Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 1. Các đề tài nghiên cứu B.Wehrmann và cộng sự (2006) trong công trình “Nghiên cứu về thị trường đất đai trong thành thị ở Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” [126] đã nghiên cứu cơ chế phát triển thị trường đất đai ở thành thị như: quyền mua - bán, đăng ký QSDĐ, quản lý nhà nước về đất đai, môi trường phát triển của thị trường đất đai. Tác giả nghiên cứu thực trạng phát triển của thị trường đất đai ở thành thị, trong đó đi sâu nghiên cứu về giá cả QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, mua bán QSDĐ, thuê đất, thế chấp đất, đầu cơ đất đai, thực trạng môi giới mua bán bất động sản, thương nhân trung gian,.
trên cơ sở đó tác giả đã kiến nghị những yếu tố để phát triển đất đai bảo đảm sự bền vững của môi trường. Phạm vi nghiên cứu về không gian của tác giả chỉ tập trung vào 4 huyện trung tâm của thủ đô Viêng Chăn. Wehrmann và cộng sự (2007) trong công trình “Nghiên cứu về thị trường đất đai ở nông thôn tại Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” [127] đã nghiên cứu thị trường đất đai ở nông thôn tại CHDCND Lào, với mẫu nghiên cứu là 4 tỉnh: Savannakhet, Khammoun, Sayyabouly và Borkeo, trong đó tập trung vào 11 huyện với 20 bản. Các tác giả của công trình này đã nêu được các điều kiện để thị trường đất đai phát triển hiệu quả, nêu các yếu tố cấu thành của thị trường đất đai ở nông thôn như: mua - bán QSDĐ, giá cả QSDĐ, đầu cơ đất, thuê đất, thế chấp và kinh doanh bất động sản, trên cơ sở đó tác giả đã đề xuất một số kiến nghị nhằm phát triển thị trường đất đai trên địa bàn nông thôn ở CHDCND Lào.
Các bài viết trên tạp chí khoa học Khăm Pha Xay Nha Xeng (2009) trong công trình “Vai trò của Nhà nước trong vốn hóa đất đai ở nước ta” [60] đã nêu được một số quan điểm 7 của Đảng NDCM Lào về vấn đề đất đai, phân tích một số văn bản pháp lý mà Nhà nước đã ban hành nhằm vốn hóa đất đai, đồng thời tác giả đã nêu được thực trạng vốn hóa đất đai để trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc vốn hóa đất đai. Khăm Chen Vông Phô Xy (2010) trong công trình “Một số vấn đề trong quản lý và sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta” [59] đã nghiên cứu những thực trạng quản lý và sử dụng đất NN ở CHDCND Lào trong thời gian qua, nêu được những thành tựu và hạn chế trong công tác quản lý và sử dụng đất NN, trên cơ sở đó đã đề xuất một số định hướng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất NN ở CHDCND Lào. Chăn Tha Vông Luông Lạt (2012) trong công trình “Phát triển kinh tế theo hướng sử dụng hiệu quả tài nguyên đất” [16] đã nêu những nỗ lực của Nhà nước trong việc ban hành các văn bản pháp luật, chính sách đất nhằm sử dụng hiệu quả tài nguyên đất, nêu được những thành tựu trong việc sử dụng đất vào phát triển kinh tế, trên cơ sở đó đã đề xuất một số nhiệm vụ cần phải tập trung làm vào thời gian tới nhằm phát triển kinh tế theo hướng sử dụng hiệu quả tài nguyên đất. Khon Xa Vẳn Lắt Ta Na Văn Nô (2012) trong công trình“Quản lý và sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật” [61] đã nêu được vị trí vai trò của đất đai trong đời sống của con người, đồng thời tác giả đã đánh giá thực trạng sử dụng đất trong thời gian qua, nhất là đánh giá thực trạng các hình thức cho thuê hoặc tô nhượng đất, từ đó rút ra một số hạn chế và đề xuất phương hướng khắc phục.
Văn Thong Xay Khăm Pheng (2012) trong bài “Kiểm tra quyền sử dụng đất cho đúng với mục đích sử dụng đất và bảo đảm hiệu quả mặt kinh tế” [120] đã khái quát được những quy định pháp luật về mục đích sử dụng đất, cụ thể, đã nêu 8 loại đất được sử dụng với 8 mục đích khác nhau. Trên cơ sở đó đã điểm lại việc thực hiện mục đích sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất như: đối tượng thuê hoặc tô nhượng đất quy mô lớn, đối tượng được Nhà nước giao và các đối tượng được nhận quyền sử dụng đất khác. 8 Viêng Xa Vẳn Đuông Xa Vẳn (2014) trong bài“Đất đai với phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” [121] đã dựa trên quan điểm của Đảng NDCM Lào và chính sách của Nhà nước Lào về vấn đề đất đai để nêu tầm quan trọng của vấn đề đất đai trong phát triển KT-XH của đất nước, phân tích thực trạng và nêu được nguyên nhân dẫn đến những khó khăn phức tạp của quản lý đất đai. Đồng thời tác giả đã đề xuất một số giải pháp khắc phục.
Việc điểm lại các công trình nghiên cứu về lĩnh vực đất đai cho thấy quá trình phát triển TTQSDĐ còn đang là vấn đề chưa được nghiên cứu thấu đáo ở CHDCND Lào, do đó cần phải tiếp tục nghiên cứu sâu sắc, có hệ thống, phù hợp với điều kiện thực tiễn của Lào, giúp Lào hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN. Các luận án tiến sĩ Khăm La Lovanxay (2013) trong luận án "Quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào" [58] đã tập trung nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước về đất đai dưới góc độ Lý luận lịch sử Nhà nước và pháp luật, nghiên cứu các phương tiện pháp lý cấu thành quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai như: quá trình xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai; việc tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai và xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai, cùng với ý thức pháp luật và pháp chế lĩnh vực đất đai là môi trường và nguyên tắc hoạt động của quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai, trong sự tác động qua lại của một thể thống nhất. Bunkoong Phuthichac (2003) trong luận án “Những khuyết tật của cơ chế thị trường của Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào hiện nay - phương hướng và giải pháp phòng ngừa” [14] đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thị trường, cơ chế thị trường và sự nảy sinh các khuyết tật của cơ chế thị trường; những tác động của các khuyết tật của cơ chế thị trường nói chung và ở nước CHDCND Lào nói riêng; kiến nghị và phương hướng cơ bản phòng ngừa khuyết tật của cơ chế thị trường ở Lào hiện nay. 9 Có thể nói, tài liệu tham khảo ở CHDCND Lào liên quan tới đề tài nghiên cứu của tác giả khá đa dạng và phong phú về chủng loại, đây là cơ sở quan trọng để tác giả luận án tiếp thu.
Tuy nhiên, theo đánh giá của tác giả mặc dù khá đa dạng và phong phú xong vẫn chưa có một công trình nghiên cứu nào phân tích một cách đầy đủ và khái quát các vấn đề về TTQSDĐ tại CHDCND Lào dưới góc độ Kinh tế chính trị. Đây là một yếu tố quan trọng trong quyết định lựa chọn đề tài nghiên cứu của tác giả. NHỮNG CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ NƯỚC NGOÀI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Các công trình nghiên cứu của tác giả Việt Nam 1.
Những công trình nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản - Sách chuyên khảo và tham khảo: Thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện SHTD về đất đai là lĩnh vực khá đặc thù ở Việt Nam và chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu. Từ khi Việt Nam ban hành Luật Đất đai năm 1993, trong đó thừa nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, lúc đó các vấn đề về thị trường BĐS trong đó có TTQSDĐ mới được quan tâm nghiên cứu. Một số công trình tiêu biểu như sau: Bùi Thị Tuyết Mai (2005) trong công trình "Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam" [71] đã tập trung phân tích QSDĐ và TTQSDĐ. Tác giả đã làm rõi đặc thù của Việt Nam trong những phân tích khái quát về TTQSDĐ và khẳng định TTQSDĐ có ý nghĩa hết sức quan trọng để tạo điều kiện cho việc thương mại hoá QSDĐ, từ đó tạo ra một nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước.
Việc phân tích những tác động tích cực và tiêu cực của TTQSDĐ là điểm nổi bật của cuốn sách này. Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), “Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” [15] đã nghiên cứu những yêu cầu và tính tất yếu khách quan phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam trong nền kinh tế thị trường (KTTT) định hướng xã hội chủ nghĩa. Đồng thời, cuốn 10 sách cũng nêu ra các yếu tố cấu thành thị trường BĐS, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng và kinh nghiệm của một số nước. Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam được cuốn sách phân tích khá tỉ mỉ và sâu sắc.
Thêm vào đó, các tác giả cũng đã đề cập tới vai trò quản lý nhà nước (QLNN) đối với thị trường BĐS và đặc thù QLNN đối với thị trường BĐS ở Việt Nam. Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” [4] đã nêu ra nhiều cách tiếp cận về BĐS và thị trường BĐS. Đồng thời, đã đưa ra những đặc điểm, vai trò, tính tất yếu của sự phát triển thị trường BĐS. Cuốn sách cũng đã phân tích các nhân tố chính của thị trường BĐS gồm cung - cầu, mối quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả BĐS trên thị trường; các nhân tố tác động tới giá cả BĐS.
Các kinh nghiệm quốc tế được nêu ra là một bài học quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS tại thời điểm đó. Đinh Thị Mai Phương (2013),"Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam" [82] trong cuốn sách nghiên cứu khá tỉ mỉ cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và thể chế thị trường bất đông sản, đưa ra được những hệ thống khái niệm, vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân, đây được coi là điểm nhấn của cuốn sách. Tác giả cuốn sách có nghiên cứu thể chế thị trường bất động sản ở một số nước và rút ra kinh nghiệm cho Việt Nam.