Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng (Luật đất đai năm 2003)[15]. Đất đai là nguồn tài nguyên không thể thay thế được loại tài nguyên này cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng không tự mất đi. Trong sử dụng đất, diện tích các loại đất có thể được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng ,2005)[17]. Đất đai là một loại hàng hóa đặt biệt, loại hàng hóa này hình hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng.
Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay , khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết , trong khi đó đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị sử dụng của đất đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao. Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường còn gọi là thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản (Nguyễn Thanh Trà , Nguyễn Đình Bồng, 2005)[17]. Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi.
Trong thị trường này , quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như : chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu tư đất đai (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Anh Quân, 2006)[14]. Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội , giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lí và sử dụng đất.
Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài do không thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất khi thu hồi đất, giải phóng n 2 mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy, để khắc phục được những hạn chế này, việc có một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là việc làm quan trọng và cần thiết (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[19]. Thành phố Lạng Sơn là đô thị loại III , được công nhận là thành phố trực thuộc tỉnh vào năm 2002. Thành phố Lạng Sơn đang trên đà hội nhập và phát triển, các hoạt động kinh tế - xã hội của thành phố ngày càng phong phú và đa dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp lực lớn lên đất đai (UBND tỉnh Lạng Sơn, năm 2003)[20].
Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càng nhiều và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do chênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế. Nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà nước thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế - xã hội, còn giá đất thị trường là do những giao dịch trên thực tế tác động, xuất phát từ nhu cầu của các bên tham gia nên giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước. Việc điều chỉnh giá đất để giảm chênh lệch là vấn đề rất khó nên cần xây dựng một bảng giá đất thị trường cho thành phố, làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc quản lí và sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và ổn định trong lĩnh vực quản lí đất đai (UBND tỉnh Lạng Sơn 2003)[20]. Như vậy , để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn là cần thiết.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, dưới sự hướng dẫn của Thầy Nguyễn Quang Thi nên tôi đã chọn đề tài : “ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 1.Mục tiêu nghiên cứu tổng quát Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể - Đánh giá hiện trạng giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn. n 3 - Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn. - Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ cho công tác định giá đất và công tác quản lý đất đai khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Yêu cầu của đề tài - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như : Luật đất đai ; Nghị định của Chính phủ , Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế, Quyết định của UBND tỉnh Lạng Sơn. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất ở. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
- Ý nghĩa khoa học: + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn. -Ý nghĩa thực tiễn: Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu nổi bật yếu tố vị trí trong công tác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang lại tính hiệu quả trong thực tế. n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
Khái quát về đất đai và thị trường đất đai 2. Khái niệm về đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loài tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, động vật và thực vật. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất , bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả gia súc, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy, bãi đá.Theo nghĩa hẹp, đất đai hình hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi trên đất về mặt pháp lý cũng như quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân 2006)[14]. Khái niệm về thị trường đất đai Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi, là nơi giao quyền sở hữu sản phẩm , dịch vụ hoặc tiền tệ , nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó.Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một thời gian nhất định, theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường Xã hội Chủ nghĩa như nước ta hiện nay (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân 2006 )[14]. Khái niệm về giá đất: Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi nhuần cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.