CHƯƠNG I TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở VIỆT NAM VÀ KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƠI TRÊN THẾ GIỚI I. TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM: 1. Tình hình bồi thường và giải phóng mặt bằng tại Việt Nam: Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nền kinh tế nông nghiệp sử dụng nhiều tài nguyên đất sang nền kinh tế công nghiệp - dịch vụ có hiệu quả kinh tế cao hơn sử dụng đất ít hơn cộng với quá trình đô thị hóa tất yếu đưa đến sự chuyển dịch thay đổi công năng sử dụng đất đai cũng như chuyển dịch QSD đất. Từ đó phát sinh vấn đề thu hồi đất, bồi thường và GPMB (đền bù, giải tỏa) trên vùng đất qui hoạch và triển khai các dự án phát triển.
Thực tế thời gian qua đã cho thấy diễn biến công tác đền bù giải tỏa ở Việt Nam khá đa dạng. Từ việc bồi thường theo giá thấp nhất do nhà nước qui định, đến việc doanh nghiệp tự thương lượng với dân. Điển hình của hành vi tự thương lượng với dân là mức giá đền bù chung cư lên tới 85 triệu đồng/m2 ở chung cư 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa Quận 3 1. Hay gần đây nhất là quyết định cưỡng chế hai hộ là chủ sử dụng 51m2 đất tại số 22-24 Hàng Bài, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội trước mức giá đòi hỏi là 1 tỷ đồng/m2.
Một số dự án do nhà nước triển khai tại Tp.HCM lại phải thực hiện hỗ trợ lần hai, thậm chí đến lần ba, lần bốn cho tất cả các hộ dân sau nhiều năm không thương lượng được với những người dân đòi quyền lợi không chịu di dời, như dự án khu Công Nghệ Cao (Quận 9, Tp.HCM), dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm (Quận 2, Tp.HCM)… Ngoài ra, đã có một số nghiên cứu ứng dụng, nhằm góp phần giải quyết các vấn đề thực tiễn như: mô hình người dân góp vốn bằng giá trị QSDĐ vào công ty như Dự án Khu 1 Thời báo Kinh Tế Sài Gòn online – thesaigontimes.vn (29/8/2008), “Đền bù 85 triệu đồng/m2 chung cư 192 NKKN”, được truy cập ngày 05/6/2011 tại địa chỉ http://www.vn/Home/dothi/nhadat/9230/ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 kinh tế Kinh Dương ở Hải Phòng 2 hay Đề án “Nghiên cứu xây dựng phương án cho người dân có đất góp vốn cổ phần để xây dựng Khu đô thị Cảng Hiệp Phước” 3 , thuộc xã Hiệp Phước, Huyện Nhà Bè, do Viện Kinh tế Tp.HCM (nay là Viện Nghiên cứu phát triển Tp.HCM) nghiên cứu đề xuất nhưng kết quả nghiên cứu chưa được triển khai thực hiện. Một hình thức khác, cũng đã được áp dụng đối với những dự án xây dựng khu dân cư ở vùng ven các đô thị lớn là hình thức hoán đổi đất nền. Trong đó, đất ở có giấy tờ hợp lệ thường được hoán đổi tương đương với đất nền có cơ sở hạ tầng (CSHT) đầy đủ, đất nông nghiệp thường được hoán đổi theo tỉ lệ trên dưới 10% đất ở có CSHT đầy đủ. Những mô hình đa dạng này cho thấy tính năng động sáng tạo của nhà nước và chủ đầu tư trong quá trình thực hiện các dự án phát triển.
Đó cũng là kết quả của sự vận động trong nhận thức và hành động của các chủ thể tham gia quá trình đổi mới và phát triển kinh tế bắt nguồn từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Mặc dù vậy, nhưng thực tế vẫn còn nhiều vấn đề bức xúc, chưa thỏa mãn mong muốn của các đối tượng tham gia dự án. Trong đó, lợi ích của các bên liên quan là nhà nước, chủ đầu tư và người dân bị thu hồi đất thường được cho là xung đột nhau. Những vụ khiếu nại, khiếu kiện, những dự án treo không thể triển khai do không đền bù giải tỏa được, những hoàn cảnh trớ trêu, những bức xúc của người dân bị thu hồi đất là kết quả của việc chưa giải quyết được mâu thuẫn lợi ích giữa các bên.1 : Khiếu nại liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường và GPMB 4 Trong năm 2009, các cơ quan hành chính Nhà nước đã tiếp 307.797 lượt khiếu nại tố cáo, tiếp nhận 206.105 đơn thư, 61% số vụ việc khiếu nại liên quan đến đất đai.
Qua giải 2 TS Nguyễn Minh Đức (2009), “Mô hình kinh tế Dương Kinh: xử lý vướng mắc trong khâu thu hồi đất thông qua chuyển đổi nông dân thành cổ đông và người lao động doanh nghiệp”, Hậu GPMB ở Hà Nội – VẤN ĐỀ VÀ GIẢI PHÁP; (tr456-462). NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. 3 ThS Phạm Bình An (2008), “Mô hình Nông dân góp vốn bằng tiền bồi thường giá trị quyền sử dụng đất trong dự án Khu đô thị Công nghiệp Cảng Hiệp Phước”, Viện Nghiên Cứu Phát Triển Tp. 4 Hà Minh (25/10/2009), “61% vụ việc khiếu nại liên quan đến đất đai”, Thời Báo Kinh Tế Việt Nam được truy cập ngày 05/06/2011 tại địa chỉ: http://vneconomy.vn/20091025071256719P9920C9922/61-vu-viec-khieu-nai- lien-quan-den-dat-dai.htm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 quyết khiếu nại, tố cáo đã thu hồi cho Nhà nước 368.056 triệu đồng; 549,46 ha đất; trả lại cho tập thể, công dân 54.315 triệu đồng; 115,74 ha đất; minh oan cho 250 người; chuyển cơ quan điều tra xem xét trách nhiệm hình sự 106 người… Những khiếu nại trong lĩnh vực đất đai liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường và GPMB… Bức tranh sơ lược trên cho thấy đây là vấn đề kinh tế - xã hội quan trọng và bức thiết cần được quan tâm đúng mức.
Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân. Tuy có những thành tựu nhất định trong công tác thu hồi đất bồi thường và GPMB nhưng cũng có nhiều tồn tại và hạn chế. Tồn tại chính là việc có quá nhiều khiếu nại, khiếu kiện. Hạn chế chính là việc điều tiết lại phần giá trị gia tăng (GTGT) không do người sử dụng đất tạo ra, mà do Nhà nước đầu tư CSHT, do qui hoạch, do chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, do tiến trình đô thị hóa, để phục vụ cho lợi ích chung gần như bất lực.
Nguyên nhân của những tồn tại và hạn chế trên là do mâu thuẫn xung đột lợi ích, thiếu sự hài hòa ba lợi ích: Nhà nước, nhà đầu tư và người có QSDĐ. Một mặt khung giá đất do nhà nước ban hành quá thấp so với giá thị trường, khiến cho công tác đền bù gặp nhiều khó khăn, khiếu nại, khiếu kiện tăng nhanh. Mặt khác, hệ thống pháp luật chưa giải quyết căn bản các mâu thuẫn lợi ích này mà các chính sách về đất đai thường có xu hướng giải quyết cục bộ các bức xúc xã hội.2 : Tổng kết công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo năm 2009 5 5 Hà Minh (25/10/2009), “61% vụ việc khiếu nại liên quan đến đất đai”, Thời Báo Kinh Tế Việt Nam được truy cập ngày 05/06/2011 tại địa chỉ: http://vneconomy.vn/20091025071256719P9920C9922/61-vu-viec-khieu-nai-lien- quan-den-dat-dai. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 Chính phủ đã thẳng thắn nhìn nhận: Công tác chỉ đạo, điều hành và quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, thực hiện các dự án còn nhiều yếu kém, bất cập, dẫn đến phát sinh nhiều khiếu nại, tố cáo trên các lĩnh vực này.
Đáng chú ý, không ít địa phương định giá đất bồi thường quá thấp, không bố trí TĐC, không giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi đất. Trách nhiệm của các cấp chính quyền trong công tác tiếp dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo còn nhiều nơi chưa tốt và bộc lộ yếu kém, vi phạm, khuyết điểm. KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƠI TRÊN THẾ GIỚI: 1. Kinh nghiệm bồi thường GPMB của Trung Quốc : “Luật Đất đai của Trung Quốc ra đời năm 1986 (đã qua nhiều lần sửa đổi bổ sung vào các năm 1988, 1998 và 2004) quy định mọi đơn vị và cá nhân khi có nhu cầu đất đai để xây dựng cần căn cứ theo pháp luật để xin sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước trừ trường hợp xây dựng xí nghiệp, nhà ở nông thôn, kết cấu hạ tầng và công ích ở cơ sở.
Nếu được Nhà nước chấp nhận thì sẽ tiến hành trưng dụng đất thuộc sở hữu nhà nước để cung ứng cho mục đích sử dụng (trong một số trường hợp còn gọi là thu hồi quyền sử dụng đất), nếu không có hoặc không đủ loại đất này thì sẽ trưng thu đất thuộc sở hữu tập thể và chuyển đổi thành đất thuộc sở hữu nhà nước. Trong vấn đề thu hồi đất, Trung Quốc rất coi trọng việc bảo vệ đất canh tác, đặc biệt là "đất ruộng cơ bản" đã được chính quyền xác định dùng để sản xuất lương thực, bông, rau hay đã có những công trình thủy lợi tốt trên đó. Luật còn quy định cụ thể đất ruộng cơ bản phải chiếm từ 80% trở lên đất canh tác của mỗi tỉnh. Cấm không được dùng đất canh tác để xây lò gạch, mồ mả hay tự ý xây nhà, đào xới nhằm khai thác cát, đá, quặng.
Việc trưng thu đất ruộng cơ bản, đất canh tác vượt quá 35 ha và đất khác vượt quá 70 ha phải được Quốc Vụ viện phê chuẩn, còn trưng thu các đất khác thì do chính quyền cấp tỉnh phê chuẩn rồi báo cáo với Quốc Vụ viện. Khi trưng thu đất đai phải bồi thường theo hiện trạng sử dụng đất lúc đó. Chi phí bồi thường bao gồm tiền bồi thường đất, tiền trợ giúp an cư tính theo số nhân khẩu của hộ gia đình và tiền hoa màu. Tiền bồi thường đất bằng 6 - 10 lần và tổng số tiền trợ cấp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 an cư tối đa không quá 15 lần giá trị trung bình sản lượng hằng năm của 3 năm trước trưng thu.
Đối với đất thuộc sở hữu nhà nước, khi nhu cầu đất vì lợi ích công cộng hoặc để cải tạo các khu đô thị cũ đã được cấp có thẩm quyền phê chuẩn thì được thu hồi quyền sử dụng đất có bồi thường. Khi thu hồi đất buộc phải di dời nhà cửa do đó bên di dời phải bồi thường về nhà cửa cho bên bị di dời bằng tiền tính theo giá trị thị trường hoặc bằng cách chuyển đổi tài sản. Không bồi thường nhà xây trái phép hoặc nhà tạm đã hết hạn” 6 .1 Về cách xác định giá bồi thường 7 : Theo quy định của Trung Quốc, khi thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền sau: tiền bồi thường đất đai, giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây lại nhà mới và nhà cũ, tiền trợ cấp về TĐC, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất đai. Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định.