Nghiên Cứu Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Và Ứng Dụng GIS Tại Chợ Mới, Bắc Kạn

Đất đai đóng vai trò then chốt trong đời sống và kinh tế xã hội. 79 trang · Đại học Thái Nguyên · 2014.

• Tác giả: Nguyễn Thị Huyền
• Người hướng dẫn: TS. Hoàng Văn Hùng
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên Cứu Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Tại Chợ Mới, Bắc Kạn
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• 1. PHẦN 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Mục đích của đề tài
• 1.2. Mục tiêu của đề tài
• 1.3. Ý nghĩa của đề tài
• 1.4. Yêu cầu của đề tài
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
• 2.2. Khái niệm giá đất
• 2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 2.4. Phương pháp xác định giá đất
• 2.5. Cơ sở thực tiễn
• 2.6. Phương pháp định giá đất
• 2.7. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
• 2.8. Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai
• 2.9. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai
• 2.10. Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai
• 2.11. Hệ thống thông tin địa lý
• 2.12. Những khái niệm chung về hệ thống thông tin địa lý (GIS)
• 2.13. Thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý
• 2.14. Yêu cầu về dữ liệu phục vụ phân vùng
• 2.15. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
• 2.15.1. Công tác định giá đất trên thế giới
• 2.15.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam
• 2.16. Ứng dụng công nghệ GIS trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai
• 2.16.1. Tình hình trên thế giới
• 2.16.2. Tình hình trong nước
• 3. PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
• 3.3. Nội dung nghiên cứu
• 3.4. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại địa bàn TT - Chợ Mới - huyện Chợ Mới
• 3.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn TT
• 3.6. Ứng dụng GIS phân vùng giá đất
• 3.7. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công nghệ GIS
• 3.8. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai
• 3.9. Phương pháp nghiên cứu
• 3.9.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp
• 3.9.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
• 3.9.3. Phương pháp bản đồ
• 3.9.4. Phương pháp chuyên gia
• 3.9.5. Phương pháp GIS
• 4. PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Chợ Mới - tỉnh Bắc Kạn
• 4.2.1. Yếu tố vị trí
• 4.2.2. Điều kiện sinh lợi
• 4.2.3. Cơ sở hạ tầng
• 4.2.4. Hình thể lô đất
• 4.2.5. Các yếu tố khác
• 4.3. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất thị trấn Chợ Mới
• 4.4. Đề xuất và giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn thị trấn Chợ Mới
• 4.5. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ công nghệ GIS
• 4.5.1. Xây dựng dữ liệu không gian
• 4.5.2. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai
• 4.5.3. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai
• 5. PHẦN 5: KẾT LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Nghiên Cứu Yếu Tố Ảnh Hưởng Giá Đất Chợ Mới

Đất đai đóng vai trò then chốt trong đời sống và kinh tế xã hội. Tại Việt Nam, Luật Đất đai 2003 khẳng định đất đai là nguồn tài nguyên vô giá, tư liệu sản xuất đặc biệt và là yếu tố quan trọng của môi trường sống. Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa tạo áp lực lớn lên đất đai, làm tăng nhu cầu sử dụng và biến động giá. Giá đất là cầu nối giữa thị trường, quản lý nhà nước và các quan hệ đất đai. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Chợ Mới là cần thiết để quản lý hiệu quả và đảm bảo công bằng trong phân phối nguồn lực đất đai. Bài viết này tập trung phân tích các yếu tố này tại thị trấn Chợ Mới, Bắc Kạn, dựa trên nghiên cứu năm 2013 của Nguyễn Thị Huyền.

1.1. Tầm quan trọng của nghiên cứu giá đất Bắc Kạn

Nghiên cứu giá đất Bắc Kạn nói chung và giá đất Chợ Mới nói riêng có ý nghĩa quan trọng trong việc xây dựng cơ cấu sử dụng đất hợp lý, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống người dân. Việc đánh giá đúng giá trị đất đai giúp Nhà nước điều tiết thị trường, thu hút đầu tư và quản lý hiệu quả nguồn tài nguyên này. Đồng thời, nó cũng giúp người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai một cách công bằng và minh bạch.

1.2. Mục tiêu và phạm vi nghiên cứu giá đất Chợ Mới

Nghiên cứu này tập trung vào việc đánh giá chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do nhà nước quy định tại thị trấn Chợ Mới. Đồng thời, xác định các yếu tố ảnh hưởng giá đất và phân vùng giá đất năm 2013. Phạm vi nghiên cứu bao gồm địa bàn thị trấn Chợ Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn, với dữ liệu thu thập và phân tích trong năm 2013. Kết quả nghiên cứu sẽ là cơ sở để đề xuất các giải pháp cho việc định giá đất trong tương lai.

II. Vấn Đề Giá Đất Chợ Mới Thách Thức Bất Cập Hiện Nay

Thực tế giá đất Chợ Mới hiện nay đang gây ra nhiều bức xúc cho cả cơ quan quản lý và người dân. Sự chênh lệch lớn giữa giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định tạo ra nhiều hệ lụy, như khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, thất thu ngân sách và tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng. Việc xác định đúng giá đất là một thách thức lớn, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, nhà khoa học và người dân. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cần được phân tích kỹ lưỡng để đưa ra các giải pháp phù hợp.

2.1. Bất cập trong định giá đất Chợ Mới

Một trong những bất cập lớn nhất trong công tác định giá đất Chợ Mới là việc áp dụng các phương pháp định giá chưa phù hợp với thực tế thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế, dẫn đến tình trạng người dân kê khai giá thấp để trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Đồng thời, việc định giá đất không chính xác cũng gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.

2.2. Ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất Chợ Mới

Quy hoạch sử dụng đất Chợ Mới có vai trò quan trọng trong việc định hướng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Tuy nhiên, việc thực hiện quy hoạch chưa hiệu quả, thiếu đồng bộ và thiếu tính khả thi cũng gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản Chợ Mới. Việc quy hoạch treo, quy hoạch không phù hợp với thực tế làm giảm giá trị đất đai, gây thiệt hại cho người dân và cản trở sự phát triển của địa phương.

2.3. Tác động của hạ tầng giao thông Chợ Mới

Hạ tầng giao thông Chợ Mới có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất. Các khu vực có giao thông thuận lợi, kết nối tốt với các trung tâm kinh tế - xã hội thường có giá đất cao hơn. Tuy nhiên, việc đầu tư phát triển hạ tầng giao thông chưa đồng bộ, thiếu quy hoạch và chất lượng chưa đảm bảo cũng gây ảnh hưởng đến giá trị đất đai. Cần có sự đầu tư hợp lý và quy hoạch bài bản để phát huy tối đa tiềm năng của hạ tầng giao thông.

III. Cách Xác Định Yếu Tố Vị Trí Ảnh Hưởng Giá Đất Chợ Mới

Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá đất. Vị trí thuận lợi, gần trung tâm, mặt tiền đường lớn, giao thông kết nối tốt thường có giá trị cao hơn. Nghiên cứu của Nguyễn Thị Huyền (2013) cũng chỉ ra rằng vị trí có tác động lớn đến giá đất ở Chợ Mới. Việc xác định đúng giá trị vị trí là rất quan trọng trong công tác định giá đất. Cần có các phương pháp đánh giá khách quan, khoa học để xác định giá trị vị trí một cách chính xác.

3.1. Phân tích vị trí địa lý Chợ Mới và giá đất

Vị trí địa lý Chợ Mới có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Chợ Mới nằm ở vị trí trung tâm của huyện, là đầu mối giao thông quan trọng, kết nối với các vùng kinh tế lân cận. Các khu vực gần trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện thường có giá đất cao hơn. Việc phân tích vị trí địa lý cần kết hợp với các yếu tố khác như hạ tầng, tiện ích để đánh giá chính xác giá trị đất đai.

3.2. Ảnh hưởng của mặt tiền đến giá đất Chợ Mới

Chiều rộng mặt tiền của lô đất là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất Chợ Mới. Các lô đất có mặt tiền rộng, thoáng đãng, dễ tiếp cận thường có giá trị cao hơn. Mặt tiền rộng tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, làm tăng khả năng sinh lợi của lô đất. Nghiên cứu của Nguyễn Thị Huyền (2013) cũng chỉ ra rằng chiều rộng mặt tiền có tác động đáng kể đến giá đất.

IV. Phân Tích Ảnh Hưởng Điều Kiện Sinh Lợi Đến Giá Đất

Điều kiện sinh lợi, bao gồm khả năng kinh doanh, cho thuê, phát triển dự án, là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất. Đất có khả năng sinh lợi cao thường có giá trị cao hơn. Tại Chợ Mới, các khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế, du lịch, dịch vụ thường có giá đất cao hơn. Việc đánh giá đúng tiềm năng sinh lợi của đất là rất quan trọng trong công tác định giá. Cần có các phương pháp phân tích thị trường, đánh giá tiềm năng phát triển để xác định giá trị đất đai một cách chính xác.

4.1. Tiềm năng kinh doanh và giá đất Chợ Mới

Tiềm năng kinh doanh là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất Chợ Mới. Các khu vực có tiềm năng phát triển kinh doanh, dịch vụ, thương mại thường có giá đất cao hơn. Việc đánh giá tiềm năng kinh doanh cần dựa trên các yếu tố như vị trí, hạ tầng, dân cư, nhu cầu thị trường. Các khu vực gần chợ, trung tâm thương mại, khu công nghiệp thường có tiềm năng kinh doanh cao.

4.2. Ảnh hưởng của du lịch đến giá đất Chợ Mới

Tiềm năng du lịch cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất Chợ Mới. Các khu vực có tiềm năng phát triển du lịch, gần các điểm du lịch nổi tiếng thường có giá đất cao hơn. Việc phát triển du lịch tạo ra nhu cầu về đất đai cho các hoạt động kinh doanh, dịch vụ du lịch, làm tăng giá trị đất đai. Cần có quy hoạch phát triển du lịch hợp lý để khai thác tối đa tiềm năng và bảo vệ môi trường.

V. Ứng Dụng GIS Phân Vùng Giá Đất Chợ Mới Giải Pháp Hiệu Quả

Ứng dụng GIS (Hệ thống thông tin địa lý) là một giải pháp hiệu quả để phân vùng giá đất. GIS cho phép tích hợp, phân tích và hiển thị dữ liệu không gian, giúp các nhà quản lý và chuyên gia dễ dàng đánh giá và quản lý giá đất. Tại Chợ Mới, việc ứng dụng GIS có thể giúp xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai, cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho công tác định giá, quản lý và quy hoạch sử dụng đất.

5.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu GIS về giá đất Chợ Mới

Để ứng dụng GIS hiệu quả trong phân vùng giá đất, cần xây dựng một cơ sở dữ liệu đầy đủ và chính xác về giá đất Chợ Mới. Cơ sở dữ liệu này bao gồm các thông tin về vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, giá giao dịch, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Dữ liệu cần được thu thập, kiểm tra và cập nhật thường xuyên để đảm bảo tính chính xác và tin cậy.

5.2. Phân tích không gian và thành lập bản đồ giá đất Chợ Mới

Sử dụng các công cụ phân tích không gian của GIS để phân tích mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng như vị trí, hạ tầng, tiện ích. Kết quả phân tích sẽ được sử dụng để thành lập bản đồ giá đất Chợ Mới, thể hiện sự phân bố giá đất theo không gian. Bản đồ này là công cụ hữu ích cho công tác định giá, quản lý và quy hoạch sử dụng đất.

VI. Đề Xuất Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Định Giá Đất Chợ Mới

Để nâng cao hiệu quả công tác định giá đất Chợ Mới, cần có các giải pháp đồng bộ và toàn diện. Các giải pháp này bao gồm hoàn thiện hệ thống pháp luật, tăng cường năng lực cho cán bộ định giá, ứng dụng công nghệ thông tin, tăng cường công khai minh bạch và sự tham gia của người dân. Việc thực hiện đồng bộ các giải pháp này sẽ giúp giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường, đảm bảo công bằng và hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất đai.

6.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về giá đất Chợ Mới

Hệ thống pháp luật về giá đất cần được hoàn thiện để đảm bảo tính đồng bộ, minh bạch và phù hợp với thực tế thị trường. Cần sửa đổi, bổ sung các quy định về phương pháp định giá, quy trình định giá, thẩm quyền định giá và trách nhiệm giải trình. Đồng thời, cần tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện các quy định pháp luật về giá đất.

6.2. Tăng cường công khai minh bạch thông tin giá đất Chợ Mới

Công khai minh bạch thông tin về giá đất là một yếu tố quan trọng để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong công tác định giá. Cần công khai các thông tin về bảng giá đất, quy trình định giá, kết quả định giá và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Thông tin cần được công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, trang web của cơ quan nhà nước và tại trụ sở UBND các cấp.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hệ thống quản lý nhà nước về tài nguyên, đất đai giữ vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống và là địa bàn phân bố các hoạt động kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng theo tinh thần của Luật Đất đai năm 2003. Dưới tác động của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa, nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng, dẫn đến áp lực lớn đối với công tác quy hoạch và quản lý quỹ đất. Giá đất đóng vai trò là công cụ kinh tế trung gian kết nối mối quan hệ giữa đất đai, cơ chế thị trường và sự điều tiết của Nhà nước, đồng thời là căn cứ bảo đảm sự công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai.

Tuy nhiên, thực tiễn tại nhiều địa phương cho thấy tồn tại khoảng cách lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Sự chênh lệch này gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu ngân sách và quản lý giao dịch bất động sản. Tại thị trấn Chợ Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn – một đô thị miền núi có vị trí trung gian kết nối giao thương giữa tỉnh Thái Nguyên và thành phố Bắc Kạn dọc theo Quốc lộ 3 – công tác xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá trị đất đai trở thành yêu cầu cấp thiết nhằm phục vụ quản lý kinh tế đất.

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Huyền thực hiện năm 2014 tập trung giải quyết các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

1. Đánh giá mức độ chênh lệch giữa giá đất thực tế trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Chợ Mới, huyện Chợ Mới.
2. Nghiên cứu, làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và tiến hành phân vùng giá đất trên địa bàn trong năm 2013.
3. Đề xuất hệ thống giải pháp phục vụ công tác xây dựng, quản lý và thực hiện giá đất cho những năm tiếp theo.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài được xác lập như sau:

• Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở đô thị; các yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động của giá đất; quy trình và công cụ phần mềm (ArcGIS, Excel) ứng dụng trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu và thành lập bản đồ phân vùng giá trị đất đai.
• Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn hành chính thị trấn Chợ Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn (bao gồm 7 tổ dân phố và hệ thống các trục giao thông chính như Quốc lộ 3).
• Phạm vi thời gian: Khảo sát, thu thập dữ liệu giá đất và hiện trạng năm 2013; theo dõi biến động đất đai giai đoạn 2010 – 2014; thời gian triển khai nghiên cứu tại cơ sở từ tháng 01/2014 đến tháng 04/2014.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khóa luận thiết lập khung lý luận dựa trên các học thuyết kinh tế đất điển hình kết hợp với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tại thời điểm nghiên cứu:

• Lý luận về sự hình thành giá đất: Giá cả đất đai là hình thức tiền tệ hóa của địa tô. Đề tài vận dụng lý thuyết địa tô của Karl Marx, bao gồm địa tô chênh lệch I (sinh ra do độ màu mỡ tự nhiên và vị trí địa lý thuận lợi của thửa đất) và địa tô chênh lệch II (sinh ra do đầu tư thâm canh, cải tạo cơ sở hạ tầng kỹ thuật). Giá đất lý thuyết được xác định theo mối tương quan: Giá đất = Địa tô / Lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng. Đồng thời, quy luật cung - cầu trong ngắn hạn với đường cung đất đai cố định (dạng thẳng đứng) giải thích xu hướng tăng giá đất đô thị khi cầu tăng.
• Khái niệm và phân loại vùng giá trị: Khóa luận phân biệt rõ "vùng giá đất" (các khu vực có cùng ước tính giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể) và "vùng giá trị đất đai" (khu vực địa lý có các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, pháp lý tương đồng, có giới hạn không gian ổn định tương đối trong một khoảng thời gian xác định trước khi được tiền tệ hóa).
• Hệ thống văn bản pháp luật áp dụng: Luật Đất đai năm 2003; Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Thông tư số 145/2007/TT-BTC; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Nghị định số 100/2008/NĐ-CP; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; Thông tư số 114/2004/TT-BTC; Thông tư số 80/2005/TT-BTC; Thông tư số 17/2006/TT-BTC; Thông tư số 161/TT-BTC; Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC; Quyết định số 2222/2012/QĐ-UBND về bảng giá đất năm 2013 của UBND tỉnh Bắc Kạn và Quyết định số 2345/2013/QĐ-UBND về bảng giá đất năm 2014.
• Bốn phương pháp định giá đất theo quy định: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.

Tác giả kết hợp đồng bộ các phương pháp nghiên cứu thực tiễn:

• Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp và thứ cấp: Tiến hành nội nghiệp (thu thập báo cáo kinh tế - xã hội, số liệu khí tượng thủy văn, tài liệu quản lý đất đai từ UBND thị trấn Chợ Mới và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Chợ Mới) và ngoại nghiệp (khảo sát thực tế hiện trạng mặt cắt đường, chất lượng ngõ hẻm).
• Phương pháp điều tra, phỏng vấn xã hội học: Sử dụng bảng hỏi điều tra ngẫu nhiên 50 hộ gia đình có thửa đất bám trục đường giao thông chính; phỏng vấn trực tiếp cán bộ địa chính và cán bộ quản lý địa phương về lịch sử giao dịch và quy hoạch.
• Phương pháp tổng hợp và xử lý dữ liệu: Toàn bộ dữ liệu khảo sát được làm sạch và quản lý trên phần mềm Microsoft Excel với các trường thông tin chuẩn hóa: Mã định danh (ID), số tờ bản đồ, số thửa đất, tên chủ sử dụng, địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng, tình trạng tranh chấp, giá đất theo quy định Nhà nước, giá thị trường điều tra, tên trục đường tiếp giáp.
• Phương pháp bản đồ và GIS: Ghép nối các mảnh bản đồ địa chính dạng số, chuẩn hóa và chuyển đổi cấu trúc dữ liệu sang định dạng Shapefile trong phần mềm ArcGIS; xây dựng lớp đối tượng không gian (giao thông, ranh giới thửa đất, vùng dân cư) và liên kết với bảng dữ liệu thuộc tính thông qua trường khóa ID; thực hiện các phép phân tích không gian xác lập ranh giới vùng giá trị đất đai theo vị trí tuyến đường.
• Phương pháp chuyên gia: Tham vấn ý kiến của các chuyên gia quản lý đất đai và kế thừa các kết quả nghiên cứu đã được nghiệm thu.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Chương này làm rõ tầm quan trọng của tài nguyên đất đai theo Luật Đất đai 2003, chỉ ra mâu thuẫn giữa tốc độ đô thị hóa nhanh với những bất cập trong quản lý tài chính đất đai. Tác giả khẳng định giá đất là công cụ kinh tế thiết yếu để Nhà nước điều tiết thị trường, đồng thời xác lập 3 mục tiêu, ý nghĩa khoa học, ý nghĩa thực tiễn sản xuất và yêu cầu kỹ thuật đối với việc thu thập số liệu biến động đất đai giai đoạn 2010 – 2014.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Tác giả trình bày hệ thống lý thuyết về nguồn gốc giá trị đất đai, địa tô chênh lệch I và II, quy luật cung cầu và ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng. Chương tổng hợp toàn diện khung pháp lý của Việt Nam gồm Luật Đất đai 2003, các Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 123/2007/NĐ-CP và hệ thống thông tư hướng dẫn 4 phương pháp định giá đất. Nội dung cũng làm rõ bản chất của vùng giá trị đất đai, phân biệt với vùng giá đất và đưa ra 3 giải pháp tìm vùng giá trị (theo biến động giá qua hai thời điểm, theo tập giao các vùng ảnh hưởng, và theo phân hạng định cấp đất đai). Đồng thời, tổng quan khái niệm GIS (theo Burrough & McDonnell 1998, Star & Estes 1990, Dueker 1979, Võ Quang Minh 2005), cấu trúc dữ liệu Raster/Vector, hệ quy chiếu VN-2000, kinh nghiệm định giá đất quốc tế (Trung Quốc, Úc, Thụy Điển) và lược sử ứng dụng GIS thành lập bản đồ giá đất trong và ngoài nước (Hà Lan, Beirut, Campuchia, Thái Nguyên, Đà Nẵng, Hà Nội, Quảng Ninh).

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Nội dung chương nêu rõ đối tượng, phạm vi nghiên cứu tại thị trấn Chợ Mới từ tháng 01/2014 đến tháng 04/2014. Tác giả phân rã 4 khối nội dung chính: Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội; Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (dân số, vị trí, điều kiện sinh lợi, cơ sở hạ tầng, hình thể lô đất, quy hoạch); Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu và phân vùng giá đất; Đề xuất giải pháp chính sách, quản lý và kỹ thuật. Quy trình phương pháp được chi tiết hóa từ khâu điều tra 50 hộ dân, thiết kế các trường thuộc tính trên Excel, chuẩn hóa bản đồ địa chính đến liên kết dữ liệu trong ArcGIS.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương tập trung công bố và thảo luận các kết quả nghiên cứu cụ thể:

• Điều kiện tự nhiên: Thị trấn Chợ Mới có diện tích tự nhiên 232,63 ha, chia thành 7 tổ dân phố. Vị trí nằm cách thành phố Thái Nguyên 43 km và cách thị xã Bắc Kạn 43 km trên tuyến Quốc lộ 3; phía Bắc, Nam, Đông giáp xã Yên Đĩnh, phía Tây và một phần phía Bắc giáp tỉnh Thái Nguyên. Địa hình đồi núi phân bố ở hai hướng Đông - Tây, trung tâm là thung lũng dân cư bị chia cắt bởi sông Cầu và sông Chu chảy theo hướng Bắc - Nam song song Quốc lộ 3. Độ cao trung bình 100 – 200 m (đỉnh núi Thắm cao 433,1 m, điểm thấp nhất tại Trạm y tế là 50,5 m), độ dốc phổ biến 15° – 25°. Khí hậu nhiệt đới gió mùa có nhiệt độ trung bình năm 22,2°C (cao nhất tháng 6 - 8 đạt 27 – 27,7°C, thấp nhất tháng 1 đạt 12°C); sương mù xuất hiện 87 – 88 ngày/năm; lượng mưa tập trung 75 – 80% vào mùa mưa (tháng 4 – 8). Mùa khô năm 2013 ghi nhận lượng mưa thiếu hụt 85 – 125 mm so với trung bình nhiều năm, mực nước sông suối hạ thấp 15 – 25 cm gây hạn hán.
• Tài nguyên và hiện trạng: Đất đai gồm đất bằng trồng cây hàng năm tích tụ phù sa ven sông và đất đồi Feralit màu vàng. Diện tích đất lâm nghiệp là 100,05 ha (chiếm 43,01% diện tích tự nhiên), toàn bộ là rừng sản xuất (72,75 ha rừng trồng và 27,30 ha khoanh nuôi phục hồi). Toàn thị trấn có 2.432 nhân khẩu với 3 dân tộc chính (Kinh, Tày, Nùng), mật độ dân số đạt 1.090 người/km2.
• Cơ sở hạ tầng: Mạng lưới giao thông trục chính bám theo Quốc lộ 3, hệ thống đường liên tổ còn hẹp và xuống cấp; 100% hộ dân sử dụng điện lưới quốc gia và hệ thống nước máy; có 01 bưu điện văn hóa, 01 trạm y tế, 03 trường học (Mầm non, Tiểu học, Trung học cơ sở); quỹ đất dành cho công trình văn hóa và thể dục thể thao còn thiếu.
• Các yếu tố chi phối giá đất: Phân tích chỉ ra vị trí tiếp giáp trục Quốc lộ 3, khu vực chợ trung tâm mang lại lợi thế sinh lợi thương mại vượt trội so với các khu vực trong ngõ; yếu tố hình thể lô đất (chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất), hạ tầng kỹ thuật và mật độ dân cư tạo nên sự phân hóa rõ rệt về mức giá chuyển nhượng.
• Ứng dụng GIS: Chuẩn hóa bản đồ địa chính, chuyển đổi cấu trúc sang Shapefile trong ArcGIS, tạo lập các lớp không gian đường giao thông, vùng dân cư và liên kết hoàn chỉnh bảng thuộc tính chứa dữ liệu giá đất thị trường và giá Nhà nước theo trường khóa ID. Trên cơ sở đó, thành lập bản đồ phân vùng giá trị đất đai theo vị trí tuyến đường.
• Hệ thống giải pháp: Đề xuất 3 nhóm giải pháp gồm chính sách (hoàn thiện bảng giá đất định kỳ), quản lý (kiểm soát giao dịch và công khai quy hoạch) và kỹ thuật (duy trì, cập nhật cơ sở dữ liệu GIS địa chính).

Phần 5: Kết luận

Khóa luận đúc kết các kết quả đạt được về mặt đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, định danh các nhân tố tác động đến giá đất và khẳng định hiệu quả của việc ứng dụng công nghệ GIS trong phân vùng giá trị đất đai phục vụ công tác quản lý tại địa phương.

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu đã lượng hóa các thông số cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hạ tầng và hiện trạng quản lý đất đai tại thị trấn Chợ Mới năm 2013:

Nhóm chỉ tiêu	Thông số và dữ liệu thực nghiệm ghi nhận
Vị trí & Diện tích	Tổng diện tích tự nhiên 232,63 ha; 7 tổ dân phố; cách TP Thái Nguyên 43 km, TX Bắc Kạn 43 km trên QL3.
Địa hình & Độ cao	Độ dốc 15° – 25°; độ cao trung bình 100 – 200 m; đỉnh núi Thắm cao 433,1 m; khu vực thấp nhất 50,5 m.
Khí hậu & Thủy văn	Nhiệt độ TB 22,2°C; 87 – 88 ngày sương mù/năm; mùa mưa chiếm 75 – 80% tổng lượng mưa cả năm.
Tài nguyên rừng	Tổng diện tích 100,05 ha (chiếm 43,01% DTTN), gồm 72,75 ha rừng trồng sản xuất và 27,30 ha khoanh nuôi phục hồi.
Dân số & Dân tộc	Quy mô 2.432 nhân khẩu; mật độ 1.090 người/km2; 3 dân tộc sinh sống chủ yếu (Kinh, Tày, Nùng).
Hạ tầng xã hội	01 trạm y tế; 03 trường học (Mầm non, Tiểu học, THCS); 01 bưu điện văn hóa huyện.
Mẫu điều tra giá đất	Điều tra trực tiếp 50 hộ gia đình có đất bám các trục đường chính và phỏng vấn cán bộ địa phương.
Công nghệ tích hợp	Hệ thống CSDL không gian Shapefile (ArcGIS) liên kết bảng thuộc tính Excel thông qua trường khóa ID.

Khóa luận đưa ra các nhóm giải pháp cụ thể:

• Giải pháp về chính sách: UBND tỉnh Bắc Kạn và UBND huyện Chợ Mới cần căn cứ vào kết quả khảo sát giá thị trường để điều chỉnh bảng giá đất định kỳ hàng năm theo Quyết định 2222/2012/QĐ-UBND và Quyết định 2345/2013/QĐ-UBND nhằm thu hẹp khoảng cách với giá thực tế; ban hành quy định rõ ràng về hệ số điều chỉnh vị trí theo mặt tiền và chiều sâu thửa đất.
• Giải pháp về quản lý: Tăng cường công khai, minh bạch thông tin quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất; kiểm soát chặt chẽ các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; bồi dưỡng chuyên môn cho đội ngũ cán bộ địa chính thị trấn.
• Giải pháp về kỹ thuật: Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ GIS trong xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính số đa mục tiêu; chuẩn hóa quy trình cập nhật biến động không gian thửa đất và biến động giá thị trường trên phần mềm ArcGIS.

Đóng góp khoa học và thực tiễn của đề tài:

• Về mặt lý luận và phương pháp: Cung cấp khung phương pháp luận kết hợp giữa điều tra xã hội học thực địa với công nghệ phân tích không gian GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai tại một đô thị miền núi.
• Về mặt thực tiễn: Cung cấp bộ số liệu thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, phản ánh sự phân hóa giá trị theo vị trí tiếp giáp trục giao thông (Quốc lộ 3) và khả năng sinh lợi; tạo lập nguồn tài liệu tham khảo cho Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Chợ Mới trong công tác xây dựng bảng giá đất hàng năm.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận chỉ ra một số hạn chế gắn liền với phạm vi và điều kiện thực hiện:

• Dung lượng mẫu điều tra ngoại nghiệp còn giới hạn ở 50 hộ gia đình có đất tiếp giáp các trục đường chính, chưa bao quát toàn diện các thửa đất nằm sâu trong các ngõ hẻm và các tổ dân phố vùng ven.
• Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại đô thị miền núi thị trấn Chợ Mới vào năm 2013 chưa thực sự sôi động và đồng đều, các giao dịch chính thức được ghi nhận qua cơ quan quản lý còn hạn chế về số lượng so với giao dịch thỏa thuận thực tế.
• Hệ thống dữ liệu quan trắc môi trường và hồ sơ biến động địa chính số tại địa phương chưa được cập nhật liên tục theo thời gian thực.

Hướng nghiên cứu mở rộng được đề xuất:

• Mở rộng quy mô điều tra khảo sát đến toàn bộ các tổ dân phố, bổ sung mẫu điều tra tại các khu vực dự kiến sáp nhập hoặc mở rộng quy hoạch thị trấn (như các xã Yên Đĩnh, Thanh Bình).
• Vận dụng các mô hình kinh tế lượng không gian (Spatial Econometrics) hoặc mô hình giá hưởng thụ (Hedonic Price Model) kết hợp với GIS để lượng hóa chính xác trọng số tác động của từng biến số (mặt tiền, khoảng cách đến trường học/trạm y tế, loại ngõ) lên giá đất.
• Nâng cấp cơ sở dữ liệu GIS thành hệ thống thông tin địa lý nền tảng web (WebGIS) hỗ trợ tra cứu giá đất trực tuyến phục vụ người dân và doanh nghiệp.

Giá trị tham khảo

Tài liệu khóa luận có giá trị ứng dụng và tham khảo đối với các đối tượng cụ thể:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính, Quản lý tài nguyên môi trường và Hệ thống thông tin địa lý: Tham khảo quy trình thiết kế bảng hỏi điều tra giá đất ngoại nghiệp, phương pháp làm sạch dữ liệu thuộc tính trên Excel và kỹ thuật liên kết dữ liệu không gian trong phần mềm ArcGIS theo trường mã ID.
• Cán bộ kỹ thuật và quản lý tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Chợ Mới, Văn phòng Đăng ký đất đai, Trung tâm Phát triển quỹ đất: Tham khảo nguồn số liệu cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hạ tầng kỹ thuật và thực trạng phân bố giá trị đất đai năm 2013 để phục vụ công tác lập quy hoạch sử dụng đất và xây dựng phương án bồi thường giải phóng mặt bằng.
• Nội dung đáng lưu ý nhất: Khung lý luận phân biệt giữa "vùng giá đất" và "vùng giá trị đất đai", quy trình 4 bước định giá đất theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Nghị định 123/2007/NĐ-CP và giải pháp chồng xếp các lớp bản đồ không gian để thành lập bản đồ phân vùng giá trị.

Câu hỏi thường gặp

1. Đề tài xác định những yếu tố chủ yếu nào ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Chợ Mới?
Khóa luận xác định các yếu tố chính chi phối giá đất bao gồm: Yếu tố vị trí (tiếp giáp Quốc lộ 3 hoặc nằm trong ngõ); điều kiện sinh lợi (khả năng kinh doanh, buôn bán dịch vụ tại khu vực chợ và trung tâm); cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội (mặt cắt đường, tình trạng đường, điện, nước máy, trạm y tế, trường học); hình thể lô đất (chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất); mật độ dân số và các yếu tố quy hoạch sử dụng đất.

2. Tác giả đã sử dụng những căn cứ pháp lý quan trọng nào của Trung ương và địa phương để nghiên cứu giá đất?
Các căn cứ pháp lý chủ yếu gồm: Luật Đất đai năm 2003; Nghị định 188/2004/NĐ-CP; Nghị định 123/2007/NĐ-CP; Nghị định 181/2004/NĐ-CP; Nghị định 100/2008/NĐ-CP; Nghị định 84/2007/NĐ-CP; Thông tư 145/2007/TT-BTC; Thông tư 114/2004/TT-BTC; Thông tư liên tịch 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC; Luật Kinh doanh Bất động sản 2006; Quyết định số 2222/2012/QĐ-UBND (bảng giá đất năm 2013 của tỉnh Bắc Kạn) và Quyết định số 2345/2013/QĐ-UBND (bảng giá đất năm 2014).

3. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và cơ cấu đất đai của thị trấn Chợ Mới được ghi nhận trong khóa luận như thế nào?
Thị trấn có tổng diện tích tự nhiên 232,63 ha; dân số 2.432 người thuộc 7 tổ dân phố (mật độ 1.090 người/km2); địa hình đồi núi phân cắt bởi sông Cầu và sông Chu; độ cao từ 50,5 m đến 433,1 m (đỉnh núi Thắm); diện tích đất lâm nghiệp là 100,05 ha (chiếm 43,01% diện tích tự nhiên, gồm 72,75 ha rừng trồng sản xuất và 27,30 ha khoanh nuôi phục hồi).

4. Dữ liệu khảo sát thực địa ngoại nghiệp được tác giả thu thập với quy mô ra sao?
Tác giả đã triển khai điều tra ngẫu nhiên 50 hộ gia đình có thửa đất bám theo các trục đường giao thông chính trên địa bàn thị trấn Chợ Mới bằng bộ câu hỏi soạn sẵn, kết hợp phỏng vấn trực tiếp cán bộ địa phương để thu thập thông tin về giá chuyển nhượng thực tế, quy hoạch và hiện trạng ngõ hẻm.

5. Công nghệ GIS đóng vai trò gì trong quy trình phân vùng giá trị đất đai của đề tài?
GIS (cụ thể là phần mềm ArcGIS) được sử dụng để chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính sang định dạng Shapefile, số hóa mạng lưới giao thông và vùng dân cư, thiết lập bảng thuộc tính đất đai và thực hiện liên kết dữ liệu thuộc tính với dữ liệu không gian qua mã ID, từ đó xuất vẽ bản đồ phân vùng giá trị đất đai theo vị trí tuyến đường.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Huyền đã tổng hợp hệ thống lý luận kinh tế đất và khung pháp lý định giá đất tại Việt Nam giai đoạn áp dụng Luật Đất đai năm 2003. Công trình đã phân tích toàn diện điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và đánh giá các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất tại thị trấn Chợ Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn năm 2013. Bằng việc kết hợp điều tra 50 hộ dân thực địa với công nghệ GIS trên phần mềm ArcGIS, tác giả đã xây dựng thành công cơ sở dữ liệu địa chính tích hợp và bản đồ phân vùng giá trị đất đai, đóng góp cơ sở khoa học thiết thực cho công tác quản lý tài chính đất đai tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề Trong cuộc sống hiện nay đất đai đóng vai trò quan trọng trong đời sống của con người, là nguồn gốc của mọi của cải vật chất trong xã hội. Luật Đất đai nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2003 khẳng định: “Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá. Là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tê, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng” [13] Đất đai là tư liệu sản xuất dặc biệt, là sản phẩm của tự nhiên, nó hình thành độc lập với con người, nhưng cuộc sống của con người lại gắn liền với đất đai. Nó là nơi sản xuất nông, lâm, công nghiệp, nơi ở và sinh hoạt văn hóa của con người.

Sự tồn tại và phát triển chất lượng đất đại phụ thuộc chính vào ý thức và phương thức tổ chức khai thác sử dụng đất đai của con người [15]. Trong giai đoạn hiện nay, quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đang kéo theo sự hình thành các khu công nghiệp tập trung [11]. Sự thay đổi cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động dẫn đến những thay đổi đáng kể trong lãnh thổ Việt Nam như: tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh cùng với đó là sự gia tăng dân số và tăng trưởng kinh tế cao sẽ gây áp lực đới với đất đai ngày càng mạnh dẫn đến suy thoái và hủy hoại đất [14]. Đất đai trở thành vấn đề cấp thiết và mang tính toàn cầu.

“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước [11]. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Giá cả đất đai thực tế trên thị trường khác biệt quá so với giá đất do Nhà nước đưa ra đòi hỏi các nhà quản lý, nhà khoa học v. cần có những giải pháp thiết thực nhằm xác định mức giá tiệm cận tối ưu.

2 Thực tế giá đất hiện nay cũng gây rất nhiều bức xúc cho cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao. Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn trước là việc làm cần thiết, việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất các giai đoạn sau tốt hơn. Xuất phát từ yêu cầu chung của các địa phương trong cả nước là xây dựng cơ cấu sử dụng đất đai hợp lý, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tiến tới cải thiện nâng cao đời sống người dân.

Được sự đồng ý của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, đặc biệt với sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo TS. Hoàng Văn Hùng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và ứng dụng GIS phân vùng giá đất tại TT. Chợ Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn năm 2013”. Mục đích của đề tài Nghiên cứu chênh lệch giữa giá đất thực tế, giá đất do nhà nước quy định, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất trên địa bàn TT.

Chợ Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn năm 2013. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá về chênh lệch giá đất thực tế và giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn TT.Chợ Mới - huyện Chợ Mới. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất năm 2013 - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện giá đất trong những năm tiếp theo. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Là cơ hội cho bản thân củng cố những kiến thức đã học trên ghế nhà trường và bước đầu làm quen với công tác quy hoạch sử dụng đất đai ngoài thực tế.

-Ý nghĩa trong thực tiễn sản xuất: Đề tài nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất TT.Chợ Mới từ đó tìm ra những hạn chế và tích cực của giá đất TT.Chợ mới, để từ đó đề xuất ra những giải pháp 3 thích hợp, phù hợp với điều kiên thực tế của địa phương góp phần đẩy mạnh quá trình Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa trong thời gian tới. Yêu cầu của đề tài - Công tác điều tra thu thập thông tin + Thông tin và số liệu thu được chích xác trung thực, khách quan. + Chỉ ra được những biến động về đất đai của khu vực đánh giá trong giai đoạn 2010 - 2014. + Đánh giá đầy đủ, chính xác các yếu tố hạn chế và tích cực của quá trình đô thị hóa đến việc sử dụng đất nông nghiệp qua các nguồn thông tin.

- Giải pháp kiến nghị đưa ra phải thực tế, có tính khả thi và phù hợp với điều kiện của địa phương. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2. Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị.

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giả cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sử dụng đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4, Luật Đất Đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003). + Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và Khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003. + Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị bao gồm: * Yếu tố vị trí Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất ở nhất là đất đô thị. Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong thương mại, kinh doanh, cho thuê,… 5 * Yếu tố hình thể lô đất. Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.

Tùy vào mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn. * Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử dụng. Trong đó yếu tố hạ tầng kỹ thuật có nhiều yếu tố phụ mà trong phân hạng cần chú ý xem xét bao gồm: Hệ thống cầu đường giao thông, hệ thống cống thoát nước, hệ thống điện, hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác góp phần tiện nghi trong sinh hoạt công đồng.

* Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội Yếu tố hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi của thửa đất đối với các yêu cầu về y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng… Các yếu tố hạ tầng xã hội bao gồm: Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại siêu thị hoặc chợ…. * Yếu tố môi trường Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống. Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức. * Yếu tố an ninh xã hội Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố này chưa được đề cập hoặc lưu ý trong phân hạng đất.

Yếu tố về an ninh thường được quan tâm là các tệ nạn xã hội như: Trộm cắp, ma túy,… * Các yếu tố khác Ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất như: Loại đô thị, nhân tố quy hoạch. Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất. Phương pháp xác định giá đất 2. Cơ sở pháp lý - Luật đất đai năm 2003.

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2007 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu thập cá nhân, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.