Chương 1: Lý luận về chuyên đổi mục đích sử dung đất và pháp luật về chuyền đổi mục dich sử dụng dat. Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển đôi mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyên đổi mục đích sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. LÝ LUẬN VE CHUYEN DOI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG DAT VÀ PHÁP LUẬT VE CHUYEN DOI MỤC ĐÍCH SỬ DUNG DAT 1.
Lý luận về chuyển đổi mục dich sử dụng đất 1. Khái niệm và đặc diém của chuyển doi mục dich sử dụng đất 1. Về khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất Trong xu thế nền kinh tế nước ta hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thé giới thì việc chuyển đổi mục đích sử dung đất nhằm đáp ứng nhu cầu khai thác tối đa lợi ích của đất, đem lại giá trị kinh tế tốt hơn là quyền lợi chính đáng của mỗi tổ chức, mỗi gia đình, cá nhân sử dụng đất. Song, dé dam bảo quản lý Nhà nước về đất đai, việc chuyên đổi mục đích sử dụng đất cũng giống như những công tác liên quan đến pháp luật đất đai khác, cũng cần phải phải tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện, trình tự, thủ tục.
Tuy nhiên, trong các văn bản quy phạm pháp luật ở nước ta hiện nay không có quy định về khái niệm hay định nghĩa về chuyên đổi mục đích sử dụng dat. Trong các văn bản Luật Đất đai từ năm 1987 đến năm 2003 đều có các quy định về chuyên đổi mục đích sử dụng đất. Năm 2013, Luật đất đai 2013 được ban hành, tiếp tục kế thừa và có các quy định về chuyền đổi mục dich sử dụng đất. Mặc dù được ghi nhận từ năm 1987, tuy nhiên thời điểm này chưa có văn bản pháp luật về đất đai nào quy định về khái niệm hay định nghĩa về chuyền mục đích sử dụng đất mà chỉ đề cập đến chuyên đổi mục đích sử dụng đất gián tiếp, ví dụ như các quy định trong Luật đất đai năm 2013 cũng chỉ nêu các trường hợp chuyền đổi mục đích sử dụng.
Theo Từ điển tiếng Việt, “chuyển” có nghĩa là “có sự vận động, đổi khác, không con đứng yên hoặc giữ nguyên trạng thái cũ nữa” [23, tr.188]; “trục đích” là “cái vạch ra lam đích nhằm đạt cho được” [23, tr.737]; con “sứ dụng” nghĩa là “dung trong một công việc” [23, tr. Như vay, có thể hiểu chuyên đổi mục đích sử dụng đất là sự thay đổi mục tiêu khai thác công dụng, đặc tính hữu ích của loại đất này sang loại đất khác. Lấy ví dụ cho khái niệm này có thé ké đến việc chuyên đổi mục dich sử dụng đất trồng lúa sang xây dựng khu đô thị,. Trên thực tế tồn tại nhiều khái niệm về chuyên đổi mục dich sử dụng đất khác nhau, mỗi tác giả lại có cái nhìn và cách tiếp cận khác nhau liên quan đến vấn dé này.
Theo tác giả Nguyễn Công Thang trong Luận án Tiến sĩ của mình, khái niệm về chuyền đôi mục dich sử dụng đất là: “Hiểu theo nghĩa thông thường, “chuyển đổi mục đích sử dụng đất” nói chung bản thân nó đã đủ nghĩa là sự thay đổi về mục đích sử dụng của đất. Điều đó được giải nghĩa là: chủ thể sử dụng đất không sử dụng cho mục đích trước đây nữa và sẽ thay đổi nó sang mục đích sử dụng đất khác. Đất đó có thể là đất nông nghiệp, nhưng cũng có thể là đất phi nông nghiệp” [27]. Cũng theo tác giả Nguyễn Công Thắng: “Vé mặt pháp lý, chuyển đổi mục đích sử dung đất là thay đổi muc dich sử dung đất theo quy hoạch sử dụng đất, được duyệt bằng quyết định hành chính (trong trường hợp phải xin phép) khi người sử dụng đất có yêu cau” [27].
Còn theo tác giả Trần Long trong Luận văn Thạc sĩ Luật học của mình, khái niệm chuyền đổi mục dich sử dụng đất được hiểu là: “Một cách khái quát nhất, chuyển mục dich su dung dat la viéc thay đổi mục dich sử dụng dat dai theo ý chí của co quan nhà nước có thẩm quyển. Còn xét trên phương diện quan lý nhà nước về đất dai, chuyển đổi mục dich sử dung đất là chuyển dich dat dai từ một nhóm đất, một loại đất hoặc một phân loại đất nhất định sang một nhóm đất, một loại đất hoặc một phân loại đất khác ” [24]. Tác giả Võ Thị Hòa Lan lại có quan điểm ngắn gọn về chuyên đổi mục đích sử dụng đất như sau: “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục dich sử dụng cua đất” [22]. 10 Đất đai đối với mỗi quốc gia, mỗi con người là quý báu, và giá trị hơn tất cả bởi nó được gây dựng, vun đắp từ xương máu, công sức của các thế hệ đi trước, nó là nơi sinh sống của con người, là nguồn gốc, nền tang dé xây dựng phát triển cuộc sống, phát triển đất nước.
Vì vậy đất đai đặc biệt và có ý nghĩa khác xa với các loại tài sản khác. Các cá nhân, tô chức, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất không phải là chủ sở hữu của đất. Quyền sử dụng đất có thé giao dịch, trao đổi, mua bán được, do đó, có thé nói, quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt. Từ những phân tích nêu trên, có thể hiểu là, chuyền đôi mục đích sử dụng đất là sự chuyền đổi từ mục đích sử dung đất này sang mục đích sử dụng đất khác bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyên đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thầm quyên.
Về đặc điểm của chuyển đổi mục đích sử dụng đất Nhắc đến quyền sử dụng đất, người ta nghĩ ngay đến một loại tài sản đặc biệt gắn liền với pháp luật mà con người có thể thực hiện việc trao đổi, chuyển nhượng nhưng không có quyền sở hữu. Nhằm phát triển, sử dụng có hiệu quả cũng như ngăn chặn những tiêu cực liên quan đến đất đai, pháp luật quy định việc sử dụng đất phải tuân thủ theo đúng mục đích sử dụng đất. Do vậy, việc chuyển đổi mục dich sử dụng đất gồm có những đặc điểm sau đây: Thứ nhất, việc chuyên đôi mục dich sử dụng đất không dẫn đến sự thay doi về chủ sở hữu, nhà nước đại diện chủ sở hữu về đất dai. Ngay từ khi thành lập, Dang đã nêu ra đường lối hoạt động là: “Tat ca quyền lực thuộc về nhân dân”, vì vậy, toàn thể nhân dân là chủ sở hữu đối với đất đai.
Đất đai được sử dụng vì mục đích chung, không phải của riêng ai hay tổ chức nào. Người dân được hưởng các quyền, lợi ích từ việc sử dụng dat, các quyền này được thực hiện trong giới hạn đã được quy định: Sử dụng đất đúng mục 11 đích, không tự ý chuyền đổi mục đích sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2013, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hoặc cho phép chuyên sang sử dụng vào mục đích khác thông qua việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyên đổi mục đích sử dụng đất. Chỉ khi được pháp luật quy định là cơ quan nhà nước có thâm quyền, thì cơ quan đó mới có quyền cho phép chuyền đổi mục đích sử dụng đất, còn tất cả các cơ quan nhà nước khác năm ngoài quy định mà tự ý cấp phép cho người dân đều được coi là trái pháp luật.
Từ điều này có thê thấy, Nhà nước đại diện chủ sở hữu về đất đai, tuy nhiên việc thực hiện quyền đó vẫn đặt dưới sự kiểm soát của pháp luật. Nhà nước thống nhất trong hoạt động quản lý đất đai nói chung và trong công tác chuyền đổi mục đích sử dụng đất nói riêng, đồng thời đảm bảo hiệu quả trong việc phân chia quyền lực giữa các cơ quan nhà nước từ Trung ương đến địa phương. Cơ quan thực hiện việc cho phép chuyển đổi mục dich sử dụng đất là cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai. Sau khi thực hiện chuyên đôi mục đích sử dụng dat thì kết quả sẽ được lưu lại trong hồ sơ địa chính,.
Thứ hai, chuyên đổi mục đích sử dụng đất vừa mang tính chất của quan hệ pháp luật hành chính vừa mang tính chất của quan hệ pháp luật dân sự. Quan hệ pháp luật hành chính là quan hệ phát sinh từ quá trình quản lý hành chính của Nhà nước, bao gồm 2 chủ thể là cơ quan Nhà nước và người sử dụng đất. Khác với những quan hệ khác, trong mối quan hệ pháp luật hành chính, quyền của cơ quan Nhà nước sẽ tương ứng với nghĩa vụ của người sử dụng đất và ngược lại. Cụ thé trong chuyén đôi mục dich sử dụng đất, quan hệ pháp luật hành chính được thể hiện ở mối quan hệ giữa cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất thông qua việc cho phép chuyền đổi mục đích sử dụng đất, xử phạt vi phạm hành chính trong quá trình chuyên đổi mục đích sử dụng đất,.
Đây là mối quan hệ phục tùng, thể 12 hiện tuân thủ của một bên theo ý chí của bên kia trong mối quan hệ. Người sử dụng đất có được chuyên đổi mục đích sử dụng đất hay không còn phải phụ thuộc vào cơ quan nhà nước có thầm quyền, đồng thời phải tuân thủ các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục, hồ sơ. đo Nhà nước quy định. Quan hệ pháp luật dân sự là quan hệ phát sinh trong lĩnh vực dân sự được các quy định pháp luật dân sự điều chỉnh, ở đó, các bên trong quan hệ này vừa mang quyền, vừa mang nghĩa vụ với nhau.
Yếu tố dân sự trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thé hiện ở quyền của người sử dung dat. Việc chuyền đổi mục dich sử dụng dat trồng lúa sang đất xây dựng khu đô thi mặc du được hình thành một cách khách quan nhưng xuất phát từ ý chí của người dân, được thực hiện một cách chính đáng, không bị ép buộc. Quyền lợi này được pháp luật đất đai ghi nhận và đảm bảo thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế. Thứ ba, chuyên mục đích sử dụng đất khác với chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Chuyên đổi quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất là hai trường hợp hoàn toàn khác nhau nhưng trên thực tế nhiều người vẫn có sự nhằm lân.