Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nƣớc, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, có ảnh hƣởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã hội của đất nƣớc. Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến lƣợc của Đảng và Nhà nƣớc ta, là mục tiêu của mỗi một quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình CNH - HĐH đất nƣớc, cơ chế thị trƣờng định hƣớng XHCN đã từng bƣớc đƣợc hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hƣớng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo vốn cho đầu tƣ phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu.
Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nƣớc để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với n 2 nhiều mục đích khác nhau nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trƣờng. Do tính chất phức tạp của thị trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng của rất nhiều yếu tố khác nhau.
Xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên thị trƣờng là vấn đề quan trọng của Nhà nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai. Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây Bắc Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Trong những năm gần đây, tại các phƣờng, xã thuộc thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị hóa rất nhanh, vấn đề quản lý Nhà nƣớc về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vƣớng mắc trong công tác bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tƣ, khi ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phƣơng. Xuất phát từ thực tế trên và để đóng góp làm sang tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng.
Đƣợc sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trƣờng, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên cùng với sự hƣớng dẫn của cô giáo Th.S Nguyễn Quang Thi, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Trưng Vương - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên” nhằm góp phần từng bƣớc hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn thành phố Thái Nguyên nói chung cũng nhƣ tại phƣờng Trƣng Vƣơng nói riêng. Mục đích nghiên cứu của đề tài - Đánh giá hiện trạng giá đất ở trên địa bàn phƣờng Trƣng vƣơng , Thành phố Thái Nguyên. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất và giá đất ở trên địa bàn phƣờng Trƣng vƣơng , Thành phố Thái Nguyên. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác xây dựng, quản lý giá đất trên địa bàn phƣờng Trƣng vƣơng , Thành phố Thái Nguyên.
Yêu cầu của đề tài - Các số liệu, tài liệu phải khách quan, trung thực phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở. - Việc nghiên cứu phải bám sát các văn bản của pháp luật hiện hành. - Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao. Ý nghĩa của đề tài * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Giúp sinh viên hoàn thiện hơn kiến thức chuyên ngành địa chính môi trƣờng.
- Tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian tiếp xúc thực tế với công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, học tập những kinh nghiệm thực tế trƣớc khi ra trƣờng. * Ý nghĩa trong thực tiễn - Cung cấp cho mọi ngƣời những thông tin về nguyên nhân và các yêu tố ảnh hƣởng tới giá đất ở. - Làm tài liệu tham khảo giá cho các sinh viên khóa sau. - Làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý ở tại phƣờng Trƣng Vƣơng thanh phố Thái Nguyên tiếp tục nghiên cứu và hoàn thành trợ giúp trong công tác quản lý.
n 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận về giá đất 2. Khái niệm đất đai Đất đai là tài nguyên vô cùng đặc biệt vô cùng cần thiết cho mọi hoạt động của các sinh vật nói chung và con ngƣời nói riêng.
Theo định nghĩa của FAO đứng trên góc độ sử dụng đất, đất đai là một nhân tố sinh thái (FAO, 1976). Đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt Trái Đất có ảnh hƣởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất, đó là: - Khí hậu - Dáng đất (địa mạo, địa hình) - Đất (thổ nhƣỡng) - Thủy văn - Thảm thực vật tự nhiên bao gồm cả rừng - Cỏ dại trên đồng ruộng - Động vật tự nhiên - Những biến đổi của đất do các hoạt động của con ngƣời Đất đai đƣợc xem xét ở nhiều góc độ. Phạm vi đầy đủ của đất đƣợc xét theo chiều thẳng đứng và chiều ngang. Chiều ngang là giới hạn tức ranh giới của khu đất, chiều thẳng đứng ngoài mặt đất còn có cả không gian và dƣới mặt đất.
Đất đai là bộ phận quan trọng nhất của bất động sản. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cũng những thứ dùng để nâng cao giá trị của bất động sản. Điều 66 Luật dân sự nƣớc ta quy định: “Bất động sản là gồm đất đai và vật thể đính n 5 với nó. Sản vật của bất động sản mà chƣa tách ra là một phần của bất động sản đó”.
Do tính chất quan trọng của bất động sản nói chung và đất nói riêng nên bất kỳ một phần đất nào trên bề mặt Trái Đất cũng có quyền sở hữu đƣợc chính xác. Đặc trưng của đất đai Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Đất là đối tƣợng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học và nhiều kết quả đã chỉ ra nhiều đặc trƣng của đất, sau đây là những đặc trƣng tự nhiên đƣợc thể hiện hết sức rõ nét của đất đai: - Tính cố định về vị trí địa lý. Vị trí địa lý tự nhiên của đất đai là cố định tuyệt đối, rất khó thay đổi trừ trƣờng hợp núi lửa, động đất… Đặc tính này có ảnh hƣởng lớn đến việc sử dụng và quản lý tài nguyên này vì nó kéo theo rất nhiều đặc điểm khác của từng vị trí nhất định về cả xã hội và tự nhiên.
- Tính không tăng. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của con ngƣời chỉ có thể cải tạo tính chất của đất. Tổng diện tích của một khu vực hay một quốc gia là cố định tức tổng cung tự nhiên là không đổi.
Nhƣng diện tích sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó thì không tuyệt đối mà có thể thay đổi. - Tính thay đổi. Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững.
Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để đất đai không phải khấu hao. n 6 Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là rất rõ ràng. Nếu xét một cách tƣơng đối một phạm vi đất nào đó có thể đƣợc coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhƣng đất đai không giống hàng hóa thông thƣờng khác, tƣơng đối giống nhau chứ không phải là đồng chất.
Mỗi thửa đất có môi trƣờng cá biệt hình thành đất đai không hoàn toàn giống nhau. Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi một thửa đất khác. Những điểm tƣơng đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau, bổ sung, hiệp lực… giữa phần tử với toàn khu vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội.
Đó là tính khu vực của đất đai. - Các tính chất khác. Khi mối quan hệ giữa con ngƣời và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc tính tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích sử dụng.
Hàng loạt hoạt động của con ngƣời đều cần thiết và có liên quan tới đất đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh.