CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu Nhà ở là loại tài sản quan trọng nhất đối với các hộ gia đình và là tài sản chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng giá trị tài sản của hộ, một sự biến động trong giá trị nhà ở sẽ tác động rất mạnh lên hành vi tiêu dùng của các hộ gia đình và có thể ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của nền kinh tế (Case và các đồng sự, 2005). Do đó, giá bán của nhà ở và thời gian rao bán của nhà ở luôn là những vấn đề mà người bán nhà quan tâm. Theo đó, mục tiêu của người bán là giá bán càng cao càng tốt nhưng thời gian rao bán thì càng ngắn càng tốt. Tuy nhiên, theo các khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm trên thị trường nhà ở được đưa ra bởi Simon (1955) và sau đó được phát triển bởi Wheaton (1990), Yavas (1992) và gần đây hơn là các mô hình của Krainer và LeRoy (2002), Anglin, Rutherford, và Springer (2003), Lin và Vandell (2007), và Cheng và các đồng sự (2008) thì hai mục tiêu này của người bán là mâu thuẫn nhau vì khi người bán dành nhiều thời gian hơn cho việc tìm kiếm những người mua tiềm năng thì họ sẽ tìm thấy người mua có mức sẵn lòng trả cao hơn cho căn nhà đang rao bán.
Do đó người bán nhà sẽ luôn phải thực hiện sự đánh đổi giữa việc giá bán cao với thời gian rao bán dài hoặc giá bán thấp với thời gian rao bán ngắn. Trong đó, giá rao bán đóng vai trò là công cụ quyết định sự đánh đổi của người bán, một mức giá rao bán cao là một tín hiệu của người bán về mức ngưỡng bán cao và do đó sẽ hạn chế lượng người mua tiềm năng của căn nhà nên thời gian rao bán sẽ bị kéo dài, nhưng ngược lại, chất lượng của người mua tiềm năng được nâng cao và do đó người bán đạt được mức giá bán cao hơn (Hoeberichts và các đồng sự, 2008), hàm ý rằng mức giá rao bán đóng vai trò như là một tín hiệu lọc người mua. Như vậy, các lý thuyết này đều kết luận rằng giá bán và thời gian rao bán có mối quan hệ đồng biến, và mức giá rao bán của người bán là công cụ thực hiện sự đánh đổi giữa giá và thời gian rao bán này. Tuy nhiên, các kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy mối quan hệ đánh đổi này thường xuyên bị vi phạm.
Cụ thể, Sirmans và các đồng sự (2005) kết luận rằng 2 trong 18 nghiên cứu được tổng hợp thì khoảng một nửa các nghiên cứu thực nghiệm không phát hiện được mối quan hệ có ý nghĩa giữa giá bán và thời gian bán, 8 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ trái ngược với lý thuyết nêu trên. Tương tự, Johnson và các đồng sự (2008) cũng tổng hợp 104 nghiên cứu về mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán được thực hiện trong giai đoạn 1995 – 2007 thì chỉ có 29 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ đồng biến theo đúng lý thuyết, nhưng có tới 52 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ nghịch biến, trái ngược với lý thuyết, của hai đại lượng này, và 24 trường hợp không tìm ra bằng chứng về mối quan hệ. Một tổng hợp khác, Benefield và các đồng sự (2014) đã tổng hợp 197 nghiên cứu liên quan thì có tới 100 nghiên cứu xác nhận mối quan hệ nghịch biến ngược lý thuyết giữa giá bán và thời gian rao bán nhà ở. Điều này cho thấy, trong một số trường hợp, mức giá rao bán thấp chẳng những làm giảm giá bán của nhà ở mà còn làm thời gian rao bán nhà bị kéo dài, nghĩa là làm giảm khả năng bán của nhà ở.
Và nhằm giải thích cho mối quan hệ nghịch biến trái ngược với khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm giữa giá bán và thời gian bán này, Taylor (1999) đã phát triển một khuôn khổ mô hình lý thuyết chứng minh sự hiện diện của tâm lý kỳ thị trên thị trường nhà ở. Theo đó, khi mà chất lượng của căn nhà khó có thể được quan sát bởi người mua, thì việc một căn nhà có thời gian rao bán kéo dài trên thị trường nhà ở, sẽ trở thành một tín hiệu mạnh mẽ về chất lượng “tồi” của căn nhà trong mắt người mua, và do đó giá bán của căn nhà sẽ bị giảm thấp. Như vậy, mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán của nhà ở trên thị trường còn chưa rõ ràng, và do đó tác động của chiến lược rao giá của người bán lên hai yếu tố này, và rộng hơn là tác động lên khả năng bán của nhà ở cũng trở thành vấn đề còn nhiều tranh cãi giữa các nhà nghiên cứu, kể cả lý thuyết và thực nghiệm. Do đó, nhiều tác giả như Asabere và Huffman (1992), McGreal, Adair và Brown (2009), Filippova và Fu (2011), Cirman và các đồng sự (2015) đề nghị cần tiếp tục thực hiện thêm nhiều nghiên cứu thực nghiệm về sự tác động của các yếu tố lên mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán, và khả năng bán của nhà ở tại các thị trường bất động sản (BĐS) khác nhau, đặc biệt là các thị trường nhà ở mới phát 3 triển, các thị trường nhà ở mỏng nhỏ, nhằm góp phần gia tăng thêm hiểu biết và nâng cao hiệu quả hoạt động của các thị trường này, thay vì chỉ tập trung nghiên cứu tại thị trường nhà ở phát triển như tại Mỹ và các nước phát triển khác (do thuận lợi về dữ liệu) như hiện nay.
Thị trường nhà ở Việt Nam nói chung và thị trường nhà ở TP.HCM nói riêng đều là những thị trường nhà ở mỏng nhỏ và chỉ mới có những bước phát triển có ý nghĩa từ những năm 2000s (Chung và các đồng sự, 2018) nhưng sự diễn biến trên thị trường rất khó lường (Phan Đình Nguyên và các đồng sự, 2018). Theo đó, thị trường nhà đất tại Việt Nam bắt đầu có bước phát triển đầu tiên trong giai đoạn 1991 - 1993 với sự thay đổi chính sách kinh tế trong giai đoạn Đổi Mới và sự ra đời của Luật đất đai 1993 đã thừa nhận tính hợp pháp của hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai (Nguyên và các đồng sự, 2014; Kim, 2007). Và loại nhà được phát triển chủ yếu trong giai đoạn này là nhà ở riêng lẻ tự xây của các hộ gia đình (Quang và Kammeier, 2002). Tuy nhiên, do sự quản lý yếu kém của cơ quan nhà nước (Vinh & Leaf, 1996), gần 80% lượng nhà tư nhân được phát triển trong giai đoạn này ở Việt Nam đều có vấn đề về pháp lý (Waibel và các đồng sự, 2007), và điều này đã làm cho thị trường nhà đất non trẻ đã nhanh chóng rơi vào khủng hoảng trong giai đoạn 1995 - 1999 khi mà nghị định 18 và nghị định 87 về chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất ra đời.
Mãi tới khi xuất hiện chủ trương cho phép Việt kiều mua nhà, thị trường nhà ở Việt Nam mới thoát khỏi trình trạng suy giảm và tăng trưởng sôi động trở lại trong giai đoạn 2000 – 2003 nhờ nguồn vốn lớn từ đầu tư nước ngoài (Nguyên và các đồng sự, 2014). Tuy nhiên khi Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/CP ra đời với chủ trương cấm phân lô bán nền, thị trường nhà ở Việt Nam một lần nữa rơi vào tình trạng trầm lắng. Khi Chính phủ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng (Seo và các đồng sự, 2018) thì thị trường lại lập tức bước vào giai đoạn tăng trưởng nóng 2006 - 2008. Năm 2008, do tác động của khủng hoảng tài chính thế giới và chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ đã một lần nữa kéo thị trường nhà ở rơi vào giai đoạn suy thoái mới.
Sau đó, nhờ tác dụng của các gói kích cầu của Chính phủ và sự phục hồi 4 của nền kinh tế, mãi đến năm 2013 thị trường nhà ở mới chặn đứng đà sụt giảm và chỉ bắt đầu phục hồi từ quý 3/2015 cho đến nay. Từ hiện trạng phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam, tác giả thấy rằng nhu cầu phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam rất bức thiết và các nhà đầu tư trên thị trường cũng rất nhanh nhạy với các cơ hội phát triển của thị trường. Tuy nhiên, do vai trò quản lý và điều tiết thị trường của các cơ quan quản lý trong thời gian qua được đánh giá là chưa tốt, điều hành chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn, quy định mang tính hành chính, không phù hợp với quy luật thị trường, và điều này dẫn đến nhiều hệ lụy bất cập trong công tác quản lý và đền bù giải phóng mặt bằng, gây bất bình và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống dân cư, ngoài ra còn tạo kẽ hở cho tham nhũng, ảnh hưởng xấu đến tăng trưởng kinh tế nói chung và sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS nói riêng (Phan Đình Nguyên và các đồng sự, 2018). Do đó, nghiên cứu về quy luật vận hành của thị trường và sự ảnh hưởng của các yếu tố lên các mối quan hệ phức tạp giữa các chỉ số đại diện trên thị trường nhà ở là cần thiết nhằm cải thiện hiệu quả các hoạt động mua – bán, tư vấn, và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS (Asabere và Huffman, 1992).
Tuy nhiên, một thực trạng là các nghiên cứu về thị trường nhà ở Việt Nam hiện nay chủ yếu chỉ tập trung phân tích sự biến động của yếu tố giá nhà ở, cụ thể Kim (2004) nghiên cứu ảnh hưởng của mức độ hợp pháp của căn nhà lên giá giao dịch của nhà ở HCM, Kim (2007) nghiên cứu ảnh hưởng của sự khác biệt trong chuẩn mực xã hội giữa hai miền Nam (TP.HCM) và miền Bắc (Hà Nội) ảnh hưởng như thế nào lên giá nhà, Chung và các đồng sự (2018) áp dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) để phân tích các yếu tố tác động lên giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM, tương tự, Bui (2020b) áp dụng mô hình hedonic để đo lường các yếu tố ảnh hưởng lên giá căn hộ tại TP.HCM, hay như Bui (2020a) áp dụng mô hình ARDL (Autoregressive Distributed Lag) để đo lường ảnh hưởng của sự biến động lãi suất lên sự biến động giá nhà ở TP.HCM, có đôi chút khác biệt, Seo và Kwon (2017) nghiên cứu về sự tác động của các yếu tố lên việc lựa chọn giữa nhà ở riêng lẻ và căn hộ của các hộ gia đình nhập cư tại TP.