Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Trong điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, nhu cầu cải thiện điều kiện nhà ở của người dân ngày càng gia tăng, đặc biệt là nhóm lao động trẻ có mức thu nhập chưa cao đang phải sinh sống tại các khu nhà tạm, nhà xuống cấp hoặc thuê trọ. Hoạt động cho vay mua bất động sản (BĐS) của các ngân hàng thương mại (NHTM) trở thành giải pháp tài chính quan trọng hỗ trợ người dân sở hữu nhà ở, đồng thời giúp các tổ chức tín dụng đa dạng hóa danh mục sản phẩm và gia tăng nguồn thu. Tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng Hải Việt Nam (MSB), tín dụng mua BĐS chiếm tỷ trọng đáng kể trong hoạt động cho vay tiêu dùng bán lẻ. Tuy nhiên, quy trình cho vay mua BĐS tại MSB – Chi nhánh Huế vẫn bộc lộ những điểm bất cập; dư nợ và doanh số cho vay BĐS qua các năm có sự biến động không ổn định, tác động trực tiếp đến chất lượng tín dụng của đơn vị.
Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể như sau:
- Mục tiêu chung: Phân tích quy trình cho vay mua BĐS đối với khách hàng cá nhân tại MSB – Chi nhánh Huế, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình, phát triển và nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua BĐS tại chi nhánh.
- Mục tiêu cụ thể:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt động cho vay mua BĐS tại NHTM.
- Phân tích thực trạng quy trình cho vay mua BĐS thông qua các quy định hiện hành và trường hợp khách hàng thực tế tại MSB – Chi nhánh Huế.
- Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm cải thiện quy trình nghiệp vụ và mở rộng quy mô cho vay mua BĐS tại đơn vị.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Quy trình hoạt động cho vay mua BĐS áp dụng đối với đối tượng khách hàng cá nhân tại MSB – Chi nhánh Huế.
- Phạm vi nội dung: Các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến quy chế, hồ sơ, thẩm định, phê duyệt và kiểm soát sau vay trong mảng tín dụng mua BĐS cá nhân.
- Phạm vi không gian: Thực hiện tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam – Chi nhánh Huế (địa chỉ: 14B Lý Thường Kiệt, phường Vĩnh Ninh, thành phố Huế và Phòng giao dịch Xuân Phú tại 75 Trường Chinh, phường Xuân Phú, thành phố Huế).
- Phạm vi thời gian: Dữ liệu và số liệu thứ cấp được thu thập, phân tích trong giai đoạn 3 năm, từ năm 2017 đến năm 2019.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận xây dựng nền tảng nghiên cứu dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống khái niệm chuyên ngành ngân hàng:
- Khung pháp lý và khái niệm: Định nghĩa về NHTM và hoạt động ngân hàng dựa trên Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Luật Các tổ chức tín dụng; các quy định về hợp đồng mua bán nhà đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản theo Luật Đất đai; quy định của Ngân hàng Nhà nước về quản lý nợ quá hạn qua Trung tâm Thông tin Tín dụng (CIC).
- Khung phân tích nghiệp vụ tín dụng: Sử dụng các chỉ số và hệ thống thẩm định tín dụng bán lẻ gồm:
- Tỷ lệ tài trợ vốn vay (LTD - Loan to Deposit/Cost): Vốn vay chia cho tổng nhu cầu vốn được thẩm định.
- Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV - Loan to Value).
- Tỷ lệ nghĩa vụ trả nợ trên tổng thu nhập (DTI - Debt to Income).
- Hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ (CSS - Credit Scoring System).
- Quy trình tín dụng chuẩn 11 bước của NHTM và quy trình nghiệp vụ 4 bước trong cho vay mua BĐS.
Phương pháp nghiên cứu được triển khai trên thực tế gồm:
- Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Trích xuất các báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, báo cáo chi tiết về tình hình tín dụng và cho vay mua BĐS giai đoạn 2017 - 2019 do Phòng Kế toán và Quỹ của MSB – Chi nhánh Huế cung cấp.
- Phương pháp nghiên cứu tình huống và quan sát thực tế: Khảo sát trực tiếp việc thực thi quy trình cấp tín dụng mua BĐS tại các phòng ban của MSB Huế, kết hợp thu nhận phản hồi từ khách hàng cá nhân thực hiện giao dịch vay vốn tại chi nhánh.
- Phương pháp xử lý và phân tích dữ liệu: Ứng dụng các phương pháp thống kê mô tả, so sánh tuyệt đối và tương đối, diễn giải, quy nạp và tổng hợp nhằm đánh giá các chỉ tiêu tài chính, nhân sự và các khâu trong quy trình vận hành tín dụng.
Nội dung chính theo từng chương
Chương 1: Cơ sở lý luận về cho vay mua BĐS của ngân hàng thương mại
Chương 1 hệ thống hóa các khái niệm căn bản về NHTM theo thông lệ quốc tế (Mỹ, Pháp, Ấn Độ) và pháp luật Việt Nam. Tác giả phân tích 4 vai trò trọng yếu của NHTM: cung ứng vốn cho nền kinh tế, làm cầu nối giữa doanh nghiệp với thị trường, làm công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước, và kết nối nền tài chính quốc gia với quốc tế. Hoạt động cơ bản của NHTM được chia thành ba nhóm: huy động vốn (tiền gửi, vay NHNN, vay TCTD khác, phát hành giấy tờ có giá trên thị trường vốn); hoạt động cho vay (thương mại, tiêu dùng, tài trợ dự án); và các dịch vụ phi tín dụng (thanh toán, đầu tư, mua bán ngoại tệ, bảo lãnh).
Quy trình tín dụng chung tại NHTM được chuẩn hóa qua 11 bước: (1) Khai thác khách hàng; (2) Hướng dẫn khách hàng; (3) Điều tra thông tin khách hàng và phương án vay; (4) Phân tích tín dụng; (5) Ra quyết định cho vay; (6) Kiểm tra hoàn chỉnh hồ sơ; (7) Ký kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm; (8) Giải ngân và kiểm soát quá trình cấp tiền; (9) Kiểm soát sử dụng vốn, thu hồi nợ, cơ cấu/gia hạn nợ; (10) Xử lý rủi ro qua trích lập dự phòng; (11) Thanh lý hợp đồng.
Đi sâu vào mảng cho vay mua BĐS, văn bản xác định đây là sản phẩm tín dụng trung và dài hạn (kỳ hạn từ 10 đến 30 năm), lãi suất cho vay thường áp dụng cơ chế thả nổi theo biên độ cộng với lãi suất cơ sở, có tính chất kinh tế - xã hội cao và quy mô món vay lớn. Phân loại khách hàng vay vốn được tiếp cận theo hai tiêu chí: mức thu nhập (thấp, trung bình, cao) và tính chất công tác (công chức/làm công ăn lương, tự doanh, văn nghệ sĩ, lao động tự do). Quy trình tổng quát cho vay BĐS gồm 4 giai đoạn: chuẩn bị/trình hồ sơ; thẩm định và định giá tài sản bảo đảm; phê duyệt/giải ngân (phân nhánh trường hợp tài sản đã sang tên hoặc giải ngân phong tỏa theo thỏa thuận ba bên); theo dõi thu nợ và thanh lý. Hoạt động này chịu tác động đan xen từ các nhân tố khách quan (môi trường kinh tế, khung pháp lý đất đai, áp lực cạnh tranh từ các TCTD, tư cách đạo đức và năng lực tài chính của khách hàng) và nhân tố chủ quan (chất lượng cán bộ, cơ sở vật chất, chính sách tín dụng, quy trình thẩm định, hệ thống thông tin tín dụng CIC).
Chương 2: Phân tích quy trình cho vay mua BĐS tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam – CN Huế
Chương 2 trình bày tổng quan về MSB (thành lập năm 1991 tại Hải Phòng, chuyển Hội sở về Hà Nội năm 2005, hoàn tất sáp nhập MDB năm 2015 nâng vốn điều lệ lên 11.750 tỷ đồng) và MSB – Chi nhánh Huế (thành lập ngày 04/03/2011 tại 14B Lý Thường Kiệt, TP Huế, quản lý thêm PGD Xuân Phú). Cơ cấu tổ chức gồm Ban Giám đốc và ba phòng chức năng: Phòng Kiểm soát rủi ro, Phòng Kế toán và Quỹ, Phòng Kinh doanh.
Về nguồn nhân lực, chi nhánh ghi nhận sự gia tăng quy mô và chất lượng lao động qua 3 năm:
| Chỉ tiêu |
Năm 2017 (Người) |
Tỷ lệ (%) |
Năm 2018 (Người) |
Tỷ lệ (%) |
Năm 2019 (Người) |
Tỷ lệ (%) |
Biến động 2018/2017 (%) |
Biến động 2019/2018 (%) |
| Tổng số lao động |
30 |
100,00 |
34 |
100,00 |
40 |
100,00 |
+13,33 |
+17,65 |
| - Nam |
12 |
40,00 |
15 |
44,12 |
18 |
45,00 |
+25,00 |
+20,00 |
| - Nữ |
18 |
60,00 |
19 |
55,88 |
22 |
55,00 |
+5,56 |
+15,79 |
| - Đại học, trên đại học |
26 |
86,67 |
29 |
85,29 |
36 |
90,00 |
+11,54 |
+24,14 |
| - Cao đẳng, trung cấp |
4 |
13,33 |
5 |
14,71 |
4 |
10,00 |
+25,00 |
-20,00 |
Kết quả kinh doanh và hoạt động thu nhập từ tín dụng BĐS của chi nhánh được tổng hợp như sau:
| Chỉ tiêu tài chính (Đơn vị: Tỷ đồng) |
Năm 2017 |
Năm 2018 |
Năm 2019 |
Tăng giảm 2018/2017 (%) |
Tăng giảm 2019/2018 (%) |
| Tổng thu nhập |
15,617 |
17,971 |
18,917 |
+15,07 |
+5,26 |
| - Thu từ lãi cho vay |
5,264 |
6,026 |
6,260 |
+14,49 |
+3,87 |
| - Thu nhập dịch vụ |
0,994 |
1,422 |
1,193 |
+43,12 |
-16,08 |
| - Thu nhập khác và bất thường |
9,359 |
10,522 |
11,463 |
+12,43 |
+8,94 |
| Tổng chi phí |
9,199 |
10,574 |
11,026 |
+14,94 |
+4,28 |
| - Chi huy động vốn |
0,930 |
1,026 |
1,137 |
+10,32 |
+10,75 |
| - Chi cho nhân viên |
3,126 |
3,753 |
4,024 |
+20,03 |
+7,22 |
| - Chi dự phòng bảo hiểm tiền gửi |
0,880 |
1,001 |
1,237 |
+13,72 |
+23,57 |
| - Các chi phí hoạt động khác |
4,263 |
4,794 |
4,628 |
+12,46 |
-3,46 |
| Lợi nhuận trước thuế |
6,417 |
7,397 |
7,891 |
+15,26 |
+6,68 |
| Thu nhập từ cho vay mua BĐS |
0,653 |
0,803 |
0,732 |
+22,97 |
-8,84 |
| Tỷ trọng thu vay BĐS/Thu lãi vay (%) |
12,41 |
13,33 |
11,69 |
- |
- |
Phân tích quy định cho vay mua BĐS tại MSB:
- Phân loại tài sản tài trợ: BĐS có sẵn (đã hoàn thiện, có giấy chứng nhận hợp pháp) và BĐS hình thành trong tương lai (đang xây dựng theo dự án, chưa nghiệm thu, không gồm quyền sử dụng đất).
- Điều kiện khách hàng: Cá nhân người Việt Nam hoặc người nước ngoài cư trú/làm việc tại Việt Nam liên tục tối thiểu 36 tháng; độ tuổi từ 20 đến 65 tuổi (khi tất toán không quá 70 tuổi); không có tên trong Black-list; lịch sử tín dụng CIC không có nợ nhóm 2 trong 12 tháng gần nhất và không có nợ nhóm 3 trở lên trong 24 tháng gần nhất.
- Hạn mức, tỷ lệ cấp tín dụng và thời hạn: Số tiền vay từ 100 triệu đồng đến 20 tỷ đồng; thời hạn vay tối thiểu 3 tháng, tối đa 240 tháng (khoản vay dưới 2 tỷ đồng) hoặc tối đa 300 tháng (khoản vay từ 2 tỷ đồng trở lên). Tỷ lệ tài trợ (LTD) tối đa 80% nếu bảo đảm bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc tối đa 90% nếu dùng tài sản bảo đảm độc lập khác. Tỷ lệ nghĩa vụ trả nợ trên thu nhập (DTI) khống chế tối đa 70%. Trường hợp hoàn vốn mua BĐS không thuộc dự án: thời gian hoàn vốn không quá 12 tháng từ ngày cấp Giấy chứng nhận đến ngày nộp hồ sơ tại Phòng Phê duyệt Tín dụng Bán lẻ (P.PDTDBL), đồng thời không quá 15 tháng tính từ ngày công chứng hợp đồng mua bán.
- Quy trình phối hợp giải ngân: Đối với khoản vay thế chấp bằng tài sản khác, quy trình được vận hành qua 4 mắt xích: Đơn vị kinh doanh (tiếp nhận hồ sơ, thẩm định, lập tờ trình) -> P.PDTD (tái thẩm định, lập biên bản phê duyệt) -> Bộ phận Hỗ trợ tín dụng - HTTD (soạn hợp đồng, hoàn tất thủ tục nhập kho tài sản, mở hạn mức) -> Thực hiện công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm, nhập kho vật lý và giải ngân (trường hợp chưa hoàn tất sang tên sẽ giải ngân phong tỏa vào tài khoản bên bán theo thỏa thuận 3 bên). Sau giải ngân, trong vòng tối đa 6 tháng khách hàng phải bổ sung Giấy chứng nhận đã sang tên; nếu vi phạm, ngân hàng có quyền yêu cầu thu hồi nợ trước hạn.
Đánh giá quy trình:
- Điểm mạnh: Khung chính sách tín dụng rõ ràng, tỷ lệ tài trợ cao (80 - 90%), thời hạn vay dài (lên đến 25 năm), cơ chế giải ngân phong tỏa linh hoạt giúp bảo vệ quyền lợi các bên khi mua bán nhà đất.
- Hạn chế: Nguồn vốn huy động trung dài hạn của chi nhánh còn thấp (chỉ chiếm hơn 30% tổng nguồn vốn huy động, chủ yếu là tiền gửi dân cư ngắn hạn quy mô nhỏ), tạo áp lực cân đối kỳ hạn; năm 2019 đội ngũ cán bộ tín dụng có sự thay đổi, nhiều nhân sự trẻ thiếu kinh nghiệm xử lý hồ sơ BĐS phức tạp; thủ tục kiểm soát chứng từ sau vay còn rườm rà.
Chương 3: Giải pháp cải thiện quy trình và nâng cao hoạt động cho vay mua BĐS tại NHTMCP MSB chi nhánh Huế
Dựa trên dự báo về nhu cầu nhà ở tại địa bàn Thừa Thiên Huế và định hướng phát triển mảng ngân hàng bán lẻ của MSB, tác giả đề xuất 8 nhóm giải pháp:
- Đánh giá thị trường: Chú trọng khảo sát nhu cầu thực tế của từng phân khúc khách hàng cá nhân có nhu cầu mua đất ở, xây dựng, sửa chữa nhà.
- Cơ chế, chính sách tín dụng: Điều chỉnh linh hoạt biểu lãi suất cho vay, nâng cao tính cạnh tranh của các gói vay ưu đãi, nới lỏng hợp lý các tiêu chí định giá và xét duyệt hồ sơ nguồn thu nhưng vẫn đảm bảo an toàn vốn.
- Ban quản trị điều hành: Hoàn thiện công tác chỉ đạo, phân cấp thẩm quyền phê duyệt tín dụng linh hoạt giữa Giám đốc chi nhánh và các bộ phận thẩm định tập trung.
- Quản lý nguồn vốn: Đẩy mạnh các sản phẩm tiền gửi trung và dài hạn nhằm cải thiện cơ cấu kỳ hạn nguồn vốn, giảm thiểu rủi ro thanh khoản khi tài trợ BĐS dài hạn.
- Phát triển sản phẩm: Thiết kế các gói cho vay liên kết với các chủ đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn; đa dạng hóa hình thức giải ngân và phương thức trả nợ gốc/lãi.
- Hoạt động tiếp thị: Tăng cường marketing trực tiếp, quảng bá thương hiệu MSB tại các sàn giao dịch BĐS, văn phòng công chứng và khu dân cư mới.
- Đào tạo nhân sự: Nâng cao trình độ nghiệp vụ thẩm định giá tài sản, năng lực kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ nhà đất và đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ chuyên viên tín dụng trẻ.
- Phòng ngừa rủi ro tín dụng: Giám sát chặt chẽ tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu sau giải ngân (thời hạn 6 tháng), theo dõi biến động giá thị trường BĐS và kiểm soát lịch sử nợ xấu trên hệ thống CIC định kỳ.
Kết quả và đóng góp
Khóa luận đã tổng hợp và lượng hóa cụ thể thực trạng hoạt động kinh doanh và quy trình tín dụng BĐS tại MSB – Chi nhánh Huế qua các số liệu:
- Thu nhập từ hoạt động cho vay mua BĐS đạt mức 0,653 tỷ đồng năm 2017; tăng lên 0,803 tỷ đồng năm 2018 (+22,97%), sau đó giảm xuống 0,732 tỷ đồng năm 2019 (-8,84%). Tỷ trọng nguồn thu này duy trì ổn định trong khoảng 11,69% đến 13,33% tổng thu nhập từ lãi vay của toàn chi nhánh.
- Làm rõ cơ cấu vận hành hồ sơ vay mua BĐS tại MSB theo 4 nhóm trường hợp cụ thể: mua BĐS có sẵn, BĐS hình thành trong tương lai, vay hoàn vốn tự có (khống chế mốc 12 - 15 tháng), và vay mua qua đấu giá/phát mại; đi kèm danh mục chứng từ chi tiết trước và sau giải ngân.
- Hệ thống hóa các giới hạn quản trị rủi ro định lượng: LTD tối đa 80 - 90%, DTI tối đa 70%, kỳ hạn tối đa 300 tháng, yêu cầu bổ sung Giấy chứng nhận sang tên trong 6 tháng sau khi giải ngân phong tỏa.
- Đóng góp thực tiễn của đề tài thể hiện ở việc chỉ rõ nguyên nhân sụt giảm doanh thu BĐS năm 2019 (do yếu tố tâm lý thị trường, thủ tục pháp lý dự án chậm trễ, sự cạnh tranh giữa các NHTM, áp lực mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn huy động trung dài hạn dưới 30% và năng lực xử lý hồ sơ của đội ngũ cán bộ tín dụng mới), làm cơ sở xây dựng 8 nhóm giải pháp khắc phục có tính ứng dụng trực tiếp tại đơn vị thực tập.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Khóa luận có các giới hạn nghiên cứu được xác định từ phạm vi thực hiện:
- Dữ liệu tài chính và hoạt động tín dụng chỉ được tổng hợp trong giai đoạn 2017 - 2019 tại một chi nhánh duy nhất (MSB Huế), chưa bao quát giai đoạn sau khi các chính sách tín dụng BĐS chịu ảnh hưởng từ các biến động kinh tế vĩ mô lớn.
- Khóa luận phân tích chuyên sâu về quy trình cho vay khách hàng cá nhân thế chấp bằng tài sản khác và cơ chế phong tỏa 3 bên, nhưng phần phân tích chi tiết quy trình thế chấp bằng chính BĐS hình thành từ vốn vay và xử lý nợ xấu thực tế chưa được thể hiện đầy đủ trong phần văn bản này.
- Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng khảo sát định lượng mức độ hài lòng của khách hàng đối với thời gian phê duyệt hồ sơ, hoặc đánh giá tác động của công nghệ chấm điểm tín dụng tự động đối với việc rút ngắn quy trình thẩm định cho vay BĐS.
Giá trị tham khảo
Tài liệu là nguồn tham khảo hữu ích cho:
- Sinh viên chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Tài chính - Ngân hàng đang thực hiện khóa luận tốt nghiệp về hoạt động cấp tín dụng bán lẻ hoặc phân tích quy trình nghiệp vụ ngân hàng.
- Cán bộ tín dụng, chuyên viên thẩm định và hỗ trợ tín dụng tại các ngân hàng thương mại khi cần tham khảo mô hình phối hợp 4 bên (ĐVKD, P.PDTD, HTTD và Khách hàng) trong quản lý khoản vay mua nhà đất.
- Nội dung đáng giá nhất để trích dẫn, học hỏi là hệ thống bảng biểu danh mục chứng từ hồ sơ vay vốn theo từng loại hình BĐS (Bảng 2.4), các tiêu chí định lượng khống chế rủi ro (LTD, LTV, DTI, CIC) và quy trình giải ngân phong tỏa kết hợp kiểm soát sau vay 6 tháng.
Câu hỏi thường gặp
Khách hàng vay mua BĐS tại MSB – Chi nhánh Huế phải đáp ứng những điều kiện pháp lý và lịch sử tín dụng nào?
Khách hàng phải là công dân Việt Nam hoặc người nước ngoài cư trú/làm việc tại Việt Nam liên tục tối thiểu 36 tháng; độ tuổi từ 20 đến 65 tuổi (tại thời điểm tất toán không quá 70 tuổi); cư trú tại địa bàn triển khai sản phẩm; không nằm trong danh sách đen (Black-list) của MSB; không phát sinh nợ nhóm 2 tại CIC trong 12 tháng gần nhất và không có nợ từ nhóm 3 trở lên trong 24 tháng gần nhất.
Hạn mức cho vay, thời hạn tối đa và tỷ lệ tài trợ vốn (LTD) mua BĐS tại MSB được quy định ra sao?
Số tiền cho vay tối thiểu là 100 triệu đồng và tối đa là 20 tỷ đồng. Thời hạn vay tối thiểu là 3 tháng; tối đa 240 tháng đối với khoản vay dưới 2 tỷ đồng và tối đa 300 tháng đối với khoản vay từ 2 tỷ đồng trở lên. Tỷ lệ tài trợ vốn (LTD) tối đa là 80% nếu tài sản bảo đảm là tài sản hình thành từ vốn vay, và tối đa 90% đối với các trường hợp sử dụng tài sản bảo đảm khác. Tỷ lệ DTI tối đa là 70%.
Trong trường hợp vay hoàn vốn tự có đã mua BĐS không thuộc dự án, quy định về mốc thời gian của MSB như thế nào?
Thời hạn hoàn vốn không được vượt quá 12 tháng kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục mua bán BĐS (ngày cấp ghi trên Giấy chứng nhận) đến ngày nộp đủ hồ sơ cho Phòng Phê duyệt Tín dụng Bán lẻ (P.PDTDBL), đồng thời không được vượt quá 15 tháng tính từ ngày công chứng hợp đồng mua bán giữa khách hàng và bên bán.
Quy trình giải ngân đối với trường hợp nhà đất chưa hoàn tất thủ tục sang tên được MSB thực hiện theo cơ chế nào?
Người bán, người mua và ngân hàng sẽ ký thỏa thuận 3 bên. Ngân hàng tiến hành giải ngân số tiền vay vào tài khoản của bên bán nhưng tạm thời phong tỏa số tiền này trong thời gian hai bên thực hiện thủ tục sang tên nhà đất. Sau khi bên mua ký công chứng hợp đồng thế chấp và hoàn tất đăng ký giao dịch bảo đảm theo luật định, ngân hàng mới thực hiện lệnh giải tỏa phong tỏa số tiền cho bên bán. Trong vòng 6 tháng, khách hàng phải cung cấp hình ảnh Giấy chứng nhận đã sang tên; nếu không cung cấp được, ngân hàng có quyền yêu cầu tất toán sớm khoản vay.
Vì sao thu nhập từ cho vay mua BĐS tại MSB – Chi nhánh Huế năm 2019 lại suy giảm so với năm 2018?
Khoản thu nhập này năm 2019 đạt 0,732 tỷ đồng, giảm 8,84% so với mức 0,803 tỷ đồng của năm 2018. Nguyên nhân do thị trường BĐS năm 2019 trầm lắng, người mua có tâm lý chờ giá giảm; nhiều dự án BĐS chậm cấp phép xây dựng/đầu tư; sự cạnh tranh gay gắt giữa các NHTM; và chi nhánh có sự chuyển giao nhân sự khiến đội ngũ cán bộ tín dụng phụ trách mảng BĐS còn trẻ, thiếu kinh nghiệm xử lý hồ sơ.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Nguyễn Thủy Tiên đã phản ánh bức tranh thực tế về quy trình cho vay mua BĐS cá nhân tại MSB – Chi nhánh Huế giai đoạn 2017 - 2019. Bằng việc phân tích các bước tác nghiệp giữa Đơn vị kinh doanh, Phòng Phê duyệt tín dụng và Hỗ trợ tín dụng, tác giả đã làm rõ cơ chế thẩm định, giải ngân phong tỏa và các hạn mức kiểm soát rủi ro tài chính của ngân hàng. Đề tài đồng thời chỉ rõ những điểm nghẽn về kỳ hạn nguồn vốn và năng lực nhân sự trẻ, làm căn cứ đề xuất 8 nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình cấp tín dụng BĐS an toàn, hiệu quả.
