau. Bên cạnh đó, tại TPBank – CN Hà Nội chưa có nhiều công trình nghiên cứu về công tác thẩm định giá TSĐB, nên thông qua bài luận của mình, em hy vọng có thể đưa ra những điểm khác nhưng vẫn dựa trên quan điểm chung nhằm hoàn thiện hoạt động định giá TSĐB tại đơn vị này. SVTH: Dương Phương Loan 5 Lớp: K20TCB Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng 1.
Tổng quan về hoạt động cho vay và đảm bảo khoản vay tại NHTM 1. Hoạt động cho vay của NHTM Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng, mà theo đó NHTM sẽ cấp cho KH sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi. Hoạt động cho vay được xem là hoạt động quan trọng nhất của NHTM. Chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản, tạo nên nguồn thu nhập lớn nhất cho ngân hàng, nhưng đồng thời cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động của toàn bộ hệ thống ngân hàng.
Một trong số đó là rủi ro về tín dung, rủi ro về thị trường, rủi ro về chính trị và đạo đức. Các phương thức cho vay tại NHTM rất đa dạng. Để đáp ứng tốt nhất nhu cầu vay vốn của KH, hiện nay NHTM luôn luôn nghiên cứu và đưa ra các phương thức cho vay khác nhau. Tùy thuộc vào nhiều tiêu thức mà ngân hàng chia thành các khoản cho vay như cho vay tiêu dùng, cho vay thương mại, cho vay có TSĐB, cho vay không có TSĐB, cho vay ngắn hạn, dài hạn,… 1.
Đảm bảo bằng tài sản trong cho vay tại NHTM Đảm bảo tín dụng là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay. Hoạt động cho vay là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, vì vậy bảo đảm tiền vay có thể sử dụng như là một trong các cách thức nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng. - Nguyên tắc bảo đảm tín dụng: Giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được đảm bảo; Tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải có giá trị và có thị trường tiêu thụ; Có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền xử lý tài sản dùng làm bảo đảm tiền vay. - Các hình thức đảm bảo tín dụng chủ yếu: + Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp: thế chấp bất động sản và thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.
+ Bảo đảm tín dụng bằng tài sản cầm cố: như xe cộ, máy móc, hàng hóa, tàu SVTH: Dương Phương Loan 6 Lớp: K20TCB Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng biển, máy bay, tiền trên tài khoản tiền gửi, giấy tờ có giá, quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, lợi tức và quyền phái sinh từ tài sản cầm cố. + Bảo đảm tín dụng bằng hình thức bảo lãnh: là việc bên thứ ba (Bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho Bên có nghĩa vụ (Bên được bảo lãnh) nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩ vụ. + Bảo đảm tín dụng bằng tài sản hình thành từ vốn vay: là việc khách hàng dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với ngân hàng. Tài sản đảm bảo trong cho vay tại NHTM 1.
Khái niệm và đặc điểm của TSĐB. Theo Nghị định 85/2002/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng: “TSĐB là tài sản của KH vay, của bên bảo lãnh dùng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng”. TSĐB bao gồm: BĐS và động sản (động sản phải đăng kí quyền sở hữu và động sản không phải đăng kí quyền sở hữu). TSĐB tồn tại chủ yếu dưới ba hình thức: vật, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
-TSĐB là vật như phương tiện giao thông, kim khí đá quý, máy móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu, hàng hóa. -TSĐB là các giấy tờ có giá như cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, chứng chỉ quỹ,. và các giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, được phép giao dịch và có giá trị. -TSĐB là quyền tài sản như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghệ, quyền được nhận bảo hiểm, quyền góp vốn kinh doanh, quyền khai thác tài nguyên, các quyền tài sản khác.
Vai trò của TSĐB trong hoạt động cho vay tại NHTM Trong hoạt động cho vay tại NHTM, TSĐB có các vai trò như: SVTH: Dương Phương Loan 7 Lớp: K20TCB Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng - Là công cụ đảm bảo thực thi các cam kết trong quan hệ vay vốn của KH. TSĐB là một trong số các biện pháp được đưa ra nhằm gắn trách nhiệm vật chất của người vay trong quá trình sử dụng vốn nhằm hạn chế rủi ro đạo đức. - Giảm tổn thất cho NHTM. TSĐB cung cấp nguồn thanh toán thứ hai cho khoản vay, tạo điều kiện cho ngân hàng thu hồi vốn khi nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được.
Đồng thời đây cũng là một trong các căn cứ về năng lực tài chính của người vay để đáp ứng yêu cầu của NHTM, phòng ngừa người đi vay có chủ ý gian lận lừa đảo. - Phát triển quan hệ giữa KH và NHTM. Chính những yêu cầu về TSĐB là sợi dây kết nỗi KH với ngân hàng, là điều kiện bổ sung để KH được vay vốn. Nếu KH có năng lực tài chính lành mạnh, hoạt động kinh doanh có hiệu quả và có nhu cầu sử dụng thêm các dịch vụ khác thì cán bộ ngân hàng sẽ căn cứ vào tình hình hoạt động và nhu cầu để cung cấp dịch vụ cho KH.
Quy định của pháp luật về TSĐB Thứ nhất, TSĐB có thể là vật, tiền, giấy tờ có giá hoặc quyền sử dụng TS.