ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc. “ Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý của Nhà nước.
“ Giá đất” được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây nên rất nhiều búc xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân vì giá đất biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm. Trong khi đó để đảm bảo cho các vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất do nhà nước quy định lại có sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất.
Cụ thể như công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do không thỏa thuận được với người dân, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Nước ta là một nước nông nghiệp lạc hậu,từ sau khi gia nhập tổ chức Thương mại thế giới (WTO) năm 2006 thì nền kinh tế - xã hội nước ta phát triển nhanh và mạnh mẽ. Hiện nay tốc độ tăng trưởng,phát triển nền kinh tế của nước ta ngày càng tăng so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Nền kinh tế càng phát triển thì nhu cầu về sử dụng đất để làm nhà ở và các khu công nghiệp càng cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn và các xã phát triển thành thị trấn hoặc thành phường.
Xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang là xã bán miền núi, từ khi Cao nguyên đá Đồng Văn được UNESCO trao Bằng n 2 công nhận là Công viên địa chất toàn cầu thì nền kinh tế của xã đã phát triển một cách nhanh chóng, cùng với đó đất đai ở đây được quy hoạch thành điểm dừng chân cho khách du lịch. Các hoạt động kinh tế có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Do đó việc định giá đất để phục vụ các hoạt động liên quan đến đất là vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự phát triển thị trường nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung. Các địa phương khác nhau thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng khác nhau.
Vì vậy để xác định các sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như thế nào đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ra sao thì cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định giá đất mang tính chính xác cao và đưa ra giá thích hợp cho địa phương. Được sự được sự nhất trí của ban giám hiệu Nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên và sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 - 2013”. Đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu sau : • Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ sở cho việc định giá đất ở tại địa phương • Đưa ra thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ sở cho công tác định giá đất ở tại địa phương. • Đưa ra các giải pháp cho việc định giá đất theo giá thị trường 1.
Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài 1. Mục đích của đề tài - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn xã Minh Tân, huyện Vị Xuyên, tỉnh hà Giang. - Tìm hiểu sự biến động giá đất giai đoạn 2010-2013. n 3 - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh tân.
Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Yêu cầu của đề tài - Cập nhật đầy đủ các văn bản liên quan đến quy định về giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế, Quyết định của UBND tỉnh Hà Giang. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. - Đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá cả đất đai.
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao được hiệu quả của công tác định giá đất đai tại xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.3 Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu : Tìm hiểu các điều kiện của vùng kết hợp với điều tra khảo sát thực địa để đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đánh giá được mức độ tác động của các yếu tố đó. - Ý nghĩa thực tiễn : đề tài là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phương. n 4 PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Khái niệm về đất đai Đất hay thổ nhưỡng là lớp ngoài cùng của thạch quyển bị biến đổi tự nhiên dưới tác động tổng hợp của 5 yếu tố đó là đá mẹ, nước, không khí, sinh vật và thời gian.2 Khái niệm và ý nghĩa về giá đất 2.1 Khái niệm Đất đai không phải là sản phẩm do con người tạo ra, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu được lợi nhuận cao hay thấp trong một khoảng thời gian nào đó. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Theo điều 4 luật đất đai 2003 : “Giá trị quyền sử dụng đất(giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích do nhà nước quy định hoặc do hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”[4].
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau : 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3, khoản 4 điều 56 của luật đất đai 2003. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng,cho thuê,cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.2 Ý nghĩa của việc quy định khung giá đất Thừa nhận giá đất và ban hành khung giá các loại đất thể hiện tính đột phá trong quan niệm của chúng ta từ xưa tới nay là đất đai không được coi là hàng hóa dù nó là một loại hàng hóa đặc biệt.
Sự vận động của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường rất kiêng kị với sự can thiệp của Nhà nước bằng biện pháp hành chính. Xây dụng giá đất trên cơ sở đó để tính thuế sử dụng đất, thu lệ phí khi chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tính vốn cố định của doanh nghiệp nhà nước, đó là sự can thiệp phù hợp dễ dàng được người sử dụng đất chấp nhận. Xác định giá đất góp phần vào việc điều chỉnh các quan hệ cung cầu về đất đai, tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, đồng thời khắc phục được những nhược điểm của quan hệ giao đất, thu hồi đất trước đây và làm cho chế độ sở hữu toàn dân được củng cố. Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là công cụ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật.
Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.3 Cơ sở khoa học xác định giá đất 2.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất 2.1 Địa tô Trong quá trình sản xuất, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải thuê ruộng đất của địa chủ và thuê công nhân để tiến hành sản xuất. Do đó nhà tư bản phải trích một phần giá trị thặng dư do công nhân tạo ra để trả cho chủ đất dưới hình thức địa tô. Nhưng giai cấp tư sản vẫn bóc lột người công nhân để tạo ra giá trị thặng dư, một phần sẽ nộp cho địa chủ và phần còn lại, nhà tư bản chiếm không. n 6 Giá cả ruộng đất là hình thức địa tô tư bản hoá.
Bởi ruộng đất đem lại địa tô, tức là đem lại một thu nhập ổn định bằng tiền nên nó được xem như một loại tư bản đặc biệt. Còn địa tô chính là lợi tức của tư bản đó. Do vậy giá cả ruộng đất chỉ là giá mua địa tô do ruộng đất mang lại theo tỷ suất lợi tức hiện hành. Nó tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tức tư bản gửi vào ngân hàng.Mác chỉ ra rằng : “ Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá đất”.Để timg hiểu về địa tô ta sẽ nghiên cứu bản chất của địa tô lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội làm nên tảng.