ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Từ ngàn xưa, con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người.
Ở Việt Nam, các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản (BĐS) gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Luật Đất đai 2013 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Từ đó, đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Việc xác đinh giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệ đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất. Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong sự phân phối ,đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay, công tác quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng.
Thành phố Thái Nguyên nói chung và phường Thịnh Đán nói riêng đang có những chuyển biến mạnh mẽ về mọi mặt, đi kèm với sự phát triển về kinh tế - xã hội là sự tăng nhanh về nhu cầu sử dụng m 2 đất để phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai và công tác định giá đất thì đất đai cần phải được định giá cụ thể. Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất cấp thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Nghiên cứu thực trạng giá đất ở tại phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên. - Xác định một số yếu tố chính ảnh hưởng tới giá đất của phường Thịnh Đán. - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học.
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn. - Ý nghĩa thực tiễn. Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.
m 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2. Một số khái niệm liên quan đến giá đất 2. Định nghĩa về đất đai Có rất nhiều định nghĩa về đất đai như sau: Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sống và sinh tồn của xã hội loài người được thể hiện qua các mặt sau: sản xuất, môi trường sự sống, điều chỉnh khí hậu, cân bằng sinh thái, tồn trữ và cung cấp nguồn nước, dự trữ (nguyên liệu khoáng sản trong lòng đất), không gian sự sống, bảo tồn, lịch sử, vật mang sự sống, phân ly lãnh thổ. Đất đai là điều kiện vật chất chung nhất đối với mọi ngành sản xuất và hoạt động của con người, vừa là đối tượng lao động của con người, vừa là phương tiện lao động.
Như vậy, đất không phải là đối tượng của từng cá thể mà chúng ta đang sử dụng coi là của mình, không chỉ thuộc về chúng ta. Đất là điều kiện vật chất cần thiết để tồn tại và tái sản xuất các thế hệ tiếp nhau của loài người. Vì vậy, trong sử dụng cần làm cho đất tốt hơn cho các thế hệ mai sau. Đất đai thường được định nghĩa như là: “Một thực thể tự nhiên dưới dạng đặc tính không gian và địa hình” thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn ra dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng đất.
Rộng hơn, quan điểm tổng hợp hay tổng thể cũng bao gồm luôn cả nguồn tài nguyên sinh vật môi trường và kinh tế xã hội của thực thể tự nhiên. “Đất đai là một diện tích khoanh vẽ của bề mặt trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh khí quyển ngay bên trên và bên dưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu ngoài mặt đất, đất và dạng địa hình, nước mặt (bao gồm hồ cạn, sông, đầm trũng, đầm lầy), lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với dự trữ nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của con người và những kết hợp về tự nhiên của những hoạt động con người trong thời gian qua và hiện m 4 tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước, đường xá, nhà cửa)”. Khái niệm và vai trò của thị trường nhà đất 2. Khái niệm Nhà đất là những bộ phận quan trọng của bất động sản.
Để phân biệt loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản thành hai loại: Bất động sản và động sản. Thuật ngữ này đã được nhiều nước trên thế giới sử dụng và hình thành nên luật bất động sản. Ở nước ta luật dân sự ra đời năm 1985 đã chia tài sản thành bất động sản và động sản dựa trên tính di dời. Điều 107 Bộ Luật dân sự 2015, đã xác định khái niệm bất động sản và động sản như sau: - Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
- Động sản: là những tài sản không phải bất động sản. Theo quy định của pháp luật thì tất cả các bất động sản đều phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thị trường nhà đất là một phần của thị trường bất động sản, vì vậy nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản. Trong các văn bản pháp luật của nhà nước Việt Nam đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”.
Các tổ chức nhà nước và cá nhân được nhà nước giao cho sử dụng dựa trên các quyền quy định cơ bản sau: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy, ở nước ta thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường nhà đất là: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vai trò của thị trường nhà đất - Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất. - Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
- Thị trường bất động sản góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. - Thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại. - Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội. - Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân -Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách và quản lý đất đai.
Giá đất Nguyên tắc xác định giá đất Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết phải hiểu đợc nó là những nguyên tắc kinh tế chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niện hiện đại về giá thị trường sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối quan hệ chặt chẽ với nhau, bởi chúng luôn đi đôi với nhau và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế vận hành theo nền kinh tế thị trường việc định giá đất luôn tuân thủ theo nguyên tắc cơ bản sẽ được trình bày dưới đây: -Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất -Nguyên tắc biến động Nguyên tắc, phương pháp định giá đất. * Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; m 6 c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Phương pháp định giá đất - Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.