Luận văn thạc sĩ về phân tích chính sách tái định cư chung cư cũ A1, A2 tại Hà Nội

Luận văn thạc sĩ phân tích chính sách tái định cư dự án cải tạo chung cư cũ A1 A2 Nguyễn Công Trứ tại Hà Nội, cung cấp cái nhìn sâu sắc về quy trình và thách thức.

• Tác giả: Nguyễn Văn Chiến
• Người hướng dẫn: GS. Hồ Chí Minh
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Chính sách công
• Đề tài: Phân Tích Chính Sách Tái Định Cư Chung Cư Cũ Hà Nội
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Kinh Tế
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• TÓM TẮT LUẬN VĂN
• 1. CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
• 1.1. Mục tiêu của đề tài
• 1.2. Phương pháp nghiên cứu
• 1.2.1. Cơ sở dữ liệu
• 1.2.2. Phương pháp nghiên cứu
• 1.3. Phạm vi của đề tài
• 1.4. Bố cục luận văn
• 2. CHƯƠNG 2: KHUNG PHÂN TÍCH VÀ TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ
• 2.1. Phương pháp phân tích kinh tế
• 2.2. Phương pháp phân tích tài chính
• 2.3. Các tiêu chí dùng trong phân tích
• 2.4. Chi phí sử dụng vốn
• 2.4.1. Chi phí sử dụng vốn nợ vay rD
• 2.4.2. Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu rE
• 2.4.3. Chi phí sử dụng vốn bình quân trọng số WACC
• 2.4.4. Chi phí vốn kinh tế
• 3. CHƯƠNG 3: MÔ TẢ DỰ ÁN
• 3.1. Phạm vi dự án
• 3.2. Cơ sở pháp lý dự án
• 3.3. Đặc điểm của dự án
• 3.3.1. Đặc điểm 2 khối nhà A1, A2 và khu vực lưu không
• 3.3.2. Đặc điểm dự án nhà N3
• 3.4. Các thông số dùng cho việc thẩm định dự án
• 3.4.1. Các thông số tài chính trong giai đoạn xây dựng
• 3.4.2. Các thông số tài chính trong giai đoạn vận hành
• 3.5. Giá cho thuê khu thương mại, thuê nhà ở, giá bán nhà
• 3.5.1. Giá cho thuê khu thương mại
• 3.5.2. Giá bán căn hộ ở tại chung cư mới
• 3.5.3. Giá cho thuê căn hộ ở, chung cư cũ
• 3.5.4. Giá cho thuê căn hộ ở, chung cư mới
• 3.6. CÔNG TÁC ĐỀN BÙ, THU HỒI ĐẤT VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
• 3.6.1. Khung phân tích chính sách và pháp lý
• 3.6.2. Pháp luật Việt Nam về việc đền bù, thu hồi đất và tái định cư
• 3.6.3. Các nghiên cứu về chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư
• 3.6.4. Tiêu chí để đánh giá chính sách TĐC tốt
• 3.6.5. Phương án tái định cư của dự án N3
• 3.6.6. Đánh giá chính sách tái định cư của dự án N3
• 3.6.7. Đánh giá về công tác thu hồi đất
• 3.6.8. Đánh giá về công tác đền bù tài sản
• 3.6.9. Đánh giá về công tác tái định cư
• 3.6.10. Đánh giá về công tác tạm cư
• 3.6.11. Nhìn nhận qua hệ thống pháp lý
• 3.6.12. Kết luận và kiến nghị chính sách tái định cư
• 5. CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH KINH TẾ DỰ ÁN
• 5.1. Phân tích các ngoại tác tích cực, tiêu cực đối với nền kinh tế
• 5.2. Dòng tiền kinh tế của dự án
• 5.3. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN PHỐI DỰ ÁN
• 5.3.1. Kế hoạch vay vốn
• 5.3.2. Dòng tiền tài chính của dự án
• 5.3.3. Ngân lưu tài chính vào
• 5.3.4. Ngân lưu tài chính ra
• 5.3.5. Phân tích kết quả thẩm định
• 5.3.6. Phân tích trên quan điểm tổng mức đầu tư
• 5.3.7. Phân tích trên quan điểm chủ đầu tư
• 5.3.8. Phân tích phân phối
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC BẢNG KHẢO SÁT

Tóm tắt

I. Tổng quan về chính sách tái định cư chung cư cũ Hà Nội

Chính sách tái định cư chung cư cũ tại Hà Nội đã được hình thành từ nhiều năm qua nhằm cải thiện chất lượng sống cho cư dân. Khu chung cư Nguyễn Công Trứ, được xây dựng từ năm 1956, là một trong những ví dụ điển hình cho sự cần thiết phải cải tạo và tái định cư. Chính sách này không chỉ giúp nâng cao chất lượng nhà ở mà còn giải quyết các vấn đề về môi trường và an toàn cho cư dân.

1.1. Lịch sử hình thành chính sách tái định cư

Chính sách tái định cư tại Hà Nội bắt đầu từ những năm 2000, với nhiều nghị quyết và quyết định của Chính phủ nhằm cải tạo các khu chung cư cũ. Nghị quyết 34/2007/NQ-CP và Quyết định 48/2008/QĐ-UBND là những văn bản quan trọng tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện chính sách này.

1.2. Mục tiêu của chính sách tái định cư

Mục tiêu chính của chính sách tái định cư là cải thiện điều kiện sống cho cư dân, nâng cao diện tích nhà ở bình quân, và giảm thiểu tình trạng xuống cấp của các khu chung cư cũ. Điều này không chỉ mang lại lợi ích cho người dân mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của thành phố.

II. Vấn đề và thách thức trong chính sách tái định cư chung cư cũ

Mặc dù chính sách tái định cư đã được triển khai, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề và thách thức cần giải quyết. Các hộ dân thường không hài lòng với mức đền bù và chính sách hỗ trợ, dẫn đến sự phản đối và chậm trễ trong quá trình thực hiện.

2.1. Khó khăn trong công tác đền bù

Mức đền bù tài sản theo khung giá nhà nước thường thấp hơn so với giá thị trường, gây khó khăn cho các hộ dân trong việc tìm kiếm chỗ ở mới. Điều này dẫn đến sự không đồng thuận từ phía cư dân và kéo dài thời gian thực hiện dự án.

2.2. Sự phản đối từ cư dân

Nhiều hộ dân, đặc biệt là những hộ sống tại tầng 1, không đồng ý với phương án tái định cư hiện tại. Họ yêu cầu được tái định cư tại chỗ với diện tích tương đương, điều này gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc thực hiện dự án.

III. Phương pháp giải quyết vấn đề tái định cư chung cư cũ

Để giải quyết các vấn đề trong chính sách tái định cư, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc tham khảo các mô hình thành công từ các dự án tương tự sẽ giúp cải thiện tình hình.

3.1. Đề xuất chính sách đền bù hợp lý

Cần xem xét điều chỉnh mức đền bù tài sản theo giá thị trường và áp dụng các chính sách hỗ trợ hợp lý cho các hộ dân. Việc này sẽ giúp tăng cường sự đồng thuận từ phía cư dân và thúc đẩy tiến độ dự án.

3.2. Tăng cường sự tham gia của cộng đồng

Tổ chức các buổi họp và hội thảo để lắng nghe ý kiến của cư dân về chính sách tái định cư. Sự tham gia của cộng đồng sẽ giúp tạo ra những giải pháp phù hợp và hiệu quả hơn.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu

Nghiên cứu về chính sách tái định cư chung cư cũ đã chỉ ra rằng việc áp dụng các chính sách hợp lý có thể mang lại nhiều lợi ích cho cả cư dân và nhà đầu tư. Các dự án cải tạo thành công sẽ tạo ra giá trị kinh tế và xã hội lớn.

4.1. Kết quả từ các dự án cải tạo thành công

Nhiều dự án cải tạo chung cư cũ đã thành công trong việc nâng cao chất lượng sống cho cư dân. Các hộ dân được tái định cư tại chỗ với điều kiện sống tốt hơn, đồng thời giá trị bất động sản cũng tăng lên.

4.2. Lợi ích kinh tế từ chính sách tái định cư

Chính sách tái định cư không chỉ mang lại lợi ích cho cư dân mà còn tạo ra giá trị kinh tế cho thành phố. Việc cải tạo các khu chung cư cũ giúp tăng cường hạ tầng đô thị và thu hút đầu tư.

V. Kết luận và tương lai của chính sách tái định cư

Chính sách tái định cư chung cư cũ tại Hà Nội cần được điều chỉnh và cải tiến để đáp ứng nhu cầu của cư dân. Tương lai của chính sách này phụ thuộc vào sự đồng thuận và hợp tác giữa các bên liên quan.

5.1. Định hướng phát triển chính sách tái định cư

Cần xây dựng một khung pháp lý rõ ràng và minh bạch cho chính sách tái định cư, đảm bảo quyền lợi cho cư dân và nhà đầu tư. Điều này sẽ giúp tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn hơn.

5.2. Tầm nhìn cho các dự án cải tạo trong tương lai

Các dự án cải tạo chung cư cũ cần được thực hiện đồng bộ với quy hoạch đô thị, đảm bảo tính bền vững và phát triển lâu dài cho thành phố. Sự tham gia của cộng đồng và các tổ chức xã hội sẽ là yếu tố quyết định cho sự thành công của các dự án này.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ------------------------ NGUYỄN VĂN CHIẾN PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH TÁI ĐỊNH CƯ - DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ A1, A2 - NGUYỄN CÔNG TRỨ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH --------------------------------- CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT NGUYỄN VĂN CHIẾN PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH TÁI ĐỊNH CƯ - DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ A1, A2 - NGUYỄN CÔNG TRỨ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2012 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều đƣợc đƣợc dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trƣờng Đại Học Kinh Tế TPHCM hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright. Ký tên Nguyễn Văn Chiến TIEU LUAN MOI download : [e-mail] ii LỜI CẢM ƠN Trƣớc hết tôi xin chân thành cảm ơn Trƣờng Đại Học Kinh tế TPHCM, Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright và các đơn vị đã tài trợ cho chƣơng trình, để tôi có điều kiện đƣợc tham gia học tập tại trƣờng. Tôi xin cảm ơn và gửi lời chúc sức khỏe tới các thầy giáo, cô giáo, những ngƣời đã dìu dắt và hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt 2 năm học tập. Trong quá trình thực hiện đề tài luận văn “Phân tích chính sách tái định cư – dự án cải tạo khu chung cư cũ A1, A2 – Nguyễn Công Trứ, Thành phố Hà Nội”, tôi xin chân thành cảm ơn: thầy giáo Nguyễn Xuân Thành, thầy giáo Huỳnh Thế Du, thầy giáo Cao Hào Thi và đặc biệt là sự hƣớng dẫn nhiệt tình từ cô giáo Trần Thị Quế Giang, thầy David O. Dapice từ trƣờng Quản lý nhà nƣớc Kennedy thuộc Đại học Harvard. Chính sự hƣớng dẫn tận tình của các thầy, cô giáo đã giúp tôi hoàn thành luận văn một cách tốt hơn. Tôi xin cảm ơn các bạn đồng nghiệp đến từ Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng và phát triển nhà số 7 (HADINCO 7), các bạn đồng nghiệp Công ty cổ phần tƣ vấn xây dựng Tổng hợp NAGECCO – Bộ Xây Dựng đã giúp đỡ, động viên và tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình làm luận văn. Cuối cùng tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đối với gia đình tôi, những ngƣời luôn nhắc nhở, động viên tôi học tập và phấn đấu. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Trải qua hơn 65 năm sử dụng khu chung cƣ Nguyễn Công Trứ đang xuống cấp về chất lƣợng kết cấu công trình, có thể gây sụp đổ bất cứ lúc nào; sự quá tải về công suất phục vụ, ô nhiễm môi trƣờng ở. Hà Nội giao cho Chủ đầu tƣ là Công ty cổ phần đầu tƣ Xây dựng phát triển nhà số 7 (HADINCO 7) đứng ra cải tạo toàn bộ khu chung cƣ cũ Nguyễn Công Trứ; thực hiện thí điểm trƣớc dự án N3, nền tảng gồm: 2 dãy nhà A1 và A2 và phần đất khu vực lƣu không (KVLK) tại khu chung cƣ. Chủ đầu tƣ đứng ra giải quyết công tác đền bù, thu hồi đất và tái định cƣ, có sự giám sát từ ban ngành. Cụ thể chủ đầu tƣ làm (i) đền bù phần tài sản phát sinh thêm so với bản thiết kế ban đầu của khu chung cƣ theo khung giá đền bù ban hành của Thành phối; (ii) khi thu hồi đất lấn chiếm đƣợc hỗ trợ theo đơn giá 30% giá đất ban hành của Thành phố ở năm đền bù. Sau khi xây dựng xong, dự án dành một phần diện tích tái định cƣ tại chỗ vào cuối năm 2009; nhƣng tháng 5/2012 dự án vẫn vƣớng mắc ở công tác đền bù, thu hồi đất, tái định cƣ. Phân tích nhận thấy chính sách đền bù tài sản theo khung nhà nƣớc ban hành thấp, chƣa theo kịp thị trƣờng, đề xuất đền bù tài sản theo bằng chi phí thay thế đầy đủ, bất kể tình trạng pháp lý của đất (theo kinh nghiệm các dự án của Ngân hàng thế giới, Ngân hàng phát triển châu Á). Đối với các hộ “nhảy dù” lấn chiếm đất KVLK không đƣợc đền bù về đất là hợp lý, chính sách hỗ trợ thu hồi đất theo đơn giá 30% giá nhà nƣớc ban hành là chính sách tốt, giúp dự án nhanh đạt đƣợc mục tiêu về chính sách (theo Ngân hàng thế giới). Phân tích kiến nghị: Các hộ tầng 1 cũ cần đƣợc tái định cƣ đủ 100% diện tích tầng 1 mới. Các hộ KVLK mặc dù không đƣợc tái định cƣ, nhƣng với cơ chế hỗ trợ thu hồi đất và đền bù tài sản theo phƣơng pháp thay thế đầy đủ, họ hoàn toàn có thể tiếp cận mua đƣợc căn hộ tại dự án với giá mua ƣu đãi bằng giá bán bình quân sàn sử dụng. Tất cả các hộ đều có thể tiếp cận đƣợc căn hộ mới tại dự án, tái định cƣ tại chỗ giúp giảm thiểu sự xáo động về cuộc sống, giúp các hộ dân nhanh chóng phục hồi cuộc sống. Đối với dự án N3 hiện vƣớng mắc với 20% (40/203 hộ) hộ dân chƣa đồng tình về phƣơng án đền bù, thu hồi đất và tái định cƣ. Thời gian gần đây Việt Nam đã xảy ra nhiều vấn đề nổi cộm liên quan đến đất đai, tác giả kiến nghị Thành phố chưa vội áp dụng phương án TIEU LUAN MOI download : [e-mail] iv cưỡng chế (đã đƣợc Thành phố xem xét tháng 4/2012), kiến nghị xem xét theo phân tích ở luận văn. Đồng thời tác giả kiến nghị Thành phố xem xét sự tham gia đánh giá của tổ chức định giá độc lập (ban đầu có thể chấp nhận sự tham gia tổ chức định giá nƣớc ngoài) vào định giá tài sản, giá đất và tái định cƣ. Tƣơng lai Việt Nam nên xem xét thành lập các hiệp hội định giá độc lập, tách biệt với các cơ quan hành chính, có sự tham gia của đại diện nhà nƣớc, nhà nghiên cứu về định giá và hội nghề nghiệp, doanh nghiệp xã hội. Dựa theo chính sách đền bù, tái định cư, thu hồi đất được đề xuất; kết quả thẩm định: Dự án hiệu quả về mặt kinh tế, thể hiện tính đúng đắn của chủ trƣơng cải tạo chung cƣ cũ A1, A2 (cũng nhƣ toàn khu Nguyễn Công Trứ). Dự án không vững mạnh về mặt tài chính, không đảm bảo khả năng trả nợ (từ năm 2017 – 2034), kiến nghị dự án cần dành ra 191,986 tỷ VND (năm 2016) để phục vụ cho việc trả nợ sau này – giá trị này cao hơn 52,806 tỷ VND (năm 2016) nếu dự án theo đuổi chính sách tái định cƣ hiện hữu. Kết quả phân tích cổ đông (HADINCO 7) không đạt đƣợc mức sinh lợi tối thiểu chấp nhận đƣợc, chính sách trợ cấp của Thành phố cho chủ đầu tƣ dự án là đúng đắn, mức trợ cấp hợp lý đối với dự án A1, A2 là 21,092 tỷ VND (giá năm 2012). Mức trợ cấp này không sai khác nhiều so với mức trợ cấp 21,565 tỷ VND (năm 2012) theo các chính sách mà dự án đang theo đuổi. Do vậy Thành phố có thể xem xét thực hiện chính sách tái định cƣ mới vốn đƣợc áp dụng rộng rãi ở các nƣớc phát triển. Dự án tạo ra ngoại tác tích cực rất lớn, các hộ sống tại chung cƣ cũ và KVLK đều nhận đƣợc lợi ích lớn, đặc biệt là các hộ tầng 1. Tuy nhiên một phát hiện ở luận văn là các hộ bên ngoài mua căn hộ tại dự án đã bị thiệt 47,781 tỷ VND, ứng với 7,85triệu/m2 sở hữu. Có thể giải thích bằng cách đối với ngƣời sở hữu căn hộ tại dự án thì lợi ích mà họ cảm nhận đƣợc là lớn hơn nhiều so với thực tế, họ sẵn sàng bỏ ra nhiều hơn 7,85triệu/m2 so với nền kinh tế để đƣợc sở hữu căn hộ, giải thích cho sở thích sở hữu nhà của ngƣời Việt Nam hơn các hình thức khác (nhƣ thuê nhà); cũng có thể do nguyên nhân tình trạng bong bóng về giá nhà tại Hà Nội trong những năm gần đây, đã giải thích cho những thiệt hại của đối tƣợng sở hữu căn hộ. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN . - ii - TÓM TẮT LUẬN VĂN . - iii - MỤC LỤC . - v - DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT . - viii - DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU . - ix - DANH MỤC CÁC HÌNH. Mục tiêu của đề tài . Phƣơng pháp nghiên cứu . Cơ sở dữ liệu . Phƣơng pháp nghiên cứu . Phạm vi của đề tài . Bố cục luận văn. KHUNG PHÂN TÍCH VÀ TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ . Phƣơng pháp phân tích kinh tế . Phƣơng pháp phân tích tài chính . Các tiêu chí dùng trong phân tích . Giá trị hiện tại ròng NPV . Suất sinh lợi nội tại IRR. Khả năng trả nợ DSCR . Chi phí sử dụng vốn . Chi phí sử dụng vốn nợ vay rD. Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu rE . Chi phí sử dụng vốn bình quân trọng số WACC . Chi phí vốn kinh tế. - 14 - TIEU LUAN MOI download : [e-mail] vi CHƢƠNG 3. MÔ TẢ DỰ ÁN. Phạm vi dự án . Cơ sở pháp lý dự án . Phạm vi dự án . Đặc điểm của dự án. Đặc điểm 2 khối nhà A1, A2 và khu vực lƣu không . Đặc điểm dự án nhà N3 . Các thông số dùng cho việc thẩm định dự án. Các thông số tài chính trong giai đoạn xây dựng . Các thông số tài chính trong giai đoạn vận hành . Giá cho thuê khu thƣơng mại, thuê nhà ở, giá bán nhà . Giá cho thuê khu thƣơng mại . Giá bán căn hộ ở tại chung cƣ mới . Giá cho thuê căn hộ ở, chung cƣ cũ . Giá cho thuê căn hộ ở, chung cƣ mới . CÔNG TÁC ĐỀN BÙ, THU HỒI ĐẤT VÀ TÁI ĐỊNH CƢ . Khung phân tích chính sách và pháp lý . Pháp luật Việt Nam về việc đền bù, thu hồi đất và tái định cƣ . Các nghiên cứu về chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ . Tiêu chí để đánh giá chính sách TĐC tốt. Phƣơng án tái định cƣ của dự án N3 . Đánh giá chính sách tái định cƣ của dự án N3 . Đánh giá về công tác thu hồi đất. Đánh giá về công tác đền bù tài sản . Đánh giá về công tác tái định cƣ . Đánh giá về công tác tạm cƣ .