ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước. Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại” (Phạm Linh Giang, 2015)[7] “Đất đai còn là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng” (Luật đất đai, 2013)[16]. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển.
Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người. Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất v. (Nguyễn Tiến Dũng, 2005)[5] Ở Việt Nam, các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai.
Tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992)[9]. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992)[9] 2 Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay, công tác quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng.
Huyện Văn Chấn nói chung và thị trấn Nông trường Liên Sơn nói riêng đang có những chuyển biến mạnh mẽ về mọi mặt, đi kèm với sự phát triển về kinh tế - xã hội là sự tăng nhanh về nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai và công tác định giá đất thì đất đai cần phải được định giá cụ thể. Do vậy, việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất cấp thiết. Xuất phát từ thực tiễn và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với thị trường.
Được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, em tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn, huyện Văn Chấn, tỉnh Yên Bái ”. Mục tiêu nghiên cứu 1. Mục tiêu tổng quát Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015, nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn NT Liên Sơn. - Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn. - Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà Nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng năm 2015. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đề xuất một số giải pháp khắc phục.
Yêu cầu đề tài - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi 3 trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Yên Bái. - Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả đất đai. - Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và thống kê số liệu. - Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.
Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa khoa học Khóa luận tốt nghiệp là một cơ hội tốt để em củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương. Tìm hiểu các điều kiện của địa phương kết hợp với điều tra khảo sát thực địa để đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất. Qua đó em biết cách thu thập, tổng hợp, phân tích số liệu, biết cách trình bày một báo cáo khoa học hoàn chỉnh.
Ý nghĩa thực tiễn - Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra sự chênh lệch và khả năng tương đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định. - Là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phương, giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá đất thực tiễn và giá đất do Nhà nước đưa ra. - Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc đưa ra các chính sách của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
Cơ sở khoa học 2. Khái niệm, đặc điểm của giá đất 2. Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô.
Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Điều 3 Luật đất đai 2013 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một đơn vị diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Đặc điểm của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. 5 - Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất.
Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm, trú trọng của nhiều ngành.
Vì vậy, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên. Cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.