Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên tự nhiên, tư liệu sản xuất đặc biệt và là nguồn vốn quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh. Trong cơ chế thị trường, giá đất đóng vai trò cầu nối trung gian giữa đất đai, thị trường và sự quản lý của Nhà nước, vận động tuân theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, cung cầu và cạnh tranh. Tuy nhiên, thực tiễn quản lý đất đai tại Việt Nam ghi nhận sự chênh lệch đáng kể giữa khung giá đất do Nhà nước quy định và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tự do. Sự bất cập này tạo ra nhiều trở ngại trong công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư và quản lý thị trường bất động sản.
Tại xã Minh Tân (huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang), một xã bán miền núi có vị trí tiếp giáp với thành phố Hà Giang và các xã vùng biên, tình hình phát triển kinh tế – xã hội có nhiều chuyển biến mạnh mẽ kể từ khi Công viên địa chất toàn cầu Cao nguyên đá Đồng Văn được UNESCO công nhận. Địa phương được quy hoạch thành điểm dừng chân phục vụ du khách và có định hướng phát triển lên đô thị loại V (thị trấn). Hoạt động sử dụng đất gia tăng nhanh chóng làm nảy sinh nhu cầu cấp thiết về việc xác định sự biến động giá đất và đánh giá các nhân tố ảnh hưởng để phục vụ công tác quản lý nhà nước tại địa phương.
Khóa luận được thực hiện nhằm giải quyết các mục tiêu cụ thể:
- Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân, tạo cơ sở khoa học cho công tác định giá đất tại địa phương.
- Làm rõ thực trạng sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất ở trên địa bàn xã Minh Tân phục vụ quản lý nhà nước.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai và định giá đất ở phù hợp với cơ chế thị trường.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu được xác định rõ:
- Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở thực tế trên thị trường, giá đất ở do Nhà nước quy định và các yếu tố tác động đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân.
- Phạm vi không gian: Toàn bộ ranh giới hành chính xã Minh Tân, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang.
- Phạm vi thời gian: Dữ liệu biến động đất đai và giá đất giai đoạn 2010 – 2013; thời gian thực hiện nghiên cứu thực địa từ ngày 20/01/2014 đến ngày 30/04/2014.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận thiết lập hệ thống cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý và phương pháp nghiên cứu chuyên ngành quản lý đất đai:
Khung lý thuyết và văn bản pháp lý
- Lý luận kinh tế về đất đai và giá đất: Dựa trên quan điểm kinh tế chính trị Mác – Lênin về địa tô (địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II và địa tô tuyệt đối); phân tích mối quan hệ giữa lãi suất ngân hàng và quan hệ cung – cầu đối với hàng hóa đất đai (hàng hóa có vị trí cố định, diện tích giới hạn).
- Khái niệm giá đất theo pháp luật: Trích dẫn Khoản 3, Khoản 4 Điều 4 và Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 quy định về giá trị quyền sử dụng đất do Nhà nước quy định và hình thành qua giao dịch thực tế.
- Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật áp dụng:
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
- Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP;
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường – Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất;
- Quyết định số 2843/2012/QĐ-UBND ngày 10/12/2012 của UBND tỉnh Hà Giang ban hành bảng giá đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Hà Giang.
- Tổng quan kinh nghiệm định giá: Khảo cứu phương pháp xác định giá đất tại Malaysia, Thụy Điển, Australia và hệ thống 4 phương pháp định giá theo quy định của Việt Nam (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập).
Phương pháp nghiên cứu cụ thể
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Lựa chọn 6 tuyến đường mang tính đại diện cho điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của xã, bao gồm: Đoạn Km18 (giáp xã Thuận Hòa) đến Km22 (trung tâm xã); đoạn Km23 đến Km25 (Cầu Trắng); đoạn Km25 đến Km31; đoạn đường rẽ từ Quốc lộ 4C vào thôn Bản Hình; đoạn đường nội bộ thôn Tân Sơn và các tuyến đường phụ liên thôn.
- Phương pháp điều tra phỏng vấn: Sử dụng công cụ đánh giá nông thôn có sự tham gia của người dân (PRA) và phát phiếu điều tra thu thập thông tin giao dịch chuyển nhượng đất thực tế từ các hộ dân.
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập báo cáo kinh tế – xã hội, hồ sơ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 và 2013, sổ theo dõi biến động và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại UBND xã Minh Tân.
- Phương pháp xử lý số liệu: Thống kê, xử lý dữ liệu khảo sát bằng phần mềm tin học văn phòng.
- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến chuyên môn của cán bộ địa chính xã, cán bộ quản lý tài nguyên môi trường và giảng viên chuyên ngành.
- Phương pháp so sánh: So sánh đối chiếu giữa giá đất quy định với giá giao dịch thực tế trên thị trường; so sánh giá trị giữa các thửa đất tương đồng để bóc tách ảnh hưởng của các yếu tố đặc thù.
Nội dung chính theo từng chương
Phần I: Đặt vấn đề
Tác giả trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ mâu thuẫn giữa bảng giá đất nhà nước và giá thị trường trong bối cảnh xã Minh Tân chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng du lịch – dịch vụ và chuẩn bị nâng cấp lên đô thị loại V. Phần này xác định rõ mục đích nghiên cứu, yêu cầu khoa học (đảm bảo tính chính xác, khách quan, bám sát căn cứ pháp lý và thực tiễn) và ý nghĩa lý luận, thực tiễn của khóa luận.
Phần II: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Chương này tổng kết hệ thống lý luận về đất đai, bản chất kinh tế của giá đất, các loại địa tô theo học thuyết Mác, tác động của lãi suất tiền gửi và cơ chế cân bằng cung – cầu đất đai. Tác giả phân loại các nhóm nhân tố tác động đến giá đất gồm: nhóm nhân tố thông thường (kinh tế, nhân khẩu, xã hội), nhóm nhân tố khu vực (vị trí kinh tế, hạ tầng kỹ thuật, môi trường, quy hoạch) và nhóm nhân tố cá biệt (diện tích, kích thước mặt tiền, chiều sâu, hình thể, hướng đất, tính pháp lý). Đồng thời, chương này phân tích quy trình 4 phương pháp định giá đất tại Việt Nam và điều kiện áp dụng kết hợp các phương pháp trong thực tế.
Phần III: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Nội dung chương tập trung cụ thể hóa đối tượng, phạm vi không gian, thời gian nghiên cứu tại UBND xã Minh Tân từ ngày 20/01/2014 đến ngày 30/04/2014. Chương thiết lập 7 nội dung công việc chi tiết từ điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, thực trạng quản lý sử dụng đất, thống kê biến động đất đai 2010 – 2013, thu thập giá đất quy định và giá thị trường, đến phân tích định lượng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố cấu thành giá và đề xuất giải pháp.
Phần IV: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Chương IV trình bày toàn bộ số liệu điều tra thực tế và phân tích chuyên sâu qua các nội dung chính:
-
Điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và hiện trạng quản lý đất đai:
- Xã Minh Tân có tổng diện tích tự nhiên 2.814,34 ha, nằm cách thành phố Hà Giang 13 km về phía Bắc, có 11 km đường biên giới với 11 cột mốc chính (mốc 268 đến mốc 278) và 6 mốc phụ.
- Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực: tổng thu nhập toàn xã tăng từ 8,72 tỷ đồng (năm 2011) lên 10,49 tỷ đồng (năm 2013); tỷ trọng nông nghiệp giảm từ 59,63% xuống 54,82%, trong khi công nghiệp – dịch vụ – thương mại tăng từ 40,37% lên 45,18%. Thu nhập bình quân đầu người tăng từ 1,6 triệu đồng/tháng (năm 2011) lên 2,1 triệu đồng/tháng (năm 2013).
- Dân số năm 2013 là 9.481 người (2.107 hộ), tỷ lệ gia tăng tự nhiên giảm xuống 1,37%.
-
Hiện trạng và biến động đất đai giai đoạn 2010 – 2013:
| Loại đất |
Năm 2010 (ha) |
Năm 2013 (ha) |
Biến động (+/- ha) |
Cơ cấu năm 2013 (%) |
| Tổng diện tích tự nhiên |
2.814,34 |
2.814,34 |
0,00 |
100,00 |
| 1. Đất nông nghiệp |
2.577,04 |
2.554,00 |
-23,04 |
90,74 |
| - Đất lúa nước |
1.302,70 |
1.179,90 |
-122,80 |
46,19 (trong nhóm NN) |
| - Đất trồng cây hàng năm khác |
209,08 |
220,75 |
+11,76 |
8,64 (trong nhóm NN) |
| - Đất trồng cây lâu năm |
45,60 |
50,65 |
+5,05 |
1,98 (trong nhóm NN) |
| - Đất lâm nghiệp (rừng SX, PH, ĐD) |
975,80 |
1.054,30 |
+78,50 |
41,27 (trong nhóm NN) |
| - Đất nuôi trồng thủy sản |
23,06 |
27,60 |
+4,54 |
1,08 (trong nhóm NN) |
| - Đất nông nghiệp khác |
20,80 |
20,80 |
0,00 |
0,84 (trong nhóm NN) |
| 2. Đất phi nông nghiệp |
175,80 |
204,32 |
+28,52 |
7,25 |
| - Đất ở tại nông thôn (ONT) |
76,05 |
81,02 |
+4,97 |
39,65 (trong nhóm PNN) |
| - Đất trụ sở cơ quan, sự nghiệp |
4,60 |
5,70 |
+1,10 |
2,78 (trong nhóm PNN) |
| - Đất quốc phòng, an ninh |
3,70 |
5,50 |
+1,80 |
2,69 (trong nhóm PNN) |
| - Đất khu công nghiệp, SXKD |
9,90 |
15,00 |
+5,10 |
7,34 (trong nhóm PNN) |
| - Đất phát triển hạ tầng |
35,60 |
41,80 |
+6,20 |
20,45 (trong nhóm PNN) |
| - Đất sông, suối, ao, hồ, mặt nước |
54,52 |
57,87 |
+3,35 |
28,31 (trong nhóm PNN) |
| - Đất di tích, tôn giáo |
1,43 |
1,43 |
0,00 |
0,69 (trong nhóm PNN) |
| 3. Đất chưa sử dụng |
61,50 |
56,02 |
-5,48 |
2,01 |
- So sánh giá đất quy định và giá thị trường năm 2013:
Tác giả so sánh chi tiết bảng giá đất ban hành kèm theo Quyết định 2843/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hà Giang với kết quả điều tra giao dịch thực tế trên 4 nhóm tuyến đường:
| Tuyến đường phố |
Vị trí 1 (GTT/GNN) |
Vị trí 2 (GTT/GNN) |
Vị trí 3 (GTT/GNN) |
Vị trí 4 (GTT/GNN) |
| Đường loại I (QL4C: Km23–Km24, Km23–Bắc Sum) |
4.500 / 630 (7,14 lần) |
4.200 / 590 (7,11 lần) |
3.300 / 480 (6,87 lần) |
2.000 / 330 (6,06 lần) |
| Đường loại II (QL4C: Km21–Km23, Km25–Km27) |
3.760 / 525 (7,16 lần) |
3.450 / 450 (7,66 lần) |
2.200 / 340 (6,47 lần) |
1.500 / 260 (5,76 lần) |
| Đường loại III (QL4C: Km18–Km21, Km27–Km31) |
3.000 / 430 (6,97 lần) |
2.000 / 320 (6,25 lần) |
1.000 / 280 (3,57 lần) |
800 / 220 (3,63 lần) |
| Đường loại IV (Các vị trí, khu vực còn lại) |
400 / 125 (3,20 lần) |
- |
- |
- |
Ghi chú: Đơn vị tính giá đất: 1.000 đồng/m²; GTT: Giá thị trường; GNN: Giá Nhà nước quy định.
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở:
- Yếu tố vị trí và khả năng sinh lời: Là nhân tố chi phối mạnh nhất. Tỷ lệ chênh lệch giá đất giữa Vị trí 1 so với Vị trí 4 dao động từ 2,25 lần (Đường loại I) đến 3,75 lần (Đường loại III).
- Yếu tố quy hoạch: Quy hoạch trung tâm xã Minh Tân thành thị trấn và điểm dừng chân du lịch làm giá đất tăng từ 2,0 – 2,5 triệu đồng/m² (năm 2010) lên 4,2 – 4,5 triệu đồng/m² (năm 2013) tại Vị trí 1 Đường loại I.
- Yếu tố cơ sở hạ tầng: Các thửa đất có hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh (mặt đường nhựa QL4C, điện lưới, nước sạch, internet) đạt mức 4,5 triệu đồng/m²; trong khi các thửa đất tại đường bê tông thôn xóm chưa có internet (Xóm Bản Hình) chỉ đạt mức 400.000 đồng/m².
- Yếu tố đặc điểm thửa đất: Thửa đất có hình thể chữ nhật, mặt tiền rộng (ví dụ thửa số 2, tờ bản đồ số 9, diện tích 120 m², mặt tiền 6 m, sâu 20 m) có giá giao dịch 4,2 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với các thửa đất hình chữ L hoặc chữ T cùng khu vực.
- Yếu tố kinh tế, dân số và giao dịch: Thu nhập tăng kéo theo số lượng giao dịch chuyển nhượng đất hàng năm tăng từ 46 vụ (năm 2010) lên 67 vụ (năm 2013). Đáng chú ý, tính chu kỳ và tâm lý thị trường thể hiện qua việc 47/67 giao dịch diễn ra trước tháng 7/2013, sau đó thị trường hạ nhiệt (chỉ có 20 giao dịch trong nửa cuối năm).
Phần V: Kết luận và kiến nghị
Tổng kết các kết quả nghiên cứu đạt được và đưa ra 2 nhóm giải pháp: nhóm giải pháp quản lý đất đai (hoàn thiện hồ sơ địa chính, quy hoạch sử dụng đất chi tiết) và nhóm giải pháp xây dựng bảng giá đất tiệm cận cơ chế thị trường.
Kết quả và đóng góp
Kết quả nghiên cứu chính
- Định lượng hóa mức độ chênh lệch giữa giá đất quy định của UBND tỉnh Hà Giang năm 2013 và giá giao dịch thị trường tại xã Minh Tân: giá thị trường cao gấp từ 3,20 đến 7,66 lần so với giá Nhà nước quy định tùy theo từng vị trí và tuyến đường.
- Xác lập bảng dữ liệu biến động đất đai xã Minh Tân giai đoạn 2010 – 2013: diện tích đất nông nghiệp giảm 23,04 ha (trong đó đất lúa nước giảm 122,8 ha do chuyển đổi mục đích), đất phi nông nghiệp tăng 28,52 ha (đất ở tăng 4,97 ha, đất sản xuất kinh doanh và công nghiệp tăng 5,1 ha, đất hạ tầng tăng 6,2 ha), đất chưa sử dụng giảm 5,48 ha.
- Xác định thứ bậc tác động của các nhân tố đến giá đất ở tại địa phương: Vị trí thửa đất và khả năng sinh lợi giữ vai trò quyết định; tiếp theo là định hướng quy hoạch đô thị và hạ tầng kỹ thuật; các yếu tố thứ cấp gồm đặc tính hình học thửa đất (kích thước, hình thể), yếu tố pháp lý (GCNQSDĐ), tâm lý thị trường và hướng đất.
Giải pháp và kiến nghị tác giả đề xuất
- Về công tác quản lý đất đai: Đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2015 – 2020; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chuyển mục đích sử dụng đất; hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Về định giá đất theo cơ chế thị trường: Đề xuất UBND tỉnh và các cơ quan chuyên môn định kỳ khảo sát, điều chỉnh bảng giá đất hàng năm bám sát giá chuyển nhượng thực tế; áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) linh hoạt theo từng vị trí; lồng ghép yếu tố hạ tầng và quy hoạch vào cách phân loại vị trí đất tính thuế và bồi thường.
Đóng góp thực tiễn
Cung cấp chuỗi số liệu điều tra thực địa có độ tin cậy về giá đất và biến động sử dụng đất tại một địa bàn cấp xã miền núi đang trong quá trình đô thị hóa dọc tuyến Quốc lộ 4C; làm tài liệu tham khảo trực tiếp cho UBND xã Minh Tân và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vị Xuyên trong công tác lập bảng giá đất và quản lý quy hoạch.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trong khung thời gian gần 4 tháng với nguồn lực cá nhân; phạm vi khảo sát tập trung tại xã Minh Tân nên các quy luật biến động giá đất phản ánh đặc thù cục bộ của khu vực ven đô thị miền núi tiếp giáp Quốc lộ 4C. Các phân tích định lượng chủ yếu dừng lại ở thống kê mô tả và so sánh trực tiếp, chưa xây dựng mô hình hồi quy đa biến để lượng hóa trọng số chính xác của từng biến số độc lập.
- Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng không gian nghiên cứu sang toàn huyện Vị Xuyên và các xã dọc trục hành lang kinh tế Cao nguyên đá Hà Giang; ứng dụng các mô hình kinh tế lượng (Hedonic Pricing Model) kết hợp công nghệ GIS để xây dựng bản đồ giá đất tự động hỗ trợ định giá hàng loạt.
Giá trị tham khảo
Tài liệu là nguồn tham khảo hữu ích đối với:
- Sinh viên, học viên ngành Quản lý đất đai, Địa chính, Bất động sản và Kinh tế tài nguyên: Tham khảo phương pháp điều tra thực địa PRA, quy trình thu thập số liệu biến động đất đai cấp xã và cách thức xử lý dữ liệu so sánh giữa giá đất nhà nước và giá thị trường.
- Cán bộ quản lý nhà nước tại địa phương: Cung cấp tư liệu thực tế cho cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vị Xuyên và UBND xã Minh Tân trong việc xây dựng phương án bồi thường giải phóng mặt bằng và lập kế hoạch sử dụng đất.
- Các nghiên cứu tương tự: Cung cấp khung phương pháp phân tích nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở khu vực nông thôn đang chuyển đổi thành thị trấn.
Câu hỏi thường gặp
1. Tại sao giá đất ở tại xã Minh Tân lại có sự gia tăng nhanh chóng trong giai đoạn 2010 – 2013?
Giá đất tăng mạnh bắt nguồn từ hai nguyên nhân chính: (1) Công viên địa chất toàn cầu Cao nguyên đá Đồng Văn được UNESCO công nhận tạo động lực phát triển du lịch, biến xã Minh Tân thành điểm dừng chân đón khách trên Quốc lộ 4C; (2) Xã được phê duyệt quy hoạch phát triển thành đô thị loại V (thị trấn), kéo theo việc đầu tư nâng cấp hạ tầng giao thông và dịch vụ.
2. Mức độ chênh lệch giữa giá thị trường và giá đất do Nhà nước quy định năm 2013 tại xã Minh Tân là bao nhiêu?
Theo số liệu điều tra, giá đất thị trường cao hơn giá quy định từ 3,20 lần đến 7,66 lần. Chênh lệch cao nhất ghi nhận tại Đường loại II Vị trí 2 (3,45 triệu so với 0,45 triệu đồng/m², gấp 7,66 lần) và Đường loại I Vị trí 1 (4,5 triệu so với 0,63 triệu đồng/m², gấp 7,14 lần).
3. Cơ cấu diện tích đất đai của xã Minh Tân năm 2013 phân bổ như thế nào?
Tổng diện tích tự nhiên là 2.814,34 ha, gồm: Đất nông nghiệp chiếm 2.554,0 ha (90,74%, trong đó đất lúa nước chiếm 1.179,9 ha và đất lâm nghiệp chiếm 1.054,3 ha); Đất phi nông nghiệp chiếm 204,32 ha (7,25%, trong đó đất ở nông thôn là 81,02 ha); Đất chưa sử dụng còn 56,02 ha (2,01%).
4. Yếu tố hình học của thửa đất tác động như thế nào đến giá chuyển nhượng tại địa bàn?
Các thửa đất có hình thể vuông vắn hoặc hình chữ nhật (tỷ lệ chiều rộng mặt tiền và chiều sâu hợp lý) có giá cao hơn đáng kể so với thửa đất hình chữ L hoặc chữ T. Thửa đất số 2, tờ bản đồ 9 (diện tích 120 m², mặt tiền 6 m, sâu 20 m, hình chữ nhật) tại trung tâm xã có giá đạt 4,2 triệu đồng/m².
5. Diễn biến số lượng giao dịch chuyển nhượng đất trong năm 2013 tại xã Minh Tân có đặc điểm gì?
Năm 2013 toàn xã ghi nhận 67 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đó, 47 giao dịch diễn ra tập trung vào 6 tháng đầu năm (trước tháng 7); 6 tháng cuối năm chỉ ghi nhận 20 giao dịch do thị trường có dấu hiệu chững lại và điều chỉnh giảm giá cục bộ.
Kết luận
Khóa luận của tác giả Lộc Đức Khim đã phản ánh toàn diện thực trạng sử dụng đất và sự biến động giá đất ở tại xã Minh Tân (huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang) giai đoạn 2010 – 2013. Bằng phương pháp điều tra thực địa kết hợp phân tích đối chiếu pháp lý, công trình chỉ rõ sự chênh lệch lớn giữa bảng giá đất nhà nước và giá thị trường (từ 3,20 đến 7,66 lần), đồng thời xác định vị trí kinh tế, hạ tầng và quy hoạch đô thị là những nhân tố chi phối chính. Các kết quả nghiên cứu và kiến nghị trong khóa luận cung cấp luận cứ thực tiễn có giá trị phục vụ công tác quản lý đất đai và hoàn thiện phương pháp định giá đất tại địa phương.
