MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới. Từ khi có Luật đất đai 2003, chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dần đi vào đời sống và từng bước hoàn thiện, có tác dụng trong việc đảm bảo cân đối và ổn định cho phát triển, khuyến khích được nhà đầu tư và tương đối giữ được nguyên tắc công bằng, người bị thu hồi đất được đặt vào vị trí trung tâm để giải quyết mọi xung đột, các lợi ích phi vật thể bắt đầu được quan tâm, các hiệu quả xã hội - môi trường do việc thu hồi đất mang lại được chú ý khi đánh giá các dự án xây dựng có thu hồi đất và đền bù, hỗ trợ, tái định cư.
Tuy nhiên đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay vẫn là một trong những vấn đề bức xúc nhất đối với sự phát triển bền vững của đất nước, trong đó giá đất, định giá đất là vấn đề trung tâm. Việc định giá đất hiện nay vẫn chưa theo kịp giá thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn, giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường dẫn đến khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, gia tăng các khiếu nại, tố cáo về đất đai… Định giá đất là vấn đề cực kỳ nhạy cảm, phức tạp, trực tiếp liên quan đến lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và hàng triệu người dân. Đây cũng là nguyên nhân cơ bản làm xảy ra những vụ khiếu kiện kéo dài, dai dẳng, gay gắt và vô cùng phức tạp. 2 Tỉnh Thái Nguyên nói chung và thị trấn Hương Sơn nói riêng là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của huyện Phú Bình, cách trung tâm thành phố Thái Nguyên 23km về phía Tây Bắc.
Trong những năm gần đây, Huyện Phú Bình đang trong quá trình đẩy mạnh thực hiện CNH - HĐH; tốc độ đô thị hóa của thị trấn diễn ra khá nhanh, giá đất ở luôn biến động và có xu hướng tăng khá cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ở. dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng gia tăng, gây áp lực đối với chính quyền và ảnh hướng đến việc phát triển kinh tế xã hội và tình hình an ninh trật tự của địa phương, đặc biệt là tại thị trấn Hương Sơn. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất ở là một trong những nguyên nhân chủ yếu. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, em đã thực hiện đề tài khóa luận tốt nghiệp “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013- 2014”.
Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Hương Sơn. - Điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số tuyến đường đặc trưng để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên. - Đề xuất một số giải pháp nhằm giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Yêu cầu của đề tài - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất 3 như: Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành: Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ TNMT, Bộ Tài chính, Quyết định của UBND Tỉnh Thái Nguyên.
- Thống kê thu thập các số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn, Huyện Phú Bình - Tỉnh Thái Nguyên trong 2 năm 2013 đến năm 2014, từ đó so sánh với giá đất ở do UBND Tỉnh Thái Nguyên ban hành năm 2014. - So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu. - Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác.
- Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp với điều kiện thực tiễn. Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học của đề tài Giúp sinh viên có cái nhìn đa chiều và thực tiễn hơn vào tình hình quản lý đất đai, chuẩn bị vững vàng tâm lý để đối mặt với những khó khăn mà mình sẽ gặp khi ra trường công tác. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Tìm ra mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí tới giá đất ở tại thị trấn Hương Sơn, Huyện Phú Bình trên từng địa bàn cụ thể.
Từ đó đề ra những giải pháp giúp cho việc định giá đất ở trên địa bàn gần sát và hợp lý so với giá trị thực tế của thửa đất. Bao quát được thị trường đất đai nói chung và những vấn đề của thị trường đất đai nói riêng, đưa ra được cái nhìn, giá trị đất đai sát với thực tiễn nhất, nhằm tránh việc tăng giá vô lý, không có lợi cho người mua cũng như việc thất thu thuế của nhà nước. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở lý luận và khoa học 2.
Lý luận về địa tô Khái niệm: Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư phải trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai để được quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định. Như vậy, địa tô là phần dôi ra từ tổng thu nhập sau khi trừ chi phí của các yếu tố sản xuất. Địa tô bao gồm hai loại là địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Địa tô chênh lệch: Bản chất của địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch đặc biệt (khác với lợi nhuận trong sản xuất công nghiệp thường chỉ diễn ra trong một khoảng thời gian ngắn), nó đặc biệt ở chỗ là cố định trong khoảng thời gian tương đối dài, do sự chênh lệch về độ phì của đất là gần như không thể san bằng trên thực tế.
Có 2 loại địa tô chênh lệch là địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I : Được hình thành do độ phì nhiêu, vị trí địa lý tự nhiên của thửa đất. - Địa tô chênh lệch II được hình thành do sự đầu tư của chủ đất từ đó hình thành nên lợi nhuận siêu ngạch mà chủ đầu tư được hưởng. Địa tô chênh lệch được hình thành theo công thức: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất cá biệt - Giá cả sản xuất chung Trong đó giá cả sản xuất chung của nông sản được quyết định bởi giá trị của nông sản trên đất sản xuất xấu nhất (khác với giá cả sản xuất chung trong công nghiệp được quyết định bởi những người cung cấp đại bộ phận hàng hóa trên thị trường và trong điều kiện sản xuất trung bình), mà nguyên 5 nhân do nhu cầu của xã hội đối với nông phẩm ngày càng tăng mà đất đai lại có hạn nhất là đối với loại đất tốt.
Tuy nhiên theo Mac, địa tô không phải do đất sinh ra mà cùng với toàn bộ giá trị thặng dư trong nông nghiệp chủ yếu do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp tạo ra, độ màu mỡ của ruộng đất chẳng qua chỉ là điều kiện tự nhiên để lao động của công nhân có năng suất lao động cao hơn. Địa tô tuyệt đối: là khoản tiền mà chủ tư bản phải nộp cho chủ đất không phải dưới hình thái địa tô chênh lệch. Thực chất đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nông sản trên loại đất xấu. Địa tô tuyệt đối được xác định thông qua giá cả đất đai và giá cả đất đai lại phụ thuộc vào lợi nhuận thu được trên đất.
Vì vậy người ta gọi giá đất là địa tô tư bản hóa: Địa tô Giá đất = Tỉ suất lợi nhuận Ở nước ta Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 và được sửa đổi bổ sung năm 2002 đều khẳng định: toàn bộ đất đai của quốc gia đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đất đai và Nhà nước có quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. Địa tô chênh lệch I sẽ được thu toàn bộ cho ngân sách Nhà nước. Địa tô chênh lệch II do cường độ kết quả đầu tư của người sử dụng đất tạo ra nên cho phép người sử dụng đất được hưởng toàn bộ để khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả (trong trường hợp do Nhà nước đầu tư thì Nhà nước có quyền điều tiết giá trị tăng thêm từ đất).
Địa tô tuyệt đối được xóa bỏ do không có chế độ tư hữu về đất đai, cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng khác nhau sẽ do quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước quyết định. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi giá trị, bản thân nó không có giá trị. Do đó có thể nói, giá trị của đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, đó là sự thu lợi trong quá trình mua bán tức là tư bản hóa địa tô. Giá đất đai cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thu lợi cao hay thấp từ đất đai trong một khoảng thời gian nhất định nào đó.