Chương 1- Một sô van dé lý luận vẻ ban đầu giá quyén sử dung đất ‘va pháp luật về ban đầu giá quyền sử dung đắt. - Chương 2: Thực trang pháp luật về bản đầu giá quyền sử dụng đất va thực tiễn thi hành trên địa ban tinh Bắc Kạn. - Chương 3: Phương hướng hoàn thiện pháp luật và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật vé bán đầu giá quyên sử dụng đất ở Việt Nam va tỉnh Bắc Kạn Chương MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE BAN DAU GIÁ QUYEN SU DUNG DAT VA PHAP LUAT VE BAN ĐẦU GIÁ QUYEN SU DUNG DAT 111. Khai quát về ban đấu gia quyền sử dụng đất.
Khái niệm bán đâu giá quyén sử dung đắt DGTS là một dich vụ có từ lâu đời va tương đốt phát triển ỡ các nước, có nền kinh tế thi trường đẩy đủ. Tuy nhiên, ở nước ta, hoạt động ĐGTS chỉ mới thực sw bắt đâu phát trién khi Bang và Nhà nước ta áp dung chính sách mỡ cửa, chuyển đổi nên kinh tế tử cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang. nến kinh tế thi trường định hướng XHCN với sự hình thành và phát triển của pháp luật về bán GTS qua các giai đoạn cụ thể. DGTS là một dich vu ngày cảng có vi trí, vai trò quan trong trong đời sống kinh tế zã hội.
ĐGTS là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tai sản từ chủ thể nay sang chủ thể khác góp phân thúc đây hoạt động kanh tế nói chung, hoạt đông mua bán trao đổi hang hoa núi riêng phat én một cach da dang. Trong những năm qua, hoat đồng bán GTS ở nước ta để từng bước phát triển, có những ding gop quan trong trong việc tao nguẫn thu ngân sách nha nước, công tác thi hành pháp luật, đặc biết là công tác thi han án dân sự và xử lý vi phạm hảnh chỉnh Theo quan niệm truyền thống, đâu giá lả việc mua bán hảng tải sản. công khai ma những người mua sé trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất vả người bán đầu giả đẳng ý bản bằng cách g búa. Dưới góc độ pháp ly, định nghĩa về bán ĐGTS thường được quy định trong những điều luật cụ thé: Chẳng hạn Điều 3, Luật bán đầu gia tải sản nước Công hoà nhân dan Trung Hoa năm 1996 quy định: “Bém đầu giá là hừnh thức bán và rma tài sản công Khai, theo đô các tài sẵn và quyén tài sản được bản cho người trả giá cao nhất”.
Con đạo luật của Bang Floriada, Hoa Ky năm 2003 đưa ra khái niêm. “Bán adn giá tuyệt đối ” là cuộc bán đâu giá không yêu câu giá khởi điểm tối thiểu ma hang hoa sẽ được bản cho người trả giá cao nhất. Ở Việt Nam, các nha nghiên cứu luật học quan niệm Đầu giá là “bán tai sản công khai, theo a6 nhiều người mudn mua tham gia trả giá theo thi tục nhất dink, người trả gid cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người được nmia tài sản bán “% Theo quy đính tại Điểu 5 của Luật Đầu giá tải sản năm 2016 thi “Đắu giả tài sẵn là hình thức bản tài sẵn có từ hai người trổ lên tham gia đâm giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy dinh tại Luật này, trừ. trường hop guy dink tại Điều 49 của Luật này" Có thé thay quy đính của Luật Đâu giá tải sản năm 2016 đưa ra khái niệm khác với quy định trước đây của Nghị đính số 17/2010/NĐ-CP, theo đó tại khoăn 1 Điều 2 cia Nghị định quy định.
“Bán đấu giá tài sẵn là hờn thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên có từ hat người rổ lên tham gia đẫu giá theo nguyên tắc và trình he ti tục được qny dinh tại Nghỉ “nh này. Phương thức trả giá lên là phương tiức trã giá từ tiắp ôn cao cho “đến kit có người trả giá cao nhất”. Theo khái tiệm này thi khai tiệm về ĐGTS có những đặc điểm sau đây. Mét là ban BGTS lả hình thức ban công khai theo nguyên tắc và thủ tục luật định.
chủ thể tham gia bán đầu giá từ hai chủ thé trở lên. Bal người được mua ti sẵn là người tr giá cao nhất. Tuy nhiên, khi quay trở lai xem xét khải niệm ĐGTS trong Luật Đâu giá tài sản năm 2016 thi có thể thấy khái niệm nay đã có sự mỡ rộng so với trước đây, theo đó ĐGTS hiện nay chi còn lại 02 đặc điểm la _Một là. có từ hai người trỡ lên tham gia déu giá, * Bu»ng Đại học Luật Hà Nội 2000), Từ din gi thếh Luật học.
Luật Ka , Luật Mỗi ruờng, Lait Te chênh Lait Nein hông, Ned Công mn ain dân, Hì Nội, 46 rất Đầu giá ` Gus hội C016) Hà Nội , sớn, Nob Char quốc ga, 10 Hai là. việc đầu giả theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy. định tại Luật Đầu giá Khai niêm nêu trên đã lược bö tính chất công khai và mức giá ma người mua tham gia đầu giá phải đạt được. Quy đính nay xuất phát từ việc Luật đã mỡ rộng hình thức và phương thức ĐGTS theo đó các hình thức như đầu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đâu gia, đâu giá bằng ba phiếu trực tiếp tại cuộc đầu giá, đầu giá bằng bỏ phiêu gián tiếp, đâu giá trực tuyến, hay các phương thức đầu giá như trả giá lên, đặt giá xuống cũng được áp dụng trong ĐGTS "Nếu xét & góc độ khoa học thi khái niệm ĐGTS của Luật Đâu giá tải sản năm 2016 đưa ra chưa đảm bảo tính bao quát, còn phải dn chiều quy định đến điều Luật, không thé đưa ra đẩy đủ bản chất của hoạt đông đầu giá để phan biệt đầu gia với đâu thâu, chao hang canh tranh, mua ban hang hoa, tải sản thông thường Vi xét cho cho đến cùng thì các giao dich dan sự đều phải tuên thủ các quy định của pháp luật và một giao dich dân sự thông thường cũng có thể có rất nhiều bên muốn tham gia để nghị giao kết hop đẳng “Xuất phát từ lý do trên, tôi cho rằng nhả làm luật cần đưa ra khái niêm về đầu giá dm bao tính bao quat cao hơn thể hiện đẩy đủ bản chất, đặc điểm của hoạt động đấu giá.
Để góp phan hoản thiện pháp luật tôi mạnh dan để xuất sử đụng khái niém sau: “Bán đẫu giả tài sẵn là hình thức chảo bán tài sản công khai, có tie hai người trở lên tham gia canh tranh trả gid đỗ dat được mức giá cao nhất theo nguyên tắc và trình tực thai tuc do pháp luật quy định. ‘Voi khái tiệm néu trên có thé lột ta hết ban chất va nội dung của hoạt đông đầu giá theo quy định của Luật hiện hành. Bởi vì, ban chất của ban DGTS 1a quan hệ dân sự vé mua bán tai sản thông qua hình thức cạnh tranh về giá nhằm bán được tai sản với giá cao nhất Tải sản trong đấu giá rất đa dạng Căn cứ vảo trình tự, thủ tục quy: định cho việc bán ĐGTS thì các loại tai sản bản đấu giá có thể được chia ra iv hai loại tai sản: tải sản thuộc sở hữu của cá nhên, tổ chức được ban theo hình. thức tự nguyên va tai sẵn từ pháp được bán theo hình thức bat buộc.
Nêu căn cử vào chủ sở hữu ti sản cỏ thể phân chia thành tải sản thuộc sỡ hữu tư nhân và tài sẵn thuộc sỡ hữu nhà nước (công sản). Nếu căn cứ vào tinh chất di động của tải sẵn có thể phân chia thành động sin va bat động sản. Đổi với QSDĐ đây là một loại tài sin, hàng hóa đặc biệt và được bán đâu giá phổ biển nhất hiện nay. Tính chat đặc biệt của QSDĐ đã được Đảng ta khẳng định trong Nghi quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 của Hội nghị Trung ương 6 (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn điện công cuộc đổi mới, tao niên tang để đến năm 2020 nước ta cơ ban trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại như sau: “Đất dat thuộc sở hit toàn dân do Nhà nước đại diện chữ số liễu và thông nhất quản if.
Quyền sit đụng đất id một loại tat sản và hàng hoá đặc biệt, nhương Không phải là quyễn số lãi được xác đình cụ thé phù hop với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đắt”. Trên cơ sở quan điểm chỉ đạo của Đăng nêu trên, Hiển pháp năm 2013, Luat Bat đai năm 2013 và BLDS năm 2015 đã cụ thé hóa các quy định vẻ chế độ sở hữu toàn. dân vé dat đai cũng như chế độ quản lý vả sử dụng đất. Khi QSDĐ được tham ia thi trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho thuê dat) hay thử cấp (giao dich dân sự giữa những người sử dụng đất với nhau) thi nó trở thành tài sin va được tham gia quan hệ pháp luật về đầu giá.
Tuy nhiên, do nó có tính chất đặc biệt nên trình tự thủ tục để đưa một thửa đất đang thuộc sự quản lý của nha nước ra đấu giá cũng được pháp luật đất đai quy định riêng Việc đấu giá QSDB chi giống hoạt động du giá các tai sin thông thường khác ở trình tự, thủ tục tổ chức phiên đâu giá. Khi at dai tham gia quan hệ ĐGTS thi nó phải được sác định la một loại tai sẵn niên tác giã manh dạn đưa ra khái niệm về ban đầu giá QSDĐ như. sau: “Ban đấu giá quyền sử dung đắt là hinh thức chào bản công khai quyền sử đụng một hoặc một số thita đất cụ thé, có từ hai người trở ién tham gia cạnh tranh trả giá dé đạt được mức gid cao nhất theo nguyên tắc và trình te 12 thi tục do pháp luật đắt dat và pháp luật đấu giá tài sản quy ata” 1. Đặc điễm về bán đầu giá quyên sử dung đất Bán đầu giá QSDĐ là một trường hợp cu thể của mua ban tai sản, nên cũng có đây đủ các đặc điểm chung của mua bán tải sản nói chung và ĐGTS nói riêng Cu thể như (1) Mua bán tải sin là một trong các phương thức chuyển quyền sở hữu tai sin từ bên ban sảng bên mua.
Thông qua mua bán tài sản, bên bản tải sản chuyển quyén sở hữu tài sản của minh hoặc của chủ sỡ hữu tải sin sang cho bên mua. Bến mua trở thanh chủ sỡ hữu tài sin từ thời điểm nhận tai sin, thời điểm ma các bên thoả thuận hoặc thời điểm khác do luật quy.