Khóa luận tốt nghiệp về pháp luật nhà ở cho người có thu nhập thấp và thực tiễn thi hành

Khóa luận phân tích pháp luật về nhà ở cho người thu nhập thấp và thực tiễn thi hành, góp phần nâng cao nhận thức và cải thiện chính sách.

• Tác giả: Nguyen Thu Tra
• Người hướng dẫn: TS. Pham Thu Thuy
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật
• Đề tài: Nhà Ở Dành Cho Người Thu Nhập Thấp: Khóa Luận Tốt Nghiệp Pháp Luật Và Thực Tiễn
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• LỜI MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 0.2. Tình hình nghiên cứu đề tài
• 0.3. Mục đích và nhiệm vụ khóa luận
• 0.3.1. Mục đích nghiên cứu
• 0.3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
• 0.4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
• 0.4.1. Đối tượng nghiên cứu
• 0.4.2. Phạm vi nghiên cứu
• 0.5. Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
• 0.6. Ý nghĩa của nghiên cứu
• 0.6.1. Ý nghĩa lý luận
• 0.6.2. Ý nghĩa thực tiễn
• 0.7. Kết cấu của khóa luận
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
• 1.1. Lý luận về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
• 1.1.1. Khái niệm và phân loại nhà ở
• 1.1.2. Vị trí, vai trò của nhà ở đối với đời sống xã hội
• 1.1.3. Khái niệm nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
• 1.1.4. Ứng dụng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
• 1.2. Lý luận pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
• 1.2.1. Khái niệm pháp luật nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
• 1.2.2. Nội dung pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
• 1.2.3. Tiêu chí đánh giá quy định pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
• 1.2.3.1. Tiêu chí về hiệu lực
• 1.2.3.2. Tiêu chí về hiệu quả
• 1.2.3.3. Tiêu chí phù hợp
• 1.2.3.4. Tiêu chí công bằng
• 1.2.3.5. Tiêu chí bền vững
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
• 2.1. Thực trạng pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
• 2.1.1. Thực hiện các quy định về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, hỗ trợ các đề án phát triển nhà thương mại
• 2.1.2. Thực hiện quy định pháp luật về hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội
• 2.1.3. Thực hiện quy định pháp luật về cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
• 2.1.4. Quy định về nguồn vốn hỗ trợ đầu tư các đề án phát triển nhà ở xã hội
• 2.1.5. Quy định về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội
• 2.1.6. Thực hiện quy định về đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội
• 2.1.7. Thực hiện quy định pháp luật xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội
• 2.1.8. Thực hiện quy định pháp luật quản lý nhà ở xã hội
• 2.1.9. Thực thi hành pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
• 2.1.9.1. Những kết quả đạt được trong quá trình thực thi pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
• 2.1.9.2. Đánh giá thực thi hành pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
• 2.1.9.2.1. Những bất cập, hạn chế còn tồn tại
• 2.1.9.2.2. Nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: BIỆN PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
• 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
• 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
• 3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• BIÊN BẢN ĐÁNH GIÁ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Tóm tắt

I. Giới thiệu về nhà ở cho người thu nhập thấp

Nhà ở cho người thu nhập thấp là một vấn đề cấp thiết trong bối cảnh hiện nay. Nhà ở không chỉ là nơi cư trú mà còn là một yếu tố quan trọng trong việc đảm bảo an sinh xã hội. Theo quy định của pháp luật, người thu nhập thấp được hưởng các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước nhằm cải thiện điều kiện sống. Việc nghiên cứu về pháp luật liên quan đến nhà ở cho nhóm đối tượng này giúp xác định rõ hơn quyền lợi và nghĩa vụ của họ trong việc tiếp cận nhà ở. Đặc biệt, chính sách nhà ở xã hội đã được ban hành nhằm tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở. Điều này không chỉ giúp cải thiện chất lượng cuộc sống mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của xã hội.

1.1. Tầm quan trọng của nhà ở

Nhà ở đóng vai trò quan trọng trong đời sống của mỗi cá nhân và gia đình. Nó không chỉ là nơi trú ngụ mà còn là nơi hình thành các giá trị văn hóa, xã hội. Nhà ở là điều kiện cần thiết để con người phát triển toàn diện, từ thể chất đến tinh thần. Theo các nghiên cứu, việc có một nơi ở ổn định giúp nâng cao chất lượng cuộc sống, giảm thiểu các vấn đề xã hội như tội phạm, bạo lực gia đình. Hơn nữa, nhà ở còn ảnh hưởng đến sức khỏe và sự phát triển của trẻ em, tạo nền tảng cho sự giáo dục và phát triển nhân cách. Do đó, việc đảm bảo quyền lợi về nhà ở cho người thu nhập thấp là một nhiệm vụ quan trọng của Nhà nước và xã hội.

II. Khung pháp lý về nhà ở cho người thu nhập thấp

Khung pháp lý về nhà ở dành cho người thu nhập thấp được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật. Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa ra các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các đối tượng này. Theo đó, quy định pháp luật về nhà ở xã hội được thiết lập nhằm tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp tiếp cận với nhà ở. Các chính sách hỗ trợ như cho vay ưu đãi, giảm thuế, và các chương trình xây dựng nhà ở xã hội đã được triển khai. Tuy nhiên, thực tế cho thấy vẫn còn nhiều khó khăn trong việc thực hiện các quy định này. Nhiều người vẫn chưa thể tiếp cận được nhà ở do các rào cản về tài chính và thủ tục hành chính. Do đó, cần có những giải pháp cụ thể để cải thiện tình hình này.

2.1. Các quy định pháp luật hiện hành

Các quy định pháp luật hiện hành về nhà ở dành cho người thu nhập thấp bao gồm các điều khoản trong Luật Nhà ở và các nghị định hướng dẫn thi hành. Những quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Theo Điều 49 của Luật Nhà ở, Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội cho các đối tượng này. Tuy nhiên, việc thực hiện các quy định này vẫn gặp nhiều khó khăn, từ việc thiếu nguồn lực tài chính đến sự phức tạp trong thủ tục hành chính. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để đảm bảo các chính sách được thực thi hiệu quả.

III. Thực trạng và thách thức trong việc thực hiện chính sách nhà ở

Thực trạng về nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay cho thấy nhiều thách thức. Mặc dù có nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng số lượng nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Nhiều người vẫn phải sống trong điều kiện thiếu thốn, không đảm bảo an toàn. Thực tiễn cho thấy, việc triển khai các dự án nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn do thiếu vốn đầu tư và sự quan tâm từ các nhà đầu tư. Hơn nữa, quy trình phê duyệt dự án thường kéo dài, gây khó khăn cho việc xây dựng. Do đó, cần có những giải pháp đồng bộ để khắc phục tình trạng này, từ việc cải cách thủ tục hành chính đến việc tăng cường nguồn lực tài chính cho các dự án nhà ở xã hội.

3.1. Những khó khăn trong thực hiện chính sách

Một trong những khó khăn lớn nhất trong việc thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp là vấn đề tài chính. Nhiều người không đủ khả năng chi trả cho các khoản vay mua nhà, trong khi đó, các ngân hàng cũng ngần ngại trong việc cho vay đối với nhóm đối tượng này. Bên cạnh đó, sự thiếu hụt thông tin về các chính sách hỗ trợ cũng khiến nhiều người không biết đến quyền lợi của mình. Hơn nữa, các thủ tục hành chính phức tạp cũng là một rào cản lớn, khiến cho việc tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn hơn. Cần có những biện pháp cụ thể để giải quyết những vấn đề này, từ việc đơn giản hóa thủ tục đến việc tăng cường tuyên truyền về các chính sách hỗ trợ.

IV. Giải pháp hoàn thiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp

Để cải thiện tình hình nhà ở cho người thu nhập thấp, cần có những giải pháp hoàn thiện chính sách. Trước hết, cần tăng cường nguồn lực tài chính cho các dự án nhà ở xã hội. Nhà nước có thể xem xét việc cấp vốn ưu đãi cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Thứ hai, cần đơn giản hóa thủ tục hành chính để người dân dễ dàng tiếp cận các chính sách hỗ trợ. Cuối cùng, việc tuyên truyền về các chính sách nhà ở cũng cần được đẩy mạnh, giúp người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Những giải pháp này không chỉ giúp cải thiện điều kiện sống cho người thu nhập thấp mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của xã hội.

4.1. Tăng cường nguồn lực tài chính

Tăng cường nguồn lực tài chính cho các dự án nhà ở xã hội là một trong những giải pháp quan trọng. Nhà nước có thể xem xét việc cấp vốn ưu đãi cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Điều này không chỉ giúp tăng số lượng nhà ở xã hội mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực này. Hơn nữa, việc khuyến khích các tổ chức tài chính tham gia vào việc cho vay ưu đãi cũng là một giải pháp cần thiết. Cần có các chính sách rõ ràng để đảm bảo rằng nguồn lực tài chính được sử dụng hiệu quả và đúng mục đích.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu gắn liền với đời sống con người, đồng thời là chỉ số phản ánh mức độ tiến bộ xã hội và tăng trưởng kinh tế của mỗi quốc gia. Quyền có chỗ ở hợp pháp của công dân đã được ghi nhận trong hệ thống lập hiến của Việt Nam từ bản Hiến pháp năm 1946 cho đến Hiến pháp năm 2013 (khoản 3 Điều 59 quy định Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở).

Từ khi thị trường bất động sản hình thành vào đầu thế kỷ XXI, khung pháp lý về nhà ở dần được hoàn thiện qua Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2014. Mặc dù diện mạo kiến trúc và nguồn cung nhà ở thương mại đã có sự phát triển đáng kể, phần lớn người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị vẫn chưa thể tự tiếp cận nhà ở thương mại do rào cản tài chính. Để bảo đảm an sinh xã hội, Nhà nước đã ban hành các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội dành cho các đối tượng yếu thế. Tuy nhiên, quá trình triển khai trong thực tế vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn về quỹ đất, quy trình lựa chọn chủ đầu tư, cơ chế ưu đãi tài chính và thủ tục hành chính.

Xuất phát từ thực tiễn trên, tác giả Nguyễn Thu Trà đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Luật Đất đai tại Trường Đại học Luật Hà Nội (năm 2023) với đề tài: "Pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp và thực tiễn thi hành", dưới sự hướng dẫn của TS. Phạm Thu Thủy.

Mục tiêu nghiên cứu: Mục đích của khóa luận là xem xét, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam trong thời gian qua; trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp khả thi nhằm tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy việc thực thi pháp luật và hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về nhà ở xã hội.

Nhiệm vụ nghiên cứu:

1. Làm rõ các vấn đề lý luận về hoạt động thực hiện pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, bao gồm khái niệm, vai trò, ý nghĩa và hệ thống tiêu chí đánh giá quy định pháp luật.
2. Đánh giá thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thi hành chính sách nhà ở dành cho người có thu nhập thấp đối với cả hai nhóm chủ thể: chủ đầu tư dự án và đối tượng thụ hưởng chính sách; chỉ ra các hạn chế, bất cập và phân tích nguyên nhân.
3. Đề xuất các định hướng và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành pháp luật trong giai đoạn tiếp theo.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình thực hiện quy định pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp; các quy phạm pháp luật hiện hành và số liệu thực tiễn thi hành chính sách này.
• Phạm vi nghiên cứu: Khóa luận tập trung nghiên cứu nhóm đối tượng người có thu nhập thấp trong tổng thể chính sách nhà ở xã hội; đi sâu vào thực trạng thực thi pháp luật về phát triển nhà ở xã hội và hoạt động quản lý, sử dụng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Cơ sở lý luận và khung pháp lý:

• Đường lối, chủ trương của Đảng Cộng sản Việt Nam và chính sách an sinh xã hội của Nhà nước về phát triển nhà ở.
• Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật: Hiến pháp năm 2013; Luật Nhà ở năm 2014; Luật Đất đai năm 2013; Luật Đầu tư năm 2020; Luật Đầu tư công năm 2019; Luật Xây dựng năm 2014; Luật Đấu thầu năm 2013; Luật Thuế Giá trị gia tăng; Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp.
• Các nghị định và thông tư hướng dẫn: Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, Nghị định số 35/2023/NĐ-CP, Nghị định số 147/2020/NĐ-CP; Thông tư số 09/2021/TT-BXD, Thông tư số 20/2016/TT-BXD, Thông tư số 06/2021/TT-BXD; cùng các nghị quyết điều hành như Nghị quyết số 02/NQ-CP năm 2013, Nghị quyết số 33/NQ-CP năm 2023 và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Phương pháp nghiên cứu:

• Phương pháp phân tích: Mổ xẻ các điều khoản luật định và quan điểm khoa học pháp lý liên quan đến quyền tiếp cận nhà ở và cơ chế quản lý nhà ở xã hội.
• Phương pháp tổng hợp: Khái quát hóa các vấn đề lý luận, xác lập hệ thống tiêu chí đánh giá quy định pháp luật và đúc kết nguyên nhân của những tồn tại thực tiễn.
• Phương pháp so sánh, thống kê: Đối chiếu các quy định giữa các đạo luật có liên quan để phát hiện điểm xung đột; tổng hợp số liệu báo cáo định lượng về kết quả triển khai dự án, tiến độ giải ngân các gói tín dụng hỗ trợ từ trung ương đến địa phương.

Nguồn dữ liệu: Dữ liệu thứ cấp được trích xuất từ các báo cáo chính thức của Bộ Xây dựng, Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Ngân hàng Chính sách xã hội, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, cùng các chương trình phát triển quốc tế (UNDP).

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Lý luận về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp và pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

Chương này xây dựng nền tảng lý luận về chế định nhà ở và pháp luật điều chỉnh nhà ở cho người thu nhập thấp:

• Khái niệm và phân loại: Căn cứ khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Luật phân loại thành 06 nhóm: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư và nhà ở xã hội.
• Khái niệm đối tượng và phân nhóm nhà ở: "Người có thu nhập thấp" được xác định là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp hoặc lao động tự do tại đô thị không thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân thường xuyên. Nhà ở cho người thu nhập thấp không tồn tại như một loại hình pháp lý độc lập mà là một bộ phận cốt lõi của nhà ở xã hội.
• Hệ thống 05 tiêu chí đánh giá quy định pháp luật:
  1. Tiêu chí về hiệu lực: Mức độ tuân thủ, thi hành, áp dụng và sử dụng quyền pháp lý của các chủ thể; năng lực hiện thực hóa quyền lực nhà nước thông qua thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm.
  2. Tiêu chí về hiệu quả: Tối ưu hóa đầu vào để đạt kết quả đầu ra cao nhất với chi phí thấp nhất; mức độ hoàn thành các chỉ tiêu kinh tế - xã hội do Chính phủ đề ra.
  3. Tiêu chí phù hợp: Sự đồng bộ giữa văn bản dưới luật với luật, giữa kế hoạch địa phương với điều kiện kinh tế - xã hội thực tế.
  4. Tiêu chí công bằng: Cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp đầu tư, người mua nhà và lợi ích chung của nền kinh tế.
  5. Tiêu chí bền vững: Tính ổn định lâu dài của cơ chế, không làm gián đoạn thị trường và bảo đảm phát triển đô thị hài hòa.

---

Chương II: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

Chương này tập trung phân tích khung pháp lý thực định và khảo sát dữ liệu thi hành trên phạm vi cả nước:

1. Khung quy định pháp luật và các cơ chế hỗ trợ

• Quy định quỹ đất 20%: Bắt buộc các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong đồ án quy hoạch chi tiết để xây dựng nhà ở xã hội.
• Lựa chọn chủ đầu tư: Thực hiện qua hình thức đấu thầu (nếu có từ 02 nhà đầu tư đăng ký) hoặc chỉ định thầu, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ưu đãi thuế GTGT (5%) và thuế TNDN (10%); tiếp cận vốn vay ưu đãi với hạn mức và thời hạn phân hóa theo mục đích sử dụng:

Mục đích dự án nhà ở xã hội	Hạn mức vay tối đa	Thời hạn vay tối thiểu	Thời hạn vay tối đa
Dự án để cho thuê	80% tổng mức đầu tư	15 năm	20 năm
Dự án để cho thuê mua	70% tổng mức đầu tư	10 năm	15 năm
Dự án để bán	70% tổng mức đầu tư	05 năm	10 năm

• Quản lý giá và điều kiện thụ hưởng: Lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án bán hoặc cho thuê không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Người mua phải đáp ứng đồng thời 03 nhóm điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập.

2. Số liệu thực tiễn thực thi chính sách

Chỉ tiêu / Chương trình	Số liệu thống kê thực tế	Ghi chú văn bản
Dự án NƠXH độc lập cả nước (đến 4/2023)	507 dự án (1.375 ha)	Báo cáo từ 60 địa phương
Dự án trên quỹ đất 20% (đến 4/2023)	533 dự án (1.983 ha)	Trích xuất từ dự án thương mại
Dự án NƠXH đô thị hoàn thành (đến Q3/2023)	181 dự án (94.390 căn, 4.815.000 m² sàn)	Đang triển khai 219 dự án (271.500 căn)
Kết quả tại TP. Hồ Chí Minh (2015 - 2020)	23 dự án (31,65 ha, 18.085 căn hộ)	Đã bàn giao đưa vào sử dụng
Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng (kết thúc 31/12/2016)	Giải ngân 29.679 tỷ đồng (đạt 98,93%)	Cá nhân: 24.285,2 tỷ đồng (52.784 khách hàng); Doanh nghiệp: 5.393,8 tỷ đồng (106 DN)
Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (đến 11/2023)	52 dự án đủ điều kiện vay (nhu cầu 25.834 tỷ đồng)	Giải ngân thực tế còn rất thấp
Hỗ trợ hộ nghèo nông thôn (QĐ 33/2015/QĐ-TTg)	117.427 / 236.324 hộ đạt chuẩn "3 cứng"	Tỷ lệ đạt 50%
Hỗ trợ tránh bão lụt miền Trung (QĐ 48/2014/QĐ-TTg)	19.032 / 23.797 hộ	Tỷ lệ đạt 80%
Quỹ Phát triển nhà ở TP. Hồ Chí Minh	Cho vay hơn 5.500 đối tượng (2.800 tỷ đồng)	Hoạt động từ năm 2005

3. Những hạn chế, bất cập pháp lý

• Bất cập về quỹ đất 20%: Áp dụng cơ học cho tất cả các dự án thương mại mà không tính đến đặc thù địa phương; đô thị loại II, III giá đất nền thấp dẫn đến quỹ đất chung cư bị bỏ hoang; dự án thương mại cao cấp hoặc du lịch nghỉ dưỡng bị phá vỡ cảnh quan; dự án quy mô dưới 2 ha không đủ diện tích xây một khối nhà xã hội độc lập.
• Mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật:
  • Luật Nhà ở năm 2014 quy định đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư NƠXH, nhưng Luật Đấu thầu năm 2013 chỉ quy định đấu thầu dự án thương mại, khu đô thị với tiêu chí nộp ngân sách cao nhất (đi ngược lại bản chất ưu đãi NƠXH).
  • Luật Đất đai năm 2013 quy định NƠXH thuộc diện giao đất không qua đấu giá, đấu thầu, mâu thuẫn với khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014.
  • Luật Đầu tư năm 2020 quy định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp, thiếu thống nhất với quy định chỉ định chủ đầu tư tại Luật Nhà ở.
• Ưu đãi thiếu thực chất: Lợi nhuận định mức bị khống chế tối đa 10% nhưng chưa tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý (chi phí bán hàng, quản lý); quy định buộc dành tối thiểu 20% diện tích dự án để cho thuê và chỉ được bán sau 05 năm dẫn đến tồn đọng vốn.

---

Chương III: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

Chương này trình bày các giải pháp nhằm khắc phục các nút thắt pháp lý đã chỉ ra:

• Định hướng: Đồng bộ hóa quy định pháp luật về nhà ở với pháp luật về đất đai, đầu tư, đấu thầu và thuế; chuyển dịch từ hỗ trợ trực tiếp sang hoàn thiện cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước.
• Giải pháp hoàn thiện thể chế:
  • Quy định linh hoạt việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội theo quy hoạch và chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh thay vì áp đặt tỷ lệ cứng 20% cho từng dự án thương mại riêng lẻ.
  • Sửa đổi Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư nhằm ban hành quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội với tiêu chuẩn đánh giá năng lực và phương án giá bán, thay cho tiêu chí tối đa hóa địa tô nộp ngân sách.
  • Sửa đổi Luật Thuế GTGT và Luật Thuế TNDN để đồng bộ mức ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cho thuê (áp dụng mức ưu đãi sâu hơn so với dự án để bán).
  • Bổ sung quy định tính đúng, tính đủ chi phí hợp lệ của doanh nghiệp vào cơ cấu giá bán và đơn giản hóa thủ tục xác nhận 03 điều kiện thụ hưởng của người dân.
• Giải pháp nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành: Đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng; bố trí đủ nguồn vốn cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước cho các ngân hàng thương mại được chỉ định; kiện toàn mô hình Quỹ Đầu tư phát triển tại các địa phương theo Nghị định số 147/2020/NĐ-CP.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

1. Khóa luận đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận về chế định nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp, xác lập khung 05 tiêu chí đánh giá quy định pháp luật (hiệu lực, hiệu quả, phù hợp, công bằng, bền vững).
2. Phân tích chi tiết thực trạng thực thi các gói hỗ trợ tín dụng và phát triển nhà ở thông qua số liệu định lượng có thực:
   • Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng (NQ 02/NQ-CP) giải ngân đạt 98,93% với 29.679 tỷ đồng, hỗ trợ 52.784 cá nhân/hộ gia đình và 106 doanh nghiệp.
   • Giai đoạn 2016 - 2020, vốn bố trí cho NHCSXH chỉ đạt 2.163 / 9.000 tỷ đồng (đáp ứng 35% nhu cầu thực tế).
   • Tiến độ gói 120.000 tỷ đồng (NQ 33/NQ-CP) tính đến tháng 11/2023 mới ghi nhận giải ngân nhỏ giọt tại một số đơn vị: Công ty Minh Phương (Phú Thọ) đạt 23,7 tỷ đồng, Công ty Kinh Bắc (Bắc Ninh) đạt 46 tỷ đồng, Liên danh Công ty CP Nhà số 5 Hà Nội và CTCP Tư vấn Toàn Cầu đạt 134 tỷ đồng.
3. Chỉ rõ 03 điểm xung đột pháp lý lớn giữa Luật Nhà ở năm 2014 với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đầu tư năm 2020 và Luật Đấu thầu năm 2013 trong việc giao đất và lựa chọn chủ đầu tư.

Đóng góp của tác giả

Khóa luận đã tiếp cận toàn diện vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp dưới góc độ chuyên ngành Luật Đất đai, kết hợp phân tích kỹ thuật lập pháp với đánh giá dữ liệu tài chính - tín dụng thực tế. Tác giả đã chỉ ra bản chất của các ưu đãi thuế và đất đai hiện hành phần lớn chuyển hóa vào việc giảm giá thành cho người mua chứ không trực tiếp tạo ra lợi nhuận cho chủ đầu tư, từ đó luận giải nguyên nhân doanh nghiệp chưa mặn mà tham gia phân khúc này.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập trung vào các dự án nhà ở xã hội sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước tại khu vực đô thị; các số liệu khảo sát dừng lại ở thời điểm cuối năm 2023 khi Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được thông qua tại Kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khóa XV nhưng chưa có hiệu lực thi hành đầy đủ.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Theo dõi và đánh giá tác động thực tế của Luật Nhà ở mới và các văn bản hướng dẫn thi hành; nghiên cứu sâu cơ chế huy động các nguồn vốn quốc tế và mô hình hợp tác công tư (PPP) trong phát triển nhà ở xã hội.

---

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tham khảo phục vụ các nhóm đối tượng sau:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Luật: Đặc biệt là sinh viên ngành Luật Đất đai, Luật Kinh tế, Luật Hành chính khi thực hiện các đề tài nghiên cứu về quyền tài sản, chính sách an sinh xã hội và pháp luật bất động sản.
• Cán bộ quản lý và nhà nghiên cứu chính sách: Tham khảo phần tổng hợp số liệu thực thi các gói tín dụng và hệ thống 05 tiêu chí đánh giá quy định pháp luật để phục vụ công tác xây dựng, rà soát chính sách.
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Nắm bắt quy trình pháp lý, điều kiện tiếp cận vốn vay ưu đãi và cơ cấu xác định giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Luật Nhà ở năm 2014 phân loại nhà ở thành những loại nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được phân thành 06 loại: (1) Nhà ở riêng lẻ; (2) Nhà chung cư; (3) Nhà ở thương mại; (4) Nhà ở công vụ; (5) Nhà ở phục vụ tái định cư; (6) Nhà ở xã hội.

2. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để cho thuê được hưởng hạn mức và thời hạn vay vốn ưu đãi như thế nào?

Theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, dự án xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê được vay tối đa 80% tổng mức đầu tư (hoặc phương án vay) và không quá 80% giá trị tài sản bảo đảm. Thời hạn cho thuê được vay tối thiểu 15 năm và tối đa không quá 20 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.

3. Kết quả giải ngân gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP đạt bao nhiêu?

Tính đến thời điểm kết thúc ngày 31/12/2016, doanh số giải ngân của gói 30.000 tỷ đồng đạt 29.679 tỷ đồng (đạt 98,93% dự kiến). Trong đó, cho vay cá nhân đạt 24.285,2 tỷ đồng (52.784 khách hàng) và cho vay doanh nghiệp đạt 5.393,8 tỷ đồng (106 doanh nghiệp). Dư nợ đến cuối năm 2019 còn 14.046,49 tỷ đồng.

4. Mâu thuẫn pháp lý cơ bản trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là gì?

Khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thực hiện đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên. Tuy nhiên, Luật Đấu thầu năm 2013 lại áp dụng nguyên tắc xét duyệt trúng thầu dựa trên đề xuất nộp ngân sách nhà nước lớn nhất để tối đa hóa địa tô, tiêu chí này hoàn toàn không phù hợp với tính chất ưu đãi và phi lợi nhuận của dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, Luật Đất đai năm 2013 quy định nhà ở xã hội thuộc diện giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu, tạo ra sự không thống nhất giữa các văn bản luật.

5. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 33/NQ-CP được triển khai với lãi suất và thời hạn ưu đãi ra sao đối với chủ đầu tư?

Chủ đầu tư được áp dụng mức lãi suất vay thấp hơn từ 1,5% đến 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn bình quân của các NHTM nhà nước. Mức lãi suất áp dụng đến hết ngày 30/6/2023 đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm, với thời gian ưu đãi là 03 năm kể từ ngày giải ngân (nhưng không vượt quá thời hạn cho vay ban đầu).

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thu Trà đã phản ánh toàn diện bức tranh pháp lý và thực tiễn thi hành chính sách nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam. Thông qua việc phân tích dữ liệu thực tế và đối chiếu các văn bản luật, công trình đã làm rõ những mâu thuẫn trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, cơ chế phân bổ quỹ đất 20% và các điểm nghẽn trong giải ngân nguồn vốn tín dụng chính sách. Các kiến nghị sửa đổi pháp luật và hoàn thiện cơ chế điều hành được đề xuất trong khóa luận cung cấp luận cứ khoa học có giá trị cho việc triển khai Luật Nhà ở và các chính sách an sinh xã hội liên quan.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương Il: Thục trạng pháp hật và thục tiến thực thiphip hật về nhà ở đành che người có thu nhập thấp 2. Thục trạng pháp Mật về nhà ở đành cho người có thu nhập thấp 311. Quy’ dinh về chính sách phát miễn nhà ở xã hội 311. Thực hiện các quy Ả nh vé quỹ đất xây dung nhà ð xã hội tạ các dr án phát nhà ở thương mei “Thực hiện quy dinh của pháp luật về quỹ đất đễ phát tiễn nhà ð xã héi, UBND cấp tinh căn cứ vào nh cầu nhà ở trén dia bản để bổ bí quỹ dit để phat tiễn nhà ở dành cho người có thủ nhập thập, VỀ quy đính dự án BĐS dành 209 dit cho nhà ở xã hội the Nghị ảnh 49/2030/NĐ-CP là một quy định mang tinh lin host, ty từng hoàn cảnh của địa phương, tùng đự án ể có mie đều chỉnh phủ hợp nhhơng cần báo cáo trước với Thủ tring để bổ tr bù vào quỹ đất khu vục khác và bảo dim Chiến lược phát tid nhà ở quốc gia được thực hiện.

Theo báo cáo của UBND thành phố Hé Chi Minh, vào năm 2016, quỷ đắt phát iễn quỹ ait phát iễn được chin lâm 3 loại Quỹ dit do Nhà nước trợc tấp quản lý, Qui dit do doanh nghưập tự bi thường giã phóng mất bing và trong đó, đối với quý” it 20% điện ích đất ở để xây dựng nhà ð xã hội ti các dự án nhà 6 thương mai, kaa đồ thi, thành phố có 70 dự án phát tiễn nhà ở thương mai có quy mồ sở đụng đất từ 10 ha trở lên dành 20% tổng din tính đất đ xây dụng nha ở xã hộ, chiêm 61,2% tổng điện tich Tei Hà Nội, tính đến hit thẳng 1/2033, tin dia bin thánh phổ có 219 dự én đầu trxấy dụng nhà ð, khu đô thị đang triển khai theo kế hoạch, trong đồ có 48 ke ám nhà ở xế hồi, nhà ở cho công nhân với 2,9 triệu m2 sin nhà ở và 3 900 cần hộ. thể thấy, chính sách tin dung đất chất, giá vậtiệu ting cao và những vướng mắt vé thủ tục đầu tơ đã khiên cho nguồn cung sin phẩm BĐS tại Ha Nội chỉ ở mute thâp, chủ yêu từ các de án đã được chấp huận chủ trương đầu hy trước So với thời đm, 2021, der én nhà ð trên địa bản thành phố Hà Nội năm 2022 đã giảm 24% vé sổ lượng căn hồ và giản 5% điện tích sản xây đụng Theo dé, các dự án đầu tư nhà ð xã hội cũng giảm theo, Đời lẽ đó, UBND thành phd Ha Nội đã có kiến nghị Chính phủ để xuất giã phép tao điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tự người din có thỄ ấp cân nguồn vẫn vay ngân hàng, có giải pháp bạ lãi suit vay vin đổ tao nự canh, tranh với các kênh di tư khác. Đẳng thời, UBND thành phố công đã iển nghĩ Quốc 18 Hồi xem xét sin Luật Nhà ở để dim bảo nthống nhất v đối ương dự án thục hiện, ‘bio dim trong qué bình thục hién không có nhiễu cách hiễu khác nhau trong việc áp dang luật, kiến nghị xác din tổ vi bí, vi trỏ, trách nhiên côn các cơ quan, đơn vi cổ liên quan it thục hiện thi tục ia chọn nhà đầu tr dự án kình doanh BĐS nói chung ảnh đoanh nhà ở danh cho người có tha nhập thấp nói ring ‘Tai Luật Nhà ở hiện hành, việc bổ trí đất nhà ở xã hội trong dự án thương mại không được quy định cu thé ma được quy định ti các Nghĩ ảnh hướng dẫn Thổ hưng Dự thio Luật Nhà ð (sa déi) được thông qua ai Ky họp thử6 của Quốc hội Xhóa XV vừa qua đã có thêm quy định vé quỹ đất phá tiễn nhà ð xã hội rong a án nhà ở thương mại. Theo Dự thio, UBND cấp tinh phải bổ trí quỹ đất dành để phát triễn nhà ở xế hội theo chương bình, kế hoạch phát tiễn nhà cập tinh đã được phê duyệt Ngoài ra trí các dd thi loại đặc biệt, loi, Loe I, Los II, ấn cử guy đính của Chính phủ UBND cập tinh quyết nh việc chỗ đầu tr dy án đầu từ xây đụng nhà ở thương mai phải dành một phin din tích đất ð rong dự án để đầu tơ xây đụng hộ thống ha tẳng kỹ thuật để xây đụng nhà ö xã hội hoặc bổ tr quỹ đất nhà ở xã hồi đã đầu tr xây dmg hộ thông hạ ting kỹ thu ở vi bí khác ngoài phạm vi de án đầu hy xây dụng nha 6 thương mai ti đô thi do hoặc đóng tin toơng đương giá tị quỹ đất đã đầu hư xây dụng hệ thẳng ha ting kỷ thuật đỀ xây dựng nhà ở xã hột 31112.

The hiện quy nh pháp luật v hình thúc lưa chon chỗ đâu ty đự án nhà ð xã hồi Căn cứ về đều kiên để thục hiện lựa chon chủ đầu hr dự án xây dựng nhà ở hồi theo hình thúc đấu thấu là Thông từ sổ 09/2021/TT-BXD, Ngủ ảnh 100/2015/NĐ-CP, Neb định 49/2031/NĐ-CP. Theo Luật Nhà ö,troờng hợp doanh "nghiệp, HTX có quyền sở dụng đất hp pháp, phù hợp với quy hoach xây dụng nhà 4, sổ đã đầu kiên làm chỗ đầu hơ và có như cầu xây đọng nhà ở xã hồi tì doanh nghiệp, hte dé được giao làm chủ đầu từ xây dụng dự án nhà ở xã hôi”. Theo Nghỉ inh 49/2021/NĐ-CP, đổi với trường hợp vừa nêu thi thục hiện theo quy định của phip luật đâu tr Nhà đâu tư đăng ý làm chủ đầu rd án nhà ở xã hội phi dep ứng 4u liện có chúc năng lành doanh BĐS theo quy nh của pháp lu kinh doanh BĐS va trong vin bản chấp thuận chủ trương đu tư đồng thời xác nh nhà đầu tr đổ lim, ‘pila khuôn 3 Bila 57 Lait Nhi Gaim 2014 19 chủ đâu từ dư án xây đụng nhà ð xã hôi" Có thi thấy, pháp luật về nba 6 chỉ quy Ảnh trường hợp đoanh nghiập có quyên sỡ dạng dit hợp pháp, phishop với quy hoachzây dang nh ở, dip ứng đu kiện có chức năng kinh doanh BĐS theo uy định cũa phép uất ánh doanh BĐS thi được cơ quan có thâm quyển chấp thuận chỗ trương đầu tr đẳng thỏi chip thuận nhà đâu thục hiện de én xy dựng nhà ðxã hội rên ditch đắt hop pháp đó Hiển nay, mốt qua tâm về hình thúc lựa chon chỗ di tr đự án nhà ð xã hồi ngiy cùng tăng cao, Trong đó, Dự ánnhà ở xã hội ko quy hoạch SB -CCS tei Thành, phd Đà Lạt tinh Lâm đồng mở hỗ sơ đăng ký đầu thầu chủ đầu te dự án vào ngày” 15/3/0033 và đã có 7 nhà đầu hy nộp hồ sơ (bao gém các công ty lớn tạ Khin Hoa, thánh phô Hỗ Chi Minh, Nghệ An, Hà Nổộ. Dự án này đã công bổ danh mục để mời goi nhà đầu tư từ ngày 19/1/2023 với ting chi phí thục hiện sơ bộ là 418,4 tỷ đồng Mặc đã chưa có kết qua đảnh giá sơ bộ năng lục, lánh nghiệm nhưng việc có7 nhà đầu tiền đến nhiễu đa phương đăng lý thực hiện cho thấy Durén đã thụ hút được sư quan tân khá lớn Ngoà ra Dự dn nhà ở xã hồi tei khu tế định cử thành hãi ở sinh thuận và mốt số dur án nhà ởxã hội khác cũng thụ hút 2-3 nhà đầu tơ nộp hỗ sơ de thin, Điều này cho thấy tín hiệu thi trường có sự quan âm nhất dish đến các dự án nhà ở xã hội ki được công khai môi gọi nhà đâu hy tiên khắp đất nước Tuy hiên theo phân ảnh cia một số nhà di ta khi đầu thầu dự án nha ð xã hội theo quy! định của luật đầu thâu, việc để xuất nộp NSNN lớn trong nguyên tắc xét duyệt tring thầu nhằm tin đụng tối đa gié toi địa tô do khu đất đem Iai là chưa phù hop với dự án nhà ở xã hội Nguyên nhân là và nhà đầu tư rất khổ cân đối nguẫn vốn đu tr và lợi nhuận từ các dự án đầu hơ nhà ö xã hộ là khả thập so với các dr án đầu tơ BĐS khác Luật Nhà ð năm 2014 có quy Ảnh và dự án nha xã hội được đầu hư không phối bing "nguồn vốn nhà nước, thục hiện lựa chon chủ đầu tr thông qua hình thúc đầu thâu nấu, có tử hi nhà thầu trở lên đăng l làm chủ đầu hơ hoặc chỉ Ảnh chủ đầu hznễu chỉ có một nhà đều h đăng l lam chỗ đâu tơ Tuy nhiễn, pháp luật về đu thâu hiện hành, chỉ quy dink việc đều thầu lợa chon nhà diu te dự án đầu có sir dụng dit để xây cảng khu đổ th công tình din đựng có một hoặc nhiêu công năng gầm nhà ở hương “fui 7 Điều Nghị nn 49/2011AXB-CP cia Chip về Sha đổi bộ sng một sổ đu cia Nghị nh sẽ 100D015/8Đ.Cỡ ng 20 túng 10 nian 2015 cũa hanghổ và nút in và oan Haka ở vã hột "Yeap boda noah cn thong tt ggy nh ví Bạc chen ad pox37189 zal 20 sei, trụ số, vấn phòng lam viée và công trình thương mai, dich vụ Thêm nit, Luật Dit đủ năm 2013 và các Nghĩ định hướng dẫn có quy định de én xy dong nhà ð xã hồi thuộc truờng hợp được cơ quan nhà nước có thẳm quyền giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thie đầu giá quyén sở dụng đất, đầu thầu dự án có sở dụng đất Do đó, hình thie lựa chon nhà đầu tr thục hiện dự án nhà ð xã hồi đã xây ra mâu thuần giữa pháp luật về đắt dei và pháp luật vé nhà ở 2.