Đặt vấn đề, giới thiệu bối cảnh hình thành chính sách; mục tiêu và phương pháp nghiên cứu; phạm vi nghiên cứu của đề tài, sơ lược bố cục luận văn. Chương 2: Tổng quan về phương pháp phân tích kinh tế, phân tích tài chính, các tiêu chí và các chi phí sử dụng vốn dùng trong phân tích. Chương 3: Mô tả dự án, các số liệu dùng cho phân tích thẩm định. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -5- Chương 4: Đề tài điểm lại các nghiên cứu về chính sách đền bù, thu hồi đất và tái định cư; tiêu chí về chính sách tái định cư tốt.
Từ chính sách tái định cư N3, đề tài đánh giá và đề xuất phương án TĐC tại dự án. Chương 5: Phân tích kinh tế dự án. Đề tài phân tích các ngoại tác tích cực, tiêu cực; qua đó đề tài lượng hóa các dòng ngân lưu kinh tế vào/ ra của dự án, và đánh giá tính hiệu quả kinh tế. Chương 6: Phân tích tài chính dự án.
Xác định các dòng ngân lưu tài chính vào/ra, từ đó đánh giá tính vững mạnh về tài chính của dự theo các chỉ tiêu NPV, IRR. Phân tích dự án trên quan điểm của chủ đầu tư, đánh giá chính sách trợ cấp của Thành phố. Kết hợp phân tích kinh tế, tài chính, sẽ đánh giá phân phối lợi ích giữa các bên liên quan. Chương 7: Kiến nghị chính sách.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -6- CHƯƠNG 2. KHUNG PHÂN TÍCH VÀ TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ Chương 2 luận văn thảo luận về khung phân tích kinh tế, phân tích tài chính; đề cập tới các chi phí sử dụng vốn, tiêu chí đánh giá sử dụng trong thẩm định dự án. Phương pháp phân tích kinh tế Phương pháp phân tích kinh tế dùng để đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án; nghiên cứu dựa trên phân tích lợi ích, chi phí kinh tế theo mô hình chiết khấu ngân lưu; trên cơ sở so sánh giữa: có dự án và không có dự án. Giả sử trước khi có dự án thì nhu cầu về nhà ở là đường cầu (D), đường cung ứng với thị trường nhà ở là (S0), giá mua nhà là C0, với lượng giao dịch Q0.
Khi có dự án N3 làm tăng cung từ (S0) lên (S1), đường cung dịch chuyển sang bên phải, làm giảm giá mua nhà từ C0 xuống C1. Dự án ra đời tạo ra 2 tác động thay thế và tác động tăng thêm, tổng 2 tác động sẽ là tổng lợi ích kinh tế. Khi có dự án, tác động thay thế lượng cầu Q0 đối với các dự án khác chuyển sang sử dụng Q0 từ dự án N3. Khi dự án hoàn thành, dự án cũng giải quyết nhu cầu ở tăng thêm (Q1 – Q0).
Tổng lợi ích kinh tế tăng thêm là hình thang YC0C1Z, trong đó tác động thay thế đã tiết kiệm được chi phí YC0C1X, tác động tăng thêm sẽ tiết kiệm được chi phí XYZ. Minh họa lợi ích kinh tế tạo ra bởi dự án Nguồn: Glen P.Jenkins, “Phân tích lợi ích chi phí cho các quyết định đầu tư”, bản dịch tr.9, Đại học Harvard TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -7- Phân tích muốn lượng hóa về lợi ích/chi phí kinh tế cần xác định đường cung, đường cầu của thị trường đối với trường hợp trước và sau khi có dự án, cần tính toán cụ thể từng tác động nào là tác động thay thế/ tăng thêm. Quá trình lượng hóa qua cách làm như vậy khá khó khăn. Lợi ích kinh tế của dự án được đo bằng mức sẵn lòng chi trả của người dân sống ở khu chung cư mới N3 - ở đây có 2 đối tượng: các hộ sống tại khu chung cư cũ và các hộ bên ngoài mua nhà tại dự án.
Mức sẵn lòng chi trả của người dân được xác định bằng tiền thuê mà người thuê nhà sẵn sàng thuê để ở, cũng là mức thuê mà thị trường chấp nhận. Giả định của bài phân tích các hộ tại chung cư cũ chỉ chấp nhận được mức giá thuê bằng 90% giá thuê của thị trường. Chi phí kinh tế là toàn bộ các chi phí mà nền kinh tế đã bỏ ra, bao gồm các dòng ngân lưu: chi phí đầu tư; chi phí giai đoạn vận hành, bảo trì theo giá kinh tế và chi phí cơ hội của đất (dự tính dãy nhà chỉ tồn tại được 5 năm nữa, đồng thời sau 5 năm nữa các dãy nhà cuối cùng ở khu chung cư cũ sẽ được cải tạo, do cải tạo trước N3 phá dỡ dãy nhà A1 và A2 đã làm mất đi một phần lợi ích kinh tế). Tổng hợp lợi ích/ chi phí kinh tế xem Bảng 2.
Ngân lưu kinh tế của dự án • Lợi ích kinh tế đối với các hộ bên ngoài mua nhà tại chung cư mới Lợi ích kinh tế • Lợi ích kinh tế đối với các hộ sống tại chung cư cũ (ngân lưu vào) chuyển sang sống tại chung cư mới • Lợi ích kinh tế thu được từ cho thuê khu thương mại • Lợi ích kinh tế thu được từ dịch vụ gửi xe • Chi phí đầu tư (kinh tế) Chi phí kinh tế • Chi phí vận hành, bảo trì (kinh tế) (ngân lưu ra) • Chi phí cơ hội của đất Chi phí đầu tư (kinh tế) gồm chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí thuê nhà của nhà nước để tạm cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng. Khoản chi phí giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư được coi là những khoản chuyển giao, không nằm trong chi phí kinh tế. Các sản phẩm đầu vào phục vụ cho xây dựng dự án đều được sản xuất ở trong nước, do vậy các chi phí không cần phải điều chỉnh theo hàng ngoại thương. Dòng ngân lưu chi phí đầu tư được điều chỉnh bằng cách trừ đi lợi ích do ngoại tác lao động.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -8- Hệ số lương kinh tế đối với lao động không kỹ năng là 0.55 5 , chi phí lao động không có tay nghề chiếm 11.8% tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị. Xem thêm Bảng 2. Suất đầu tư xây dựng công trình nhà ở năm 2010 (theo QĐ 295/BXD ngày 22 tháng 3 năm 2011) Suất đầu tư Xây dựng Thiết bị Chi phí khác Số tầng (triệu/m2) (triệu/m2) (triệu/m2) (triệu/m2) 16 ≤ số tầng ≤ 19 8,16 6,35 0,76 1,05 20 ≤ số tầng ≤ 25 9,08 7,06 0,85 1,17 Dự án Nhà ở cao tầng N3 (có 20 tầng nổi và 3 tầng hầm) thì tỷ lệ chi phí khác (nhân công) trên chi phí xây dựng và chi phí thiết bị 1,17/(7,06 + 0,85) = 0,148. Giả định 80% số lao động sử dụng trên công trường là lao động giản đơn, thì tỷ lệ nhân công giản đơn trên chi phí xây dựng và chi phí thiết bị 0,148 * 80% = 0,118 = 11,8%.
Ngoài ra khi phân tích kinh tế bỏ qua tác động của thuế VAT, coi như khoản thuế VAT đầu vào và đầu ra được khấu trừ cho nhau. Phân tích cần được đánh giá trên 2 kịch bản: (i) kịch bản 1: theo chính sách tái định cư ban đầu; (ii) kịch bản 2: theo chính sách tái định cư được đưa ra ở Chương 4. Phương pháp phân tích tài chính Phương pháp phân tích tài chính nhằm đánh giá tính vững mạnh về mặt tài chính; nghiên cứu dựa trên phân tích lợi ích, chi phí về mặt tài chính của dự án theo mô hình chiết khấu ngân lưu. Phân tích trên quan điểm tổng mức đầu tư, tính toán các dòng ngân lưu tài chính vào/ra hàng năm, từ đó xác định được ngân lưu tài chính ròng của dự án.
Phân tích cũng được đánh giá trên 2 kịch bản 1 và kịch bản 2 nêu trên. Ngân lưu tài chính của dự án • Doanh thu từ bán căn hộ ở Lợi ích tài chính (ngân lưu vào) • Doanh thu từ tiền thuê khu thương mại • Doanh thu từ tiền thuê dịch vụ gửi xe • Chi phí đầu tư (tài chính) Chi phí tài chính (ngân lưu ra) • Chi phí vận hành, bảo trì (tài chính) • Thuế thu nhập doanh nghiệp 5 Nguyễn Xuân Thành (2011), “Nghiên cứu tình huống Đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây”, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -9- Chi phí đầu tư (tài chính) gồm chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí giải phóng mặt bằng và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng. Tính khả thi của dự án về mặt tài chính và khả năng trả nợ được đánh giá bằng các tiêu chí thẩm định (mục 2.3) Dự án còn được đánh giá trên quan điểm của cổ đông. Ngân lưu chủ đầu tư (cổ đông được hưởng) bằng ngân lưu ròng của dự án (theo quan điểm tổng mức đầu tư) trừ đi ngân lưu nợ vay.
Dựa trên các tiêu chí thẩm định sẽ đánh giá được tính phù hợp của chính sách trợ cấp mà Hà Nội dành cho chủ đầu tư hiện nay. Các tiêu chí dùng trong phân tích Dự án được đánh giá trên 3 tiêu chí cơ bản, cụ thể: 2. Giá trị hiện tại ròng NPV Giá trị hiện tại ròng NPV là giá trị hiện tại của tất cả các dòng ngân lưu ròng được chiết khấu với chi phí sử dụng vốn r n CFi NPV = −C 0 + ∑ (2.1) i =1 (1 + r ) i C0 – Chi phí đầu tư ban đầu r – Chi phí sử dụng vốn CFi – Ngân lưu ròng tại năm thứ i Tiêu chuẩn đánh giá: dự án khả thi khi NPV ≥ 0 2. Suất sinh lợi nội tại IRR Suất sinh lợi nội tại IRR là giá trị suất sinh lợi mà tại đó NPV = 0 IRR là nghiệm r của phương trình: TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - 10 - n CFi NPV = −C 0 + ∑ =0 (2.2) i =1 (1 + r ) i C0 – Chi phí đầu tư ban đầu CFi – Ngân lưu ròng tại năm thứ i Tiêu chuẩn đánh giá: dự án khả thi khi IRR ≥ MARR, MARR là suất sinh lợi tối thiểu chấp nhận được.
Khả năng trả nợ DSCR DSCRi = Tiền mặt có thể dùng để trả nợ năm (i)/ Số nợ cần phải trả năm (i) (2.3) Tiêu chuẩn đánh giá DSCR ≥ 1,2, tức là số tiền mặt có thể dùng để trả nợ hàng năm phải lớn hơn hoặc bằng 1,2 lần số nợ phải trả của năm đó. Chi phí sử dụng vốn Cơ cấu vốn của dự án gồm: vốn tự có của doanh nghiệp, vốn vay từ Quỹ đầu tư phát triển của Thành phố; chủ đầu tư không được phép huy động vốn của người mua nhà trong quá trình xây dựng.