Chương I: Chương này tác giả nêu lên lý do chọn đề tài; sau đó xác định mục tiêu, câu hỏi, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu cũng như đưa ra ý nghĩa của đề tài. Chương II: Chương này tác giả trình bày sơ lược những lý thuyết cơ bản về căn hộ chung cư; lý thuyết và khảo lược các nghiên cứu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu. Chương III: Chương này tác giả trình bày phương pháp nghiên cứu. Chương IV: Tác giả trình bày kết quả đạt được của đề tài nghiên cứuvà các thảo luận về kết quả nghiên cứu.
Chương V: Tác giả đưa ra kết luận cho đề tài nghiên cứu, đồng thời trình bày gợi ý các chính sách. Cuối cùng, tác giả nêu lên kiến nghị liên quan đề tài. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 4 CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO LƯỢC CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 2.1 Các khái niệm có liên quan 2.1 Khái niệm căn hộ chung cư Tại điều 03 Luật Nhà ở năm 2014 quy định rõ: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.2 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư Đặc điểm chung của các nhà chung cư là phụ thuộc chính vào dịch vụ và giao thông công cộng. Bởi vì nhà chung cư được xây dựng nên với mục đích là tận dụng mọi dịch vụ của đô thị hiện đại và tiện lợi về giao thông.
Nếu các nhà chung cư mà không đáp ứng được các giá trị này thì coi như không đạt yêu cầu. Sở hữu chung trong nhà chung cư: TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 5 Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật Nhà ở thì nhà chung cư do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán theo cơ chế thị trường là nhà chung cư có phần sở hữu chung. Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư. Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư.
Nơi để xe được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Các thiết bị sử dụng chung khác cho nhà chung cư, như: lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. Việc hạn chế quyền sở hữu của nhà chung cư: Do đặc thù của căn hộ chung cư là có phần sở hữu chung và sở hữu riêng nên quyền sở hữu của các chủ căn hộ chung cư không giống như quyền sở hữu các tài sản thông thường khác.
Chính vì thế chủ các căn hộ chung cư phải tuân thủ theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ của phần sở hữu chung cũng như những quy định hạn chế nhất định về quyền định đoạt đối với căn hộ của mình. Vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư Với xu thế phát triển đô thị hiện nay, ngày càng nhiều người dân lựa chọn sinh sống ở những khu chung cư. Tuy nhiên chung cư là nơi tập trung số lượng lớn người cư ngụ nên rất dễ xảy ra các rủi ro về an ninh, cháy nổ hay các tranh chấp về quyền sở hữu, … vì vậy ban quản trị chung cư ra đời ngoài việc đảm bảo an ninh, đảm bảo hiệu quả công tác quản lý, còn là cầu nối cho người dân để giải quyết những vấn đề phát sinh cho cộng đồng chung cư. Nhà nước đã ban hành các chính sách quy định hướng và dẫn chủ đầu tư và cư dân thành lập Ban quản trị để việc TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 6 quản lý nhà chung cư được thực hiện một cách hiệu quả và minh bạch nhất.
Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó. Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó. Theo đó, quyền và trách nhiệm của Ban quản trị chung cư là: - Xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của nhà chung cư theo quy định của pháp luật để trình Hội nghị nhà chung cư xem xét, thông qua. - Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với các cơ quan chức năng, với tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết.
- Kiểm tra, theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy định. - Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý, .3 Phân hạng nhà chung cư, căn hộ chung cư Theo thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn tiêu chí phân hạng nhà chung cư thì nhà chung cư được phân làm bốn hạng phù hợp với tiêu chuẩn và kỹ thuật hiện hảnh, quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhà chung cư được phân hạng theo các nhóm tiêu chí sau: Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc; nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư. - Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 7 Cơ cấu của căn hộ gồm có: phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh và các phòng khác. Mỗi căn hộ tối thiểu phải có hai nhà vệ sinh, phòng ngủ phải có nhà vệ sinh riêng. Diện tích căn hộ không được nhỏ hơn 70m2, phòng ngủ chính phải có diện tích lớn hơn 20m2. - Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo.
Diện tích căn hộ tùy thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không được nhỏ hơn 60m2, phòng ngủ chính phải có diện tích lớn hơn 15m2. Các dịch vụ tiện ích cũng tương tự như chung cư cao cấp, tuy nhiên riêng về dịch vụ an ninh thì chung cư hạng 2 chỉ có nhân viên bảo vệ tại các khu vự công cộng. - Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá. Diện tích căn hộ tùy thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không được nhỏ hơn 50m2, phòng ngủ chính phải có diện tích lớn hơn 12m2.
- Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.2 Lý thuyết về giá, giá trị bất động sản 2.1 Giá trị bất động sản Theo Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012) “Giá trị bất động sản là số tiền ước tính biểu hiện về những quyền lợi, chức năng, công năng, lợi ích mà bất động sản mang lại cho con người tại một thời điểm nhất định”.Hiện nay có hai loại giá trị phổ biến là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 8 Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một cách khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. Giá trị phi thị trường là giá trị mà khi thẩm định giá bất động sản dựa vào công cụ kinh tế hay các chức năng bất động sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của bất động sản hay khi định giá giá trị bất động sản trong điều kiện thị trường bất bình thường. Giá trị không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị thanh lý, giá trị đặc biệt, giá trị bảo hiểm, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị đầu tư, giá trị thế chấp, giá trị để tính thuế,… Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán.