CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan về định giá đất 1. Khái niệm cơ bản a) Giá trị đất, giá đất C.Mác lấy lao động làm thước đo giá trị hàng hóa, theo lao động sản xuất, hàng hóa có tính hai mặt bao gầm: lao động cụ thể và lao động trừu tượng. Do vậy, hàng hóa sản xuất ra cũng mang hai thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng.
Giá trị sử dụng gắn liền với lao động cụ thể, đây là thuộc tính của đất làm thỏa mãn nhu cầu của con người trong sản xuất và sinh hoạt. Về giá trị, đây cũng là thuộc tính đất đai, giá trị của đất đai là lao động kết tinh trong đất. Những sự vật không do lao động kết tinh thì không có giá trị và đất đai tự nhiên vì thế cũng không có giá trị. Như vậy, đất đai tự nhiên không phải hàng hóa, mà đất đai kinh tế mới là hàng hóa và mới có giá trị.
Đất đai là yêu cầu cần thiết của tất cả các hoạt động kinh tế [66]. Về khía cạnh kinh tế, giá trị đất đai được hiểu là sự dự kiến về tính hữu dụng thông qua khả năng sử dụng nhằm đáp ứng các nhu cầu khác nhau của con người. Ngoài ra, giá trị thể hiện sự quý trọng, giữ gìn hoặc có thể trao đổi được trong điều kiện thị trường hiện nay. Ricardo cho rằng giá trị tương ứng hoặc phù hợp vè tiền, hàng hóa tại một thời điểm nhất định.
Khái niệm giá trị liên quan đến 2 điều kiện chính: (1) phải có cầu trong thị trường, (2) phải có khó khăn nhất định để đạt được nó. Vì đất đai là tài nguyên hữu hạn, dưới áp lực của dân số và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao, giá trị của đất đai sẽ tăng dần trong lương lai [80]. Khi nói đến giá trị, phải phân biệt giữa giá trị trao đổi, giá trị thực và giá trị chuyển nhượng. Người ta có giá trị thực nếu có số dư giữa cung và cầu.
Nếu nguồn cung vượt quá nhu cầu thì giá trị sẽ giảm, ngược lại nó sẽ tăng lên. Giá đất là một tham số để thể hiện giá trị của một đối tượng hoặc một tài sản. Giá thể hiện bằng tiền được chấp nhận chung để so sánh các giá trị trong thị trường [80]. Đất đai có vai trò như một tài sản chính và là cơ sở cho tài sản thế chấp và là mỏ neo của hệ thống tài chính.
Ở nước ta, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích. Do đó, theo Luật đất đai 2013, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất, đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com b) Các loại giá đất Trên thế giới và Việt Nam, giá đất tồn tại ở các dạng khác nhau như giá đất thị trường, giá đất do nhà nước quy định. Ở Việt Nam, Nhà nước quy định Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể.
Khung giá đất do chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá thì Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá cho phù hợp [12]. Dựa trên những nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ.
Trong thời gian thực hiện bảng giá, nếu khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh cho phù hợp [12]. Đối với giá đất cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá phù hợp [12].
Ngoài ra, trên thực tế trong các giao dịch còn có giá đất thị trường, giá đất thị trường là giá hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước, do các bên thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng cho thuê,. Giá trị thị trường được xác định bởi các yếu tố trong thị trường tại một thời điểm cụ thể. Liên minh châu Âu đưa ra định nghĩa rõ ràng trong chỉ thị 91/647/EEC đã định nghĩa, giá trị thị trường là giá mà đất và bất động sản có thể được bán theo hợp đồng tư nhân giữa người bán và người mua [80]. Có nghĩa rằng giá đất và bất động sản được bán trong thị trường minh bạch, là giá tốt nhất có thể đạt được bởi người mua, việc sử dụng hợp đồng tư nhân sẽ loại trừ trường hợp đấu giá có giá thấp hơn giá trị thực của đất đai.
Hơn nữa, bất động sản đó phải được tồn tại công khai trên thị trường. Thời gian tồn tại trên thị trường tùy thuộc vào hoàn cành, tuy nhiên phải đủ dài để đảm bảo số lượng người mua tiềm năng để tạo ra thị 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trường [80]. Do vậy, Tegova đã định nghĩa giá thị trường là số tiền ước tính mà tài sản sẽ trao đổi vào ngày định giá giữa người mua và người bán sau khi được tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã có hành động hiểu biết, thận trọng và không ép buộc nhau [77]. Do vậy, các trường hợp không được coi là giá thị trường bao gồm: giao dịch trong điều kiện bắt buộc, người mua và bán là đồng sở hữu, mua bán trong quan hệ gia đình, mua bán trong nội bộ công ty, mua có tính chất đầu cơ.
c) Thị trường đất đai Trên thế giới, có nhiều định nghĩa khác nhau về thị trường bất động sản nhưng các khái niệm đó đều có một quan điểm chung khái quát về thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ về giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa – tiền tệ [6]. Một trong những định nghĩa cổ điển đề cập đến thị trường bất động sản là định nghĩa theo Harvey. Theo đó, thị trường bất động sản là cơ chế mà người mua và người bán các loại tài sản được tập hợp lại để xác định giá tài sản được trao đổi [49]. Thị trường bất động sản có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng hơn, chúng bao gồm tất cả các tổ chức, sắp xếp thông qua đó bất động sản được sử dụng, giao dịch và phát triển. Đây là mối quan hệ tổng hòa các giao dịch bất động sản trên một khu vực địa lý. Về chức năng, thị trường bất động sản giúp thành lập mô hình giá cả, giá thuê và lợi nhuận. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản liên quan đến các giao dịch về quyền là các tài sản trên đất [23].
Đây là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Tất cả các quan hệ giao dịch đất đai thông qua quan hệ hàng hóa - tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường đất đai [80]. Do đó, thị trường đất đai là một dạng của thị trường bất động sản. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu [12], người dân được thực hiện các quyền với đất, như vậy thị trường đất đai chính là thị trường quyền sử dụng đất.
Ở mức độ cao, thị trường đất đai được phân thành: thị trường cho thuê, thị trường quyền sử dụng đất,. Với thị trường cho thuê, đây là thị trường cho việc sử dụng của bất động sản. Phía cầu là những hộ gia đình, công ty và các tổ chức muốn sử dụng không gian cho sinh hoạt, sản xuất, tiêu thụ. Về phía cung là những chủ sở hữu bất động sản, cho người có nhu cầu thuê bất động sản của mình.
Khác với các hàng hóa khác, giao dịch đất đai sản không đơn thuần là các hoạt động mua bán mà đối tượng của giao dịch còn là các quan hệ liên quan đến các quyền như thuê – cho thuê, cầm cố, thế chấp, chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản. Như vậy, thị trường đất đai được hiểu là tổng thể các giao dịch về đất đai sản dựa trên 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com các quan hệ hàng hóa – tiền tệ. Ở đây, thị trường đất đai không chỉ mang ý nghĩa về vị trí mà còn bao hàm mối quan hệ về không gian và thời gian [6]. Nguồn gốc giá trị đất đai Về mặt bản chất, đất đai tự nhiên là không có giá.
Nhưng khi đất đai có lao động sáng tạo thì của cải vật chất được tạo ra và đất đai trở lên có giá trị. Ngoài ra, đất đai và bất động sản có giá trị vì mang lại một nguồn thu nhập vô hình hoặc hữu hình trong tương lai. Trong xã hội hiện đại, giá trị trao đổi thường gắn liền với giá cả và được thực hiện thông qua giao dịch giá trị [80] và giá của đất được điều khiển bởi quy luật cung cầu và nhận thức về lợi ích tiềm năng từ đất. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Đất đai có tính cố định, không thể di dời do vậy giữa các khu vực đô thị hóa, phát triển kinh tế xã hội, chất lượng môi trường khác nhau thì giá đất sẽ khác nhau.
Giá cả và giá trị đất đai được xác định không chỉ bởi vị trí của tài sản mà còn chịu tác động của nhiều yếu tố ngoại sinh và nội sinh trong thị trường [44]. Các nhà nghiên cứu trên thế giới cho thấy rằng giá đất được xác định bởi cấu trúc không gian của các thành phố và có thể đại diện bởi các mô hình toán học và có thể kiểm chứng trong quá trình phân tích thị trường. Phần lớn các bản đồ giá trị đất đai dựa trên mối quan hệ tương quan giữa giá trị đất và khoảng cách đến các khu trung tâm.