CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CẠNH TRANH VÀ NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA DOANH NGHIỆP I. TỔNG QUAN VỀ NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm về cạnh tranh Cạnh tranh là yếu tố đã xuất hiện từ rất lâu và luôn gắn liền với sự hình thành và phát triển của mỗi doanh nghiệp. Nhưng định nghĩa thế nào là cạnh tranh cho đến nay trên thế giới cũng như ơ Việt Nam vẫn còn nhiều quan niệm khác nhau, chưa có sự đồng nhất. Một cách tổng quan, cạnh tranh được hiểu và được khái quát một cách chung nhất đó là cuộc ganh đua gay gắt giữa các chủ thể đang hoạt động trên thị trường với nhau, kinh doanh cùng một loại sản phẩm hoặc những sản phẩm tương tự thay thế lẫn nhau nhằm chiếm lĩnh thị phần, tăng doanh số và lợi nhuận.
Các doanh nghiệp thương mại cần nhận thức đúng đắn về canh tranh để một mặt chấp nhận canh tranh theo khía cạnh tích cực để từ đó phát huy yếu tố nội lực nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng, mặt khác tránh tình trạng cạnh tranh bất hợp lý dẫn đến làm tổn hại đến lợi ích cộng đồng cũng như làm suy yếu chính mình.2 Vai trò, tầm quan trọng của cạnh tranh Trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung trước đây phạm trù cạnh tranh hầu như không tồn tại giữa các doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong giai đoạn nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hiện nay thì vấn đề cạnh tranh xuất hiện và có vai trò đặc biệt quan trọng không chỉ đối với doanh nghiệp mà còn đối với người tiêu dùng cũng như nền kinh tế quốc dân nói chung. Đối với nền kinh tế quốc dân Đối với nền kinh tế cạnh tranh là môi trường và động lực của sự phát triển, thúc đẩy sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, là điều kiện giáo dục tính năng động của các doanh nghiệp. Bên cạnh đó cạnh tranh góp phần gợi mở những nhu cầu mới của xã hội thông qua sự xuất hiện của những sản phẩm mới.
Điều đó chứng tỏ đời sống của con người ngày càng được nâng cao về chính trị, về kinh tế và văn hoá. Cạnh tranh bảo đảm thúc đẩy sự phát triển của khoa học kỹ thuật, sự phân công lao động xã hội. Tuy nhiên cạnh tranh cũng có những mặt hạn chế như cạnh tranh không lành mạnh tạo sự phân hoá giàu nghèo, dẫn đến có những manh mối làm ăn vi phạm pháp luật như trốn thuế, lậu thuế, lậu hàng giả, buôn bán trái phép những mặt hàng mà Nhà nước và pháp luật nghiêm cấm. Đối với doanh nghiệp Cạnh tranh đòi hỏi doanh nghiệp phải phát triển công tác maketing bắt đầu từ việc nghiên cứu thị trường để quyết định sản xuất cái gì? sản xuất như thế nào? và sản xuất cho ai? Nghiên cứu thị trường để doanh nghiệp xác định được nhu cầu thị trường và chỉ sản xuất ra những gì mà thị trường cần chứ không sản xuất những gì mà doanh nghiệp có.
Cạnh tranh buộc các doanh nghiệp phải đưa ra các sản phẩm có chất lượng cao hơn, tiện dụng với người tiêu dùng hơn. Muốn vậy các doanh nghiệp phải áp dụng những thành tựu khoa học kỹ thuật vào quá trình sản xuất kinh doanh, tăng cường công tác quản lý, nâng cao trình độ tay nghề cho công nhân, cử các cán bộ đi học để nâng cao trình độ chuyên môn. Cạnh tranh thắng lợi sẽ tạo cho doanh nghiệp một vị trí xứng đáng trên thị trường tăng thêm uy tín cho doanh nghiệp. Trên cơ sở đó sẽ có điều kiện mở rộng sản xuất kinh doanh, tái sản xuất xã hội, tạo đà phát triển mạnh cho nền kinh tế.
Đối với ngành Thị trường bất động sản của Việt Nam được hình thành và phát triển chưa lâu, bắt đầu từ khi luật đất đai năm 1993 có hiệu lực. Nhưng thị trường chính thức bùng nổ chỉ từ những năm 2000 trở lại đây.Trong khoảng thời gian đó, do mới được hình thành, hệ thống pháp lý chưa hoàn thiện, tốc độc phát triển quá nóng do cầu về bất động sản rất lớn trong khi nguồn cung có hạn. Điều này khiến cho giá bất động sản tăng vọt không ngừng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong một khoảng thời gian dài làm là có lãi, có dự án là có lãi. Nhà đầu tư thứ cấp cũng mua là có lãi.
Hàng hóa tung ra thị trường bao nhiêu lập tức tiêu thụ hết bấy nhiêu. Thực tế này khiến cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản của Việt Nam trong một thời gian dài chỉ biết chạy dự án, xin dự án để triển khai mà không hề quan tâm gì đến vấn đề cạnh tranh và nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp mình. Do khách hàng cần doanh nghiệp nên doanh nghiệp luôn là người chủ động trong cuộc chơi, là người áp đặt luật chơi và khách hàng buộc phải tuân theo. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay sau một thời gian dài phát triển quá nóng, khi cung vượt xa cầu, thị trường rơi vào trầm lắng, đóng băng.
Rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang rơi vào tình trạng hoạt động thua lỗ, cầm chừng, hàng hóa tồn kho không bán được nguy cơ phá sản. Quy luật thị trường đòi hỏi các doanh nghiệp phải cải tiến, đổi mới, phải nâng cao năng lực cạnh tranh để chiến thắng trong cạnh tranh thì mới có thể tồn tại và phát triển được. Như vậy, cạnh tranh trở thành một yếu tố rất quan trọng, quyết định đến sự thành bại của mỗi doanh nghiệp nói riêng, quyết định đến sự phát triển hay diệt vong của cả ngành bất động sản nói chung. Cạnh tranh tạo ra động lực cho các doanh nghiệp tự cắt giảm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, chủ động áp dụng tiến bộ khoa học công nghệ để nâng cao năng suất lao động, nghiên cứu sản xuất ra những sản phẩm đáp ứng thị hiếu người tiêu dùng… Từ đó góp phần vào sự phát triển chung của toàn ngành.
3 Nếu không có cạnh tranh, các doanh nghiệp không có đổi mới, không tạo ra sản phẩm mới, ngành bất động sản cũng không thể có bước phát triển được. Đối với sản phẩm Nhờ có cạnh tranh, mà sản phẩm sản xuất ra ngày càng được nâng cao về chất lượng, phong phú về chủng loại, đa dạng mẫu mã. Giúp cho lợi ích của người tiêu dùng và của doanh nghiệp thu được ngày càng nhiều hơn. Nhờ có động lực trong cạnh tranh, các doanh nghiệp sẽ luôn chủ động tìm tòi, nghiên cứu, sản xuất ra những loại sản phẩm mới, phân khúc mới như nhà ở biệt thự, nhà vườn, nhà liền kề, nhà nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp, chung cư bình dân… đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng.
Ngày nay các sản phẩm được sản xuất ra không chỉ để đáp ứng nhu cầu khách hàng trong nước mà còn cung cấp cho khách hàng nước ngoài. Qua những ý nghĩa trên ta thấy rằng cạnh tranh không thể thiếu sót ở bất cứ một lĩnh vực nào của nền kinh tế đặc biệt là với ngành kinh doanh bất động sản. Cạnh tranh lành mạnh sẽ thực sự tạo ra những nhà doanh nghiệp giỏi và đồng thời là động lực thúc đẩy nền kinh tế phát triển, đảm bảo công bằng xã hội. Bởi vậy cạnh tranh là một yếu tố rất cần có sự hỗ trợ và quản lý của Nhà nước để phát huy những mặt tích cực và hạn chế những mặt tiêu cực như cạnh tranh không lành mạnh dẫn đến độc quyền và gây lũng đoạn, xáo trộn thị trường.
Đối với người tiêu dùng Việt Nam hiện nay vẫn là một trong những nước nghèo, nền kinh tế chậm phát triển. Thu nhập bình quân đầu người hàng năm mới đạt khoảng 1. Với giá trị trên tỷ đồng, bất động sản là một tài sản lớn đối với phần lớn hộ gia đình Việt Nam. Việc có khả năng sở hữu một bất động sản trở thành điều rất khó khăn cho phần lớn người dân, nhất là trong giai đoạn trước đây khi thị trường phát triển quá nóng, giá bất động sản leo thang.
Tuy nhiên, trong giai đoạn khó khăn hiện nay, khi thị trường trầm lắng, số lượng doanh nghiệp tham gia vào thị trường ngày càng nhiều, cạnh tranh là động lực cho doanh nghiệp tìm mọi cách để đa dạng hóa sản phẩm, cắt giảm chi phí, hạ giá thành tạo cơ hội thuận lợi hơn cho người tiêu dùng được sở hữu bất động sản của riêng mình. Như vậy, cạnh tranh mang lại lợi ích rất lớn cho người tiêu dùng.3 Phân loại cạnh tranh Cạnh tranh được phân loại theo các hình thức khác nhau: a. Căn cứ vào các chủ thể tham gia cạnh tranh Cạnh tranh được chia thànH ba loại: - Cạnh tranh giữa người bán và người mua: Là cuộc cạnh tranh diễn ra theo quy luật mua rẻ bán đắt, cả hai bên đều muốn tối đa hoá lợi ích của mình. Người bán muốn bán với giá cao nhất để tối đa hoá lợi nhuận còn người mua 4 muốn mua với giá thấp nhưng chất lượng vẫn được đảm bảo và mức giá cuối cùng vẫn là mức giá thoả thuận giữa hai bên.
- Cạnh tranh giữa người mua và người mua: Là cuộc cạnh tranh trên cơ sở quy luật cung cầu, khi trên thị trường mức cung nhỏ hơn mức cầu. Lúc này hàng hóa trên thị trường sẽ khan hiếm, người mua để đạt được nhu cầu mong muốn của mình họ sẽ sẵn sàng mua với mức giá cao hơn do vậy mức độ cạnh tranh sẽ diễn ra gay gắt hơn giữa những người mua, kết quả là giá cả hàng hoá sẽ tăng lên. - Cạnh tranh giữa những người bán với nhau: Đây là cuộc cạnh tranh gay go và quyết liệt nhất khi mà trong nền kinh tế thị trường sức cung lớn hơn sức cầu rất nhiều, khách hàng được coi là thượng đế của người bán, là nhân tố có vai trò quan trọng quyết định sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Do vậy các doanh nghiệp phải luôn ganh đua, loại trừ nhau để giành những ưu thế và lợi thế cho mình.
Căn cứ theo tính chất và mức độ cạnh tranh Theo tiêu thức này cạnh tranh được chia thành bốn loại: - Cạnh tranh hoàn hảo: Là cạnh tranh thuần tuý, là một hình thức đơn giản của cấu trúc thị trường trong đó người mua và người bán đều không đủ lớn để tác động đến giá cả thị trường. Nhóm người mua tham gia trên thị trường này chỉ có cách thích ứng với mức giá đưa ra vì cung cầu trên thị trường được tự do hình thành, giá cả do thị trường quyết định.