CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan kinh nghiệm của nước ngoài và công trình nghiên cứu có liên quan Đất đai là sản phẩm phi lao động, do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế - xã hội, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [19]. Trên thế giới ở phần lớn các nước có nền kinh tế thị trường, giá đất là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá và quản lý giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam.1 Kinh nghiệm của nước ngoài (Úc, Thụy Điển, Hàn Quốc).1 Úc Giá đất thị trường tại Austraylia có thể nói tương đối ổn định, giá đất biến động trên cơ sở có sự kế thừa, tức là dựa trên giá của những tài sản tương tự đã bán trên thị trường. Cơ quan định giá đất được thành lập từ năm 1971 trước Chính phủ về việc định giá BĐS để phục vụ cho việc quản lý theo luật định.
Hoạt động định giá đất được thực hiện khoa học và thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ. Giá trị của BĐS được sử dụng làm cơ sở tính thuế và các khoản thu khác. Mặt khác giá trị định giá còn giúp người dân xác định giá cả chuyển nhượng trên TT. Do vậy mọi giao dịch được thực hiện thông qua cơ quan định giá.
Chức năng của cơ quan định giá đất ở nước này cũng đồng thời giúp việc cho Chính phủ và hỗ trợ dịch vụ cho người dân. Cụ thể các chức năng cơ bản bao gồm: 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Hàng năm cung cấp và làm tư vấn về kết quả định giá đất BĐS một cách khách quan cho các cơ quan của Chính phủ và chính quyền địa phương, để phục vụ cho việc thu thuế và các khoản thu khác… - Lưu và bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ định giá đất hàng năm với từng BĐS - Dịch vụ cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu về thông tin liên quan tới BĐS và giá BĐS - Kiểm tra, giải đáp khiếu nại của công dân về kết quả định giá đất bằng những giá trị có tính chất pháp lý để đảm bảo rằng giá BĐS và các yếu tố định giá đã được nghiên cứu đầy đủ và khoa học [19].2 Thụy Điển Ta ̣i Thu ̣y Điể n, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị TT. Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế.
Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh [8]. Hàn Quốc - Hệ thống thẩm định và định giá bất động sản Hàn Quốc có hai Luật cơ bản về định giá, đó là Luật Định giá và Luật Thông báo giá.
Hai Luật này được thống nhất vào năm 1989, sau đó được tách rời vào năm 2016. Hệ thống pháp lý về định giá bao gồm: Luật, Nghị định, Quy định, Chỉ dẫn, Thông báo, Sổ tay hướng dẫn, Hướng dẫn nội bộ của Hiệp hội các nhà định giá bất động sản Hàn Quốc. - Thủ tục định giá đất: 3 giai đoạn. Giai đoạn 1: Giá đất được thẩm định chính thức của thửa đất liên quan.
Giai đoạn 2: Bảng chỉ số các yếu tố giá đất Giai đoạn 3: Hệ thống giá nhà được thẩm định chính thức (OAHP) 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Nguyên tắc định giá Khi thực hiện định giá, định giá viên phải tuân theo Tiêu chuẩn giá trị thị trường, Tiêu chuẩn tình trạng hiện tại, và Tiêu chuẩn dự án cá nhân. Ba nguyên tắc được quy định trong Quy tắc định giá. - Phương pháp định giá Hàn Quốc nhìn chung có 3 phương pháp sử dụng được áp dụng để định giá. Đó là Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí và Phương pháp thu nhập và những phương pháp này được quy định trong Tiêu chuẩn định giá.
- Thủ tục định giá Định giá viên nên khách quan định giá giá trị thị trường của bất động sản cần định giá. Thủ tục định giá có thể khác nhau theo mục đích định giá. Nói cách khác, thủ tục có thể thay đổi theo mục đích bán, mục đích định giá thuế bất động sản, mục đích trưng thu, đánh giá tài sản thế chấp, chứng khoán,… chi tiết về quá trình định giá được quy định trong Quy tắc định giá, bao gồm 7 bước (Xác nhận những yếu tố cơ bản; thiết lập Kế hoạch hoạt động; điều tra Bất động sản cần định giá; thu thập dữ liệu và tổ chức thực hiện; rà soát các dữ liệu và phân tích các yếu tố hình thành giá đất; lựa chọn và ứng dụng phương pháp định giá; quyết định về giá) [28].4 Nhận xét chung và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam a. Nhận xét chung Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất.
Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định. Mục đích của định giá đất: Với mục đích quản lý khác nhau thì các nước có mục đích định giá đất khác nhau. Như vậy, mục đích của định giá đất của các nước là: (i) làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu hồi đất cho mục đích công; (iii) tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất đai. Mặc dù, có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước nhưng nội dung định giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại các nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, và đây là 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com những điểm mà nước ta có thể áp dụng để kìm hãm tình trạng giá bất động sản đang bị thả nổi như hiện nay.
- Hình thức giá: hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai - Nguyên tắc và phương pháp xác định giá: Có 5 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này). Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam Từ những quy định của pháp luật về định giá đất tại các nước ở trên, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam: - Thứ nhất, về phương pháp định giá đất Ở nhiều nước trên thế giới, phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thông dụng nhất. Nó giúp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thừa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá. Đối với Việt Nam, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp ngoài khẳng định tính chính xác thông tin còn mang lại rất nhiều ưu điểm như: + Ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
+ Thể hiện sự đánh giá chính xác của thi ̣trường. + Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. - Thứ hai, thông tin về định giá Ngay từ những quy định chung về định giá đất đến phương pháp định giá, những thông báo về giá đất đều được công khai tạo tính minh bạch trong thông tin về đất đai. Các thông tin được đến với công chúng một cách công khai sẽ giảm thiểu những khiếu kiện, hạn chế những tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất, chống thất thoát ngân sách, giảm thiểu bức xúc trong dân chúng và bình ổn xã hội.
Việc sử dụng các thông tin giúp cơ quan quản lý nhà nước có các biện pháp tổ chức, quản lý hữu hiệu nguồn tài sản hữu hạn - đất đai. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Việt Nam cần có một bản đồ quy hoạch đất chi tiết, theo đó một bảng giá có thể được xác lập đến từng chủ sở hữu đất, khi mà khoa học, công nghệ và các công cụ hỗ trợ phát triển như hiện nay. Trên thực tế, nhiều quốc gia trên thế giới các cơ quan quản lý về đất đều công khai trên trang web mọi thông tin về một ô đất, lô đất. - Thứ ba, giải quyết các khiếu nại về định giá đất Một khi các định giá đất đã được công khai đến các chủ sở hữu đất ngay từ khi đất được định giá và những khiếu nại được thực hiện ngay sau khi nhận được thông báo sẽ giúp giảm thiểu các khiếu kiện về đất đai vốn đang vô cùng phức tạp ở Việt Nam.
Việt Nam cũng như đa phần các nước đang phát triển còn gặp nhiều khó khăn khi đối phó với vấn đề định giá.