Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đô thị tại Việt Nam sau khi Luật Đất đai năm 2013 đi vào thực tiễn đã chứng kiến những biến động sâu sắc về mặt giá trị. Tại thành phố Hải Phòng, mức độ đô thị hóa nhanh chóng đạt tỷ lệ 46,3% đã tạo ra áp lực gia tăng nhu cầu sử dụng đất ở vô cùng lớn. Trong bức tranh chung đó, quận Ngô Quyền với quy mô diện tích tự nhiên 1.134,50 ha cùng 13 đơn vị hành chính cấp phường là trung tâm phát triển kinh tế hạ tầng trọng điểm. Mật độ dân số tại đây lên tới 15.100 người/km² trên tổng số 170.660 nhân khẩu vào năm 2016, kéo theo sự bùng nổ của các giao dịch nhà đất và làm bộc lộ nhiều điểm nghẽn trong công tác quản lý tài chính đất đai.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là sự chênh lệch lớn giữa khung giá đất do Nhà nước ban hành với giá trị giao dịch thực tế trên thị trường tự do. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể nhằm làm rõ thực trạng vận động của giá đất ở tại 8 tuyến đường phố chính, đồng thời đánh giá mức giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại các dự án trọng điểm trên địa bàn quận Ngô Quyền giai đoạn 2016 - 2019.

Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn trong việc cung cấp cơ sở dữ liệu khoa học giúp các cơ quan quản lý thu hẹp khoảng cách định giá, hạn chế nguy cơ thất thoát 30% đến 50% nguồn thu ngân sách từ thuế và tiền sử dụng đất, góp phần giải quyết dứt điểm các tranh chấp, khiếu nại trong quá trình thu hồi đất đô thị.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng trên nền tảng lý thuyết địa tô kinh tế chính trị học của K.Marx, bao gồm địa tô chênh lệch loại 1 (sinh ra từ lợi thế vị trí và độ màu mỡ), địa tô chênh lệch loại 2 (hình thành từ thâm canh, đầu tư hạ tầng) và địa tô tuyệt đối. Trong bối cảnh đô thị hóa, địa tô chênh lệch loại 1 gắn liền với vị trí mặt tiền các trục giao thông chính đóng vai trò cốt lõi định hình giá trị quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, nghiên cứu vận dụng lý thuyết cân bằng cung cầu và lý thuyết giá trị tài sản trong kinh tế học thị trường. Khi tốc độ tăng trưởng kinh tế của quận Ngô Quyền duy trì mức 15,0%/năm và cơ cấu thương mại - dịch vụ chiếm tới 68,22%, nhu cầu mặt bằng kinh doanh tăng vọt trong khi quỹ đất nội đô cố định đã đẩy mặt bằng giá tăng theo cấp số nhân.

Về mặt chuẩn mực kỹ thuật, đề tài bám sát 5 phương pháp định giá đất theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đồng thời, nghiên cứu tiếp thu kinh nghiệm quản lý giá từ các quốc gia phát triển như mô hình cơ quan định giá độc lập từ năm 1971 của Úc, quy chuẩn định giá nhà nước đạt tối thiểu 75% giá thị trường của Thụy Điển và hệ thống công bố giá nhà đất 3 giai đoạn của Hàn Quốc.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu áp dụng quy trình điều tra thực nghiệm kết hợp xử lý dữ liệu thống kê khoa học trong khung thời gian 4 năm từ 2016 đến 2019.

  • Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu: Tác giả triển khai khảo sát với cỡ mẫu gồm 118 phiếu điều tra người dân, tập trung vào các chủ thể vừa thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thực tế. Phương pháp chọn mẫu phi xác suất có chủ đích được áp dụng để khảo sát đại diện trên 8 tuyến phố trọng điểm gồm: Cầu Đất, Trần Phú, Lương Khánh Thiện, Lạch Tray, Lê Hồng Phong, Văn Cao, Đà Nẵng và Nguyễn Bỉnh Khiêm.
  • Nguồn dữ liệu thứ cấp: Thu thập hệ thống hồ sơ địa chính, biến động sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018 tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Ngô Quyền, các quyết định ban hành Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng, cùng báo cáo tổng hợp từ hơn 10 trung tâm môi giới bất động sản uy tín.
  • Lý do lựa chọn phương pháp phân tích: Phương pháp so sánh trực tiếp và thống kê mô tả trên phần mềm Excel được lựa chọn làm công cụ cốt lõi vì đây là giải pháp tối ưu nhất nhằm loại bỏ các yếu tố giá ảo, phản ánh chuẩn xác mức giá bình quân theo từng vị trí (từ vị trí 1 đến vị trí 4) của từng tuyến đường trong điều kiện thị trường phi tập trung.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích dữ liệu thực tế tại quận Ngô Quyền giai đoạn 2016 - 2019 ghi nhận các kết quả nổi bật:

Thứ nhất, tồn tại sự phân hóa rõ nét về giá đất giữa 3 khu vực đô thị. Khu vực 1 gồm các tuyến phố thương mại truyền thống lâu đời như Cầu Đất, Trần Phú, Lương Khánh Thiện có mức giá bình quân vị trí 1 dao động từ 70 triệu đến trên 100 triệu đồng/m², tăng bình quân từ 12% đến 18%/năm. Khu vực 2 gồm các trục giao thông chính như Lạch Tray, Lê Hồng Phong có tốc độ tăng trưởng giá đạt từ 20% đến 35%/năm nhờ sự xuất hiện của các dự án hạ tầng lớn. Khu vực 3 gồm đường Đà Nẵng, Nguyễn Bỉnh Khiêm duy trì mức giá ổn định hơn nhưng vẫn tăng từ 15% đến 22% trong cả chu kỳ 4 năm.

Thứ hai, khoảng cách giữa Bảng giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế ngoài thị trường là rất lớn. Bảng giá đất của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng ban hành chỉ phản ánh được từ 30% đến 40% giá trị thực tế của các giao dịch thành công. Mặc dù Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND và Quyết định số 16/2019/QĐ-UBND áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất K từ 1,0 đến 1,05, mức điều chỉnh này vẫn quá thấp so với đà tăng trưởng nóng của thị trường.

Thứ ba, đơn giá đất cụ thể áp dụng để bồi thường giải phóng mặt bằng tại các dự án trọng điểm (như Dự án cải tạo chung cư cũ Đổng Quốc Bình, Dự án khu đô thị mới Ngã 5 - Sân bay Cát Bi) chỉ đạt xấp xỉ 60% đến 70% giá chuyển nhượng thị trường tại cùng thời điểm, gây phát sinh nhiều ý kiến kiến nghị kéo dài thời gian bàn giao mặt bằng từ 6 đến 18 tháng.

Thảo luận kết quả

Khi biểu diễn dữ liệu qua các biểu đồ biến động giá và bảng so sánh đa chiều tại 3 tuyến đường đại diện là Trần Phú, Lạch Tray và Đà Nẵng, sự phân kỳ giữa 3 đường giá (giá thị trường, giá đất cụ thể bồi thường, giá nhà nước ban hành) ngày càng mở rộng rõ rệt theo thời gian.

Nguyên nhân chính xuất phát từ cơ chế "hai giá" cố hữu, thiếu một cơ quan định giá độc lập có thẩm quyền cập nhật liên tục biến động thị trường theo quý. Thêm vào đó, tâm lý người dân khi kê khai giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thường hạ thấp giá trị trên hợp đồng công chứng xuống 40% - 60% so với số tiền thực trả để giảm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Điều này làm sai lệch cơ sở dữ liệu đầu vào của cơ quan quản lý. So sánh với các nghiên cứu tương tự tại Hà Nội hay Bắc Ninh, độ trễ chính sách giá đất tại quận Ngô Quyền có mức độ tương đồng cao, khẳng định tính phổ biến của các lỗ hổng kỹ thuật trong việc xây dựng khung giá đất định kỳ 5 năm một lần.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác định giá và quản lý tài chính đất đai trên địa bàn quận Ngô Quyền, tác giả đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

  1. Hoàn thiện chính sách pháp luật và cơ chế định giá: Đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng rút ngắn chu kỳ điều chỉnh bảng giá đất từ 5 năm xuống còn 1 năm một lần, hoặc xây dựng cơ chế điều chỉnh tự động khi giá thị trường biến động trên 20%. Mục tiêu nâng tỷ lệ bao phủ của giá nhà nước đạt tối thiểu 70% - 80% giá thị trường trong giai đoạn 2021 - 2025.
  2. Nâng cao năng lực chuyên môn đội ngũ thẩm định viên: Tổ chức đào tạo bắt buộc định kỳ 2 lần/năm cho 100% cán bộ địa chính 13 phường và chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Ngô Quyền về các phần mềm phân tích thống kê giá và 5 phương pháp định giá đất tiêu chuẩn.
  3. Mở rộng vai trò của các tổ chức tư vấn định giá độc lập: Ban Quản lý dự án quận cần bắt buộc thuê các đơn vị thẩm định giá độc lập tham gia ngay từ bước lập phương án bồi thường tại 100% các dự án thu hồi đất, bảo đảm tính khách quan, giảm tỷ lệ khiếu nại bồi thường xuống dưới 5% mỗi năm.
  4. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số và ứng dụng GIS: Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì xây dựng bản đồ số phân vùng giá trị đất đai tích hợp hệ thống thông tin địa lý (GIS) trên địa bàn quận Ngô Quyền, hoàn thành tích hợp dữ liệu giao dịch bất động sản trực tuyến trước năm 2023 nhằm công khai 100% giá đất cho người dân tra cứu.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị chuyên khảo hữu ích cho 4 nhóm đối tượng sau:

  • Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Lãnh đạo Ủy ban nhân dân quận Ngô Quyền, Sở Tài nguyên và Môi trường Hải Phòng, cán bộ địa chính cấp phường sử dụng luận văn làm tài liệu căn cứ để xây dựng hệ số K điều chỉnh hàng năm sát với thực tế.
  • Tổ chức tư vấn và thẩm định giá bất động sản: Các thẩm định viên tìm thấy bộ dữ liệu khảo sát thực tế và quy trình phân tích sai số mẫu chi tiết để áp dụng vào các chứng thư định giá phục vụ bồi thường giải phóng mặt bằng.
  • Chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh địa ốc: Các nhà đầu tư dự án khu đô thị, trung tâm thương mại sử dụng phương pháp luận của đề tài để tính toán suất sinh lợi, lập phương án bồi thường và dự toán dòng tiền chuẩn xác.
  • Giảng viên, học viên cao học và sinh viên: Là tài liệu tham khảo mẫu mực cho chuyên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế bất động sản và Địa chính đô thị tại các trường đại học khối tài nguyên và tự nhiên.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Tại sao giá đất quy định của Nhà nước tại quận Ngô Quyền lại chỉ bằng 30% - 40% giá thị trường?
Trả lời: Nguyên nhân do Bảng giá đất thành phố Hải Phòng được ban hành theo chu kỳ 5 năm (2015 - 2019) dựa trên khung giá đất bị khống chế mức trần, trong khi thị trường bất động sản quận biến động tăng trưởng trên 15%/năm nhờ hạ tầng giao thông kết nối phát triển mạnh mẽ.

Hỏi: Khảo sát thực tế trong luận văn được thực hiện trên bao nhiêu tuyến đường và cỡ mẫu là bao nhiêu?
Trả lời: Luận văn đã tiến hành khảo sát thực địa thông qua 118 phiếu điều tra giao dịch thực tế của người dân tại 8 tuyến đường giao thông huyết mạch của quận Ngô Quyền, kết hợp số liệu lưu trữ từ các cơ quan quản lý nhà nước.

Hỏi: Phương pháp định giá nào được sử dụng phổ biến và phù hợp nhất tại quận Ngô Quyền?
Trả lời: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp tối ưu nhất cho đất ở đô thị tại quận Ngô Quyền, bởi khu vực này có mật độ giao dịch dày đặc, thông tin so sánh phong phú giữa các thửa đất tương đồng về hạ tầng và vị trí tiếp giáp đường.

Hỏi: Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tại quận Ngô Quyền năm 2019 được quy định như thế nào?
Trả lời: Theo Quyết định số 16/2019/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng, các thửa đất có mức giá vị trí 1 từ 40 triệu đồng/m² trở lên áp dụng hệ số K là 1,0; các tuyến đường phố còn lại áp dụng hệ số K là 1,05.

Hỏi: Luận văn đề xuất giải pháp công nghệ gì để quản lý và công khai giá đất minh bạch?
Trả lời: Đề tài kiến nghị xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số và bản đồ vùng giá trị đất đai ứng dụng công nghệ GIS, giúp tự động hóa việc tính toán giá đất cụ thể và minh bạch hóa 100% dữ liệu giao dịch cho thị trường.

Kết luận

  • Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về địa tô và 5 phương pháp định giá đất khoa học theo Luật Đất đai năm 2013.
  • Phản ánh trung thực thực trạng cơ chế "hai giá" tại quận Ngô Quyền, chỉ rõ bảng giá nhà nước chỉ bằng 30% đến 40% giá thị trường tại 8 tuyến đường chính.
  • Đóng góp bộ dữ liệu điều tra thực nghiệm gồm 118 mẫu giao dịch thực tế, làm sáng tỏ mức độ chênh lệch giá bồi thường tại các dự án đô thị lớn.
  • Đưa ra hệ thống 4 nhóm giải pháp mang tính đột phá về chính sách, nhân lực, vai trò tư vấn độc lập và ứng dụng công nghệ GIS với lộ trình triển khai chi tiết.
  • Các nhà quản lý, thẩm định viên và nhà nghiên cứu quan tâm có thể khai thác các mô hình phân tích trong luận văn để chuẩn bị cho lộ trình bỏ khung giá đất theo định hướng chính sách đất đai mới.