Chương 1 giới thiệu tổng quan về đề tài như lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu. Tiếp theo phần giới thiệu, trong chương 2 trình bày cơ sơ lý thuyết về BĐS, thị trường BĐS, thẩm định giá trị BĐS và giới thiệu về mô hình Hedonic. Theo sau phần lý thuyết, trong chương 3 trình bày về khung nghiên cứu từ quy trình chọn mẫu, thu thập dữ liệu, định nghĩa các biến và giới thiệu về mô hình hồi quy Hedonic. Tiếp theo, trong chương 4 trình bày kết quả nghiên cứu về kết quả hồi quy và kiểm định các giả định của mô hình hồi quy.
Phần LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 kết luận và kiến nghị sẽ trình bày trong Chương 5 bao gồm những đóng góp của đề tài, những mặt còn hạn chế và hướng phát triển của đề tài, cuối cùng là những kiến nghị của tác giả. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT Trong chương này tác giả trình bày các cơ sở lý thuyết nền tảng của đề tài nghiên cứu về khái niệm và thuộc tính của BĐS; khái niệm, phân loại, đặc điểm và vai trò của thị trường BĐS, cung cầu thị trường BĐS và quan hệ cung – cầu thị trường BĐS; khái niệm về thẩm định giá trị bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS; giới thiệu về mô hình Hedonic (HM).1 Lý thuyết về bất động sản 2.1 Các khái niệm về bất động sản Thuật ngữ BĐS được sử dụng phổ biến ở nhiều quốc gia và ở mỗi nước đều có những quy định cụ thể đã được luật hóa. Hệ thống pháp luật của các nước trên thế giới đều đồng nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 517, Điều 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 94, Điều 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Đức; Điều 139 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Nga). Tuy nhiên, nước Cộng hòa Liên Bang Nga quy định cụ thể BĐS là mảnh đất, không phải đất đai nói chung.
Việc quy định cụ thể như nước Cộng Hòa Liên Bang Nga là hợp lý bởi đất đai nói chung là một bộ phận của lãnh thổ, không thể được xem là đối tượng của giao dịch dân sự. Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những quy định riêng thể hiện ở tiêu chí phân loại, tạo ra khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản. Mặc dù các nước đều đồng nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai nhưng mỗi nước lại có quan điểm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là BĐS. Theo Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã được bứt khỏi cây được coi là động sản.
Quy định này cũng được quy định ở Bộ Luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ; Luật Dân sự Nhật Bản. Trong khi đó, theo Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 gắn liền với việc sở hữu đất đai, còn Luật Dân sự Đức lại quy định BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Ở Việt Nam, theo Điều 174 Bộ Luật Dân sự năm 2005 của Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định BĐS là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, BĐS là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.
Đó là những vật hữu hình cùng với những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Từ các định nghĩa trên, cho thấy định nghĩa về BĐS rất rộng và đa dạng nhưng theo cách hiểu khi làm đề tài nghiên cứu thì BĐS được hiểu là đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất đai, có tính không thể dịch chuyển được.2 Thuộc tính bất động sản Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, chính những thuộc tính sau đây khiến cho hàng hóa BĐS khác biệt so với những hàng hóa khác. (i) Tính bất động – BĐS có tính bất động vì BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất được định vị bằng tọa độ vị trí cố định. Tọa độ vị trí này được xác lập bởi cơ quan địa chính và được ghi rõ trên giấy chứng nhận bao gồm các thông tin về sơ đồ thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích đất, diện tích nhà và các thông tin khác.
Về mặt lý thuyết, con người có thể di dời các tài sản gắn liền với đất, bề mặt đất nhưng không thể di dời được tọa độ vị trí của đất. (ii) Tính khan hiếm – BĐS có tính khan hiếm vì BĐS gắn liền với tài nguyên đất mà tài nguyên đất có tính hữu hạn. Có thể giải thích tính khan hiếm là do khan hiếm tuyệt đối và khan hiếm tương đối. Thứ nhất, tính khan hiếm tuyệt đối là do diện tích của lãnh thổ, quốc gia, khu vực, địa phương có diện tích đất hữu hạn.
Quy mô về diện tích đất cấp quốc gia chỉ thay đổi khi xảy ra chiến tranh hoặc do thay đổi cơ chế quản lý sáp nhập, chia tách ranh giới địa chính bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, tổng bề mặt diện tích LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 đất là không đổi và sự thay đổi về ranh giới, lãnh thổ, diện tích đều do tác động từ con người. Bên cạnh đó, tài nguyên đất là tài nguyên không thể tái tạo, do đó không thể làm tăng diện tích đất bằng các phương tiện kỹ thuật mặc dù trình độ khoa học công nghệ ngày nay rất phát triển. Thứ hai, tính khan hiếm tương đối bị tác động bởi hai yếu tố.
Yếu tố tác động thứ nhất là do việc tăng dân số cơ học ở nước ta quá nhanh, làm cho nhu cầu về sinh sống, sinh hoạt, sản xuất, nghỉ ngơi tăng lên, điều này tác động rất mạnh đến quỹ đất làm cho tính khan hiếm trở nên căng thẳng hơn. Yếu tố tác động thứ hai là do kinh tế phát triển, thu nhập của cộng đồng dân cư tăng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất để ở, nghỉ dưỡng, kinh doanh, sản xuất tăng làm cho tài nguyên đất trở nên khan hiếm hơn. (iii) Tính bền vững theo thời gian – BĐS là tài sản được sử dụng lâu dài, riêng đất đai thì bền vững theo thời gian và không thay đổi trạng thái vật chất. Chất lượng của đất phụ thuộc vào sự khai thác và sử dụng của con người.
Công trình gắn liền với đất thì thời hạn sử dụng tùy thuộc vào vật liệu, kiến trúc và địa chất của nó. Đây cũng là lý do trong các quy định về nghiệp vụ kế toán không được tính khấu hao cho đất, chỉ tính khấu hao đối với phần công trình gắn liền với đất và thời gian khấu hao (tuổi thọ) phụ thuộc vào loại công trình. Mỗi BĐS đều có tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt với điều kiện thị trường trong trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được.
Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi kết cấu chịu lực chủ yếu của kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp này, để kéo dài tuổi thọ vật lý và có thể chứa được nhiều lần tuổi thọ kinh tế của BĐS nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới. Thực tế đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó, cụ thể như tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; tuổi thọ kinh tế của nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 (iv) Tính đa chức năng sử dụng – BĐS là tài sản có nhiều chức năng sử dụng, về mặt lý thuyết tài nguyên đất là yếu tố đầu vào của tất cả các hoạt động của con người, ví dụ như sử dụng đất xây dựng nhà ở, làm nhà xưởng để sản xuất, trồng trọt canh tác nông nghiệp, làm nơi để nghỉ dưỡng; còn nhiều công trình, tài sản gắn liền với đất, con người có thể xây dựng phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau.
(v) Tính không đồng nhất – Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt không đồng nhất với các tài sản khác, điều này thể hiện ở chỗ đất đai đều có tọa độ vị trí khác biệt; chất lượng đất khác nhau; địa hình nơi cao, nơi thấp; cảnh quan, môi trường không đồng nhất; Bên cạnh đó, các tài sản gắn liền với đất cũng có kết cấu, kiến trúc, trang thiết bị rất phong phú và đa dạng. (vi) Có giá trị cao – Tài sản BĐS trong mỗi gia đình, doanh nghiệp thường chiếm tỷ trọng cao trong tổng danh mục tài sản, nguyên nhân do tài nguyên đất là hữu hạn và khan hiếm nên giá trị giao dịch liên quan đến đất thường rất cao ví dụ như các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng, cho thuê, thế chấp và các giao dịch khác; hơn nữa công trình gắn liền với đất cũng có giá trị xây dựng lớn nên giá trị của BĐS trên thị trường thường cao so với nhiều tài sản khác. (vii) Chi phí giao dịch cao – Khi giao dịch BĐS người ta hay đắn đo, cân nhắc trước khi đưa ra quyết định do tài sản BĐS có giá trị lớn, do đó dịch vụ của các tổ chức môi giới có vai trò xúc tác giúp giao dịch thành công và thù lao mà các tổ chức này nhận được theo tỷ lệ giá giao dịch thành công nên dẫn đến chi phí giao dịch tăng. Ngoài ra, các khoản phí khác như lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS cũng góp phần làm tăng chi phí giao dịch.