Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam từng chứng kiến những giai đoạn lệch pha cung cầu sâu sắc, dẫn đến tình trạng đóng băng thanh khoản và tồn kho gia tăng nghiêm trọng. Theo báo cáo từ quỹ đầu tư Dragon Capital, số lượng căn hộ tồn kho tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh từng chạm mốc 70.000 căn, tương đương lượng vốn ứ đọng ước tính lên tới 140 nghìn tỷ đồng với mức tính trung bình 2 tỷ đồng cho mỗi sản phẩm. Bất cập lớn nhất của thị trường xuất phát từ mức giá bán vượt quá xa khả năng chi trả thực tế của người dân. Trong khi thu nhập bình quân của nhóm dân cư đô thị đạt khoảng 5.000 USD/năm, giá một căn hộ trung cấp phổ biến ở mức 50.000 USD, tương đương gấp 10 lần thu nhập hàng năm. Tỷ lệ này cao gấp đôi so với ngưỡng an toàn từ 4 đến 5 lần thu nhập tại các quốc gia châu Âu, khiến đại đa số người có nhu cầu ở thực không thể tiếp cận nhà ở.

Trước bối cảnh đó, bài toán hạ giá thành xây dựng trở thành yêu cầu sống còn đối với các doanh nghiệp địa ốc nhằm phá băng thị trường và phục hồi thanh khoản. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể của đề tài là phân tích thực trạng công tác quản lý chi phí, bóc tách các yếu tố cấu thành giá thành và đề xuất các nhóm giải pháp tối ưu hóa chi phí đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Phát triển Đông Đô. Phạm vi không gian nghiên cứu tập trung tại các dự án xây lắp do công ty triển khai trên địa bàn thành phố Hà Nội và các vùng phụ cận. Về thời gian, luận văn khai thác chuỗi dữ liệu tài chính trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2012, làm căn cứ định hình chiến lược hạ giá thành trong giai đoạn 3 năm tiếp theo.

Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu gắn liền với các chỉ số kinh tế vĩ mô và vi mô quan trọng. Ở cấp độ vĩ mô, vốn đầu tư xây dựng cơ bản hàng năm chiếm tới 40% đến 50% tổng chi ngân sách nhà nước, do đó chỉ cần tiết giảm 1% giá thành xây lắp đã mang lại giá trị tiết kiệm hàng nghìn tỷ đồng cho xã hội. Ở cấp độ doanh nghiệp, kết quả nghiên cứu là cơ sở nền tảng giúp công ty hiện thực hóa mục tiêu giảm 8% giá thành sản xuất thực tế, giải phóng hàng tồn kho và tái tạo dòng tiền kinh doanh lành mạnh.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Hệ thống lý luận của đề tài được xây dựng dựa trên hai nền tảng học thuật then chốt: lý thuyết quản trị chi phí sản xuất hiện đại và khung pháp lý chuyên ngành về định mức chi phí xây dựng. Theo lý thuyết hạch toán chi phí, giá thành sản phẩm bất động sản là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ hao phí về lao động sống và lao động vật hóa phát sinh trong các kỳ sản xuất kinh doanh có liên quan trực tiếp đến khối lượng công trình hoàn thành. Luận văn phân định rõ ràng các khái niệm then chốt bao gồm: giá thành dự toán (giá thành định mức xác định theo khung đơn giá chuẩn), giá thành kế hoạch (mục tiêu chi phí xác lập trước chu kỳ thi công) và giá thành thực tế (toàn bộ chi phí thực tế phát sinh sau khi nghiệm thu công trình).

Về phạm vi tính toán, nghiên cứu làm rõ sự khác biệt giữa giá thành sản xuất (bao gồm chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công và sản xuất chung) với giá thành toàn bộ (kết hợp thêm chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp). Cơ cấu chi phí đầu tư xây dựng được quy chuẩn hóa theo Thông tư số 04/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng, bóc tách toàn diện các cấu phần từ chi phí trực tiếp, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng đến chi phí quản lý dự án và dự phòng trượt giá. Mối quan hệ giữa chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm được lượng hóa chặt chẽ qua mô hình cân đối kế toán: Tổng giá thành bằng Chi phí dở dang đầu kỳ cộng Chi phí phát sinh trong kỳ trừ Chi phí dở dang cuối kỳ.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu phục vụ nghiên cứu là hệ thống số liệu thứ cấp chuẩn xác trích xuất từ báo cáo tài chính, báo cáo quyết toán công trình, bảng cân đối kế toán và hồ sơ dự toán kỹ thuật tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Phát triển Đông Đô giai đoạn 2010 - 2012. Doanh nghiệp có quy mô nguồn vốn kinh doanh trên 200 tỷ đồng, hoạt động rộng khắp trong lĩnh vực xây lắp và đầu tư phát triển nhà ở.

Cỡ mẫu nghiên cứu bao trùm toàn bộ các gói thầu xây lắp, công trình hạ tầng và danh mục thiết bị thi công trọng điểm của công ty trong giai đoạn khảo sát. Phương pháp chọn mẫu điển hình toàn diện được áp dụng để đảm bảo tính đại diện cho quy trình công nghệ xây lắp dân dụng. Lý do lựa chọn phương pháp phân tích định lượng kết hợp so sánh tuyệt đối và tương đối là nhằm bóc tách chính xác mức độ thoát ly giữa chi phí thực tế so với giá thành dự toán. Hệ thống chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tập trung vào chỉ số tỷ suất chi phí kinh doanh trên 100 đồng doanh thu, mức giảm chi phí qua các năm và tỷ trọng từng khoản mục hao phí. Toàn bộ chu trình nghiên cứu được triển khai liên tục từ bước xử lý số liệu quá khứ đến xây dựng các giải pháp ứng dụng cho chu kỳ 2014 - 2016.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích thực trạng quản lý chi phí tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Phát triển Đông Đô giai đoạn 2010 - 2012 đã làm sáng tỏ bốn phát hiện mang tính then chốt:

Thứ nhất, chi phí nguyên vật liệu luôn giữ vai trò chi phối tuyệt đối trong kết cấu giá thành sản phẩm xây lắp. Số liệu tổng hợp cho thấy, dù doanh nghiệp đã có nhiều nỗ lực kiểm soát hao hụt, tỷ trọng chi phí nguyên vật liệu trong giá thành sản xuất năm 2012 vẫn chiếm tới 67,73%. Tiếp theo sau là chi phí nhân công, chi phí máy thi công và chi phí sản xuất chung với mức tỷ trọng dao động từ 10% đến 15% cho mỗi nhóm.

Thứ hai, tồn tại sự nghịch lý trong hiệu quả quản trị chi phí khi giá trị tuyệt đối của giá thành sản xuất có xu hướng giảm nhẹ qua các năm nhưng tỷ suất chi phí trên doanh thu lại gia tăng liên tục. Điều này chỉ ra rằng năng lực hạ giá thành của công ty chưa theo kịp tốc độ sụt giảm giá bán trên thị trường địa ốc, làm thu hẹp biên lợi nhuận ròng.

Thứ ba, công tác tổ chức lao động và khai thác năng lực thiết bị thi công còn bộc lộ nhiều lãng phí. Lực lượng công nhân thời vụ thuê ngoài chiếm tỷ lệ lớn nhưng phần nhiều là lao động phổ thông chưa qua đào tạo bài bản, dẫn đến việc thi công sai kỹ thuật làm lãng phí vật tư và kéo dài thời gian thi công. Hệ thống máy móc cơ giới của doanh nghiệp có những thời điểm hoạt động dưới 50% công suất thiết kế, tuy nhiên công ty vẫn phải chịu đủ chi phí khấu hao tài sản cố định và chi phí lãi vay ngân hàng.

Thứ tư, công tác lập dự toán và giá thành kế hoạch mới dừng lại ở bước áp đặt chỉ tiêu cơ học, chưa chủ động dự báo biến động giá nguyên liệu thị trường và thiếu các giải pháp thích ứng cụ thể khi xảy ra trượt giá.

Thảo luận kết quả

Các kết quả nghiên cứu định lượng được phản ánh trực quan thông qua bảng đối chiếu giá trị dự toán với giá trị quyết toán thực tế và biểu đồ cơ cấu các khoản mục chi phí giai đoạn 2010 - 2012. Biểu đồ tròn mô tả tỷ trọng chi phí bộc lộ rõ sự mất cân đối khi chi phí vật liệu chiếm xấp xỉ hai phần ba tổng giá thành (67,73%), trong khi chi phí máy thi công chỉ chiếm khoảng 8% đến 10%. Điều này phản ánh mức độ cơ giới hóa trong thi công chưa cao, quy trình xây lắp vẫn phụ thuộc nặng nề vào lao động thủ công truyền thống.

Nguyên nhân cốt lõi của những hạn chế trên bắt nguồn từ việc thiếu chiến lược thu mua tập trung dài hạn, mặt bằng tập kết vật tư tại công trường chưa khoa học làm tăng tỷ lệ hao hụt vận chuyển và bảo quản. Khi so sánh với các điển hình thành công trong ngành, luận văn nhận thấy những khoảng trống lớn trong thực hành quản trị: Tập đoàn Hòa Phát thành công nhờ khép kín chuỗi cung ứng và khai thác tối đa nguồn lực nội bộ; Công ty Cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai đột phá nhờ áp dụng công nghệ cấu kiện bê tông đúc sẵn; trong khi Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 4 duy trì kiểm soát tiến độ thi công nghiêm ngặt để cắt giảm chi phí chung.

Ý nghĩa thực tiễn của phát hiện này khẳng định rằng: Doanh nghiệp không thể hạ giá thành bằng biện pháp cắt giảm cơ học các tiêu chuẩn kỹ thuật mà bắt buộc phải tiến hành đổi mới công nghệ thi công, tối ưu hóa chuỗi cung ứng vật liệu và tái cấu trúc bộ máy quản lý lao động.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả phân tích thực trạng, luận văn đề xuất hệ thống bốn nhóm giải pháp đồng bộ nhằm hạ giá thành bất động sản tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Phát triển Đông Đô:

Nhóm giải pháp 1: Đổi mới công nghệ thi công và ứng dụng vật liệu mới ưu việt. Doanh nghiệp cần chủ động chuyển đổi sang sử dụng gạch bê tông khí chưng áp với đơn giá khoảng 343.000 đồng/m2, giúp tiết kiệm 159.153 đồng/m2 so với gạch đất nung truyền thống có đơn giá 502.153 đồng/m2. Loại gạch này có trọng lượng nhẹ hơn từ một nửa đến hai phần ba so với gạch đỏ, giúp giảm tải trọng công trình và tiết kiệm khối lượng thép móng cọc đáng kể. Đồng thời, đưa vào sử dụng vữa khô trộn sẵn Mova Redymix giúp giảm hơn 90% thời gian dọn dẹp phế thải và tiết kiệm 15% tổng chi phí vật liệu vữa xây trát.

Nhóm giải pháp 2: Tối ưu hóa chuỗi cung ứng nguyên vật liệu. Bộ phận cung ứng cần thiết lập hợp đồng nguyên tắc mua hàng số lượng lớn theo nhu cầu bình quân năm trực tiếp từ các nhà máy sản xuất trong nước để nhận mức chiết khấu thương mại tối đa, thỏa thuận giao hàng chia nhỏ theo từng đợt để cắt giảm 20% đến 30% chi phí lưu kho bãi và bảo quản tại hiện trường.

Nhóm giải pháp 3: Tái cấu trúc tổ chức lao động và nâng cao hệ số khai thác máy thi công. Lập biểu đồ điều phối nhân lực chi tiết cho từng công đoạn, tinh gọn lực lượng gián tiếp và đào tạo nâng cao tay nghề cho đội ngũ công nhân nòng cốt. Áp dụng hình thức giao khoán khối lượng gắn liền với hệ số đánh giá chất lượng và định mức tiêu hao vật tư. Khai thác triệt để 100% công suất máy móc cơ giới, chủ động cho các đơn vị ngoài thuê thiết bị trong các khoảng thời gian gián đoạn thi công để bù đắp chi phí khấu hao.

Nhóm giải pháp 4: Kiểm soát dòng tiền và tiết giảm chi phí tài chính. Đẩy nhanh tiến độ thi công các hạng mục để rút ngắn chu kỳ luân chuyển vốn, thực hiện ký kết hợp đồng huy động vốn từ khách hàng ngay sau khi hoàn thành phần móng công trình theo đúng quy định pháp luật, qua đó giảm thiểu tối đa áp lực lãi vay ngân hàng.

Mục tiêu cụ thể là phấn đấu giảm 8% giá thành sản xuất thực tế trong thời hạn 24 tháng. Chủ thể chịu trách nhiệm thực hiện bao gồm Ban Tổng Giám đốc chỉ đạo xuyên suốt, Phòng Kỹ thuật - Dự toán chủ trì kiểm soát định mức, Phòng Vật tư đảm bảo cung ứng và các Ban Chỉ huy công trường trực tiếp triển khai.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Hội đồng quản trị và Ban Tổng Giám đốc các doanh nghiệp đầu tư xây dựng bất động sản: Tài liệu cung cấp góc nhìn thực tiễn về việc tái cơ cấu danh mục dự án, hướng trọng tâm phát triển sang phân khúc nhà ở bình dân có giá thành từ 5 đến 6 triệu đồng/m2 sàn xây dựng nhằm tiếp cận phân khúc khách hàng số đông.

Kỹ sư định giá, chuyên viên lập dự toán và quản lý chi phí dự án: Khai thác phương pháp luận bóc tách chi phí khoa học, quy trình phân bổ chi phí theo hệ số diện tích xây dựng và phương thức xác lập định mức sử dụng vật liệu không nung trong hồ sơ dự toán.

Học viên cao học và nghiên cứu sinh khối ngành Kinh tế, Quản trị Kinh doanh Bất động sản: Tham khảo mô hình nghiên cứu tình huống điển hình tại một doanh nghiệp quy mô vốn trên 200 tỷ đồng, kế thừa khung lý thuyết về mối quan hệ giữa chi phí dở dang và giá thành sản phẩm xây lắp.

Cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức tín dụng: Sử dụng cơ sở dữ liệu thực chứng của luận văn để nghiên cứu hoàn thiện chính sách ưu đãi thuế, ban hành các quy chuẩn khuyến khích vật liệu xanh và thiết kế các gói tín dụng thương mại hỗ trợ thanh khoản cho thị trường địa ốc.

Câu hỏi thường gặp

Chi phí nguyên vật liệu có ảnh hưởng lớn nhất đến giá thành bất động sản vì lý do gì? Chi phí nguyên vật liệu chiếm tỷ trọng chi phối lên tới 67,73% trong tổng giá thành sản xuất của doanh nghiệp. Do cấu thành hơn hai phần ba tổng giá trị xây lắp, bất kỳ sự biến động nào về giá mua, mức độ hao hụt vận chuyển hay định mức tiêu hao của các vật liệu chính như xi măng, sắt thép, gạch xây đều tác động trực tiếp và mạnh mẽ nhất đến giá thành toàn bộ công trình.

Việc ứng dụng gạch bê tông khí chưng áp giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí như thế nào? Gạch bê tông khí chưng áp có đơn giá khoảng 343.000 đồng/m2, thấp hơn 159.153 đồng/m2 so với mức 502.153 đồng/m2 của gạch đất nung truyền thống. Nhờ trọng lượng nhẹ chỉ bằng một phần ba gạch đỏ, giải pháp này giúp giảm tải trọng tĩnh của toàn bộ tòa nhà, từ đó tiết kiệm từ 10% đến 15% khối lượng cốt thép và bê tông kết cấu móng cọc.

Tại sao các doanh nghiệp xây lắp thường xuyên gặp tình trạng chi phí nhân công thực tế vượt dự toán? Nguyên nhân chủ yếu do doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào lao động thời vụ thuê ngoài có tay nghề thấp và thiếu ý thức tổ chức kỷ luật. Tình trạng công nhân làm việc theo thói quen kinh nghiệm gây lãng phí vật tư, làm sai thiết kế phải phá dỡ thi công lại và dễ tự ý bỏ việc làm kéo dài thời gian hoàn thành công trình, phát sinh thêm chi phí quản lý.

Phương pháp thi công bán lắp ghép và bê tông đúc sẵn mang lại lợi thế kinh tế gì? Công nghệ cấu kiện bê tông cốt thép đúc sẵn giúp đẩy nhanh tiến độ thi công tại hiện trường từ 30% đến 50%, giảm đáng kể số lượng nhân công trên công trường và triệt tiêu phần lớn chi phí cốp pha, giàn giáo hỗ trợ so với phương pháp đổ bê tông toàn khối tại chỗ.

Việc hạ giá thành sản phẩm có làm suy giảm chất lượng công trình xây dựng hay không? Hạ giá thành sản phẩm không đồng nghĩa với việc bớt xén vật liệu hay hạ thấp tiêu chuẩn kỹ thuật. Bản chất của công tác hạ giá thành khoa học là loại bỏ các hao phí vô ích trong khâu vận chuyển, lưu kho bãi, nâng cao năng suất lao động và thay thế bằng các vật liệu công nghệ mới có tính năng tương đương hoặc vượt trội với chi phí hợp lý hơn.

Kết luận

Luận văn đã hoàn thành các nhiệm vụ nghiên cứu trọng tâm thông qua các kết quả cụ thể:

  • Hệ thống hóa toàn diện cơ sở khoa học và phương pháp xác định giá thành bất động sản theo chuẩn mực định mức xây dựng hiện hành.
  • Phân tích thực chứng cơ cấu giá thành tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Phát triển Đông Đô, chỉ rõ chi phí nguyên vật liệu chiếm tỷ trọng áp đảo 67,73%.
  • Khẳng định tính khả thi của việc ứng dụng vật liệu công nghệ mới như gạch khí chưng áp giúp giảm 159.153 đồng/m2 gạch và vữa khô Mova giúp tiết kiệm 15% chi phí vữa xây trát.
  • Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu suất khai thác máy móc thi công và tối ưu hóa tiến độ để giảm thiểu chi phí lãi vay ngân hàng.
  • Xác lập lộ trình và mục tiêu cắt giảm 8% giá thành sản xuất thực tế của doanh nghiệp trong giai đoạn 2 năm tiếp theo.

Đóng góp chính của luận văn là cung cấp giải pháp quản trị chi phí mang tính thực tiễn cao, giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn về tiêu thụ sản phẩm và tăng sức cạnh tranh trên thị trường. Về lộ trình tiếp theo, công ty cần rà soát định mức tiêu hao vật tư trong 3 tháng đầu, triển khai thử nghiệm vật liệu mới trong 6 tháng tiếp theo và đồng bộ hóa quy trình thi công lắp ghép trong thời hạn 24 tháng. Các chủ đầu tư và đơn vị xây lắp cần nhanh chóng thay đổi tư duy quản trị, đẩy mạnh ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật để tối ưu hóa giá thành và phát triển bền vững.