Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật môi giới bất động sản 1. Khái niệm pháp luật về môi giới bất động sản Ở Việt Nam, hoạt động môi giới BĐS đƣợc thực hiện căn cứ chủ yếu vào LKDBĐS năm 2014 và còn tản mát ở một số chế định trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Thƣơng mại 2005, Luật Nhà ở 2015, cùng các văn bản hƣớng dẫn thi hành nhƣ Thông tƣ số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ trƣởng Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hƣớng dẫn việc đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản đã quy định rất cụ thể về điều kiện hành nghề cũng nhƣ việc đào tạo bồi dƣỡng nâng cao trình độ, chuyên môn, nghiệp vụ cho nhà môi giới, đây là điểm hoàn toàn mới mà những văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này trƣớc đây chƣa đề cập. LKDBĐS 2014 quy định môi giới bất động sản là kinh doanh dịch vụ bất động sản (Điều 60 LKDBĐS 2014), đề cập đến phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài mà cụ thể là đối với môi giới BĐS; các hành vi bị cấm trong việc môi giới BĐS (khoản 1, khoản 7 Điều 8); ngoài ra quy định rất cụ thể về việc xử lý vi phạm đối với môi giới BĐS (khoản 1 Điều 79); điều kiện của các nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS (Điều 62), thù lao và hoa hồng môi giới BĐS (Điều 64 và Điều 65); quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS (Điều 48 và Điều 49) và chứng chỉ môi giới BĐS (Điều 68); đối với chứng chỉ môi giới đã có văn 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com bản hƣớng dẫn chi tiết (Thông tƣ 11/2015/TT-BXD của Bộ trƣởng Bộ Xây dựng đã nhắc đến ở trên).
Có thể rút ra khái niệm về pháp luật môi giới bất động sản nhƣ sau: “Pháp luật về môi giới bất động sản là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong lĩnh vực môi giới bất động sản, mang tính bắt buộc chung, được ban hành và bảo đảm thực hiện bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, thể hiện quan điểm, ý chí của Nhà nước đối với lĩnh vực môi giới bất động sản nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội giữa các chủ thể tham gia quan hệ môi giới bất động sản; quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia quan hệ môi giới bất động sản; chế định về hợp đồng môi giới bất động sản cùng với việc xử lý vi phạm đối với hành vi vi phạm trong lĩnh vực môi giới bất động sản, trách nhiệm quản lý nhà nước trong lĩnh vực môi giới bất động sản và các quy định khác để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực môi giới bất động sản”. Đặc điểm của pháp luật về môi giới bất động sản Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự do Nhà nƣớc ban hành và bảo đảm thực hiện, thể hiện ý chí của giai cấp thống trị trong xã hội là nhân tố điều chỉnh các quan hệ xã hội. Pháp luật nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là hệ thống các quy tắc, xử sự, thể hiện ý chí của giai cấp công nhân và nhân dân lao động, dƣới sự lãnh đạo của Đảng, do Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành và bảo đảm thực hiện bằng sức mạnh cƣỡng chế của Nhà nƣớc trên cơ sở giáo dục và thuyết phục mọi ngƣời tôn trọng và thực hiện. Pháp luật về môi giới bất động sản có những đặc điểm chung bắt nguồn từ bản chất pháp luật và bản chất của nhà nƣớc, là một ngành luật tƣ điều chỉnh các mối quan hệ xã hội phát sinh từ hoạt động môi giới mà cụ thể là môi giới BĐS nên nó có những dấu hiệu đặc trƣng quy định bởi 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chính hệ thống pháp luật của dân luật.
Do đó, pháp luật về môi giới BĐS có những đặc điểm chung nhƣ sau: Thứ nhất, pháp luật về môi giới bất động sản thể hiện ý chí của Nhà nước. Pháp luật về môi giới bất động sản là hệ thống các quy tắc xử sự thể hiện ý chí của Nhà nƣớc, thể hiện thông qua các quy phạm pháp luật, cụ thể các quy phạm đó có thể là các điều cấm, điều cho phép, các điều bắt buộc. Các quy phạm đó đƣợc Nhà nƣớc phê chuẩn và ban hành, đƣợc Nhà nƣớc thừa nhận. Thông qua quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản, Nhà nƣớc thể hiện chủ trƣơng, chính sách của mình bằng những quy định, chế tài, định hƣớng nhất định và các chủ thể trong quan hệ môi giới bất động sản phải tuân thủ nghiêm túc.
Thứ hai, pháp luật về môi giới bất động sản có tính quy phạm phổ biến. Tính quy phạm là đặc trƣng vốn có của mọi pháp luật. Pháp luật là hệ thống các quy tắc mang tính chất mẫu mực, là khuôn thƣớc trong cách xử sự, thông qua những khuôn mẫu, những mô hình xử sự chung đƣợc đặt ra cho không phải cho từng chủ thể nhất định mà cho các chủ thể không xác định, cho mọi trƣờng hợp trong mối quan hệ môi giới bất động sản mà pháp luật về môi giới bất động sản đã dự liệu trƣớc. Thứ ba, pháp luật về môi giới bất động sản có tính bắt buộc chung.
Pháp luật là những quy tắc chuẩn mực về ứng xử của giai cấp thống trị, cho nên pháp luật mang tính bắt buộc chung. Điều đó thể hiện ở chỗ: việc thực hiện pháp luật không phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của mỗi ngƣời. Khi pháp luật đƣợc Nhà nƣớc đặt ra thì dù muốn hay không muốn tất cả chủ thể trong quan hệ môi giới bất động sản đều phải chấp hành một cách nghiêm chỉnh và triệt để, không phân biệt bất kỳ chủ thể nào. Thứ tư, pháp luật về môi giới bất động sản được ban hành và được đảm bảo bởi Nhà nước.
Các quy định pháp luật về môi giới BĐS do Nhà 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nƣớc ban hành đƣợc Nhà nƣớc đảm bảo thực hiện, áp đặt ý chí của mình bằng cách xác định những đối tƣợng nào trong những hoàn cảnh, điều kiện nào thì phải chịu sự tác động điều chỉnh của pháp luật môi giới BĐS và những chế tài mà họ phải gánh chịu nếu không tuân thủ. Điều này có nghĩa là Nhà nƣớc đã trao cho các quy phạm pháp luật về môi giới BĐS tính quyền lực bắt buộc với mọi cơ quan, tổ chức và công dân. Có nhƣ vậy pháp luật về môi giới BĐS mới trở thành các quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung và pháp luật mới thực sự là công cụ hữu hiệu có trong tay Nhà nƣớc để Nhà nƣớc quản lý và điều hành mọi quan hệ, hoạt động của xã hội. Thứ năm, pháp luật về môi giới bất động sản có tính hệ thống và được xác định chặt chẽ về mặt hình thức.
Pháp luật về môi giới BĐS đƣợc xác định rõ ràng, chặt chẽ khái quát trong các quy phạm pháp luật trong một văn bản pháp luật cũng nhƣ toàn bộ hệ thống pháp luật do Nhà nƣớc ban hành. Các quy phạm này đƣợc quy định cụ thể thông qua những quy tắc xử sự chung để đảm bảo việc hiểu và vận dụng thống nhất. Trong pháp luật môi giới BĐS đƣợc thể hiện rõ ràng trong các văn bản Luật và các văn bản hƣớng dẫn thi hành nhƣ Nghị định, Thông tƣ, Quyết định,. dƣới dạng văn bản.
Trong pháp luật nói chung và pháp luật về môi giới BĐS nói riêng, ngôn ngữ đƣợc diễn đạt là lời văn trong sáng, đơn nghĩa và không cho phép hiểu theo nhiều cách khác nhau. Ngoài những đặc điểm đã trình bày ở trên, pháp luật môi giới BĐS có những đặc điểm riêng nhƣ sau: Về chủ thể, chủ thể của pháp luật môi giới BĐS là các cá nhân, doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS theo quy định của LKDBĐS 2014. Về đối tƣợng điều chỉnh, đối tƣợng điều chỉnh của pháp luật về môi giới BĐS là quan hệ pháp lý phát sinh giữa ngƣời môi giới và ngƣời đƣợc môi giới. 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Về phƣơng thức thiết lập cơ sở pháp luật về môi giới BĐS, xuất phát từ việc phát triển kinh tế - xã hội ở nƣớc ta khi nhu cầu về giao dịch bất động sản tăng nhanh, ngƣời có nhu cầu sở hữu BĐS ngày càng tăng nên việc đòi hỏi phải có một bên trung gian cung cấp thông tin cho những ngƣời có nhu cầu.
Giữa họ thiết lập những giao dịch mà bản chất là hợp đồng môi giới, chính vì những mối quan hệ xã hội phát sinh từ những giao dịch nhƣ vậy là tiền đề thiếp lập cơ sở pháp luật về môi giới BĐS. Pháp luật về môi giới BĐS quy định về các quan hệ xã hội giữa ngƣời môi giới và ngƣời đƣợc môi giới phát sinh trong lĩnh vực bất động sản liên quan đến các giao dịch về chuyển nhƣợng, mua bán, thuê, thuê mua BĐS; quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức, doanh nghiệp hoạt động môi giới BĐS;quy định điều kiện hành nghề môi giới BĐS; quy định trách nhiệm quản lý nhà nƣớc của các cơ quan nhà nƣớc có liên quan đến bất động sản và những quy định về xử lý vi phạm trong lĩnh vực môi giới BĐS. LKDBĐS năm 2014 tiếp tục phát triển các quy định về môi giới BĐS dựa trên nền tảng là LKDBĐS năm 2006, phù hợp với với Hiến pháp, pháp luật Việt Nam. Bên cạnh quy định những quy phạm pháp luật về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, hoa hồng, thù lao, quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia môi giới BĐS,.
thì LKDBĐS năm 2014 có thêm một đặc điểm rất quan trọng đó là đƣa thêm trách nhiệm của cơ quan nhà nƣớc từ trung ƣơng đến địa phƣơng trong việc quản lý hoạt động môi giới BĐS. Điều này rất quan trọng, tạo cơ sở pháp lý cho việc việc kiểm tra, giám và quản lý một cách có hiệu quả hoạt động này và còn đảm bảo trong việc xử lý những vi phạm liên quan việc môi giới BĐS và giải quyết tranh chấp trong thực tiễn.