CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát về sàn giao dịch bất động sản 1.1 Sàn giao dịch bất động sản là gì? - Định nghĩa sàn giao dịch bất động sản. Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập (chiếm hữu tư nhân về ruộng đất) cũng là lúc các giao dịch bất động sản manh nha. Bước đầu các giao dịch diễn ra nhỏ lẻ và không thường xuyên.
Cùng với tốc độ phát triển kinh tế- xã hội, giao dịch bất động sản ngày một trở nên đa dạng hơn. Từ đó, thị trường bất động sản ra đời. Đây là thị trường có quan hệ mật thiết với một lượng tài sản có giá trị lớn [29]. Vì thế, nó có khả năng chi phối mạnh mẽ đến nền kinh tế của quốc gia.
Thị trường Bất động sản phát triển sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho sự tăng trưởng. Được đánh giá là một thị trường tiềm năng, Thị trường Bất động sản đã thực hiện được vai trò quan trọng trong việc biến Bất động sản thành “tư bản sống”. Qua đó, tạo ra kênh huy động vốn lớn cho quá trình sản xuất. Tuy nhiên, Thị trường bất động sản cũng tồn tại một số khiếm khuyết nhất định.
Nổi bật là sự thiếu minh bạch của thị trường. Thông tin trên thị trường không đầy đủ, thiếu tính xác thực, hay đơn giản là sự “nóng” “lạnh” của thị trường có thể khiến nhà đầu tư đứng trước nguy cơ thua lỗ, người mua và người bán có thể rơi vào hoàn cảnh mua đắt, bán rẻ, mua bán không thực sự như mong muốn… Như vậy, Nhà đầu tư, người mua, người bán sẽ luôn phải đối mặt với những rủi ro tiềm ẩn trên thị trường. Kinh tế càng phát triển thì thị trường bất động sản càng trở nên sôi động hơn, đồng thời cũng xuất hiện nhiều hơn những yếu tố không hoàn hảo. Để điều tiết được thị trường, để đảm bảo quyền lợi cho Nhà đầu tư, người mua và người bán; sàn giao dịch bất động sản ra đời là một tất yếu khách quan.
10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sàn giao dịch bất động sản là một khái niệm được biết đến ở nhiều quốc gia trên thế giới. Đây là cây cầu nối giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người mua. Sàn giao dịch bất động sản đã làm tốt vai trò của mình trong việc thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản của từng quốc gia nói riêng và của thế giới nói chung. Nó đã trở thành yếu tố gắn kết khăng khít với thị trường bất động sản, giúp nâng cao tính công khai, minh bạch trên thị trường.
Vì thế, có rất nhiều quy chuẩn được đặt ra để sàn giao dịch bất động sản có thể thực hiện một cách tốt nhất chức năng, nhiệm vụ của mình. Tuy nhiên, trong thực tế không phải bất kì sàn giao dịch bất động sản nào cũng đáp ứng được những yêu cầu này. Ở Việt Nam, khái niệm sàn giao dịch bất động sản còn khá mới mẻ. Trước đây, trên thị trường bất động sản người ta thường nhắc đến những chủ thể như: Siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất,…[30].
Khái niệm sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam mới chỉ được chính thức công nhận thông qua Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006. Về bản chất, đây đều là các chủ thể trung gian trên thị trường Bất động sản. Tuy nhiên, sàn giao dịch bất động sản mới là chủ thể trung gian được pháp luật thừa nhận, được thành lập và tổ chức hoạt động trên cơ sở của pháp luật. Sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đầy đủ các yếu tố về tính chất, quy mô, năng lực.
và chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước. Theo quy định tại khoản 5, Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, sàn giao dịch bất động sản được hiểu: “là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”. Trước hết,“Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản”. Nó được coi như một chủ thể trung gian, nơi người mua và người bán gặp nhau để tiến hành các giao dịch bất động sản.
“Các giao dịch bất động sản” ở đây được hiểu là việc “mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” (Khoản 2, Điều 4, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006). Nhận thấy, hàng hóa trong các giao dịch này là một loại hàng hóa đặc biệt- hàng hóa “bất động sản”. Đối với hàng hóa là động sản người bán sẽ bày bán tại các “chợ” [25, tr1]; và người mua có thể dễ dàng lựa chọn, quyết định thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, đối với hàng hóa là bất động sản việc di dời đến “chợ” để bán là điều không thể.
Vậy làm thế nào để người mua có thể tiếp cận với hàng hóa và người bán có thể tiếp cận với người mua? Vấn đề đặt ra là phương thức bán hàng đối với hàng hóa là bất động sản. Nếu như không thể bày bán được sản phẩm thì người ta có thể trưng bày các thông tin về sản phẩm đó. Đây là cách áp dụng khá phổ biến đối với tất cả các loại hàng hóa và là lựa chọn tốt nhất cho hàng hóa là bất động sản. Như đã đề cập ở trên, trước đây, người ta đã lựa chọn sử dụng các hình thức trung gian (siêu thị địa ốc, văn phòng nhà đất…) để tiếp cận các thông tin của thị trường bất động sản.
Thông qua các chủ thể này người mua và người bán có thể tìm thấy nhau. Nhưng thực chất đây chỉ là các chủ thể tự phát, được lập ra để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Những yếu tố về chuyên môn, năng lực, cơ sở vật chất không được kiểm chứng. Như vậy, nguồn thông tin được cung cấp bởi các chủ thể này có thực sự chính xác? Sàn giao dịch bất động sản ra đời trở thành kênh thông tin hữu ích và chính xác để các nhà đầu tư, người mua và người bán có thể tham khảo, tiến hành giao dịch.
Có thể hiểu, sàn giao dịch bất động sản chỉ là “nơi diễn ra giao dịch”, giống như là “chợ”, là địa điểm để tiến hành giao dịch chứ không phải bản thân sàn giao dịch bất động sản thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua… Đây là điều mà trên thực tế hiện nay rất nhiều người mua, người bán đang lầm tưởng. Nhiều sàn giao dịch bất động sản đang lợi 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com dụng vấn đề này để vi phạm pháp luật, thực hiện chức năng kinh doanh bất động sản, tạo ra tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”. Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản là nơi “cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”. Theo khoản 3, Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 thì: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”.
Quy định trên khẳng định kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm cả “sàn giao dịch bất động sản”. Điều này càng được làm rõ hơn tại Khoản 2, Điều 9 Luật này: một trong các phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước là: “dịch vụ sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, tại Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 lại khẳng định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm tất cả các nội dung của kinh doanh dịch vụ bất động sản. Vậy có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là một dịch vụ hay là một chủ thể tiến hành thực hiện dịch vụ? Đối với những quốc gia khác nhau thì cách hiểu về sàn giao dịch bất động sản cũng có những điểm khác biệt nhất định.
Tuy nhiên, về bản chất thì nó vẫn là chủ thể trung gian trong thị trường bất động sản. Đây là nơi gặp gỡ của Nhà nước, nhà đầu tư và người mua. Thông qua nó, các giao dịch bất động sản được thực hiện thuận tiện, minh bạch và chính xác. Nhà nước ta đã quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”.
Đồng thời, “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên”. Đây là phương thức quản lý của 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nhà nước đối với thị trường bất động sản nhằm hạn chế các giao dịch “ngầm”, minh bạch hóa thị trường bất động sản. Có thể thấy, Bản thân sàn giao dịch bất động sản đang thực hiện những dịch vụ nhằm mục đích hỗ trợ thị trường bất động sản, hỗ trợ Nhà nước, nhà đầu tư và người mua. Sàn giao dịch bất động sản giống như một địa điểm “đóng dấu xác nhận” đối với các giao dịch bất động sản.
Như vậy, ta có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là chủ thể tiến hành dịch vụ bất động sản chứ không phải là dịch vụ bất động sản. So sánh sàn giao dịch bất động sản với một chủ thể trung gian nổi bật trên thị trường- Sở giao dịch hàng hóa. Nhận thấy, Sở giao dịch hàng hóa hay sàn giao dịch bất động sản về bản chất đều là cầu nối trên thị trường. Tuy nhiên, hàng hóa được giao dịch trên hai chủ thể này lại mang những đặc trưng riêng.
Nếu như “động sản trong tương lai” và các dịch vụ có liên quan là đối tượng của các giao dịch tiến hành tại Sở giao dịch hàng hóa thì sàn giao dịch bất động sản lại là nơi tiến hành giao dịch các loại hàng hóa là “bất động sản” và là nơi cung cấp các dịch vụ bất động sản.