đặt vấn đề đền bù thiệt hại về tài sản trên đất (gồm nhà c a cây cối, hoa màu công khai phá, tôn tạo). * iai đoạn từ sau năm 1975 đến trƣớc năm 1993: Sau khi giải phóng miền am, thống nhất đất nƣớc 1975, chúng ta bƣớc vào giai đoạn cả nƣớc xác định con đƣờng đi lên chủ nghĩa xã h i, n định kinh tế, chính trị, văn hoá, khôi phục đất nƣớc. ể đáp ứng với yêu cầu của giai đoạn cách mạng mới, iến pháp năm 1980 ra đời, bƣớc đầu tạo ra sự đ i mới về nhận thức cũng nhƣ phƣơng thức quản lý kinh tế. iều 19 của iến pháp khẳng định đất đai thu c sở hữu toàn dân, nhƣng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên cơ sở của chế đ bao cấp.
Về đất đai pháp luật không quy định giá đất và không cho phép đất đai tham gia chuyển dịch dân sự, điều này đƣợc thể hiện trong Quyết định số 201/ P ngày 01/7/1980 của i đồng trƣờng “không đƣợc phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhƣợng đất dƣới bất cứ hình thức nào, không đƣợc dùng đất để thu những khoản lợi không do lao đ ng mà có, trừ trƣờng hợp nhà nƣớc quy định” hƣ vậy khi có nhu cầu s dụng đất, nhà nƣớc sẽ cấp đất và không thu tiền s dụng đất, cần bao nhiêu, nhà nƣớc cấp bấy nhiêu và quan hệ đất đai chỉ là quan hệ giữa nhà nƣớc với ngƣời s dụng đất, tức là quan hệ đơn thuần, quan hệ “giao – thu”. Do đó thời kỳ này, vấn đề đền bù thiệt hại khi nhà nƣớc thu hồi đất không đƣợc đặt ra. uật đất đai 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thu c sở hữu toàn dân nên khi đất đai bị nhà nƣớc thu hồi, ngƣời s dụng đất không đƣợc đền bù về đất mà chỉ đƣợc đền bù tài sản hoa màu. Theo quy định của uật đất đai, đất đai không có giá, mọi hành vi mua bán, cho thuê, thừa kế đất đai đều bị nghiêm cấm.
ất đai là m t loại tài sản đặc biệt do nhà nƣớc phân phối giao đất theo cơ chế hành chính, bao cấp xin bao nhiêu cấp bấy nhiêu mà ngƣời 14 z đƣợc nhà nƣớc cấp đất không phải n p tiền s dụng đất. Thị trƣờng ngầm về đất đai tuy đã hình thành nhƣng không sôi đ ng và hầu nhƣ ngƣời s dụng đất ít nghĩ đến khả năng sinh lợi của đất. ể đất đai đƣợc s dụng hợp lý, tiết kiệm và bù lại những thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang s dụng vào các mục đích khác, ngày 31/5/1990, i đồng trƣởng ban hành ghị định 186 - T về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang s dụng vào mục đích khác, iều 1 của ghị định quy định mọi t chức, cá nhân đƣợc giao đất nông nghiệp, đất có rừng để s dụng vào mục đích khác phải đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho nhà nƣớc- tiền bồi thƣờng các tài sản trên mặt đất và tài sản trong lòng đất (các công trình ngầm) cho chủ s dụng đất hợp pháp không thu c các khoản tiền đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, lâm nghiệp - khung mức đền bù để các tỉnh, thành phố, đặc khu trực thu c Trung ƣơng quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại đối với từng huyện, quận, thị xã, thành phố trực thu c Trung ƣơng sát với giá đất của địa phƣơng nhƣng không đƣợc thấp hơn hoặc cao hơn khung định mức đền bù của hính phủ. Qua n i dung ghị định 186- T, chúng ta thấy rằng, ngƣời s dụng đất vẫn chƣa đƣợc quan tâm đầy đủ về diện tích đất s dụng hợp pháp dù đất đai thu c sở hữu toàn dân nhƣng nếu bị thu hồi để phục vụ nhu cầu phát triển của đất nƣớc, ngƣời s dụng đất vẫn không đƣợc đền bù thiệt hại về đất.
hoản tiền đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng mà ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất phải n p vào ngân sách nhà nƣớc đƣợc hiểu là “tiền s dụng đất”, trong khi đó ngƣời có đất bị thu hồi chỉ đƣợc đền bù thiệt hại tài sản trên đất, trong lòng đất. ếu ngƣời sinh sống dựa vào thu nhập trên diện tích đất do ông cha để lại, nay bị thu hồi đất, họ chỉ đƣợc nhận tiền đền bù thiệt hại về cây cối, hoa màu. ể đảm bảo cu c sống họ phải bỏ tiền mua đất để tiếp tục canh tác hoặc tự tìm ngành nghề khác. Trong khi đó, nếu nhà nƣớc thu hồi vào đất làm nhà ở, việc đền bù thiệt hại về đất không đƣợc đặt ra, 15 z pháp luật không đề cập và ngƣời bị thu hồi đất làm nhà ở sẽ phải tự lo liệu.
ây là m t nghịch lý đã tồn tại trong thời gian dài. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi t i từ 1993 - 2003. Ngày 17/8/1994 hính phủ an hành ghị định số 90/ - P quy định cụ thể các chính sách làm cơ sở để thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ PM theo quy định khi nhà nƣớc thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công c ng. ghị định này mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất.
ghị định 87/ P ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất. gày 24/4/1998 hính phủ ban hành ghị định số 22/1998/ -CP thay thế ghị định 90/ - P và quy định rõ phạm vi, đối tƣợng áp dụng. ặc biệt ngƣời bị thu hồi đất có quyền đƣợc lựa chọn m t trong ba phƣơng án bồi thƣờng: ằng tiền, bằng nhà ở hoặc bằng đất. Tuy nhiên trong quá trình triển khai ghị định 22/ - P có những hạn chế nhất định.
ó chƣa đáp ứng hết đƣợc yêu cầu thực tế, chƣa phù hợp với thực tiễn và gây phát sinh ra nhiều khiếu kiện cho nhà nƣớc. ặc biệt chƣa giải quyết đƣợc những tồn tạo do yếu tố lịch s để lại khi thực hiện chính sách đền bù thiệt hại cho chủ s dụng đất có tài sản, nhà c a nằm trên đất không đủ điều kiện đƣợc bồi thƣờng. cụ thể nhƣ sau: Thứ nhất, việc bồi thƣờng đất ở đối với các trƣờng hợp s dụng đất trƣớc năm 1993 còn chƣa đƣợc quy định cụ thể, nên trong t chức thực hiện chƣa thống nhất dẫn đến khiếu kiện. Thứ hai, việc xác định giá đất còn gây khó khăn cho t chức nhƣ trên cơ sở giá đất của địa phƣơng ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhƣợng quyền s dụng đất ở địa phƣơng.
Do vậy việc áp dụng hệ số và khung giá đất ở địa phƣơng còn thấp chƣa phù hợp với thực tế dẫn đến 16 z giá bồi thƣờng thấp làm cho nhân dân không đồng tình, không chấp hành ảnh hƣởng đến tiến đ chung của dự án. Thứ ba, chƣa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cƣ: Tiêu chuẩn của khu tái định cƣ, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái định cƣ, quyền và nghĩa vụ của ngƣời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đời sống và sản xuất tại khu tái định cƣ. Thứ tƣ, chƣa quy định cụ thể về cƣỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thƣờng đối với các trƣờng hợp cố tình không thực hiện đã dẫn đến m t số đối tƣợng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của hà nƣớc cố tình chây ỳ không chịu cho i đồng bồi thƣờng tiến hành đo đạc, kiểm đếm, không chịu nhận tiền bồi thƣờng, không chịu di chuyển, lôi kéo ngƣời khác không thực hiện quyết định của hà nƣớc, làm cho tình hình vốn đã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn. Thứ năm, quy định về điều kiện để đƣợc bồi thƣờng hoặc không đủ điều kiện bồi thƣờng về đất chƣa quy định rõ ràng.
Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi t i từ 2003 ến năm 2013. hững đ i mới trong chính sách, pháp luật về đất đai trong hơn 15 năm qua đã đƣa đến những kết quả tích cực, thúc đẩy nền kinh tế thị trƣờng phát triển, ngƣời s dụng đất gắn bó nhiều hơn với đất đai, hệ thống kết cấu hạ tầng đƣợc xây dựng tạo ra những tiền đề quan trọng trong công cu c phát triển đất nƣớc. Tuy nhiên, đánh giá dƣới góc đ kinh tế, tiềm năng đất đai chƣa đƣợc s dụng m t cách có hiệu quả, hoạt đ ng của thị trƣờng bất đ ng sản phát triển chƣa thực sự lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai diễn ra ph biến, đẩy giá đất lên cao, điều đó cản trở quá trình đầu tƣ phát triển. hìn nhận dƣới góc đ quản lý, chính sách quản lý đất đai chƣa hợp lý, thủ tục hành chính rƣờm rà, ảnh hƣởng lớn đến việc thực hiện quyền s dụng đất, 17 z chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai còn nhiều bất cập gây thất thoát lớn cho nhà nƣớc.
Trƣớc những tình hình đó, việc đ i mới chính sách quản lý đất đai cụ thể là đ i mới các quy định pháp luật về đất đai là hoàn toàn cần thiết. Uỷ ban thƣờng vụ Quốc i ra ghị quyết về việc xây dựng uật đất đai và giao nhiệm vụ này cho Tài nguyên & Môi trƣờng trực tiếp soạn thảo. Tại kỳ họp thứ tƣ Quốc i hoá X đã thông qua uật đất đai năm 2003, luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. uật đất năm 2003 đã quán triệt sâu sắc các quán điểm chỉ đạo của ảng và hà nƣớc tiếp tục đ i mới chính sách, pháp luật đất đai phù hợp với đƣờng lối phát triển nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã h i chủ nghĩa, uật đất đai mới vẫn dựa trên nền tảng đất đai thu c sở hữu toàn dân do hà nƣớc là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.