Luận án về thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào

Khám phá luận án về thị trường quyền sử dụng đất tại Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào, phân tích các yếu tố và xu hướng phát triển hiện nay.

• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai
• Đề tài: Phân Tích Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất Tại Lào
• Loại tài liệu: Luận Án Tiến Sĩ
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. Các công trình nghiên cứu ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
• 1.2. Những công trình nghiên cứu của tác giả nước ngoài liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất
• 1.3. Những vấn đề được tiếp tục nghiên cứu trong luận án
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 2.1. Khái quát về thị trường quyền sử dụng đất
• 2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất
• 2.3. Kinh nghiệm phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam và Trung Quốc - bài học đối với Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO
• 3.1. Quá trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
• 3.2. Thực trạng cung, cầu và sự hình thành giá cả thị trường quyền sử dụng đât ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
• 3.3. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
• 3.4. Những vấn đề đặt ra đối với thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
• 4. CHƯƠNG 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO GIAI ĐOẠN TỚI NĂM 2025 VÀ TẦM NHÌN 2030
• 4.1. Dự báo xu hướng phát triển và quan điểm về phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào giai đoạn tới năm 2025 và tầm nhìn 2030
• 4.2. Giải pháp phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào giai đoạn tới năm 2025 tầm nhìn 2030
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC CÔNG TRÌNH TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất

Thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ) tại Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào đang trong quá trình phát triển và hoàn thiện. Nghiên cứu về TTQSDĐ đã được thực hiện bởi nhiều tác giả trong và ngoài nước, tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề chưa được khai thác triệt để. Các công trình nghiên cứu đã chỉ ra rằng quyền sử dụng đất là một yếu tố quan trọng trong việc phát triển kinh tế và xã hội. Đặc biệt, các nghiên cứu của B.Wehrmann và cộng sự đã chỉ ra cơ chế phát triển TTQSDĐ ở thành phố và nông thôn, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Những nghiên cứu này đã góp phần làm rõ thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ, đồng thời chỉ ra những hạn chế trong quản lý nhà nước về đất đai.

1.1. Các công trình nghiên cứu ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào

Nhiều công trình nghiên cứu đã được thực hiện tại Lào, tập trung vào các vấn đề như giá đất, chính sách đất đai, và quản lý nhà nước. Các tác giả đã chỉ ra rằng TTQSDĐ ở Lào còn nhiều bất cập, đặc biệt là trong việc quản lý và kiểm soát thị trường. Việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ là cần thiết để phát triển một môi trường pháp lý và kinh tế vững chắc cho thị trường này. Các nghiên cứu cũng đã chỉ ra rằng việc hình thành TTQSDĐ là một yếu tố quan trọng trong việc chuyển đổi nền kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường.

1.2. Những công trình nghiên cứu của tác giả nước ngoài liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất

Các tác giả nước ngoài đã có nhiều nghiên cứu về TTQSDĐ tại Lào, trong đó nhấn mạnh vai trò của thị trường bất động sản trong việc phát triển kinh tế. Những nghiên cứu này đã chỉ ra rằng TTQSDĐ cần được phát triển đồng bộ với các chính sách kinh tế và xã hội. Các tác giả cũng đã đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện tình hình TTQSDĐ, bao gồm việc hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường quản lý nhà nước. Những kinh nghiệm từ các quốc gia khác cũng được đưa ra như là bài học cho Lào trong việc phát triển TTQSDĐ.

II. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường quyền sử dụng đất

Cơ sở lý luận về TTQSDĐ bao gồm các khái niệm cơ bản về quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản, và các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường này. Việc hiểu rõ các khái niệm này là cần thiết để phân tích thực trạng TTQSDĐ tại Lào. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng TTQSDĐ không chỉ là một thị trường đơn thuần mà còn là một phần quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Đặc biệt, việc xác lập chính sách đất đai và quy hoạch sử dụng đất là rất quan trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững của TTQSDĐ.

2.1. Khái quát về thị trường quyền sử dụng đất

TTQSDĐ tại Lào đang trong quá trình hình thành và phát triển. Các yếu tố như cung cầu, giá đất, và chính sách đất đai đều ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường này. Việc nghiên cứu các yếu tố này giúp hiểu rõ hơn về tình hình TTQSDĐ hiện tại và đưa ra các giải pháp phù hợp. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng TTQSDĐ cần được phát triển theo hướng bền vững, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất và tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế.

2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất

Nhiều nhân tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ, bao gồm chính sách đất đai, tình hình kinh tế và pháp luật đất đai. Việc phân tích các nhân tố này giúp xác định những thách thức và cơ hội trong việc phát triển TTQSDĐ. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng việc cải thiện khung pháp lý và tăng cường quản lý nhà nước là cần thiết để phát triển TTQSDĐ một cách hiệu quả. Đồng thời, việc nâng cao nhận thức của người dân về quyền sử dụng đất cũng là một yếu tố quan trọng trong việc phát triển thị trường này.

III. Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào

Thực trạng TTQSDĐ tại Lào cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng thị trường này còn nhiều bất cập, đặc biệt là trong việc quản lý và kiểm soát. Việc hình thành giá cả thị trường quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn do thiếu thông tin và cơ chế quản lý chưa hoàn thiện. Các hoạt động của TTQSDĐ chủ yếu diễn ra trên thị trường ngầm, gây khó khăn cho việc kiểm soát của nhà nước.

3.1. Quá trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất

Quá trình hình thành TTQSDĐ tại Lào đã diễn ra trong bối cảnh chuyển đổi kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường. Việc xác lập quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện cho người dân yên tâm đầu tư vào đất đai. Tuy nhiên, quá trình này cũng gặp nhiều khó khăn do thiếu khung pháp lý rõ ràng và sự quản lý chưa hiệu quả của nhà nước. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng việc hoàn thiện khung pháp lý là cần thiết để thúc đẩy sự phát triển của TTQSDĐ.

3.2. Thực trạng cung cầu và sự hình thành giá cả thị trường quyền sử dụng đất

Thực trạng cung cầu TTQSDĐ tại Lào cho thấy sự mất cân đối giữa cung và cầu. Giá cả thị trường quyền sử dụng đất chưa phản ánh đúng giá trị thực tế do thiếu thông tin và cơ chế quản lý chưa hoàn thiện. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng việc cải thiện thông tin thị trường và tăng cường quản lý nhà nước là cần thiết để hình thành giá cả thị trường một cách hợp lý. Đồng thời, việc nâng cao nhận thức của người dân về quyền sử dụng đất cũng là một yếu tố quan trọng trong việc phát triển thị trường này.

IV. Quan điểm và giải pháp phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào giai đoạn tới năm 2025 và tầm nhìn 2030

Để phát triển TTQSDĐ tại Lào, cần có những quan điểm và giải pháp cụ thể. Các nghiên cứu đã đề xuất rằng việc hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường quản lý nhà nước là rất quan trọng. Đồng thời, cần có các chính sách khuyến khích đầu tư vào đất đai và nâng cao nhận thức của người dân về quyền sử dụng đất. Những giải pháp này sẽ giúp phát triển TTQSDĐ một cách bền vững và hiệu quả.

4.1. Dự báo xu hướng phát triển và quan điểm về phát triển thị trường quyền sử dụng đất

Dự báo xu hướng phát triển TTQSDĐ tại Lào trong giai đoạn tới cho thấy nhiều cơ hội và thách thức. Việc cải thiện khung pháp lý và tăng cường quản lý nhà nước sẽ là yếu tố quyết định cho sự phát triển của thị trường này. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng việc phát triển TTQSDĐ cần phải gắn liền với phát triển kinh tế và xã hội, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.

4.2. Giải pháp phát triển thị trường quyền sử dụng đất

Các giải pháp phát triển TTQSDĐ tại Lào cần tập trung vào việc hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường quản lý nhà nước và nâng cao nhận thức của người dân. Việc xây dựng một môi trường pháp lý và kinh tế vững chắc sẽ tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững của TTQSDĐ. Đồng thời, cần có các chính sách khuyến khích đầu tư vào đất đai và phát triển các dịch vụ liên quan đến thị trường bất động sản.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ chuyên ngành Kinh tế chính trị nghiên cứu về đề tài thị trường quyền sử dụng đất tại Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào (CHDCND Lào). Trong bối cảnh chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường, đất đai đóng vai trò là nguồn tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là điều kiện vật chất của mọi quá trình lao động sản xuất. Việc xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Lào đã tạo điều kiện thúc đẩy sản xuất nông nghiệp, đồng thời cho phép hình thành thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ) đối với các hoạt động phi nông nghiệp như phát triển đô thị, xây dựng khu công nghiệp và kết cấu hạ tầng. Tuy nhiên, TTQSDĐ tại Lào biến động phức tạp, phần lớn giao dịch diễn ra trên thị trường ngầm, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước, dẫn đến tình trạng thất thu ngân sách và giảm hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai.

Khoảng trống nghiên cứu được tác giả xác định là sự thiếu vắng các công trình nghiên cứu toàn diện, có hệ thống về TTQSDĐ tại CHDCND Lào dưới giác độ Kinh tế chính trị học trong điều kiện đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ, luận án phân tích và đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào, từ đó đề xuất hệ thống quan điểm và giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, minh bạch và hiệu quả của thị trường này giai đoạn đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030.

Nhiệm vụ nghiên cứu:

1. Làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ và vai trò của TTQSDĐ trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
2. Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TTQSDĐ của Việt Nam và Trung Quốc, từ đó rút ra các bài học thực tiễn phù hợp cho CHDCND Lào.
3. Phân tích, đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào giai đoạn 1995–2015, chỉ rõ các kết quả đạt được, những hạn chế, vấn đề đặt ra và nguyên nhân của các hạn chế đó.
4. Đề xuất hệ thống quan điểm và giải pháp nhằm phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào giai đoạn tới năm 2025 và định hướng tầm nhìn đến năm 2030.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Thị trường quyền sử dụng đất, nơi hàng hóa được trao đổi, mua bán là quyền sử dụng đất.
• Phạm vi không gian: Lãnh thổ nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào.
• Phạm vi thời gian: Các dữ liệu và khảo sát thực tiễn được thực hiện từ năm 1995 (thời điểm triển khai Nghị định số 42/TTg ngày 11/3/1994 về thí điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đến năm 2015. Tầm nhìn định hướng giải pháp kéo dài đến năm 2025 và năm 2030.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã hệ thống hóa và phân tích tình hình nghiên cứu liên quan đến đất đai và TTQSDĐ theo ba nhóm công trình chính:

Các công trình nghiên cứu tại Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào

• B. Wehrmann và cộng sự (2006) trong công trình “Nghiên cứu về thị trường đất đai trong thành thị ở Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” tập trung phân tích cơ chế thị trường đất đô thị tại 4 huyện trung tâm của thủ đô Viêng Chăn, bao gồm giá cả, chuyển nhượng, thuê đất, thế chấp, môi giới và đầu cơ đất đai.
• B. Wehrmann và cộng sự (2007) trong “Nghiên cứu về thị trường đất đai ở nông thôn tại Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” khảo sát thực địa tại 4 tỉnh (Savannakhet, Khammoun, Sayyabouly, Borkeo) với 11 huyện và 20 bản, chỉ ra các yếu tố cấu thành thị trường đất nông thôn.
• Các bài báo khoa học trong nước: Khăm Pha Xay Nha Xeng (2009) nghiên cứu về vai trò của Nhà nước trong vốn hóa đất đai; Khăm Chen Vông Phô Xy (2010) đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất nông nghiệp; Chăn Tha Vông Luông Lạt (2012) bàn về phát triển kinh tế gắn với hiệu quả sử dụng tài nguyên đất; Khon Xa Vẳn Lắt Ta Na Văn Nô (2012) phân tích hình thức cho thuê và tô nhượng đất; Văn Thong Xay Khăm Pheng (2012) khảo sát việc sử dụng 8 loại đất theo 8 mục đích quy định; Viêng Xa Vẳn Đuông Xa Vẳn (2014) đánh giá vai trò của đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội.
• Các luận án tiến sĩ tại Lào: Khăm La Lovanxay (2013) nghiên cứu quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai dưới góc độ Lý luận lịch sử Nhà nước và pháp luật; Bunkoong Phuthichac (2003) phân tích các khuyết tật của cơ chế thị trường tại Lào.

Các công trình nghiên cứu của các tác giả Việt Nam

• Sách chuyên khảo và tham khảo: Bùi Thị Tuyết Mai (2005) phân tích đặc thù của TTQSDĐ tại Việt Nam; Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003) nghiên cứu cơ cấu và quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản; Lê Xuân Bá (2003) phân tích quan hệ cung - cầu và hình thành giá cả bất động sản; Đinh Thị Mai Phương (2013) nghiên cứu thể chế thúc đẩy thị trường bất động sản; Trần Thị Minh Châu (2007, 2013) phân tích chính sách đất nông nghiệp và các hình thức vốn hóa đất đai; Lê Hữu Nghĩa và cộng sự (2010) so sánh quá trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường giữa Việt Nam và Lào; Bùi Văn Huyền và Đinh Thị Nga (2011), Nguyễn Điền (2012), Đinh Văn Ân (2011), Nguyễn Đình Bồng (2006, 2012, 2014) phân tích sâu về quản lý nhà nước, chính sách phát triển thị trường và kinh nghiệm quốc tế; Nguyễn Hải An (2012) và Đặng Thị Bích Liễu (2013) nghiên cứu khía cạnh pháp lý về tặng cho và đấu giá quyền sử dụng đất; Vũ Văn Phúc (2013), Trần Quốc Toản (2013), Nguyễn Đình Kháng (2008, 2013) luận giải cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin về địa tô và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
• Bài báo khoa học và luận án tiến sĩ tại Việt Nam: Lê Trọng Hùng (2010), Lê Văn Tứ (1997), Đoàn Xuân Thủy (2013), Vũ Văn Phúc và Trần Thị Minh Châu (2006); các luận án tiến sĩ của Bùi Minh Hồng (2014), Lê Văn Huy (2015), Nguyễn Thị Dũng (2011), Lê Minh Tuynh (2011), Trần Tú Cường (2006) nghiên cứu từng phân khúc thị trường và vai trò quản lý đất đai tại các địa phương cụ thể.

Các công trình nghiên cứu quốc tế

• Gershon Feder (1998) nghiên cứu thể chế thị trường đất đai tại châu Âu; Wheaton & DiPasquale (1996) phân tích tác động của đô thị hóa tới thị trường bất động sản Mỹ; Joseph T. Williams (1991) tiếp cận phát triển bất động sản dưới lý thuyết quyền chọn; Parks (1992) nghiên cứu quản lý môi trường bất động sản; Klaus Deininger (2004) tổng kết các định chế chính sách đất đai của Ngân hàng Thế giới; David Palmer & John McLaughlin (1996) phân tích mô hình quản lý đất đai lồng ghép; GTZ (1998) nghiên cứu nguyên tắc hợp đồng dài hạn trong sử dụng đất; Gareth Jones & Peter M. Ward (1994) xây dựng phương pháp luận phân tích thị trường nhà đất dựa trên lý luận địa tô.

Vị trí và khoảng trống nghiên cứu của luận án

Các công trình đi trước đã làm rõ nhiều khía cạnh pháp lý, chính sách và kỹ thuật quản lý đất đai, song phần lớn tiếp cận dưới góc độ kinh tế tài nguyên, luật học hoặc quản lý kinh tế. Luận án xác định vị trí nghiên cứu là công trình đi sâu phân tích TTQSDĐ tại CHDCND Lào dưới góc độ Kinh tế chính trị học mác-xít, tập trung luận giải bản chất kinh tế của hàng hóa QSDĐ, cơ chế vận hành cung - cầu, hình thành giá cả và các mối quan hệ lợi ích kinh tế trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý luận và khung khái niệm

• Lý luận kinh tế chính trị Mác - Lênin: Luận án vận dụng học thuyết của C.Mác và V.I.Lênin về quan hệ sở hữu ruộng đất, bản chất hàng hóa, học thuyết địa tô (địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II và địa tô tuyệt đối) và lý luận về giá cả đất đai; kế thừa các quan điểm của William Petty và Ph.Ăngghen về đất đai và nguồn gốc tài sản.
• Đường lối, thể chế chính sách: Quan điểm, đường lối của Đảng Nhân dân Cách mạng Lào; hệ thống pháp luật của Nhà nước CHDCND Lào (Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1997, Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 88/CP năm 2008, Nghị định 42/TTg năm 1994); nghiên cứu tham khảo tư tưởng Hồ Chí Minh, chủ trương chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước Việt Nam.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử kết hợp với các phương pháp nghiên cứu cụ thể:

• Phương pháp trừu tượng hóa khoa học: Khái quát hóa các thuộc tính bản chất của hàng hóa QSDĐ, nhận diện quy luật vận động của TTQSDĐ và đúc kết nguyên nhân hạn chế của thị trường tại Lào.
• Phương pháp phân tích hệ thống: Tiếp cận TTQSDĐ như một chỉnh thể thống nhất gồm thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp gắn liền với bối cảnh lịch sử và thể chế kinh tế - xã hội của Lào qua từng giai đoạn.
• Phương pháp lôgic kết hợp lịch sử: Làm rõ quá trình chuyển biến nhận thức và chính sách đất đai tại Lào từ cơ chế tập trung sang cơ chế thị trường.
• Phương pháp so sánh: Đối chiếu cơ chế, chính sách và thực tiễn phát triển TTQSDĐ của Lào với kinh nghiệm của Việt Nam và Trung Quốc.
• Phương pháp thu thập và xử lý thông tin: Khai thác dữ liệu thứ cấp từ các văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo tổng kết ngành, kỷ yếu hội thảo, niên giám và số liệu thống kê kinh tế - xã hội.
• Phương pháp thống kê mô tả: Phân tích số liệu về tăng trưởng kinh tế, biến động cung - cầu, giá cả tô nhượng đất và mức độ xác lập hồ sơ địa chính.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất

Chương 1 điểm luận toàn diện các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề tài. Tác giả phân loại thành ba khối nghiên cứu: công trình tại Lào, công trình tại Việt Nam và công trình quốc tế. Từ việc phân tích các thành tựu lý luận và thực tiễn đã đạt được, tác giả chỉ ra các vấn đề chưa được giải quyết thấu đáo và xác định 5 nội dung trọng tâm mà luận án tiếp tục nghiên cứu:

1. Xây dựng phương pháp luận kinh tế chính trị về TTQSDĐ.
2. Bổ sung, hoàn thiện cơ sở lý luận về bản chất, đặc điểm, vai trò, cấu trúc cung - cầu và giá cả của hàng hóa QSDĐ trong điều kiện sở hữu toàn dân.
3. Tổng kết bài học kinh nghiệm phát triển thị trường từ Việt Nam và Trung Quốc.
4. Đánh giá thực trạng quá trình hình thành, phát triển và quản lý nhà nước đối với TTQSDĐ ở CHDCND Lào giai đoạn 1995–2015.
5. Đề xuất hệ thống quan điểm và giải pháp phát triển TTQSDĐ tại Lào giai đoạn đến năm 2025 và tầm nhìn 2030.

Chương 2: Cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường quyền sử dụng đất

Chương 2 làm rõ các khái niệm, bản chất và cấu trúc vận hành của TTQSDĐ dưới giác độ kinh tế chính trị:

• Bản chất hàng hóa QSDĐ: QSDĐ là hàng hóa đặc biệt gồm hai thuộc tính. Giá trị sử dụng đặc biệt thể hiện ở khả năng thỏa mãn nhu cầu sản xuất hoặc cư trú, không bị hao mòn vô hình/hữu hình như tư liệu sản xuất thông thường mà có xu hướng tăng giá trị nếu sử dụng hợp lý. Giá trị của hàng hóa QSDĐ là địa tô được vốn hóa, phụ thuộc vào địa tô, tỷ suất lợi tức và giá trị đầu tư vào đất.
• Bốn tính chất đặc biệt: (1) Người sử dụng đất không được tự do chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu không được cơ quan có thẩm quyền cho phép; (2) Giao dịch bắt buộc phải có sự xác nhận của chính quyền nhà nước; (3) Là hàng hóa giao dịch có điều kiện (pháp lý, quy hoạch, thông tin địa bạ); (4) Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, người sử dụng chỉ có quyền tài sản đối với quyền sử dụng trong thời hạn nhất định.
• Phân loại thị trường:
  • Thị trường sơ cấp: Giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, đấu thầu QSDĐ).
  • Thị trường thứ cấp: Giao dịch giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau (chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn liên doanh).
• Cơ chế cung, cầu và hình thành giá cả: Tổng cung đất đai tự nhiên là hoàn toàn không co giãn, song cung QSDĐ theo từng mục đích sử dụng (đất ở, đất phi nông nghiệp) có tính co giãn thông qua quy hoạch chuyển đổi đất nông nghiệp. Cầu QSDĐ phụ thuộc vào quy mô dân số, thu nhập, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu tích lũy tài sản. Do cung kém co giãn so với cầu nên giá cả QSDĐ trên thị trường thứ cấp chủ yếu do cầu quyết định.
• Đặc điểm và vai trò: Luận án đúc kết 8 đặc điểm của TTQSDĐ (thị trường không hoàn hảo, phụ thuộc định hướng nhà nước, tính phân vùng sâu sắc, tách biệt địa điểm giao dịch với hiện vật, giao dịch quyền lợi sinh lời, phản ứng cung chậm hơn cầu, nhạy cảm với tăng trưởng và xã hội, vận hành trên nền tảng sở hữu toàn dân) và 4 vai trò lớn đối với nền kinh tế (bảo đảm yếu tố đầu vào sản xuất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo nguồn vốn hóa cho tăng trưởng, tạo nguồn thu ngân sách).
• Kinh nghiệm thực tiễn: Tổng kết bài học từ việc đổi mới pháp luật đất đai, tách quyền sở hữu và quyền sử dụng, hoàn thiện khung giá và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam và Trung Quốc.

Chương 3: Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào

Chương 3 khảo sát thực tế quá trình phát triển TTQSDĐ tại Lào từ năm 1995 đến năm 2015 thông qua hệ thống dữ liệu kinh tế vĩ mô và quản lý đất đai:

• Bối cảnh và quá trình hình thành: Quá trình phát triển kinh tế thị trường tại Lào gắn liền với tăng trưởng GDP giai đoạn 2010–2015, gia tăng thu nhập bình quân đầu người và sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng nông nghiệp, tăng tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ.
• Thực trạng cung - cầu và giá cả: Cung QSDĐ chính thức được thúc đẩy qua công tác lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Nhu cầu sử dụng đất tăng mạnh theo tiến trình đô thị hóa và thu hút đầu tư vào các đặc khu kinh tế. Mức giá tô nhượng đất được Nhà nước quy định theo mục đích nông nghiệp và trồng cây, song mức giá giao dịch thực tế trên thị trường thứ cấp thường có sự chênh lệch lớn so với giá nhà nước.
• Thực trạng quản lý nhà nước: Nhà nước Lào đã ban hành Luật Đất đai (1997, 2003), Nghị định 88/CP (2008) để thiết lập khung thu tài chính (thuế, phí, lệ phí chuyển đổi, tiền thuê đất); tuy nhiên việc quản lý giao dịch còn phân tán, hạ tầng đăng ký địa chính chưa phủ kín toàn quốc.
• Vấn đề đặt ra: Tồn tại thị trường ngầm quy mô lớn, thất thu ngân sách nhà nước, công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ còn chậm, tranh chấp quyền sử dụng đất diễn biến phức tạp và tình trạng đầu cơ đất đai gây méo mó thị trường.

Dưới đây là bảng tổng hợp các chỉ tiêu, bảng biểu và số liệu thống kê được luận án sử dụng để phân tích thực trạng trong Chương 3:

Ký hiệu trong văn bản	Tên bảng / biểu đồ / hình	Nội dung và phạm vi phản ánh
Bảng 3.1	Tỷ lệ tăng trưởng của GDP giai đoạn (2010-2015)	Tốc độ tăng trưởng kinh tế tổng thể của Lào
Bảng 3.2	Tổng sản phẩm quốc nội bình quân đầu người	Thu nhập bình quân đầu người của Lào qua các năm
Bảng 3.3	Cơ cấu kinh tế năm 2011-2015	Tỷ trọng các ngành nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ
Bảng 3.4	Mức giá tô nhượng đất vì mục đích nông nghiệp	Khung giá tô nhượng đất sản xuất nông nghiệp của Nhà nước
Bảng 3.5	Mức giá tô nhượng đất vì mục đích trồng cây	Khung giá tô nhượng đất phục vụ trồng cây công nghiệp/lâm nghiệp
Bảng 3.6	Các đặc khu kinh tế được quy hoạch	Danh mục quy hoạch các đặc khu kinh tế tại Lào
Biểu đồ 3.1	Thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính toàn quốc năm 2015-2016	Tỷ lệ hoàn thành đo đạc và lập hồ sơ địa chính tại các địa phương
Biểu đồ 3.2	Thực trạng thế chấp/bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ở CHDCND Lào, năm 2014	Mức độ giao dịch tín dụng thế chấp bằng QSDĐ

Chương 4: Quan điểm và giải pháp phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào giai đoạn tới năm 2025 và tầm nhìn 2030

Chương 4 xây dựng hệ thống định hướng và giải pháp can thiệp nhằm phát triển thị trường minh bạch và bền vững:

• Dự báo và quan điểm phát triển: Dự báo nhu cầu đất đai tiếp tục gia tăng phục vụ công nghiệp hóa, đô thị hóa và các dự án liên kết khu vực. Quan điểm phát triển quán triệt nguyên tắc: giữ vững chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý; phát triển đồng bộ thị trường sơ cấp và thứ cấp; vận hành thị trường theo các quy luật kinh tế khách quan có sự điều tiết của Nhà nước; kết hợp vốn hóa đất đai với mục tiêu an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và xóa đói giảm nghèo.
• Các nhóm giải pháp cụ thể:
  1. Hoàn thiện hệ thống thể chế và pháp luật đất đai: Rà soát, sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn nhằm chuẩn hóa quyền năng của người sử dụng đất (cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn); tạo hành lang pháp lý minh bạch cho các giao dịch dân sự và kinh doanh bất động sản.
  2. Nâng cao chất lượng quy hoạch và hoàn thiện hồ sơ địa chính: Đẩy nhanh tiến độ đo đạc, lập bản đồ địa chính và cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên phạm vi toàn quốc; công khai quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để ngăn chặn tình trạng đầu cơ.
  3. Đổi mới cơ chế tài chính và định giá đất: Xây dựng phương pháp định giá đất khoa học sát với giá thị trường; hoàn thiện chính sách thuế chuyển nhượng, tiền thuê đất, lệ phí đăng ký nhằm khai thác hiệu quả nguồn thu ngân sách theo Nghị định 88/CP và giảm thất thu từ thị trường ngầm.
  4. Phát triển hệ thống hạ tầng và tổ chức dịch vụ thị trường: Hình thành các trung tâm giao dịch, sàn giao dịch bất động sản, tổ chức định giá độc lập và mạng lưới thông tin địa bạ công khai, thuận tiện cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận.
  5. Tăng cường năng lực quản lý nhà nước: Kiện toàn bộ máy quản lý đất đai từ trung ương đến địa phương; nâng cao hiệu lực thanh tra, kiểm tra mục đích sử dụng đất; hạn chế và xử lý nghiêm các vi phạm, giao dịch tự phát ngoài luồng pháp luật.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về mặt lý luận

• Tiếp cận nghiên cứu TTQSDĐ dưới góc độ Kinh tế chính trị học, hệ thống hóa các vấn đề lý luận về hàng hóa QSDĐ trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân tại CHDCND Lào.
• Luận giải làm rõ mối quan hệ giữa quyền sở hữu đại diện của Nhà nước và quyền sử dụng đất của người dân/tổ chức; phân tích bản chất hai thuộc tính của hàng hóa QSDĐ (giá trị sử dụng đặc thù và giá trị vốn hóa từ địa tô) và sự hình thành giá cả trong quan hệ tương tác cung - cầu trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Đóng góp về mặt thực tiễn

• Đánh giá có hệ thống thực trạng hình thành và phát triển TTQSDĐ tại CHDCND Lào từ năm 1995 đến năm 2015; chỉ ra cấu trúc vận hành của cung, cầu, giá cả và công tác quản lý nhà nước.
• Nhận diện các hạn chế cốt lõi trong nhận thức lý luận và thực tiễn quản lý, đặc biệt là tình trạng giao dịch trên thị trường ngầm và sự thiếu đồng bộ của hệ thống chính sách tài chính đất đai.
• Đề xuất hệ thống quan điểm có căn cứ khoa học cùng các nhóm giải pháp khả thi nhằm phát triển TTQSDĐ ở Lào đến năm 2025 và tầm nhìn 2030, phục vụ việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại CHDCND Lào.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Phạm vi thời gian khảo sát thực tế dừng lại ở giai đoạn 1995–2015; việc tiếp cận các dữ liệu định lượng chi tiết về các giao dịch trên thị trường ngầm còn gặp khó khăn do tính chất phức tạp và thiếu thông tin thống kê chính thống; nghiên cứu tập trung vào khía cạnh kinh tế chính trị vĩ mô nên chưa đi sâu vào các mô hình kinh tế lượng định lượng vi mô cho từng tiểu vùng huyện/bản.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu cập nhật thực trạng phát triển TTQSDĐ tại Lào trong giai đoạn sau năm 2015; đánh giá tác động cụ thể của các điều chỉnh Luật Đất đai sửa đổi mới; nghiên cứu ứng dụng công nghệ thông tin trong số hóa quản lý địa chính và các công cụ tài chính phái sinh liên quan đến QSDĐ.

---

Giá trị tham khảo

• Đối với nhà nghiên cứu, nghiên cứu sinh và giảng viên: Luận án cung cấp khung phân tích kinh tế chính trị về quyền sử dụng đất và thị trường quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân; nội dung Chương 2 và Chương 1 là tài liệu hữu ích cho việc giảng dạy và nghiên cứu chuyên ngành Kinh tế chính trị, Quản lý kinh tế và Kinh tế tài nguyên.
• Đối với các cơ quan hoạch định chính sách: Cung cấp luận cứ thực tiễn và cơ sở khoa học cho các nhà quản lý tại Bộ Tài nguyên và Môi trường Lào, Bộ Tài chính Lào và các cơ quan quản lý đất đai trong việc sửa đổi chính sách đất đai, xây dựng bảng giá đất, hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ và kiểm soát thị trường bất động sản.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Hàng hóa quyền sử dụng đất tại CHDCND Lào có những thuộc tính bản chất nào theo phân tích của luận án?
Theo luận án, hàng hóa QSDĐ có hai thuộc tính cơ bản: (1) Giá trị sử dụng đặc biệt, dùng làm tư liệu sản xuất hoặc mặt bằng cư trú/kinh doanh, không bị hao mòn mất đi mà có thể gia tăng giá trị nếu khai thác hợp lý và gắn liền với tài sản trên đất; (2) Giá trị hàng hóa QSDĐ, thực chất là địa tô được vốn hóa, xác định dựa trên mức thu nhập dự kiến (địa tô), tỷ suất lợi tức và các khoản đầu tư cải tạo đất.

2. Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp và thứ cấp khác nhau như thế nào?
Thị trường sơ cấp là thị trường giao dịch diễn ra giữa một bên là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) và một bên là người sử dụng đất thông qua các hình thức: Nhà nước giao đất (thu tiền hoặc không thu tiền), cho thuê đất, thu hồi đất và đấu thầu quyền sử dụng đất. Thị trường thứ cấp là thị trường giao dịch giữa những người sử dụng đất với nhau thông qua các quyền: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế và góp vốn liên doanh.

3. Tại sao đường cung tổng thể về đất đai là không co giãn nhưng cung quyền sử dụng đất theo mục đích lại có tính co giãn?
Tổng cung đất đai tự nhiên là cố định, con người không thể tự tạo thêm đất tự nhiên nên đường cung tổng thể hoàn toàn không co giãn theo giá. Tuy nhiên, đối với từng loại đất cụ thể (như đất ở, đất phi nông nghiệp), cung quyền sử dụng đất có tính co giãn vì Nhà nước và người sử dụng có thể chuyển đổi một phần quỹ đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp thông qua công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

4. Những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thất thu ngân sách từ đất đai tại Lào trong giai đoạn nghiên cứu là gì?
Nguyên nhân chủ yếu do phần lớn các giao dịch quyền sử dụng đất diễn ra trên thị trường ngầm mà không thông qua đăng ký chính thức với cơ quan nhà nước; khung giá đất quy định của Nhà nước còn thấp và chưa phản ánh sát giá thị trường; công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ và lập hồ sơ địa chính toàn quốc chưa hoàn thiện, gây khó khăn cho việc quản lý và thu thuế, phí giao dịch.

5. Luận án đề xuất những trụ cột giải pháp chính nào để phát triển TTQSDĐ tại Lào đến năm 2025 và tầm nhìn 2030?
Luận án đề xuất 5 nhóm giải pháp: (1) Hoàn thiện hệ thống chính sách và pháp luật đất đai; (2) Đẩy mạnh công tác lập quy hoạch, hoàn thiện hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận QSDĐ; (3) Đổi mới cơ chế tài chính và phương pháp định giá đất; (4) Phát triển các tổ chức tạo lập thị trường, sàn giao dịch và dịch vụ hỗ trợ; (5) Nâng cao năng lực quản lý nhà nước và kiểm soát các giao dịch ngầm.

---

Kết luận

Luận án đã hệ thống hóa cơ sở lý luận kinh tế chính trị về quyền sử dụng đất và thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Thông qua việc phân tích thực trạng giai đoạn 1995–2015, tác giả đã làm rõ cấu trúc vận hành của cung, cầu, giá cả và những hạn chế trong quản lý đất đai tại CHDCND Lào. Hệ thống quan điểm và giải pháp được luận án đề xuất có tính hệ thống, cung cấp cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện chính sách đất đai và thúc đẩy TTQSDĐ tại Lào phát triển minh bạch, hiệu quả giai đoạn đến năm 2025 và tầm nhìn 2030.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 1. Các đề tài nghiên cứu B.Wehrmann và cộng sự (2006) trong công trình “Nghiên cứu về thị trường đất đai trong thành thị ở Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” [126] đã nghiên cứu cơ chế phát triển thị trường đất đai ở thành thị như: quyền mua - bán, đăng ký QSDĐ, quản lý nhà nước về đất đai, môi trường phát triển của thị trường đất đai. Tác giả nghiên cứu thực trạng phát triển của thị trường đất đai ở thành thị, trong đó đi sâu nghiên cứu về giá cả QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, mua bán QSDĐ, thuê đất, thế chấp đất, đầu cơ đất đai, thực trạng môi giới mua bán bất động sản, thương nhân trung gian,.

trên cơ sở đó tác giả đã kiến nghị những yếu tố để phát triển đất đai bảo đảm sự bền vững của môi trường. Phạm vi nghiên cứu về không gian của tác giả chỉ tập trung vào 4 huyện trung tâm của thủ đô Viêng Chăn. Wehrmann và cộng sự (2007) trong công trình “Nghiên cứu về thị trường đất đai ở nông thôn tại Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” [127] đã nghiên cứu thị trường đất đai ở nông thôn tại CHDCND Lào, với mẫu nghiên cứu là 4 tỉnh: Savannakhet, Khammoun, Sayyabouly và Borkeo, trong đó tập trung vào 11 huyện với 20 bản. Các tác giả của công trình này đã nêu được các điều kiện để thị trường đất đai phát triển hiệu quả, nêu các yếu tố cấu thành của thị trường đất đai ở nông thôn như: mua - bán QSDĐ, giá cả QSDĐ, đầu cơ đất, thuê đất, thế chấp và kinh doanh bất động sản, trên cơ sở đó tác giả đã đề xuất một số kiến nghị nhằm phát triển thị trường đất đai trên địa bàn nông thôn ở CHDCND Lào.

Các bài viết trên tạp chí khoa học Khăm Pha Xay Nha Xeng (2009) trong công trình “Vai trò của Nhà nước trong vốn hóa đất đai ở nước ta” [60] đã nêu được một số quan điểm 7 của Đảng NDCM Lào về vấn đề đất đai, phân tích một số văn bản pháp lý mà Nhà nước đã ban hành nhằm vốn hóa đất đai, đồng thời tác giả đã nêu được thực trạng vốn hóa đất đai để trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc vốn hóa đất đai. Khăm Chen Vông Phô Xy (2010) trong công trình “Một số vấn đề trong quản lý và sử dụng đất nông nghiệp ở nước ta” [59] đã nghiên cứu những thực trạng quản lý và sử dụng đất NN ở CHDCND Lào trong thời gian qua, nêu được những thành tựu và hạn chế trong công tác quản lý và sử dụng đất NN, trên cơ sở đó đã đề xuất một số định hướng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất NN ở CHDCND Lào. Chăn Tha Vông Luông Lạt (2012) trong công trình “Phát triển kinh tế theo hướng sử dụng hiệu quả tài nguyên đất” [16] đã nêu những nỗ lực của Nhà nước trong việc ban hành các văn bản pháp luật, chính sách đất nhằm sử dụng hiệu quả tài nguyên đất, nêu được những thành tựu trong việc sử dụng đất vào phát triển kinh tế, trên cơ sở đó đã đề xuất một số nhiệm vụ cần phải tập trung làm vào thời gian tới nhằm phát triển kinh tế theo hướng sử dụng hiệu quả tài nguyên đất. Khon Xa Vẳn Lắt Ta Na Văn Nô (2012) trong công trình“Quản lý và sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật” [61] đã nêu được vị trí vai trò của đất đai trong đời sống của con người, đồng thời tác giả đã đánh giá thực trạng sử dụng đất trong thời gian qua, nhất là đánh giá thực trạng các hình thức cho thuê hoặc tô nhượng đất, từ đó rút ra một số hạn chế và đề xuất phương hướng khắc phục.

Văn Thong Xay Khăm Pheng (2012) trong bài “Kiểm tra quyền sử dụng đất cho đúng với mục đích sử dụng đất và bảo đảm hiệu quả mặt kinh tế” [120] đã khái quát được những quy định pháp luật về mục đích sử dụng đất, cụ thể, đã nêu 8 loại đất được sử dụng với 8 mục đích khác nhau. Trên cơ sở đó đã điểm lại việc thực hiện mục đích sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất như: đối tượng thuê hoặc tô nhượng đất quy mô lớn, đối tượng được Nhà nước giao và các đối tượng được nhận quyền sử dụng đất khác. 8 Viêng Xa Vẳn Đuông Xa Vẳn (2014) trong bài“Đất đai với phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” [121] đã dựa trên quan điểm của Đảng NDCM Lào và chính sách của Nhà nước Lào về vấn đề đất đai để nêu tầm quan trọng của vấn đề đất đai trong phát triển KT-XH của đất nước, phân tích thực trạng và nêu được nguyên nhân dẫn đến những khó khăn phức tạp của quản lý đất đai. Đồng thời tác giả đã đề xuất một số giải pháp khắc phục.

Việc điểm lại các công trình nghiên cứu về lĩnh vực đất đai cho thấy quá trình phát triển TTQSDĐ còn đang là vấn đề chưa được nghiên cứu thấu đáo ở CHDCND Lào, do đó cần phải tiếp tục nghiên cứu sâu sắc, có hệ thống, phù hợp với điều kiện thực tiễn của Lào, giúp Lào hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN. Các luận án tiến sĩ Khăm La Lovanxay (2013) trong luận án "Quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào" [58] đã tập trung nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước về đất đai dưới góc độ Lý luận lịch sử Nhà nước và pháp luật, nghiên cứu các phương tiện pháp lý cấu thành quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai như: quá trình xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai; việc tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai và xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai, cùng với ý thức pháp luật và pháp chế lĩnh vực đất đai là môi trường và nguyên tắc hoạt động của quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai, trong sự tác động qua lại của một thể thống nhất. Bunkoong Phuthichac (2003) trong luận án “Những khuyết tật của cơ chế thị trường của Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào hiện nay - phương hướng và giải pháp phòng ngừa” [14] đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thị trường, cơ chế thị trường và sự nảy sinh các khuyết tật của cơ chế thị trường; những tác động của các khuyết tật của cơ chế thị trường nói chung và ở nước CHDCND Lào nói riêng; kiến nghị và phương hướng cơ bản phòng ngừa khuyết tật của cơ chế thị trường ở Lào hiện nay. 9 Có thể nói, tài liệu tham khảo ở CHDCND Lào liên quan tới đề tài nghiên cứu của tác giả khá đa dạng và phong phú về chủng loại, đây là cơ sở quan trọng để tác giả luận án tiếp thu.

Tuy nhiên, theo đánh giá của tác giả mặc dù khá đa dạng và phong phú xong vẫn chưa có một công trình nghiên cứu nào phân tích một cách đầy đủ và khái quát các vấn đề về TTQSDĐ tại CHDCND Lào dưới góc độ Kinh tế chính trị. Đây là một yếu tố quan trọng trong quyết định lựa chọn đề tài nghiên cứu của tác giả. NHỮNG CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ NƯỚC NGOÀI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Các công trình nghiên cứu của tác giả Việt Nam 1.

Những công trình nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản - Sách chuyên khảo và tham khảo: Thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện SHTD về đất đai là lĩnh vực khá đặc thù ở Việt Nam và chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu. Từ khi Việt Nam ban hành Luật Đất đai năm 1993, trong đó thừa nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, lúc đó các vấn đề về thị trường BĐS trong đó có TTQSDĐ mới được quan tâm nghiên cứu. Một số công trình tiêu biểu như sau: Bùi Thị Tuyết Mai (2005) trong công trình "Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam" [71] đã tập trung phân tích QSDĐ và TTQSDĐ. Tác giả đã làm rõi đặc thù của Việt Nam trong những phân tích khái quát về TTQSDĐ và khẳng định TTQSDĐ có ý nghĩa hết sức quan trọng để tạo điều kiện cho việc thương mại hoá QSDĐ, từ đó tạo ra một nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước.

Việc phân tích những tác động tích cực và tiêu cực của TTQSDĐ là điểm nổi bật của cuốn sách này. Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), “Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” [15] đã nghiên cứu những yêu cầu và tính tất yếu khách quan phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam trong nền kinh tế thị trường (KTTT) định hướng xã hội chủ nghĩa. Đồng thời, cuốn 10 sách cũng nêu ra các yếu tố cấu thành thị trường BĐS, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng và kinh nghiệm của một số nước. Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam được cuốn sách phân tích khá tỉ mỉ và sâu sắc.

Thêm vào đó, các tác giả cũng đã đề cập tới vai trò quản lý nhà nước (QLNN) đối với thị trường BĐS và đặc thù QLNN đối với thị trường BĐS ở Việt Nam. Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” [4] đã nêu ra nhiều cách tiếp cận về BĐS và thị trường BĐS. Đồng thời, đã đưa ra những đặc điểm, vai trò, tính tất yếu của sự phát triển thị trường BĐS. Cuốn sách cũng đã phân tích các nhân tố chính của thị trường BĐS gồm cung - cầu, mối quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả BĐS trên thị trường; các nhân tố tác động tới giá cả BĐS.

Các kinh nghiệm quốc tế được nêu ra là một bài học quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS tại thời điểm đó. Đinh Thị Mai Phương (2013),"Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam" [82] trong cuốn sách nghiên cứu khá tỉ mỉ cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và thể chế thị trường bất đông sản, đưa ra được những hệ thống khái niệm, vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân, đây được coi là điểm nhấn của cuốn sách. Tác giả cuốn sách có nghiên cứu thể chế thị trường bất động sản ở một số nước và rút ra kinh nghiệm cho Việt Nam.