Đặt vấn đề Trong cuộc sống hiện nay đất đai đóng vai trò quan trọng trong đời sống của con người, là nguồn gốc của mọi của cải vật chất trong xã hội. Luật Đất đai nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2003 khẳng định: “Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá. Là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tê, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng” [13] Đất đai là tư liệu sản xuất dặc biệt, là sản phẩm của tự nhiên, nó hình thành độc lập với con người, nhưng cuộc sống của con người lại gắn liền với đất đai. Nó là nơi sản xuất nông, lâm, công nghiệp, nơi ở và sinh hoạt văn hóa của con người.
Sự tồn tại và phát triển chất lượng đất đại phụ thuộc chính vào ý thức và phương thức tổ chức khai thác sử dụng đất đai của con người [15]. Trong giai đoạn hiện nay, quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đang kéo theo sự hình thành các khu công nghiệp tập trung [11]. Sự thay đổi cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động dẫn đến những thay đổi đáng kể trong lãnh thổ Việt Nam như: tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh cùng với đó là sự gia tăng dân số và tăng trưởng kinh tế cao sẽ gây áp lực đới với đất đai ngày càng mạnh dẫn đến suy thoái và hủy hoại đất [14]. Đất đai trở thành vấn đề cấp thiết và mang tính toàn cầu.
“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước [11]. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Giá cả đất đai thực tế trên thị trường khác biệt quá so với giá đất do Nhà nước đưa ra đòi hỏi các nhà quản lý, nhà khoa học v. cần có những giải pháp thiết thực nhằm xác định mức giá tiệm cận tối ưu.
2 Thực tế giá đất hiện nay cũng gây rất nhiều bức xúc cho cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao. Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn trước là việc làm cần thiết, việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất các giai đoạn sau tốt hơn. Xuất phát từ yêu cầu chung của các địa phương trong cả nước là xây dựng cơ cấu sử dụng đất đai hợp lý, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tiến tới cải thiện nâng cao đời sống người dân.
Được sự đồng ý của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, đặc biệt với sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo TS. Hoàng Văn Hùng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và ứng dụng GIS phân vùng giá đất tại TT. Chợ Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn năm 2013”. Mục đích của đề tài Nghiên cứu chênh lệch giữa giá đất thực tế, giá đất do nhà nước quy định, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất trên địa bàn TT.
Chợ Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn năm 2013. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá về chênh lệch giá đất thực tế và giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn TT.Chợ Mới - huyện Chợ Mới. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất năm 2013 - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện giá đất trong những năm tiếp theo. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Là cơ hội cho bản thân củng cố những kiến thức đã học trên ghế nhà trường và bước đầu làm quen với công tác quy hoạch sử dụng đất đai ngoài thực tế.
-Ý nghĩa trong thực tiễn sản xuất: Đề tài nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất TT.Chợ Mới từ đó tìm ra những hạn chế và tích cực của giá đất TT.Chợ mới, để từ đó đề xuất ra những giải pháp 3 thích hợp, phù hợp với điều kiên thực tế của địa phương góp phần đẩy mạnh quá trình Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa trong thời gian tới. Yêu cầu của đề tài - Công tác điều tra thu thập thông tin + Thông tin và số liệu thu được chích xác trung thực, khách quan. + Chỉ ra được những biến động về đất đai của khu vực đánh giá trong giai đoạn 2010 - 2014. + Đánh giá đầy đủ, chính xác các yếu tố hạn chế và tích cực của quá trình đô thị hóa đến việc sử dụng đất nông nghiệp qua các nguồn thông tin.
- Giải pháp kiến nghị đưa ra phải thực tế, có tính khả thi và phù hợp với điều kiện của địa phương. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2. Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giả cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sử dụng đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4, Luật Đất Đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003). + Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và Khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003. + Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị bao gồm: * Yếu tố vị trí Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất ở nhất là đất đô thị. Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong thương mại, kinh doanh, cho thuê,… 5 * Yếu tố hình thể lô đất. Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.
Tùy vào mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn. * Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử dụng. Trong đó yếu tố hạ tầng kỹ thuật có nhiều yếu tố phụ mà trong phân hạng cần chú ý xem xét bao gồm: Hệ thống cầu đường giao thông, hệ thống cống thoát nước, hệ thống điện, hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác góp phần tiện nghi trong sinh hoạt công đồng.
* Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội Yếu tố hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi của thửa đất đối với các yêu cầu về y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng… Các yếu tố hạ tầng xã hội bao gồm: Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại siêu thị hoặc chợ…. * Yếu tố môi trường Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống. Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức. * Yếu tố an ninh xã hội Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố này chưa được đề cập hoặc lưu ý trong phân hạng đất.
Yếu tố về an ninh thường được quan tâm là các tệ nạn xã hội như: Trộm cắp, ma túy,… * Các yếu tố khác Ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất như: Loại đô thị, nhân tố quy hoạch. Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất. Phương pháp xác định giá đất 2. Cơ sở pháp lý - Luật đất đai năm 2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2007 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu thập cá nhân, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.