Chương I CƠ SỞ LÝ LUẬN VE THÁM ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN DAM BẢO TRONG HOAT DONG CHO VAY CUA NGAN HÀNG THUONG MẠI 1. Khái quát về bat động san, bat đệng sản dam bao 1. Bất động sản “+ Khái niệm bat động sản Bất động sản (BĐS) là một khái niệm được sử dụng phô biến, rong rãi ở khắp các quốc gia trên thé giới. Trong tiếng anh BĐS (Real estate) mang nghĩa tài sản bất động.
Trong tiếng pháp BĐS lại được chi bang từ “immobile” mang nghĩa là không di chuyên. Trung Quốc dùng “Dia San” mang hàm ý là tài sản gan liên với đất dai. O Việt Nam, tại Khoản |] Điều 107 Bộ Luật Dân Sự có quy định : “Bất động sản bao gồm: Dat đai; nhà, công trình xây dựng gan liền với đất đai; tài sản khác găn liền với dat đai, nhà, công trình xây dựng và tải sản khác theo quy định của pháp luật”. Như vậy, có thể hiểu một cách khái quát về bất động sản rằng: bất động sản là những tài sản vật chất khó di doi, tôn tại ôn định, lâu dài.
Một tai sản được coi là bất động sản khi có các điêu kiện sau: - Là một yếu tô vật chất có ích cho con người - Có thé đo lường bằng giá trị nhất định - Không thé di đời hoặc di doi hạn chế, việc di doi phải dam bảo giữ nguyên về tính chất, công năng và hình thái - Tôn tại lâu dai. “+ Đặc điểm của bát động sản Dé có thé dé dang phân định giữa bất động sản và các loại tài sản khác, ta thường dựa vào các đặc điểm sau của bất động sản: e Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vi trí địa lý, về địa diem và không có khả năng di đời được do BĐS luôn gắn liền với đất đai với vị trí cố định. Do đó gia trị của BĐS gan liên với vi trí cua nó va chịu sự tac động của yeu t6 môi trường xung quanh. e Tht hai, BĐS có tính lâu bên.
Tính lâu bền của BĐS thê hiện trên cả hai góc độ khác nhau là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, tuổi nào ngăn hơn sẽ quyết định sự tôn tại của BĐS đó. e Thu ba, BĐS có tính khan hiểm do sự giới hạn về không gian cũng như khả nang mở rong. e Thu tư, BĐS mang tính cá biệt. Mỗi BĐS là duy nhất, riêng biệt không giống với bat kỳ BĐS nào khác do tính cố định về vị trí.
¢ Thu năm, BĐS chịu anh hương của văn hóa xã hội, mang nặng yếu to tập quan, thị hiệu va tâm lý xã hội. e Thu sáu, BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lần nhau làm tăng hoặc giám giá trị của BĐS kia một cách mạnh mẽ. Thứ bay, BĐS là tài sản có giá trị cao.
Do tính khan hiếm và việc đầu tư xây dựng BĐS can có khoản chi phí lớn. ¢ Thu tám, BĐS chịu sự quản lý của pháp luật và chính sách của nhà nước. “+ Phan loại bất động sản Với quan niệm về BĐS đã đề cập ở trên ta có thê chia BĐS thành ba nhóm như sau: - Đất đai: đất đai là yếu tố đầu tiên và là thành phan cơ ban không thé thiéu của BĐS và ngược lại không có loại BĐS nao là không gan liên với đất dai. Do vậy tự bản thân đất đai cũng có thé là một BĐS dong thời cũng có thê là một bộ phận cầu thành của BĐS.
Tuy nhiên chỉ có đất đai không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kê đồng thời đã được xác định chủ quyền và được đo lường giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường, tính toán nhất định thì đất đó mới là BĐS. - Nhà, công trình xây dựng gan lién với đất đai, kể cả các tài sản gan liên với nhà, công trình xây dựng, đó là: nhà cừa xây dựng cố định không thê di đời, hoặc di đòi không đáng kể: các công trình xây dựng trên đất, gắn liên với đất đai va các tài sản khác gắn liên, không thể tách rời với các công trình đó. Các công trình phải được đo lường và lượng hóa giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai, như: vườn cây lâu năm (gồm ca cây trồng và đất tròng cây): các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lich, vui chơi, thé thao.
Một SỐ công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp luật quy định. Cách phân loại này giúp người định giá hiểu được bản chất của BĐS. từ đó rút ra các đặc điềm riêng biệt của BĐS đề có thê xác định được những đặc điểm riêng biệt của từng BĐS dé có cơ sở xác định chính xác giá trị của BĐS. Ngoài ra BĐS con được phân loại theo tình trạng sử dụng, theo quyên tài sản hoặc theo chức năng sử dụng.
Khai niệm, dac diém cua bat động sản dam bao trong hoạt động cho vay s* Khai HIỆm Bất động sản dam bảo là BĐS được đem di thể chấp nhằm mục đích bảo đảm cho các khoản tiền vay từ ngân hàng hay một tô chức tin dụng của chủ sở hữu BĐS, người hoặc pháp nhân có liên quan đến chủ sở hữu BĐS. s* Đặc điềm BĐS đảm bảo là tài sản đặc biệt và có các đặc trưng: - BỊ hạn chế trong việc chuyền nhượng quyền sử dụng dat, quyền sở hữu đối với tai sản gắn liền trên đất. Nhằm tránh rủi ro về thông tin không cân xứng, tình trạng thé chấp của BĐS đảm bảo được ghi lại ngay trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi cơ quan nhà nước có thâm quyền. - Do BĐS là tài sản có giá trị lớn do đó đề phòng tránh sự rủi ro khi thị trường BĐS biến động mạnh, giá trị thẩm định BĐS đảm bảo do ngân hàng định giá luôn thấp hon giá trị trên thị trường ở cùng thời điểm định giá.
Le - Thế chấp BĐS chính là việc thế chấp giay chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu BĐS. Trong thời gian thé chấp chủ sở hữu vẫn có thê sử dụng, khai thác BĐS đảm bảo tuy nhiên sẽ không thê chuyên nhượng trên thị trường. Ngoài ra việc sử dụng, khai thác BĐS thường sẽ bị hạn chế bởi các điều kiện ràng buộc với ngan hàng. “+ Các điệu kiện doi với BĐS dam bao BĐS là loại tài sản đảm bảo chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sài đảm bảo cho các khoản vay tại các ngân hàng thương mại và các tô chức tín dụng.
Đó có thê là BĐS hiện hữu hoặc là các BĐS hình thành trong tương lai như: nha máy, nhà xưởng, nhà ở hình thành từ vốn vay. Vì vậy nhăm hạn chế rủi ro về mặt pháp lý, các ngân hàng thương mại và các TCTD thường đưa ra các điều kiện về BĐS đảm bảo khi nhận thé chap: - Thuộc quyên sở hữu của bên thé chap, đồng thời cũng là bên tiến hành vay vốn và có nghĩa vụ với khoản vốn đã vay. Đối với cá nhân, doanh nghiệp tư nhân thì bên thé chấp là cá nhân, chủ sở hữu của BĐS hoặc người có liên quan. Đối với các tô chức khác thi chủ sở hữu của bds dam bảo phải là người đại diện theo pháp luật, hoặc là người thuộc ban điều hành của t6 chức hoặc là người có liên quan đến những người trên.
- BĐS dem đi thé chấp phải là BĐS không có tranh chấp: là các BĐS mà chủ so hữu không bị bên thứ ba khiếu nại, khởi kiện tại Tòa Án hoặc cơ quan Nhà nước có thâm quyền tại thời điểm ký kết giao dich dam bao. - BĐS đảm bảo phải là BĐS được phép và có khả năng giao dịch trên thị trường. Tính thanh khoản của BĐS dam bao anh hưởng rất lớn đến khả năng thu hồi nợ của các NHTM cũng như TCTD trong trường hợp người di vay không có khả năng thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của minh. Vi vậy tính thanh khoản của BĐS luôn được chú trọng trong công tác thâm định, đánh giá của các NHTM cũng như các TCTD.
BĐS là loại tài sản đặc biệt, các yếu t6 cau thành lên BĐS rất đa dang và phức tạp, đồng thời cũng khác biệt với các loại TS khác, vì vậy việc xác định giá trị BĐS đòi hỏi phải có những phương pháp và cách thức tiến hành riêng. Lý luận chung về thẩm định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mai 1. Khái niệm, mục đích và vai trò của thẩm định gla bat dong san dam bao s* Khái niệm về định gid, thâm định giá bất động san Tham định giá BĐS là việc ước tính bằng tiên với độ tin cay cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điềm nhất định. Đồng thời BĐS là tài sản đặc biệt do đó việc thầm định giá BĐS có những đặc trưng co bản sau: - Định giá BĐS chính là quá trình định giá quyền sở hữu hoặc quyền được nhận các lợi ích thu được từ việc khai thác và sử dụng BĐS - Là quá trình xác định một giá trị cho BĐS có khả năng cao nhất được chấp nhận trong cuộc trao đôi, giao dich.
- Là việc thiết lập một hệ thong quy trình, thu tục và phương pháp thích hợp nhất nhằm có được giá trị của BĐS trong từng tình huống, mục dich, co sở định gia nhất định - Là quá trình xác định mức độ hữu ích của BDS trên cơ sở hiểu biết sâu sắc về nó trong một môi trường xác định, tại một thời điểm nhất định đề phục vụ cho một mục tiêu nhất định theo một phương pháp nhât định và trên quan điểm của một bên nhất định. của Định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM là việc xác định giá trị BĐS dam bảo. có thé là đất đai, công trình xây dựng hay tải sản gan lién voi dat dai va cong trinh xay dung đó tai một thời điểm nhất định, trên cơ sở đó quyết định mức cho vay một cách phù hợp. s* Mục đích va vai trò của việc thấm định giá BĐS dam bao Các NHTM thường định giá các TS được thế chấp nhằm mục đích làm cơ Sở đê xác định hạn mức cấp tín dụng cho khách hàng dựa trên giá tri của TSĐB ma khách hàng thế chấp.
trong đó BĐS thường chiêm ty trọng lớn, tao điều kiện thuận lợi cho khách hàng và ngân hàng hoạt động một cách hiệu quả.