CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Tổng quan thị trường đất đai Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel ,1994). Hay nói cách khác thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người thông qua trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá. Thị trường đất đai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Luật đất đai 2013)[17], do đó ở Việt Nam không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. Thị trường đất đai trên thế giới Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá.
Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển, thị trường đất đai phát triển theo quy luật của thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa là đất đai được mua bán tự do trên thị trường, giá đất biến động căn cứ giá trị miếng đất và tương quan cung cầu của đất. Do tính chất không tái tạo và không di chuyển của đất nên thị của đất mang tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, do biến động giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến động giá cả hàng hoá thông thường.
5 Thông qua thị trường đất đai, các chế độ pháp lý về quyền sở hữu đất đai được quy định khá đa dạng ở các quốc gia. Hầu hết các nước đều thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất, nhưng không phải là quyền sở hữu tuyệt đối mà có những giới hạn nhất định gọi là sở hữu có điều kiện. Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 đến năm 1995 nhưng tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán đất cho mình Ở nhiều nước Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất đối với một số điều kiện cụ thể. Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất và giảm bớt quy mô tích tụ ruộng đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích, tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh.
Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Một đặc điểm quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước và lãnh thổ có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan đã đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài 1. Thị trường đất đai Việt Nam Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập 6 kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán.
Trước năm 1986, do ảnh hưởng của cơ chế quản lý kinh tế mang tính kế hoạch hoá, tập trung nên đất đai được quản lý theo cơ chế hành chính, phục vụ nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, không cho phép tư nhân hoá, không được phép mua bán dưới mọi hình thức. Chính vì vậy, các giao dịch về đất đai chủ yếu thông qua việc Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng. Các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm.
Điều 5 Luật đất đai năm 1987 quy định: Nghiêm cấm việc mua bán, lấn, chiếm đất đai phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”. Trong giai đoạn này, Quyền sử dụng đất chưa được thừa nhận là tài sản và chưa được phép trao đổi trên thị trường như một loại hàng hoá. Đến năm 1993, sự ra đời của Luật đất đai và được sửa đổi bổ sung các năm 1998, 2001, chính sách quản lý của nước ta đã có nhiều thay đổi theo hướng Nhà nước giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân. Khoản 2, Điều 3, Luật đất đai năm 1993 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ” (Luật đất đai 1993)[15].
Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao dất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian (Điều 12, Luật đất đai năm 1993)[15]. Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức.
Nhà nước thực hiện việc cung ứng ra thị 7 trường bất động sản thông qua việc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, nhà kinh doanh (bán và cho thuê). Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với đất sản xuất nông, lâm ngư nghiệp của hộ nông dân và đất để xây dựng các công trình không nhằm mục đích kinh doanh. Cùng với sự phát triển của thị trường sơ cấp, các giao dịch bất động sản trên thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất đã được hình thành, phát triển sôi động hơn.
Hàng hoá trên thị trường bất động sản phong phú và được giao dịch nhiều hơn. Bộ luật dân sự năm 1995 với nhiều quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất đã tạo ra sự thay đổi mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho phát triển các giao dịch trên thị trường bất động sản. Năm 2003, Luật đất đai mới ra đời thay thế Luật đất đai năm 1993 đã tạo điều kiện cho thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển sôi động. Luật đất đai lần này quy định cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường.
QSDĐ được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được cho thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành một hệ thống quản lý công khai minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường hỗ trợ tái định cư, GPMB; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích SXKD phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hôi đất.