BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI ---------------------------- NGUYỄN NGỌC ðOAN NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60.16 Người hướng dẫn khoa học : PGS. NGUYỄN VĂN XA HÀ NỘI - 2010 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi cũng cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Ngọc ðoan Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .i LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo - PGS.TS Nguyễn Văn Xa là người trực tiếp hướng dẫn, giúp ñỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành Luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý quý báu của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội; sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của lãnh ñạo phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ñăng ký ðất và Nhà, phòng Tài Chính – Kế hoạch quận Long Biên. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, các ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện tốt nhất ñể tôi hoàn thành luận văn này. Xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Ngọc ðoan Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .ii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ viết tắt 5 Danh mục bảng 6 Danh mục hình , ñồ thị, sơ ñồ 7 1 MỞ ðẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài nghiên cứu 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu 2 1.1 Mục tiêu nghiên cứu 2 1.2 Yêu cầu 2 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3 2.1 ðất ñai – tài sản quốc gia, hàng hóa ñất ñai 3 2.2 Những vấn ñề cơ bản về giá ñất 5 2.3 Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta 19 2.4 Công tác quản lý nhà nước về giá ñất 21 2.5 ðịnh giá ñất tại một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam 24 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 31 3.2 Nội dung nghiên cứu 31 3.3 Phương pháp nghiên cứu 32 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 4.1 Khái quát ñiều kiện tự nhiên quận Long Biên, thành phố Hà Nội 34 4.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 36 4.1 ðiều kiện kinh tế – xã hội 36 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .2 Thực trạng phát triển kinh tế 37 4.3 Thực trạng hệ thống cơ sở hạ tầng 37 4.3 Tình hình quản lý và sử dụng ñất 38 4.4 Giá ñất ở do nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn Thành phố Hà Nội 43 4.5 Giá ñất ở trên ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 45 4.1 Giá ñất ở thuộc ñường, phố nhóm I 48 4.2 Giá ñất ở thuộc ñường, phố nhóm II 57 4.3 Giá ñất ở thuộc các ñường, phố nhóm III 66 4.4 Giá ñất ở thuộc các ñường, phố nhóm IV 76 4.6 Nhận xét và ñánh giá 87 4.1 Kết quả ñạt ñược 87 4.2 Những hạn chế, tồn tại 88 4.4 Giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý nhà nước về giá ñất qua nghiên cứu thực tế tại ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội 92 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95 5.2 Kiến nghị: 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 PHỤ LỤC 99 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BðS : Bất ñộng sản BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường BTC : Bộ Tài chính BXD : Bộ xây dựng CP : Chính phủ DTTN : Diện tích tự nhiên GCN : Giấy chứng nhận GPMB : Giải phóng mặt bằng Nð : Nghị ñịnh NSNN : Ngân sách nhà nước Qð : Quyết ñịnh QSDð : Quyền sử dụng ñất TT : Thông Tư TTg : Thủ tướng TTLT : Thông tư liên tịch TTr : Thị trường UBND : Uỷ ban nhân dân VT1 : Vị trí 1 VT2 : Vị trí 2 VT3 : Vị trí 3 VT4 : Vị trí 4 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .5 DANH MỤC BẢNG STT TÊN BẢNG TRANG 2. Khung giá ñất ở tại ñô thị 22 4.
Hiện trạng sử dụng ñất năm 2009 quận Long Biên, thành phố Hà Nội 40 4. Giá ñất ở tại các ñường, phố nhóm I 49 4. Giá ñất ở tại các ñường, phố nhóm II 59 4. Giá ñất ở tại các ñường, phố nhóm III 68 4.
Giá ñất ở tại các ñường, phố nhóm IV 79 4. Chênh lệch giá trung bình tại các vị trí trên các ñường, phố 86 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .6 DANH MỤC HÌNH , ðỒ THỊ, SƠ ðỒ STT Tên hình, ñồ thị, sơ ñồ Trang ðồ thị 2. Cung và cầu ñất ñai 12 ðồ thị 2. Cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn 13 Sơ ñồ 4.
Sơ ñồ hành chính quận Long Biên Error! Bookmark not defined. Cơ cấu các ngành kinh tế trên ñịa bàn quận Long Biên 37 Biểu ñồ 4. Cơ cấu ñất ñai năm 2009 trên ñịa bàn quận Long Biên 39 Sơ ñồ 4. Các ñường, phố chính trên ñịa bàn quận Long BiênError! Bookmark not defined ðồ thị 4.
Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm I 50 Biểu ñồ 4. Biểu ñồ giá ñất thị trường tại ñường Nguyễn Văn Cừ 51 Hình 4. ðường Nguyễn Văn Cừ 55 ðồ thị 4. Giá ñất thị trường trung bình tại các ñường, phố nhóm II 60 Biểu ñồ 4.
Biểu ñồ giá ñất thị trường phố Bồ ðề 62 Hình 4. Cầu Vĩnh Tuy (ñoạn vượt qua ñương Nguyễn Văn Linh) 65 Hình 4. Phố Bồ ðề 66 ðồ thị 4. Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm III 69 Biểu ñồ 4.
Giá ñất thị trường phố Sài ðồng 71 Hình 4. Khu ñô thị mới Việt Hưng 75 Hình 4. Phố Sài ðồng 76 ðồ thị 4. Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm IV 80 Biểu ñồ 4.
Giá ñất thị trường ñường ñê sông Hồng 81 Hình 4. ðường ñê sông Hồng (Bắc cầu Long Biên – Tư ðình) 85 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp. Tính cấp thiết của ñề tài nghiên cứu Trong quá trình công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước, những yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội ñặt ra yêu cầu lớn về chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất. Nhu cầu sử dụng diện tích ñất dành cho sản xuất công nghiệp, hạ tầng ñô thị ngày càng tăng và diện tích ñất nông nghiệp ngày càng thu hẹp.
Sự thay ñổi và phát triển nhanh chóng của nền kinh tế ñã làm nảy sinh nhiều vấn ñề mới trong quản lý và sử dụng ñất ñai. Chính vì vậy Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc lần thứ X của ðảng cũng ñã ñặt ra yêu cầu: “Giá bất ñộng sản ñược hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác ñộng ñến giá ñất trên thị trường bằng các chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung – cầu về ñất ñai. Tăng cường các biện pháp chống ñầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy ñịnh của pháp luật”[7, tr.
Thực hiện Luật ñất ñai 2003, Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất, Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ. Hàng năm, UBND thành phố Hà Nội ñều xây dựng và ban hành giá các loại ñất ñể làm căn cứ tính thuế ñối với việc sử dụng ñất; thuế thu nhập trong việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, thu lệ phí trước bạ, giao ñất, xác ñịnh giá trị quyền sử dụng ñất ñể tính vào tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá. và tính giá trị quyền sử dụng ñất ñể bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất. Tuy nhiên trên thực tế sự tồn tại hai loại giá - là giá do Nhà nước quy ñịnh và giá trên thị trường ñất ñai còn chênh lệch lớn ñang là một vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản.
Quận Long Biên mới ñược thành lập trên cơ sở tách từ 10 xã và 03 thị trấn của huyện Gia Lâm, có vị trí ñịa lý là cửa ngõ phía ðông Bắc của thành Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp .1 phố Hà Nội. Những năm gần ñây quận Long Biên có tốc ñộ ñô thị hóa nhanh, giá ñất luôn luôn biến ñộng và có xu hướng tăng cao. Chính vì vậy ñã làm phát sinh nhiều vấn ñề phức tạp khó khăn trong chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân khi thu hồi ñất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sử dụng ñất ở… những bất cập trên dẫn ñến tình trạng ñơn thư khiếu kiện của nhân dân. Xuất phát từ thực tiễn trên, ñể hoàn thiện các quy ñịnh về giá ñất từ ñó ñổi mới công tác quản lý ñất ñai, xóa bỏ bao cấp về giá ñất, phát triển thị trường bất ñộng sản lành mạnh, khắc phục những kẽ hở trong ñầu cơ ñất ñai trong việc quản lý, sử dụng ñất ñai, ñảm bảo nguồn thu lâu dài cho nhà nước.
chúng tôi ñã chọn ñề tài nghiên cứu: “ Nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội”. Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu 1. Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa bàn quận Long Biên, từ ñó rút ra những kết quả ñạt ñược trong quản lý giá ñất, ñồng thời rút những khó khăn tồn tại. - ðề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá ñất ở trên ñịa bàn quận Long Biên.
Yêu cầu - Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất như: Luật ñất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Quyết ñịnh của UBND thành phố; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… - Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác.