MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,. Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được đưa ra thảo luận tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XIII càng nhấn mạnh tới yếu tố đất đai là tài sản quý giá, quyền sử dụng đất là loại hàng hoá có giá trị đặc biệt mà quên đi yếu tố đất đai là không gian sống, nơi tạo lập và chứa đựng những quyền căn bản nhất của từng cá nhân và cả cộng đồng, từ đó càng thêm khẳng định “Đất đai không chỉ là tài sản vật chất thuần tuý”. Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăg cao và nhanh qua các năm.
Giá đất tăng nhanh và cao hơn hẳn mức giá quy định của Nhà nước, do đó gây lung túng cho không chỉ người mua người bán mà cả quản lý cấp địa phương. Các chính sách ban hành dựa trên khung giá đất quy định trở nên khó thực thi, tạo nhiều kẽ hở cho các tiêu cực xảy ra. Vậy, có những yếu tố nào tác động tới giá đất tại các địa phương và ảnh hưởng của từng yếu tố tới giá đất ra sao?. Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng.
Quang Trung là một trong những 2 phường trung tâm thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, là nơi có nhiều công trình, dự án trọng điểm nằm trong đề án phát triển thành phố nói riêng và toàn tỉnh nói chung trong giai đoạn tới. Tuy nhiên trong giai đoạn hiện nay công tác quản lý sử dụng đất đai vẫn còn nhiều mặt hạn chế và bất cập. Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất hiệu quả hơn, một yêu cầu cấp thiết đặt ra là cần tiến hành tìm hiểu về giá đất và xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Quang Trung. Xuất phát từ những vấn đề trên với sự hướng dẫn của Thầy giáo GS TS.
Đặng Văn Minh, em đã tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Quang Trung, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên năm 2015”. Mục tiêu nghiên cứu 1.1 Mục tiêu tổng quát - Tìm hiểu giá đất ở và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Quang Trung,TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. - Đưa ra một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và quản lý thị trường quyền sử dụng đất tại phường Quang Trung, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.2 Mục tiêu cụ thể. - Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Quang Trung, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng rõ rệt, sâu sắc tới giá đất ở trên địa bàn thị phường Quang Trung, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. - Đề xuất các giải pháp giúp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở và đưa giá đất ở do Nhà nước quy định sát với giá đất ở trên thị trường 3 1. Yêu cầu của đề tài - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới giá đất tại khu vực phường Quang Trung. - Thu thập, tổng hợp thông tin và khái quát được thực trạng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Số liệu điều tra đảm bảo khách quan, trung thực, chính xác. - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên. - Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao, đồng thời phải phù hợp tình hình thực tế tại địa phương. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học: + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn. + Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất. - Ý nghĩa thực tiễn: + Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Quang Trung, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. + Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.
4 PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1 Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm của tự nhiên và con người không thể trực tiếp làm ra nó. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình trao đổi mua bán. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất trong một khoảng thời gian nào đó. Tại Khoản 20 Điều 3, Luật đất đai năm 2013 có ghi rõ : “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” .Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây ( Điều 55, Luật đất đai năm 2003 ) 1.
Do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thông thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: Giá theo quy định của Nhà nước và giá thị trường.
Giá do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Còn giá thị trường thường dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là 5 loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thong thường cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán. Các đặc trưng của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… - Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất.
Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường: Điều này có thể dễ dàng lý giải do tính chất ngày càng khan hiếm của đất đai. Nguồn cung thì có hạn mà nhu cầu đối với đất đai thì thường xuyên tăng cao do hàng loạt các hoạt động của con người đều có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp tới đất đai. 6 - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Tính cá biệt của từng mảnh đất làm cho giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất tạo nên tính đặc trưng khu vực rõ ràng.
Đồng thời những tương đồng về những đặc tính tự nhiên, xã hội cũng làm cho giá của các mảnh đất gần nhau có sự ảnh hưởng lẫn nhau. Như vậy,giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất.