Thẩm Định Giá Bất Động Sản Làm Tài Sản Đảm Bảo Trong Hoạt Động Cho Vay Tại Ngân Hàng Thương Mại

Khóa luận phân tích thực trạng thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo trong cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần quân đội.

• Tác giả: Đoàn Ngọc Sơn
• Người hướng dẫn: TS. Bùi Thị Mến
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Thực Trạng Thẩm Định Giá Bất Động Sản Làm Tài Sản Đảm Bảo Trong Hoạt Động Cho Vay Tại Ngân Hàng Thương Mại
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CÁM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Khái quát về bất động sản, bất động sản đảm bảo
• 1.2. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay
• 1.3. Lý luận chung về thẩm định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 1.4. Các nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI
• 2.1. Khái quát về ngân hàng
• 2.2. Quá trình hình thành và phát triển
• 2.3. Cơ cấu tổ chức ngân hàng Quân Đội
• 2.4. Thực trạng thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay
• 2.5. Cơ sở pháp lý và các quy định trong công tác thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng Quân Đội
• 2.6. Quy trình thẩm định giá tại ngân hàng Quân Đội
• 2.7. Tình huống cụ thể về công tác thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng
• 2.8. Những mặt hạn chế và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI
• 3.1. Phương hướng phát triển hoạt động của ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng Quân Đội
• 3.3. Hoàn thiện quy trình định giá
• 3.4. Vận dụng linh hoạt và tổng hợp các phương pháp định giá
• 3.5. Nâng cao kiến thức thẩm định giá cho cán bộ nhân viên
• 3.6. Kiến nghị với ngân hàng Quân Đội
• 3.7. Kiến nghị đối với khách hàng vay vốn thế chấp bằng bất động sản
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC 1: PHIẾU ĐỀ NGHỊ ĐỊNH GIÁ
• PHỤ LỤC 2: THÔNG BÁO PHÍ ĐỊNH GIÁ
• PHỤ LỤC 3: TÀI LIỆU THẨM ĐỊNH GIÁ CÔNG TY AN VINH

Tóm tắt

I. Vai trò cốt lõi của thẩm định giá BĐS trong hoạt động cho vay

Thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo là hoạt động mang tính sống còn đối với các ngân hàng thương mại. Đây không chỉ là một thủ tục kỹ thuật mà còn là nền tảng quản trị rủi ro, quyết định trực tiếp đến sự an toàn và hiệu quả của toàn bộ hoạt động tín dụng. Mục đích chính của công tác này là xác định một cách khách quan và chính xác giá trị thị trường của bất động sản tại một thời điểm nhất định. Kết quả thẩm định là cơ sở pháp lý và kinh tế quan trọng để ngân hàng quyết định hạn mức cho vay, thường được gọi là tỷ lệ LTV (Loan-to-Value). Một quy trình định giá tài sản đảm bảo chuẩn xác giúp ngân hàng giảm thiểu tối đa rủi ro tín dụng trong trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán. Khi đó, việc thanh lý tài sản thế chấp phải đảm bảo thu hồi đủ nợ gốc và lãi. Ngược lại, nếu giá trị thẩm định bị thổi phồng, ngân hàng sẽ đối mặt với nguy cơ thua lỗ nặng, ảnh hưởng đến an toàn vốn và sự ổn định của cả hệ thống. Hoạt động thẩm định giá tài sản thế chấp không chỉ bảo vệ ngân hàng mà còn tạo ra sự công bằng cho người đi vay, đảm bảo họ nhận được một khoản vay tương xứng với giá trị tài sản. Hơn nữa, một chứng thư thẩm định giá đáng tin cậy còn gia tăng trách nhiệm của người vay đối với khoản nợ, vì họ hiểu rõ giá trị tài sản đang được dùng để đảm bảo. Như vậy, thẩm định giá BĐS đóng vai trò như một bộ lọc quan trọng, đảm bảo dòng vốn tín dụng được phân bổ một cách an toàn, hiệu quả và bền vững.

1.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo

Theo quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại là quá trình một tổ chức có chuyên môn (ngân hàng hoặc công ty thẩm định giá uy tín) thực hiện ước tính giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Quá trình này được thực hiện tại một thời điểm cụ thể, phục vụ cho mục đích chính là làm cơ sở để phê duyệt một khoản vay có thế chấp. Kết quả thẩm định phải phản ánh được giá trị có khả năng thực hiện cao nhất trên thị trường trong điều kiện giao dịch bình thường.

1.2. Mục đích Xác định hạn mức và phòng ngừa rủi ro tín dụng

Mục đích chính của việc định giá tài sản đảm bảo là làm cơ sở để xác định hạn mức tín dụng cho khách hàng. Ngân hàng sẽ dựa trên giá trị thẩm định để đưa ra tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV). Một tài sản có giá trị cao và tính thanh khoản tốt sẽ được cấp hạn mức vay lớn hơn. Mục đích quan trọng thứ hai là phòng ngừa rủi ro tín dụng. Bất động sản là tài sản thế chấp, là "phao cứu sinh" cuối cùng của ngân hàng khi người vay không thể trả nợ. Nếu giá trị thẩm định chính xác, ngân hàng có thể thanh lý tài sản để thu hồi nợ, tránh phát sinh nợ xấu. Do đó, công tác này ảnh hưởng trực tiếp đến sự an toàn của hoạt động cho vay.

II. Top rủi ro trong thẩm định giá BĐS làm tài sản đảm bảo

Công tác thẩm định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể xuất phát từ các yếu tố khách quan của thị trường hoặc từ những sai sót chủ quan trong quá trình thực hiện. Rủi ro lớn nhất đến từ sự biến động của thị trường bất động sản. Một thị trường "sốt ảo" có thể đẩy giá trị tài sản lên cao bất thường, và khi "bong bóng" vỡ, giá trị thẩm định ban đầu trở nên vô nghĩa, khiến ngân hàng không thể thu hồi đủ nợ khi thanh lý. Bên cạnh đó, các vấn đề về pháp lý bất động sản là một nguồn rủi ro thường trực. Tài sản đang có tranh chấp, vướng quy hoạch, hoặc giấy tờ sở hữu không hợp lệ đều có thể khiến chứng thư thẩm định giá mất đi giá trị. Yếu tố chủ quan từ chuyên viên thẩm định giá cũng là một thách thức lớn. Sự thiếu kinh nghiệm, năng lực hạn chế, hoặc tệ hơn là vi phạm đạo đức nghề nghiệp (thông đồng với khách hàng để nâng giá tài sản) có thể dẫn đến những báo cáo thẩm định giá bất động sản sai lệch nghiêm trọng. Ngoài ra, việc áp dụng máy móc một phương pháp thẩm định giá mà không xem xét các yếu tố đặc thù của tài sản cũng làm tăng nguy cơ sai sót. Tất cả những rủi ro này nếu không được kiểm soát chặt chẽ sẽ gây tổn thất trực tiếp cho ngân hàng và làm suy yếu toàn bộ hệ thống tín dụng.

2.1. Rủi ro khách quan Biến động thị trường và tính pháp lý

Thị trường bất động sản Việt Nam vốn có tính chu kỳ và chịu ảnh hưởng mạnh bởi các chính sách vĩ mô, dòng tiền đầu cơ. Giá trị thẩm định tại thời điểm cho vay có thể sụt giảm nghiêm trọng khi thị trường đi xuống, gây khó khăn cho việc thu hồi nợ. Một rủi ro khác là tính pháp lý bất động sản. Các tài sản có tranh chấp về quyền thừa kế, tranh chấp ranh giới, hoặc nằm trong diện quy hoạch treo, thu hồi đất của nhà nước đều mang lại rủi ro rất cao. Chuyên viên thẩm định phải kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý để đảm bảo tài sản đủ điều kiện giao dịch và không có tranh chấp tại thời điểm thế chấp.

2.2. Rủi ro chủ quan Năng lực và đạo đức chuyên viên thẩm định

Con người là yếu tố trung tâm của quá trình thẩm định. Năng lực của chuyên viên thẩm định giá ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng báo cáo. Việc thiếu kiến thức chuyên sâu về xây dựng, quy hoạch, hoặc thiếu nhạy bén với thị trường có thể dẫn đến những đánh giá sai lầm. Nghiêm trọng hơn là rủi ro đạo đức. Áp lực về chỉ tiêu kinh doanh hoặc lợi ích cá nhân có thể khiến chuyên viên cố tình định giá tài sản cao hơn thực tế, gây nguy hiểm cho ngân hàng. Vì vậy, việc xây dựng đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp, có đạo đức và quy trình kiểm soát chéo là vô cùng quan trọng.

III. Hướng dẫn quy trình thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo

Một quy trình thẩm định giá ngân hàng chuyên nghiệp và chặt chẽ là yếu tố then chốt để đảm bảo kết quả chính xác và khách quan. Dựa trên Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, quy trình này thường bao gồm 6 bước cơ bản. Bắt đầu bằng việc xác định tổng quan về tài sản và mục đích thẩm định. Tiếp theo là lập kế hoạch chi tiết, phân công nhiệm vụ và xác định nguồn dữ liệu cần thu thập. Bước quan trọng nhất là khảo sát thực địa, nơi chuyên viên thẩm định giá trực tiếp kiểm tra vị trí, hiện trạng, kiến trúc và các yếu tố môi trường xung quanh. Sau khi thu thập đủ thông tin, chuyên viên sẽ tiến hành phân tích, so sánh và áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp để đưa ra một con số ước tính. Cuối cùng, tất cả các phân tích và kết luận sẽ được tổng hợp trong một báo cáo thẩm định giá bất động sản chi tiết, kèm theo các bằng chứng và cơ sở lập luận. Ngân hàng sẽ dựa vào báo cáo này và chứng thư thẩm định giá đi kèm để ra quyết định cho vay. Quy trình này đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt, tính minh bạch và chuyên môn cao để giảm thiểu sai sót và đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay.

3.1. Quy trình chuẩn 6 bước theo tiêu chuẩn thẩm định giá

Theo Thông tư của Bộ Tài chính, quy trình thẩm định giá ngân hàng được chuẩn hóa qua 6 bước: (1) Xác định tổng quan về tài sản và mục đích thẩm định; (2) Lập kế hoạch thẩm định giá; (3) Khảo sát thực tế và thu thập thông tin; (4) Phân tích thông tin đã thu thập; (5) Xác định giá trị tài sản dựa trên các phương pháp đã chọn; (6) Lập báo cáo thẩm định giá bất động sản và phát hành chứng thư thẩm định giá. Việc tuân thủ quy trình này giúp đảm bảo tính hệ thống, nhất quán và minh bạch cho toàn bộ hoạt động.

3.2. Các hồ sơ cần thiết khi thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng

Để tiến hành thẩm định, khách hàng cần cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý. Các giấy tờ cơ bản bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản gốc); Căn cước công dân/Chứng minh nhân dân và Sổ hộ khẩu của chủ sở hữu; Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Đối với tài sản của doanh nghiệp, cần bổ sung Giấy đăng ký kinh doanh và các văn bản chứng minh thẩm quyền của người đại diện. Việc thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng đòi hỏi hồ sơ phải đầy đủ và hợp pháp tuyệt đối.

IV. Top 3 phương pháp thẩm định giá BĐS làm tài sản thế chấp

Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp là yếu tố quyết định đến độ chính xác của kết quả. Trong hoạt động cho vay, các ngân hàng thương mại thường ưu tiên sử dụng ba phương pháp chính. Phổ biến và đáng tin cậy nhất là phương pháp so sánh. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc thay thế, ước tính giá trị tài sản mục tiêu bằng cách phân tích giá giao dịch thành công của các bất động sản tương tự trong cùng khu vực và thời điểm. Thứ hai là phương pháp chi phí, thường áp dụng cho các công trình xây dựng trên đất. Giá trị tài sản được xác định bằng chi phí xây dựng mới công trình tương đương, sau đó trừ đi phần hao mòn (khấu hao). Phương pháp này đặc biệt hữu ích cho các tài sản ít có giao dịch trên thị trường. Cuối cùng là phương pháp thu nhập (hay phương pháp vốn hóa), được dùng cho các bất động sản tạo ra dòng tiền như nhà cho thuê, văn phòng, khách sạn. Giá trị tài sản được tính bằng cách quy đổi dòng thu nhập ròng trong tương lai về giá trị hiện tại. Việc kết hợp linh hoạt các phương pháp này giúp chuyên viên đối chiếu kết quả, đưa ra mức giá trị thị trường hợp lý và đáng tin cậy nhất cho tài sản thế chấp.

4.1. Phương pháp so sánh Cách tiếp cận từ giá trị thị trường

Phương pháp so sánh là phương pháp được ưa chuộng nhất do tính khách quan cao. Chuyên viên thẩm định sẽ thu thập thông tin của ít nhất 3 bất động sản so sánh đã giao dịch thành công gần đây. Các yếu tố được đưa ra so sánh bao gồm vị trí, diện tích, pháp lý, chất lượng công trình, và hạ tầng xung quanh. Sau đó, chuyên viên sẽ thực hiện các điều chỉnh (tăng hoặc giảm giá) cho các khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định để đưa ra mức giá cuối cùng. Độ chính xác của phương pháp này phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng và sự dồi dào của dữ liệu thị trường.

4.2. Phương pháp chi phí Xác định giá trị công trình trên đất

Phương pháp chi phí thường được dùng để định giá riêng phần công trình xây dựng. Quy trình bao gồm: (1) Ước tính giá trị lô đất (thường bằng phương pháp so sánh); (2) Ước tính chi phí xây dựng mới toàn bộ công trình tại thời điểm hiện tại; (3) Ước tính mức độ hao mòn (vật lý, chức năng, kinh tế) và trừ nó khỏi chi phí xây mới; (4) Cộng giá trị đất với giá trị còn lại của công trình. Phương pháp này phù hợp với các tài sản chuyên biệt như nhà xưởng, trường học, bệnh viện.

4.3. Phương pháp thu nhập Dành cho bất động sản đầu tư

Phương pháp thu nhập (vốn hóa trực tiếp) xác định giá trị tài sản dựa trên khả năng sinh lời của nó. Công thức cơ bản là: Giá trị Bất động sản = Thu nhập hoạt động ròng (NOI) / Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate). Thu nhập hoạt động ròng được tính bằng tổng thu nhập tiềm năng trừ đi thất thu và chi phí vận hành. Tỷ suất vốn hóa được xác định từ các giao dịch của những tài sản tương tự trên thị trường. Phương pháp này phản ánh trực tiếp lợi ích kinh tế mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư.

V. Cách thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại MB

Nghiên cứu thực tiễn tại Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) cho thấy một mô hình thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp và có sự phân luồng rõ ràng. MB áp dụng ba luồng thẩm định chính: đơn vị kinh doanh tự định giá đối với các tài sản giá trị thấp, sử dụng công ty con là MBAMC (Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản MB), hoặc thuê các công ty thẩm định giá uy tín độc lập. Trong đó, luồng thẩm định qua MBAMC là phổ biến nhất, đảm bảo tính khách quan và chuyên môn hóa. Quy trình thẩm định giá ngân hàng MB được triển khai qua 7 bước chặt chẽ, từ tiếp nhận hồ sơ, lập kế hoạch, khảo sát thực tế, phân tích thông tin, xác định giá trị, lập báo cáo và cuối cùng là thông báo kết quả cho khách hàng. Ngân hàng đặc biệt chú trọng vào việc kiểm tra pháp lý bất động sản và khảo sát thực địa để đối chiếu thông tin trên giấy tờ và hiện trạng. Các phương pháp thẩm định giá được áp dụng linh hoạt, chủ yếu là phương pháp so sánh cho phần đất và phương pháp chi phí cho công trình xây dựng. Mô hình này giúp MB kiểm soát tốt rủi ro, đồng thời chuẩn hóa hoạt động trên toàn hệ thống, là một bài học kinh nghiệm giá trị cho các ngân hàng thương mại khác.

5.1. Quy trình 7 bước thẩm định giá BĐS tại MBAMC

Quy trình tại MBAMC được cụ thể hóa thành 7 bước: (1) Chuyên viên quan hệ khách hàng tiếp nhận hồ sơ và lập phiếu đề nghị định giá; (2) MBAMC lên kế hoạch thẩm định; (3) Cán bộ thẩm định tiến hành khảo sát thực tế BĐS cùng khách hàng và chuyên viên ngân hàng; (4) Thẩm định chi tiết về chủ sở hữu, pháp lý và đặc điểm tài sản; (5) Áp dụng các phương pháp tính toán, điều chỉnh để xác định giá trị; (6) Lập báo cáo định giá BĐS và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt; (7) Gửi kết quả và thông báo phí cho khách hàng. Quy trình này đảm bảo sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận.

5.2. Vai trò của công ty quản lý tài sản AMC trong định giá

Việc MB sử dụng một công ty con chuyên biệt như MBAMC cho công tác thẩm định giá tài sản thế chấp mang lại nhiều lợi ích. Nó giúp tách bạch hoạt động thẩm định khỏi hoạt động kinh doanh tín dụng, làm tăng tính khách quan và giảm thiểu xung đột lợi ích. MBAMC có đội ngũ chuyên viên thẩm định giá chuyên nghiệp, cơ sở dữ liệu lớn và quy trình chuẩn hóa, giúp nâng cao chất lượng và độ tin cậy của kết quả thẩm định. Mô hình này không chỉ phục vụ cho việc vay vốn ngân hàng mà còn hỗ trợ hiệu quả cho công tác xử lý nợ xấu và thanh lý tài sản sau này.

VI. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS cho vay vốn

Để nâng cao hiệu quả và giảm thiểu rủi ro, công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo cần được hoàn thiện một cách toàn diện. Về phía ngân hàng, cần liên tục cập nhật và cải tiến quy trình thẩm định giá ngân hàng. Điều này bao gồm việc bổ sung bước kiểm tra chéo hồ sơ pháp lý, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá giao dịch nội bộ và ứng dụng công nghệ để tự động hóa một số khâu phân tích. Đồng thời, việc đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ chuyên viên thẩm định giá là nhiệm vụ bắt buộc. Các ngân hàng cần khuyến khích việc vận dụng linh hoạt nhiều phương pháp thẩm định giá thay vì chỉ dựa vào một phương pháp duy nhất. Về phía các cơ quan quản lý, cần xây dựng hành lang pháp lý đồng bộ, minh bạch hóa thông tin thị trường bất động sản và có cơ chế giám sát chặt chẽ hoạt động của các công ty thẩm định giá uy tín. Sự hoàn thiện đồng bộ từ cả ngân hàng và cơ quan quản lý sẽ giúp hoạt động định giá tài sản đảm bảo ngày càng chuyên nghiệp, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường tín dụng Việt Nam.

6.1. Hoàn thiện quy trình và nâng cao năng lực thẩm định viên

Giải pháp cốt lõi là hoàn thiện quy trình nội bộ. Các ngân hàng nên đầu tư xây dựng một hệ thống thông tin địa lý (GIS) và cơ sở dữ liệu giá riêng để hỗ trợ thẩm định viên. Quy trình cần có cơ chế kiểm tra và phê duyệt nhiều lớp để tránh sai sót cá nhân. Song song đó, cần tổ chức các khóa đào tạo định kỳ về pháp luật đất đai, kỹ thuật xây dựng và các biến động thị trường mới nhất cho đội ngũ thẩm định, đảm bảo họ luôn được trang bị kiến thức và kỹ năng cần thiết để đối phó với những thách thức của hoạt động cho vay.

6.2. Đa dạng hóa phương pháp và ứng dụng công nghệ mới

Ngân hàng cần khuyến khích thẩm định viên không chỉ dùng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, mà còn phải thành thạo phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư đối với các dự án. Việc sử dụng ít nhất hai phương pháp để đối chiếu kết quả nên trở thành quy định bắt buộc. Ngoài ra, việc ứng dụng các công cụ phân tích dữ liệu lớn (Big Data) và trí tuệ nhân tạo (AI) để phân tích xu hướng giá và nhận diện rủi ro tiềm ẩn sẽ là bước đột phá, giúp công tác thẩm định giá tài sản thế chấp trở nên nhanh chóng, chính xác và khoa học hơn.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường và tiến trình hội nhập quốc tế, hoạt động thẩm định giá bất động sản (BĐS) chuyên nghiệp ngày càng giữ vị trí thiết yếu. Giá trị BĐS tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến các quyết định mua bán, đầu tư tài chính, thế chấp vay vốn, quản lý tài sản, xác định hạn mức tín dụng và thực thi chính sách thuế. Trong hệ thống tài chính, ngân hàng thương mại (NHTM) vận hành với tư cách là chủ thể trung gian "đi vay để cho vay", đóng vai trò luân chuyển nguồn vốn. Tuy nhiên, hoạt động cho vay tiềm ẩn rủi ro vỡ nợ rất lớn, đòi hỏi các tổ chức tín dụng phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm hạn chế tổn thất. BĐS là loại tài sản bảo đảm (TSBĐ) chiếm tỷ trọng lớn nhất và có giá trị cao nhất trong danh mục tài sản thế chấp tại các ngân hàng. Việc định giá BĐS không chính xác—nếu quá thấp sẽ hạn chế quy mô tiếp cận vốn của khách hàng, nếu quá cao sẽ khiến ngân hàng đối mặt với rủi ro mất vốn khi xử lý nợ xấu—đặt ra yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện công tác thẩm định giá.

Khóa luận tốt nghiệp "Thực trạng quy trình thẩm định giá BĐS làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội" do sinh viên Đoàn Ngọc Sơn thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Bùi Thị Mến tại Khoa Tài chính, Học viện Ngân hàng (tháng 05/2018), tập trung giải quyết các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá BĐS làm tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM.
2. Làm rõ sự khác biệt giữa lý thuyết và thực tiễn triển khai công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng.
3. Đánh giá quy trình và phương pháp định giá BĐS đang áp dụng tại Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB), chỉ ra các mặt hạn chế và nguyên nhân tồn tại.
4. Đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả của hoạt động định giá BĐS bảo đảm tại MB cũng như trên thị trường.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các BĐS bảo đảm được định giá phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Quân Đội. Phạm vi nghiên cứu về không gian tập trung vào số liệu thực tế tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Hai Bà Trưng, quy chế hoạt động của Công ty TNHH Quản lý nợ và Khai thác tài sản MB (MBAMC), kết hợp các quy định áp dụng chung trên toàn hệ thống MB. Phạm vi thời gian nghiên cứu bao gồm giai đoạn thực tập từ ngày 05/02/2018 đến ngày 04/05/2018, số liệu tài chính hệ thống MB năm 2017 và hồ sơ thẩm định giá thực tế thực hiện trong tháng 04/2018.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng nền tảng lý luận dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam và các chuẩn mực nghề nghiệp chuyên ngành:

• Khung pháp lý chung và chuyên ngành: Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Khoản 1 Điều 107 quy định về khái niệm bất động sản); Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 và Luật sửa đổi, bổ sung số 17/2017/QH14; Luật Đất đai số 45/2013/QH13; Luật Nhà ở số 65/2014/QH13; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
• Tiêu chuẩn thẩm định giá: Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính, trọng tâm là Tiêu chuẩn số 05 (Quy trình thẩm định giá 06 bước) và Tiêu chuẩn số 06 (Báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá).
• Quy chế nội bộ của các NHTM: Quy trình định giá TSBĐ ban hành kèm Quyết định số 1294/2012/QĐ-TGĐ ngày 20/08/2012 của GPBank và Sacombank; các văn bản quy định, hướng dẫn nghiệp vụ của MB và MBAMC.

Phương pháp nghiên cứu được tác giả kết hợp bao gồm:

• Phương pháp thu thập, tổng hợp và phân tích dữ liệu: Khai thác các báo cáo tài chính, giáo trình chuyên ngành (TS. Phạm Tiền Đạt - Học viện Ngân hàng), tài liệu nội bộ và hồ sơ thẩm định giá thực tế tại MB.
• Phương pháp so sánh, đối chiếu: Phân tích tương quan quy trình định giá giữa các NHTM (GPBank, Sacombank, MB); so sánh các thông số kỹ thuật, vị trí, giá bán của các BĐS so sánh để lượng hóa mức điều chỉnh giá trị tài sản.
• Phương pháp nghiên cứu tình huống (Case study): Phân tích trực tiếp hồ sơ thẩm định giá mã số 030536 do MBAMC thực hiện để đánh giá việc áp dụng phương pháp so sánh thị trường và phương pháp chi phí trong thực tế.

Nguồn dữ liệu của đề tài gồm dữ liệu thứ cấp (báo cáo thường niên MB, số liệu từ Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia - CIC, văn bản pháp luật) và dữ liệu sơ cấp (hồ sơ pháp lý, biên bản khảo sát hiện trường, phiếu đề nghị định giá, hợp đồng dịch vụ thẩm định giá tại MB Chi nhánh Hai Bà Trưng).

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Chương 1 làm rõ các khái niệm, đặc điểm và nguyên tắc cốt lõi của thẩm định giá BĐS thế chấp:

• Khái niệm và đặc điểm BĐS: BĐS là tài sản vật chất khó di dời, tồn tại lâu dài, gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất. BĐS có 8 đặc điểm: tính cố định về vị trí, tính lâu bền (tuổi thọ vật lý và kinh tế), tính khan hiếm, tính cá biệt, chịu ảnh hưởng của văn hóa - xã hội, tính ảnh hưởng lẫn nhau, giá trị cao và chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật.
• Điều kiện nhận BĐS làm TSBĐ: (1) Thuộc quyền sở hữu/sử dụng hợp pháp của bên thế chấp; (2) Không có tranh chấp, khiếu nại tại thời điểm ký kết hợp đồng; (3) Được phép giao dịch và có tính thanh khoản trên thị trường. Giá trị định giá TSBĐ của ngân hàng thường có xu hướng thận trọng và thấp hơn giá thị trường nhằm dự phòng biến động giá.
• 5 nguyên tắc thẩm định giá: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; Nguyên tắc thay thế; Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai; Nguyên tắc đóng góp; Nguyên tắc cung - cầu.
• Quy trình chuẩn 06 bước theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 05: Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS và cơ sở giá trị; Bước 2: Lập kế hoạch định giá; Bước 3: Khảo sát thực tế và thu thập thông tin; Bước 4: Phân tích thông tin; Bước 5: Xác định giá trị BĐS; Bước 6: Lập báo cáo và phát hành chứng thư thẩm định giá.
• 4 phương pháp thẩm định giá BĐS:
  1. Phương pháp so sánh thị trường: Dựa trên việc phân tích mức giá của 3-5 BĐS tương đồng đã giao dịch thành công để điều chỉnh các yếu tố khác biệt (vị trí, quy mô, pháp lý, hạ tầng).
  2. Phương pháp chi phí: Xác định giá trị BĐS bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế trừ đi giá trị hao mòn tích lũy (hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài) cộng với giá trị đất trống.
  3. Phương pháp thu nhập: Hiện tại hóa các dòng thu nhập thuần trong tương lai theo công thức vốn hóa: $$V_0 = \sum_{t=1}^{n} \frac{F_t}{(1 + i)^t}$$ Trong đó $V_0$ là giá trị hiện tại, $F_t$ là thu nhập thuần năm thứ $t$, $i$ là tỷ suất chiết khấu.
  4. Phương pháp thặng dư: Áp dụng cho BĐS có tiềm năng phát triển, tính bằng tổng doanh thu phát triển giả định trừ đi tổng chi phí đầu tư phát triển.
• Kinh nghiệm thực tiễn: Khảo sát quy trình 6 bước tại GPBank và Sacombank cho thấy các ngân hàng đều áp dụng phổ biến phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, đồng thời quy định biên độ chênh lệch đơn giá đất sau điều chỉnh không vượt quá 10% giữa các BĐS so sánh.

Chương 2: Thực trạng thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng Quân Đội

Chương 2 phân tích mô hình tổ chức của MB và chi tiết hóa việc thực hiện thẩm định giá qua một hồ sơ cụ thể tại Chi nhánh Hai Bà Trưng:

• Khái quát MB: Thành lập ngày 14/09/1994 với vốn điều lệ ban đầu 20 tỷ đồng; đến năm 2017 vốn điều lệ đạt hơn 18.000 tỷ đồng. Kết quả kinh doanh năm 2017: Lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt 4.600 tỷ đồng (tăng 26% so với 2016); tổng tài sản đạt 313.000 tỷ đồng (tăng 22%, nằm trong Top 5); dư nợ cho vay đạt 184.188 tỷ đồng (tăng 22%); tất toán toàn bộ trái phiếu VAMC trước hạn; được Fitch Ratings nâng xếp hạng nhà phát hành nợ dài hạn (IDR) và xếp hạng sức mạnh độc lập (VR) từ B lên B+. Mạng lưới gồm 94 chi nhánh trong nước, 2 chi nhánh nước ngoài và 188 phòng giao dịch. MB thành lập công ty thành viên MBAMC để chuyên môn hóa công tác quản lý và thẩm định TSBĐ.
• Cơ cấu Chi nhánh Hai Bà Trưng: Quản lý 3 phòng giao dịch trực thuộc gồm PGD Vân Hồ, PGD Tân Mai và PGD Minh Khai, phân định thành các khối Khách hàng Doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) và Khách hàng Cá nhân (KHCN).
• Phân tích tình huống định giá thực tế (Hồ sơ MBAMC số 030536, Hợp đồng dịch vụ số 03742.B ngày 19/04/2018):
  • Khách hàng vay vốn: Công ty Cổ phần Phát triển Công nghệ Thương mại An Vĩnh (MST: 0104762066).
  • Tài sản thế chấp: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại số 35, ngõ 12 Lương Khánh Thiện, tổ 60, phường Tương Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội (Thửa đất số 119, Tờ bản đồ 5H-IV-16; GCN số BB 022273). Chủ sở hữu bảo lãnh là bà Nguyễn Thị Thanh Hương (cổ đông công ty).
  • Đặc điểm hiện trạng: Thửa đất vuông vức, diện tích $62,1\text{ m}^2$, hướng Tây Bắc, chiều rộng mặt tiền tiếp giáp ngõ là 4,3m; khoảng cách đến đường chính Lương Khánh Thiện là 120m, lộ giới ngõ bê tông rộng 3,7m. Công trình trên đất theo Giấy chứng nhận là nhà bê tông 2 tầng (diện tích sàn $120\text{ m}^2$), nhưng khảo sát thực tế là nhà 2,5 tầng xây năm 2010 với diện tích sàn sử dụng thực tế là $150\text{ m}^2$.

Hạng mục cấu thành	Thông số kỹ thuật / Phương pháp định giá	Kết quả tính toán
Quyền sử dụng đất ($62,1\text{ m}^2$)	Phương pháp so sánh thị trường: Thu thập 03 BĐS so sánh tại ngõ phố Lương Khánh Thiện, thực hiện điều chỉnh các yếu tố chênh lệch (vị trí tương quan -5%, khoảng cách ra đường chính, kích thước mặt tiền +5%, hình dáng). Đơn giá đất thị trường bình quân sau điều chỉnh đạt 67.057.153 đồng/$\text{m}^2$. Tỷ lệ định giá áp dụng: 100%.	4.164.249.201 đồng
Công trình xây dựng trên đất ($150\text{ m}^2$)	Phương pháp chi phí: Đơn giá xây dựng mới nhà cấp III là 5.000.000 đồng/$\text{m}^2$. Xác định tỷ lệ chất lượng còn lại bình quân là 80% (kết hợp phương pháp khấu hao niên hạn sử dụng 40 năm đã dùng 8 năm và phương pháp phân tích kỹ thuật: móng, khung cột, tường, nền sàn, kết cấu đỡ mái, mái đều đạt 80%).	600.000.000 đồng
Tổng giá trị thẩm định	Tổng hợp giá trị đất và công trình xây dựng	4.764.249.201 đồng
Giá trị làm tròn phê duyệt	Căn cứ cấp tín dụng của MB	4.764.000.000 đồng
Phí dịch vụ thẩm định MBAMC	Đã bao gồm 10% thuế GTGT (chưa bao gồm phụ phí khoảng cách)	1.754.500 đồng

• Hạn chế được chỉ ra qua thực trạng: Sai lệch giữa thông tin pháp lý trên GCN và hiện trạng thực tế công trình xây dựng; việc thu thập thông tin thị trường gặp khó khăn do giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn; hệ thống cơ sở dữ liệu định giá chưa đồng bộ; áp dụng phương pháp so sánh còn phụ thuộc vào nhận định chủ quan của chuyên viên khi điều chỉnh các tỷ lệ %.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội

Chương 3 đề xuất định hướng phát triển và hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả định giá tại MB:

• Giải pháp nội bộ đối với MB và MBAMC:
  • Hoàn thiện quy trình định giá: Chuẩn hóa từng khâu từ tiếp nhận hồ sơ, khảo sát đo đạc thực tế đến phê duyệt báo cáo; rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ (thông thường tối đa 03 ngày làm việc kể từ khi hoàn thành khảo sát hiện trạng).
  • Vận dụng linh hoạt và phối hợp các phương pháp định giá: Tránh phụ thuộc đơn điệu vào một phương pháp; kết hợp kiểm tra chéo giữa phương pháp so sánh, chi phí và thu nhập đối với các tài sản có khả năng khai thác thương mại.
  • Nâng cao năng lực và đạo đức nghề nghiệp cán bộ định giá: Bồi dưỡng kiến thức pháp lý, kỹ thuật xây dựng và thị trường; xây dựng cơ chế giám sát chặt chẽ nhằm ngăn ngừa hiện tượng thông đồng nâng khống giá trị TSBĐ.
  • Đầu tư cơ sở vật chất và công nghệ: Xây dựng phần mềm quản lý dữ liệu định giá tập trung, số hóa kho dữ liệu giá BĐS theo từng khu vực địa lý.
• Kiến nghị với cơ quan quản lý nhà nước:
  • Hệ thống hóa văn bản pháp luật: Khắc phục tình trạng chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Dân sự và các thông tư hướng dẫn về định giá tài sản.
  • Minh bạch hóa thị trường BĐS: Tăng cường kiểm soát giao dịch qua sàn, công khai quy hoạch và cơ chế giá chuyển nhượng nhằm hạn chế giao dịch "chợ đen".
  • Tăng cường thanh tra, giám sát: Ngân hàng Nhà nước cần định kỳ kiểm tra chất lượng định giá TSBĐ tại các tổ chức tín dụng.
  • Nâng cao chất lượng đào tạo: Bộ Giáo dục và Đào tạo phối hợp phát triển chương trình đào tạo chuyên sâu ngành thẩm định giá đáp ứng nhu cầu nhân lực chất lượng cao.
• Kiến nghị với khách hàng vay vốn: Tự trang bị kiến thức pháp lý về BĐS; cung cấp trung thực hồ sơ tài sản; hợp tác trong quá trình khảo sát hiện trường; sử dụng vốn vay đúng mục đích và bảo quản nguyên vẹn TSBĐ trong suốt thời hạn thế chấp.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã lượng hóa và minh chứng cụ thể quy trình thẩm định giá TSBĐ thông qua việc phân tích hồ sơ định giá thực tế tại MBAMC:

Chỉ tiêu thực nghiệm / Dữ liệu	Giá trị ghi nhận trong văn bản
Mã hồ sơ thẩm định / Hợp đồng	Báo cáo số 030536; Hợp đồng dịch vụ số 03742.B (19/04/2018)
Khách hàng / Chủ sở hữu TSBĐ	Công ty CP PTCN Thương mại An Vĩnh / Bà Nguyễn Thị Thanh Hương
Vị trí và diện tích thửa đất	Số 35, ngõ 12 Lương Khánh Thiện, P. Tương Mai, Q. Hoàng Mai, Hà Nội; Diện tích $62,1\text{ m}^2$
Hiện trạng công trình xây dựng	Nhà 2,5 tầng xây năm 2010; diện tích sàn đo đạc thực tế $150\text{ m}^2$ (GCN ghi 2 tầng, $120\text{ m}^2$)
Đơn giá đất thị trường xác định	67.057.153 đồng/$\text{m}^2$ (sau khi điều chỉnh từ 03 BĐS so sánh)
Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà	80% (theo cả phương pháp khấu hao niên hạn và phương pháp phân tích kỹ thuật)
Giá trị đất / Giá trị công trình	4.164.249.201 đồng / 600.000.000 đồng
Tổng giá trị BĐS định giá (làm tròn)	4.764.000.000 đồng (tăng so với mức định giá 4.038.099.000 đồng ngày 10/02/2017)
Phí dịch vụ thẩm định giá	1.754.500 đồng (đã gồm VAT 10%)

Về mặt học thuật và thực tiễn, khóa luận đóng góp:

• Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và tiêu chuẩn định giá BĐS thế chấp gắn liền với đặc thù quản trị rủi ro tín dụng tại NHTM.
• Khảo cứu, đối chiếu mô hình tổ chức và quy trình định giá giữa các ngân hàng thương mại cổ phần (GPBank, Sacombank và MB).
• Làm rõ các sai lệch kỹ thuật phổ biến giữa hồ sơ pháp lý và hiện trạng thực địa của tài sản thế chấp trong hoạt động ngân hàng.
• Đề xuất các nhóm giải pháp đồng bộ từ góc độ ngân hàng thương mại, cơ quan quản lý nhà nước đến khách hàng vay vốn.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Phạm vi số liệu thực tế của đề tài giới hạn tại MB Chi nhánh Hai Bà Trưng và MBAMC trong giai đoạn đầu năm 2018; trường hợp nghiên cứu điển hình tập trung vào loại hình BĐS nhà ở riêng lẻ đô thị, chưa bao quát các loại hình tài sản bảo đảm phức tạp khác như BĐS công nghiệp, dự án trung tâm thương mại hay BĐS hình thành trong tương lai.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu quy trình thẩm định giá đối với danh mục TSBĐ đa dạng (dự án đầu tư xây dựng, khu nghỉ dưỡng, nhà xưởng quy mô lớn); khảo sát mô hình định giá tự động (Automated Valuation Models - AVM) dựa trên hệ thống cơ sở dữ liệu lớn liên kết giữa hệ thống ngân hàng và cơ quan quản lý đất đai.

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tham khảo hữu ích cho:

• Sinh viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá và Bất động sản tại các trường đại học khối kinh tế khi nghiên cứu về quy trình định giá TSBĐ và quản trị rủi ro tín dụng.
• Cán bộ quan hệ khách hàng (QHKH), chuyên viên quản lý rủi ro và cán bộ thẩm định giá tại các NHTM, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản (AMC).
• Các phần đáng tham khảo: Tổng hợp lý thuyết 4 phương pháp định giá BĐS (Chương 1); Toàn bộ bộ hồ sơ thực nghiệm tại MBAMC với phương pháp tính toán chi tiết, bảng điều chỉnh giá đất và biên bản xác định chất lượng công trình xây dựng (Chương 2 và phần Phụ lục).

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận sử dụng các phương pháp định giá nào trong hồ sơ thực nghiệm tại MBAMC? Khóa luận thể hiện việc MBAMC kết hợp 02 phương pháp: Phương pháp so sánh thị trường để xác định giá trị quyền sử dụng đất ($62,1\text{ m}^2$) và Phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình xây dựng nhà 2,5 tầng ($150\text{ m}^2$ sàn).

2. Tài sản bảo đảm trong hồ sơ thực tế tại Chi nhánh Hai Bà Trưng được định giá tổng cộng bao nhiêu? Tổng giá trị định giá chính xác theo tính toán là 4.764.249.201 đồng (gồm 4.164.249.201 đồng quyền sử dụng đất và 600.000.000 đồng công trình xây dựng), được phê duyệt làm tròn thành 4.764.000.000 đồng.

3. Tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình xây dựng trong hồ sơ thẩm định được xác định như thế nào? Tỷ lệ chất lượng còn lại được xác định là 80%, dựa trên sự thống nhất của 2 phương pháp: Phương pháp khấu hao niên hạn sử dụng (nhà cấp III niên hạn 40 năm, đã sử dụng 8 năm từ 2010 đến 2018) và Phương pháp phân tích kỹ thuật từng kết cấu (móng, khung cột, tường, nền sàn, kết cấu đỡ mái, mái đều ghi nhận tỷ lệ 80%).

4. Khóa luận ghi nhận những chỉ tiêu tài chính nổi bật nào của Ngân hàng Quân Đội trong năm 2017? Năm 2017, MB đạt lợi nhuận trước thuế hợp nhất 4.600 tỷ đồng (tăng 26%), tổng tài sản 313.000 tỷ đồng (tăng 22%), dư nợ cho vay 184.188 tỷ đồng (tăng 22%), xử lý hết nợ VAMC trước hạn và được Fitch Ratings nâng bậc xếp hạng tín nhiệm IDR và VR từ B lên B+.

5. Tác giả đã đưa ra những kiến nghị trọng tâm nào đối với cơ quan quản lý nhà nước? Tác giả kiến nghị: (1) Hệ thống hóa các văn bản luật liên quan đến định giá nhằm tránh chồng chéo; (2) Tăng cường quản lý và minh bạch thông tin thị trường BĐS; (3) Ngân hàng Nhà nước tăng cường cơ chế thanh tra, giám sát hoạt động định giá TSBĐ định kỳ; (4) Bộ Giáo dục và Đào tạo chú trọng nâng cao chất lượng và quy mô đào tạo nhân lực ngành thẩm định giá.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Đoàn Ngọc Sơn đã hệ thống hóa chặt chẽ cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng ngân hàng theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Nghiên cứu phân tích chuyên sâu thực trạng áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí qua hồ sơ thực tế tại Ngân hàng TMCP Quân Đội và Công ty MBAMC, chỉ ra rõ nét các vướng mắc về sai lệch hồ sơ pháp lý và tính minh bạch thông tin thị trường. Trên cơ sở đó, tác giả đã đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện quy trình định giá nội bộ và kiến nghị cơ chế phối hợp quản lý nhà nước nhằm nâng cao an toàn cho hoạt động tín dụng ngân hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương I CƠ SỞ LÝ LUẬN VE THÁM ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN DAM BẢO TRONG HOAT DONG CHO VAY CUA NGAN HÀNG THUONG MẠI 1. Khái quát về bat động san, bat đệng sản dam bao 1. Bất động sản “+ Khái niệm bat động sản Bất động sản (BĐS) là một khái niệm được sử dụng phô biến, rong rãi ở khắp các quốc gia trên thé giới. Trong tiếng anh BĐS (Real estate) mang nghĩa tài sản bất động.

Trong tiếng pháp BĐS lại được chi bang từ “immobile” mang nghĩa là không di chuyên. Trung Quốc dùng “Dia San” mang hàm ý là tài sản gan liên với đất dai. O Việt Nam, tại Khoản |] Điều 107 Bộ Luật Dân Sự có quy định : “Bất động sản bao gồm: Dat đai; nhà, công trình xây dựng gan liền với đất đai; tài sản khác găn liền với dat đai, nhà, công trình xây dựng và tải sản khác theo quy định của pháp luật”. Như vậy, có thể hiểu một cách khái quát về bất động sản rằng: bất động sản là những tài sản vật chất khó di doi, tôn tại ôn định, lâu dài.

Một tai sản được coi là bất động sản khi có các điêu kiện sau: - Là một yếu tô vật chất có ích cho con người - Có thé đo lường bằng giá trị nhất định - Không thé di đời hoặc di doi hạn chế, việc di doi phải dam bảo giữ nguyên về tính chất, công năng và hình thái - Tôn tại lâu dai. “+ Đặc điểm của bát động sản Dé có thé dé dang phân định giữa bất động sản và các loại tài sản khác, ta thường dựa vào các đặc điểm sau của bất động sản: e Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vi trí địa lý, về địa diem và không có khả năng di đời được do BĐS luôn gắn liền với đất đai với vị trí cố định. Do đó gia trị của BĐS gan liên với vi trí cua nó va chịu sự tac động của yeu t6 môi trường xung quanh. e Tht hai, BĐS có tính lâu bên.

Tính lâu bền của BĐS thê hiện trên cả hai góc độ khác nhau là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, tuổi nào ngăn hơn sẽ quyết định sự tôn tại của BĐS đó. e Thu ba, BĐS có tính khan hiểm do sự giới hạn về không gian cũng như khả nang mở rong. e Thu tư, BĐS mang tính cá biệt. Mỗi BĐS là duy nhất, riêng biệt không giống với bat kỳ BĐS nào khác do tính cố định về vị trí.

¢ Thu năm, BĐS chịu anh hương của văn hóa xã hội, mang nặng yếu to tập quan, thị hiệu va tâm lý xã hội. e Thu sáu, BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lần nhau làm tăng hoặc giám giá trị của BĐS kia một cách mạnh mẽ. Thứ bay, BĐS là tài sản có giá trị cao.

Do tính khan hiếm và việc đầu tư xây dựng BĐS can có khoản chi phí lớn. ¢ Thu tám, BĐS chịu sự quản lý của pháp luật và chính sách của nhà nước. “+ Phan loại bất động sản Với quan niệm về BĐS đã đề cập ở trên ta có thê chia BĐS thành ba nhóm như sau: - Đất đai: đất đai là yếu tố đầu tiên và là thành phan cơ ban không thé thiéu của BĐS và ngược lại không có loại BĐS nao là không gan liên với đất dai. Do vậy tự bản thân đất đai cũng có thé là một BĐS dong thời cũng có thê là một bộ phận cầu thành của BĐS.

Tuy nhiên chỉ có đất đai không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kê đồng thời đã được xác định chủ quyền và được đo lường giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường, tính toán nhất định thì đất đó mới là BĐS. - Nhà, công trình xây dựng gan lién với đất đai, kể cả các tài sản gan liên với nhà, công trình xây dựng, đó là: nhà cừa xây dựng cố định không thê di đời, hoặc di đòi không đáng kể: các công trình xây dựng trên đất, gắn liên với đất đai va các tài sản khác gắn liên, không thể tách rời với các công trình đó. Các công trình phải được đo lường và lượng hóa giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai, như: vườn cây lâu năm (gồm ca cây trồng và đất tròng cây): các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lich, vui chơi, thé thao.

Một SỐ công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp luật quy định. Cách phân loại này giúp người định giá hiểu được bản chất của BĐS. từ đó rút ra các đặc điềm riêng biệt của BĐS đề có thê xác định được những đặc điểm riêng biệt của từng BĐS dé có cơ sở xác định chính xác giá trị của BĐS. Ngoài ra BĐS con được phân loại theo tình trạng sử dụng, theo quyên tài sản hoặc theo chức năng sử dụng.

Khai niệm, dac diém cua bat động sản dam bao trong hoạt động cho vay s* Khai HIỆm Bất động sản dam bảo là BĐS được đem di thể chấp nhằm mục đích bảo đảm cho các khoản tiền vay từ ngân hàng hay một tô chức tin dụng của chủ sở hữu BĐS, người hoặc pháp nhân có liên quan đến chủ sở hữu BĐS. s* Đặc điềm BĐS đảm bảo là tài sản đặc biệt và có các đặc trưng: - BỊ hạn chế trong việc chuyền nhượng quyền sử dụng dat, quyền sở hữu đối với tai sản gắn liền trên đất. Nhằm tránh rủi ro về thông tin không cân xứng, tình trạng thé chấp của BĐS đảm bảo được ghi lại ngay trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi cơ quan nhà nước có thâm quyền. - Do BĐS là tài sản có giá trị lớn do đó đề phòng tránh sự rủi ro khi thị trường BĐS biến động mạnh, giá trị thẩm định BĐS đảm bảo do ngân hàng định giá luôn thấp hon giá trị trên thị trường ở cùng thời điểm định giá.

Le - Thế chấp BĐS chính là việc thế chấp giay chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu BĐS. Trong thời gian thé chấp chủ sở hữu vẫn có thê sử dụng, khai thác BĐS đảm bảo tuy nhiên sẽ không thê chuyên nhượng trên thị trường. Ngoài ra việc sử dụng, khai thác BĐS thường sẽ bị hạn chế bởi các điều kiện ràng buộc với ngan hàng. “+ Các điệu kiện doi với BĐS dam bao BĐS là loại tài sản đảm bảo chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sài đảm bảo cho các khoản vay tại các ngân hàng thương mại và các tô chức tín dụng.

Đó có thê là BĐS hiện hữu hoặc là các BĐS hình thành trong tương lai như: nha máy, nhà xưởng, nhà ở hình thành từ vốn vay. Vì vậy nhăm hạn chế rủi ro về mặt pháp lý, các ngân hàng thương mại và các TCTD thường đưa ra các điều kiện về BĐS đảm bảo khi nhận thé chap: - Thuộc quyên sở hữu của bên thé chap, đồng thời cũng là bên tiến hành vay vốn và có nghĩa vụ với khoản vốn đã vay. Đối với cá nhân, doanh nghiệp tư nhân thì bên thé chấp là cá nhân, chủ sở hữu của BĐS hoặc người có liên quan. Đối với các tô chức khác thi chủ sở hữu của bds dam bảo phải là người đại diện theo pháp luật, hoặc là người thuộc ban điều hành của t6 chức hoặc là người có liên quan đến những người trên.

- BĐS dem đi thé chấp phải là BĐS không có tranh chấp: là các BĐS mà chủ so hữu không bị bên thứ ba khiếu nại, khởi kiện tại Tòa Án hoặc cơ quan Nhà nước có thâm quyền tại thời điểm ký kết giao dich dam bao. - BĐS đảm bảo phải là BĐS được phép và có khả năng giao dịch trên thị trường. Tính thanh khoản của BĐS dam bao anh hưởng rất lớn đến khả năng thu hồi nợ của các NHTM cũng như TCTD trong trường hợp người di vay không có khả năng thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của minh. Vi vậy tính thanh khoản của BĐS luôn được chú trọng trong công tác thâm định, đánh giá của các NHTM cũng như các TCTD.

BĐS là loại tài sản đặc biệt, các yếu t6 cau thành lên BĐS rất đa dang và phức tạp, đồng thời cũng khác biệt với các loại TS khác, vì vậy việc xác định giá trị BĐS đòi hỏi phải có những phương pháp và cách thức tiến hành riêng. Lý luận chung về thẩm định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mai 1. Khái niệm, mục đích và vai trò của thẩm định gla bat dong san dam bao s* Khái niệm về định gid, thâm định giá bất động san Tham định giá BĐS là việc ước tính bằng tiên với độ tin cay cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điềm nhất định. Đồng thời BĐS là tài sản đặc biệt do đó việc thầm định giá BĐS có những đặc trưng co bản sau: - Định giá BĐS chính là quá trình định giá quyền sở hữu hoặc quyền được nhận các lợi ích thu được từ việc khai thác và sử dụng BĐS - Là quá trình xác định một giá trị cho BĐS có khả năng cao nhất được chấp nhận trong cuộc trao đôi, giao dich.

- Là việc thiết lập một hệ thong quy trình, thu tục và phương pháp thích hợp nhất nhằm có được giá trị của BĐS trong từng tình huống, mục dich, co sở định gia nhất định - Là quá trình xác định mức độ hữu ích của BDS trên cơ sở hiểu biết sâu sắc về nó trong một môi trường xác định, tại một thời điểm nhất định đề phục vụ cho một mục tiêu nhất định theo một phương pháp nhât định và trên quan điểm của một bên nhất định. của Định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM là việc xác định giá trị BĐS dam bảo. có thé là đất đai, công trình xây dựng hay tải sản gan lién voi dat dai va cong trinh xay dung đó tai một thời điểm nhất định, trên cơ sở đó quyết định mức cho vay một cách phù hợp. s* Mục đích va vai trò của việc thấm định giá BĐS dam bao Các NHTM thường định giá các TS được thế chấp nhằm mục đích làm cơ Sở đê xác định hạn mức cấp tín dụng cho khách hàng dựa trên giá tri của TSĐB ma khách hàng thế chấp.

trong đó BĐS thường chiêm ty trọng lớn, tao điều kiện thuận lợi cho khách hàng và ngân hàng hoạt động một cách hiệu quả.