Chương I. Những van đề lý luận về cho thuê đất và pháp luật về cho thuê đất ở Việt Nam. Thực trạng pháp luật về cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về cho thuê đất từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh.
6 Chương | NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE CHO THUÊ DAT VÀ PHAP LUAT VE CHO THUÊ DAT O VIỆT NAM 1. Lý luận về thuê đất 1. Khái niệm về cho thuê đất 1. Khái niệm cho thuê tài sản nói chung Cho thuê đất là một hoạt động phổ biến hiện nay không chỉ trên thé giới mà còn diễn ra rất sôi động ở Việt Nam.
Cho thuê đất là một hiện tượng tất yếu trong nên kinh tế thị trường vì các doanh nghiệp, tô chức, cá nhân có nhu cầu SDD muốn tiếp cận đất đai thì phải thông qua một trong phương thức là thuê đất. Mặt khác, thuê đất cũng là một trong những hình thức giúp Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong phân bổ quỹ đất đai hợp lý, hiệu qua cho các nhu cầu SDD của xã hội. Vậy cho thuê đất là gì ?. Đề trả lời câu hỏi này, trước tiên chúng ta cần hiểu thé nào là cho thuê tải sản nói chung ; bởi lẽ, dat dai là tài sản đặc biệt nên việc cho thuê đất cũng hàm chứa các đặc điểm chung của cho thuê tài sản.
Theo Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất ban Tư pháp năm 2011 [76, tr732|: « Thuê là một hoạt động giao dich mang tính chất của một hợp đồng, theo đó một người giao một vật cho một người khác sử dụng trong mot thời hạn hoặc thực hiện một công việc theo yêu cẩu của một người khác, với điều kiện được trả một số tiễn. Hợp đồng thuê có đối tượng là một vật được gọi là hợp đồng thuê tài sản. Hợp dong thuê tài san được lý giải bởi tính chất các quyên của các bên trong hợp dong thuê đối với tài sản thuê; người cho thuê van là chủ sở hữu tài sản, người thuê chỉ có quyền sử dụng tài sản, vì vậy hợp dong thuê phải có thời hạn ». Theo Bộ luật dân sự năm 2015, cho thuê tai sản là một giao dịch dan sự mà hình thức pháp lý được biểu hiện thông qua hợp đồng thuê tài sản ; theo đó : « Hop dong thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiên thuê » (Điều 472).
Như vậy, từ các định nghĩa trên, tac gia rút ra một số đặc điểm cơ bản của cho thuê tài sản như sau : 7 Mot là, cho thuê tài sản là giao dich dân su (giao dịch giữa tô chức. cá nhân với nhau mà không có sự tham gia của một bên là Nhà nước hoặc cơ quan nhà nước mang tính chất quyền lực công) được xác lập dựa trên cơ sở sự tự do thỏa thuận ý chí, tôn trọng ý chí lần nhau ; các bên bình đăng về quyền và nghĩa vụ, không bền nào được quyền áp đặt ý chí của minh cho bên kia và ngược lai. Hai là, hình thức pháp lý của giao dịch dân sự về cho thuê tài sản là hợp đồng thuê tài sản ; trong đó, thể hiện cam kết một cách tự nguyện việc thực hiện quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Để các cam kết này được pháp luật thừa nhận và bảo hộ thì các bên phải lập hợp đồng thuê tài sản theo đúng quy định của pháp luật dân sự về mẫu hợp đồng.
nội dung hợp đồng v. Ba la, việc cho thuê tài sản được các bên xác định rõ thời hạn thuê. Trong thời han này, bên cho thuê thỏa thuận chuyền giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên thuê quản lý và sử dụng theo đúng các cam kết dã thỏa thuận trong hợp dồng cho thuê : đồng thời. bên thuê phải trả tiền thuê cho bên cho thuê.
Tuy nhiên, trong thời hạn thuê tài sản, bên cho thuê không mắt đi quyền sở hữu của mình đối với tài sản. Điều này thể hiện : ¡) Khi hết thời hạn thuê, bên thuê phải trả lại tài sản cho bên cho thuê theo đúng cam kết ghi trong hợp đồng ; đồng thời phải có trách nhiệm bồi thường, sửa chữa hư hỏng đối với tài sản trong thời hạn thuê tài sản ; ii) Trong thời hạn thuê. nếu bên thuê vi phạm cam kết phi trong hợp đồng thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương cham dứt hợp đồng cho thuê tài san và lấy lại tài sản cho thuê. Khái niệm về cho thuê đất Cho thuê đất là một giao dich tồn tại phô bién trong xã hội.
Pháp luật nước ta quan niệm việc cho thuê đất như sau : Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015) quy định : « Hop đồng vẻ quyên SDD là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người SDP chuyển doi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lai, tặng cho, thé chấp góp von quyên SDD hoặc thực hiện quyên khác theo quy định của Luật dat dai cho bên kia ; bên thực hiện quyên, nghĩa vụ theo hợp dong với người SDP » (Điều 500). Như vay, BLDS năm 2015 không đưa ra một định nghĩa riêng về hợp đồng cho thuê quyền SDD mà chỉ nêu khái niệm chung về hợp đồng về quyền SDD ; trong đó có dé cập đến hình thức pháp lý của giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ. Song điểm rất đáng chú ý trong quy định của BLDS năm 2015, đó là giải mà khái niệm hợp đồng về quyên 8 SDD nói chung và giao dich cho thuê, cho thuê lại quyền SDD noi riêng giới han trong mỗi quan hệ giữa người SDD với bên thuê quyền SDD theo mối quan hệ « chiêu ngang » (mối quan hệ dân sự) dựa trên sự bình đăng tự do, thỏa thuận ý chi. Trong khi đó, luận văn tiếp cận, tìm hiểu van dé cho thuê đất dưới khía cạnh Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua việc cho thuê dat.
Day la mối quan hệ cho thuê đất theo « chiều dọc » giữa một bên là Nhà nước với bên thuê đất là tổ chức, cá nhân có nhu cầu SDĐ. Với ý nghĩa đó, thì cho thuê dat được hiểu : « NAd nước cho thuê quyên SDP (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền SDP cho đối tượng có nhu cau SDP thông qua hợp đông cho thuê quyền SDP »'. Như vậy, bên cạnh những đặc điểm của cho thuê tài sản nói chung thì cho thuê đất còn có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây : Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta : Đất đai thuộc sở hữu toàn đân đo Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên bên cho thuê đất không phải là toàn dân - chủ sở hữu dat đai - mà là người đại điện chủ sở hữu đất đai (Nha nước) thực hiện việc cho thuê đất. Tuy nhiên, để tránh sự tùy tiện hoặc lạm dụng, quyền cho thuê đất vì lợi ích nhóm, tham nhũng, tiêu cực thì việc Nhà nước cho thuê đất phải tuân theo các quy định của pháp luật đất đai về điều kiện, căn cứ, thâm quyền và trình tự, thủ tục cho thuê đất.
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng cho thuê đất không phải là đất (vật) mà là quyền SDD (quyén sử dung vat). Đặc điểm nay bi chi phối bởi tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta : Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Thứ ba, quan hệ cho thuê đất vừa mang tính chất hành chính vừa mang tính chất dân sự. Theo đó, quan hệ cho thuê đất được thực hiện theo hai bước : i) Bước 1, Nhà nước thông qua cơ quan nhà nước có thấm quyền chung (gồm UBND cấp tinh, UBND cấp huyện va ở một mức độ nhất định là UBND cấp xa’) ra quyết định cho thuê đất (quyết định hành chính được thực hiện bởi hành vi hành chính của cơ quan nhà nước có thâm quyền) ; ii) Bước 2, trên cơ sở quyết định cho thuê đất này, cơ quan quản lý nhà nước có thâm quyên riêng (cơ quan tài nguyên và môi trường) ' Khoản 8 Điều 3 Luật đất dai năm 2013 > UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phương, thi tran (khoản 3 Điêu 59 Luật dat dai năm 2013) 9 ký hợp đồng cho thuê đất đôi với bên thuê dat.
Dé hiểu rõ hơn về ban chat của việc Nhà nước cho thuê dat, chúng ta hãy so sánh sự khác nhau giữa hoạt động này với giao địch cho thuê lại quyền SDĐ của người SDD (xem bang so sánh dưới đáy) : Nhà nướcc cho thuê dat Người SDD cho thuê lại QSDĐ 1. Về tư cách của bên cho thuê : Nhà nước cho 1. Về tw cách của bên cho thuê : Người SDP thuê dat với tư cách đại diện chu sở hữu toàn cho thuê lại QSDĐ với tu cách là người được dân vẻ đất dai nên việc cho thuê đất này thé Nhà nước cho thuê dat hoặc giao đất dé sw hiện quyên đại diện chu sở hữu về đất dai dé dung. Điều này có nghĩa là họ phải SDP thì mới định đoạt dat dai thông qua việc quyết định số được cho thuê lại QSDĐ.
Truong hợp được Nhà phận pháp lý của đất. nước giao dat mà không sử dung thì sẽ không được quyên cho thuê lại QSDĐ. Về mỗi quan hệ giữa cho thué đất của Nhà 2. Vé moi quan hệ giữa cho thuê đất của Nhà nước với cho thuê lại QSDĐ của người SDB: nước với cho thuê lại QSDD của người SDP : Mac du, cho thuê lại OSDD phat sinh trên cơ sở Cho thuê dat cua Nhà nước được thực hiện quyên sở hữu toàn dân về dat đai nhưng nó tách trước.
Sau đó, người SDP mới được cho thuê ra trở thành một loại quyên turong đổi độc lập lai OSDD. Diéu này có nghĩa là cho thuê lại (quyên doi với vật) của người SDP. Có nghĩa là QSDĐ phái sinh trên cơ sở OSDP của người người SDD khi được Nhà nước cho thuê đất, SDD được phái sinh trên cơ xở quyết định cho giao dat thì trong thời han SDD họ có quyền thuê dat của Nhà Hước. cho thuê lại dat.
Xét về tính chất: Người SDP cho thuê lại 3.