Chương 1 LÝ LUẬN VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DỤNG DAT VÀ PHAP LUAT VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYỀN SỬ DỤNG BAT 11. Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khái niệm và đặc điểm của giấy clung nhận quyên sửdụng dat 1.111 Khái niềm “gidy ching nhận quyền sử đụng đất Thuật ngữ “giây chứng nhận quyén sử dung dat” ra đời kể từ khi ban. ‘hanh Luật Dat dai năm 1987, tiếp tục được sử dung trong Luật Đất đai năm.
1993, Luật Bat đai năm 2003, Luật Dat đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hảnh cũng như được nhiêu tải liệu, công trình nghiên cứu giải thích, định nghĩa như sau - Theo Luật Bat dai năm 2013: quyển số hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đắt là chứng tine pháp if đỗ "Nhà nước xác nhận quyền sử dung đất, quyền số hữm nhà 6 và tài sản khác. gắn liền với đất hợp pháp của người có quyên sit dung đắt, quyền sở hữm nhà: 6 và tài sản khác gắn liên với đắt”. - Giáo tình Luật Bat dai của Trường Đại học Luật Ha Nội suất ban năm 2010 quan niệm: “Giấy cưng nhận quyô: sửdung đất là chung tine Nhà mước cấp cho người sử dung đắt dé họ được hướng mot quyền lợi hop ph về đất dea và được Nhà nước bão hộ khu quyền của ho bt xâm pham”? ~ Theo Từ điển Luật học do Viên Khoa học Pháp lý (Bô Tư pháp) biên soạn năm 2006: “Gidy chứng nhận quyền sử dung đắt: Gidy chứng nhận doco * Nhgän 16 Diu3 Luật Dit rös:2013 Tường Đạihọc Init Ha Nội 2010), Gáo tràn Lait Bit di, Công e nhận din, Hi Nội,. 150 quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dung đất để bảo hộ quyền và Tợi ích hợp pháp của người sử đụng đất” * - Theo Tử điển Giải thích Thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Ha Nội: “Gidy ching nhận quyền sử dung đất: Ching tine pháp i day ati xác nhận mỗi quan hệ hop pháp gitta Nhà nuước và người sử dung đất “v.
Theo các quan niêm về GCNQSDĐ trên đây thì chúng ta có thể hiểu ‘ban chất pháp lý của GCNQSDĐ là: Giáp ciưng nhận quyền sử dung đất ia ching tine pháp i do Nhà nước cấp cho người sit dụng đất nhằm xác nhân tính hợp pháp của quyền sử đụng đất của họ. Đặc điễm của gidy ching nhân quyền sử dụng đất “Một là, GCNQSDĐ là hình thải vật chất biểu hiện quyền sử dung đất trên thực tế va là hình thức pháp lý công nhận quyển sử dung đất là một loại tải sẵn đặc biết. Điều nay có ngiĩa là trên thực tế người sử dụng đất không thé mang quyền sử dụng dat di thé chấp để vay von tại các tổ chức tin dụng, ngân hang thương mại, do quyên sử dụng đắt không thé “cẩm nấm “ được hoặc bang các. giác quan cụ thé có thể nhận biết được sự tổn tại của nó.
Vì vậy, để nhận diện sự tổn tại của quyển sử dung đất thông qua một hình thái vật chất đó là GCNQSDĐ. Mặc dù pháp luật quy định người sử dung đất được quyển thé chấp quyển sử dụng đất song để thực hiện quyển năng nảy, họ đem GCNQSDĐ còn được gọi là "sổ 45” (hình thái vật chất của quyền sử dụng đất hay 1a biểu hiện của quyền sử dụng đất trên thực tế thông qua hình thái vật chat là GCNQSDB) đi thé chấp để vay vốn tại các tổ chức tín dụng, ngân. ‘hang thương mai. Mặt khác, dé có thể tiền hảnh hoạt động cho vay thông qua Ö Vận Ron học Pip lý Bộ Rephip G009) Neen Laitnge,,a Tv ấp € Heb Ted Bich os, ANG, 303 * gừng Đ học Luật Hi Nội 1999), Te in Gii hich Trật ngữ ait học Pn Litt i Lat họ đồng, pháp quốc), Neb Công nsdn din, Bì Nội,v.
3E 10 tình thức thé chấp quyền sử dung dat, các td chức tin dung, ngân hang thương. mại phải thực hiện việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thành tiên. Với hoạt đông nay thiGCNQSDĐ là hình thức pháp lý công nhận quyển sử dung đất là một loại tải sẵn đặc biệt - Tỉnh đặc biệt của loại tả: sản này thể hiện ở nguồn gốc phát sinh: Dat đai không do con người tao ra ma do tự nhiên tạo ra, cổ định về vi tri địa lý không di đời được va thuộc sỡ hữu toàn dân do Nha nước đại điện chủ sỡ hữu. Hat là: GCNQSDĐ là cơ sỡ pháp lý để người sử dụng đất xác lập các giao dich về quyền sử dung đất.
Nour phân trên đã để cập, quyền sử dụng đất muốn tham gia chuyển địch trên thị trường th nó phai théa mẫn các điều kiện: i) Thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất, ii) Có giá ti (được xác định thánh tiên, đo lường được thông qua đại lượng là giá đất) Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì người sử dụng đất chỉ có quyển sử dụng đất thông qua việc Nha nước giao đất, cho thuê đắt. Có nghĩa lả ho không có quyền sỡ hữu đất đai ma chỉ có quyển “sở hữu” quyền sử dung đất Việc Nha nước cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất chính là sự công nhận quyên sử dụng đất hợp pháp. Điều nay có nghĩa là Nha nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân vé đất dai - công nhân sở hữu quyển sử dung đất cia người sử dung đất. Vi vay, chúng ta mới hiểu tại sao một trong những điều kiện của chuyển quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Dat dai năm 2013 lä người sử dung đất phải có GCNQSDĐ.
Như vay, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để người sử dụng dat xac lập các giao dịch về quyền sử dụng đắt, 1. Các loại gidy ciưmg nhận quyền sit đụng đất qua các thời ` "rên thực tế hiện nay tôn tại khá nhiều loại giấy tờ khác nhau về quyền sử dụng dat, các loại giấy tờ nay có nguồn gốc và giả trị pháp lý khác nhau. " niên việc nhận diện chúng có ý nghĩa quan trong, đặc biết là khi xác định quyền của những người đang nắm giữ các loại giấy từ nay. Thứ nhất, GCNQSĐ (hay còn gọi là sé dé), mẫu giấy nay chỉ áp dụng.
cấp cho quyền sử dụng đất, được cấp theo quy đính của Luật Đất dai năm 1987 và Luật Dat đai năm 1993 do Tổng cục quản lý ruộng đất (nay là Bộ TN&MT) cấp Tint hat, Giây chứng nhận quyền sở hữu nha ở và quyền sử dụng đái a (gøi la số hông) mẫu giấy nay cấp theo Nghị định 60/2004/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chỉnh phủ vé quyển sở hữu nha ở và quyển sử dụng đất & tại đô thi được cấp giấy chứng nhân quyển sé hữu nha ở, quyền sử dung đất ỡ, mẫu giấy nay do Bộ Xây dung phát hảnh Theo đó, đất nông nghiệp, lâm. nghiệp và đất ở tại nông thôn vẫn tiếp tục sử dụng mẫu GCNQSDĐ (số đỏ). Thứ ba, GCNQSDD (gọi là số đô), giấy này được cấp theo Khoản 4, Điền 48 Luật Dat dai năm 2003. Để khắc phục hạn chế việc tin tại nhiêu giây chứng nhân quyền sit dung đất do các cơ quan nha nước khác nhau ban ảnh gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đắt đai cũng như gây căn trữ người sử dụng đất khi thực hiện các quyển do pháp luật quy định, Luật Bat dai năm 2003 quy định: Nha nước cấp GCNQSDĐ thống nhất cho moi loại đất Khoan 1, Điểu 48).
Mẫu giấy nay do Bô TM&MT phát hành, cắp đổi với các tải sản trên đất Đối với các tai sản trên đất sé thực hiện việc đăng ký quyền sỡ hữu theo Luật Đăng ký bất đồng sản. Tuy nhiên, Luật Xéy dựng năm 2005 ra đời lại quy định: Nha, công trình xây dựng trên đất néu chủ sỡ hữu có yêu câu cấp Giấy chứng nhận quyển sở hữu thì cơ quan Nha nước có thẩm quyén sẽ cấp Giấy chứng nhân sỡhữu nha va công trình sây dựng, mẫu giấy nay do Bộ sây dựng phát hành (gọi là số hồng). Việc có hai loại giây này (số đô, số hỏng) không những gây nên nhiều phiên ha cho người sử dung dat khi đăng ký bat động sản ma con phát sinh tranh chấp ma hậu quả của nó không thể giải quyết được ‘Tint he nhằm khắc phục tình trạng trên, mặt khác còn thúc day các giao địch về nhà đất trở nên phát triển. Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ‘van hảnh ngày 19/10/2009 vé Cap giây chứng nhận quyển sử dung đất, quyền.
sỡ hữu nha ở vả tai sản khác gắn liên với đất (sau đây gọi tắt là Nghị định 88/2009/NĐ-CP), đã quy định một mẫu giấy thống nhất cho tat cả các loại động sản vào một loại gầy chứng nhân chung cho cả nha và đất, mẫu giấy nay do Bộ TM&MT phát hành với tên gọi là” Giấp ciuing nhận quyên sit dung đất, quyền sở hit nhà và các tài sản trên đắt' Thứ năm mẫu giấy chứng nhân đang được sử dung hiện hành với tên gọi ” Giấy chứng nhận quyên sử dung đắt. quyển số hữm nhà ở và tài sẵn khác gắn iiễn với đất”, được cap theo quy định của Luật Dat đai năm 2013 với nhiêu nội dung cơ bản kế thừa như quy định của Luật Bat dai năm 2003 và nội dung tại một số Nghị định. Theo đó, Điều 3 Luật Bat đai năm 2013 đã sử dụng khái niệm “ Gidy ching nhận quyền sit dung đắt, quyền sở hữm nhà& và tài sản gắn liễn với ,sử dụng thay thé cho khái niệm” Giấp chứng. nhận quyền sử dung đắt” đễ phù hợp với mục tiêu quản lý thông nhất không.
chi đối với quyền sử đất quyên sử dụng đất mà còn là c các tai sin khác gắn liên với đắt Theo quy định tại khoăn 2 Điều 97 Luật Dat đai năm 2013 các loại Giây chứng nhân đã được cấp theo quy định của pháp luật vẻ đất đai, pháp luật về nha ở, pháp luật về zây dựng trước 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý va không phải đổi sang GCNQSDĐ, quyển sở hữu nhà 6 và tài sản. khác gắn liên với dat; trường hợp người có nhu cu cấp đổi thi được đổi sang. GCNQSDB, quyển sé hữu nha ở va tai sản khác gắn liên với đất.