Phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo. Luận văn được kết cấu thành 3 chương: Chƣơng 1: Tổng quan về công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng các khu nhà ở tái định cư trên địa bàn Hải Phòng. Chƣơng 2: Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Chƣơng 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý dự án đầu tư xây dựng các khu nhà ở tái định cư trên địa bàn Hải Phòng.
12 13 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG CÁC KHU NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƢ TRÊN ĐỊA BÀN HẢI PHÒNG 1. Khái niệm về nhà chung cƣ, khu nhà ở tái định cƣ 1. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 Tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: - Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. - Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của Chính phủ tại Nghị định số 84/2013/NĐ- CP Tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 84/2013/NĐ-CP quy định: - Nhà ở tái định cư là một loại nhà ở được đầu tư xây dựng hoặc mua phục vụ nhu cầu tái định cư của các hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng công trình sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch, kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Dự án Khu nhà ở tái định cư là dự án nhà ở được đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (nếu có) để phục vụ nhu cầu tái định cư. Tình hình đầu tƣ xây dựng các Khu nhà ở tái định cƣ ở Việt Nam và thế giới[11]. Có thể thấy công tác tái định cư đi kèm theo các dự án phát triển đô thị luôn được xem là bài toán khó và hết sức phức tạp đối với chính quyền thành phố.
Vấn đề này không chỉ xảy ra ở Việt Nam mà còn thấy ở các nước đang phát triển, trong giai đoạn chuyển đổi mạnh mẽ. Hiện nay, thế giới hình thành hai xu hướng rõ nét về cách thức tổ chức tái định cư, tương ứng với đặc điểm thể chế chính trị. Một là xem công tác tái định cư như nhiệm vụ quan trọng và không thể thay thế của chính quyền trung ương. Hai là xem chính quyền trung ương như người chỉ đạo chung, chỉ ra đường 14 lối và tạo hành lang pháp lý cho các thành phần xã hội thực hiện.
Hiện nay, Việt Nam vẫn ở xu hướng thứ nhất. Trong nhiều năm qua, nhà nước đã cố gắng hoàn thiện hệ thống văn bản pháp lý về đất đai, đền bù tái định cư nhằm tạo thuận lợi cho công tác thực hiện. Tuy nhiên, quá trình triển khai trên thực tế vẫn còn nhiều bất cập do cách thức thực hiện, cũng như sự bất ổn định của nền kinh tế thị trường. Kết quả là cuộc sống của người dân tái định cư vẫn còn gặp nhiều khó khăn, chất lượng nơi ở chưa được cải thiện.
Thông qua nghiên cứu thực trạng, khảo sát các Khu tái định cư tại các thành phố lớn của Việt Nam, báo cáo tổng kết các vấn đề thực trạng trong công tác tổ chức môi trường ở tái định cư, rút ra những bất cập và kiến nghị những thay đổi cần thiết trong phương pháp tiếp cận triển khai thực hiện, để có thể đạt tới hiệu quả cao hơn đối với các dự án phát triển có kèm theo di dân và tái định cư. Quá trình tăng trưởng kinh tế - xã hội nhanh chóng ở Việt Nam trong hơn 30 năm qua đã thúc đẩy mạnh mẽ hoạt động xây dựng tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Huế. Các dự án phát triển đô thị đòi hỏi kèm theo công tác thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng và tái định cư nhằm cung cấp kịp thời quỹ đất và nhà ở cho các hộ dân di dời. Trong bối cảnh đó, chính sách đất đai cùng các quy định về đền bù, tái định cư cũng liên tục được điều chỉnh để đáp ứng kịp những biến động về giá cả của thị trường bất động sản.
Nhiều văn bản pháp lý ra đã đời tạo thuận lợi cho quá trình tổ chức thực hiện tái định cư. Bên cạnh những mặt tiến bộ, công tác tái định cư còn có những hạn chế, đặc biệt ở giai đoạn tổ chức nơi ở và ổn định cuộc sống cho người dân. Công tác quy hoạch, chuẩn bị quỹ đất xây dựng các khu tái định cư chưa được tính đến trong các phương án quy hoạch tổng thể thành phố dẫn đến tình trạng bị động về quỹ nhà và đất phục vụ tái định cư. Các quy định hỗ trợ, khôi phục cuộc sống còn ở mức sơ lược, khái quát, khó áp dụng trong thực tiễn.
Đã có những quy định yêu cầu về đào tạo nghề, sử dụng lao động tái định cư, nhưng trên thực tế, người dân sau khi đào tạo vẫn bị coi như chưa đủ trình độ và tay nghề để tham gia công việc. Quy hoạch chi tiết các Khu tái định cư có đặc thù riêng, nhưng do không có mô hình, các quy định chuẩn cho khu tái định cư, nên việc lập quy hoạch vẫn tuân theo các quy định, nguyên tắc thiết kế các khu ở nói chung. Đánh giá một cách tổng quan thực trạng quản lý và chính sách, công tác tái định cư hiện còn tập trung quá nhiều vào chính quyền nhà nước từ khâu hoạch định chính sách, triển khai thực hiện cho tới quản lý xây dựng khu tái định cư. Vai trò tham gia của cộng 15 đồng dân cư còn quá mờ nhạt và không được quy định chính thức trong các văn bản pháp lý hiện hành.
Người dân thường bị động bởi các chính sách và kế hoạch mà chính quyền đề ra. Kết quả của những bất cập trong công tác quản lý và chính sách đã dẫn đến thực trạng yếu kém của các khu ở tái định cư. Người dân phải đối mặt với nhiều vấn đề như tình trạng thiếu thốn về hạ tầng dịch vụ, thiếu các điều kiện sinh sống cơ bản, các không gian cho hoạt động cộng đồng, vấn đề về tổ chức quản lý khu ở, nhà ở,. Theo quan điểm hiện đại ngày nay, cách tiếp cận tốt nhất đối với công tác tái định cư, đó chính là trao quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương, tạo cơ chế tham gia cho các thành phần kinh tế, trong đó vai trò chủ chốt là cộng đồng dân cư di dời.
Nhà nước chỉ nên tạo hành lang pháp lý, cơ chế tham gia và cho phép áp dụng phương pháp quy hoạch, tổ chức quản lý tiên tiến, phù hợp với điều kiện của Việt Nam. Với môi trường pháp lý rõ ràng và cơ chế mở, mọi thành phần xã hội, cộng đồng dân cư có thể chủ động triển khai các công việc mà vẫn tuân thủ các quy định, luật pháp của nhà nước. Có như vậy, người dân mới có điều kiện đóng góp công sức bằng nhiệt huyết của mình để xây dựng nơi ở, phát triển cuộc sống sau tái định cư. Đối với thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, các số liệu điều tra xã hội học được tác giả xử lý dựa trên các tài liệu và kết quả nghiên cứu của địa phương, như Ủy ban nhân dân thành phố và Sở Xây dựng.
Bên cạnh đó, các phương pháp kết hợp như khảo sát thực địa và phỏng vấn nhanh cũng được tiến hành nhằm làm sáng tỏ thực trạng và bổ sung thông tin vào kết quả điều tra. Quá trình điều tra cho thấy một số vấn đề thực trạng liên quan tới chất lượng ở trong các khu tái định cư khảo sát: - Hệ thống dịch vụ và hạ tầng kỹ thuật còn thiếu hoặc chưa được xây dựng hoàn chỉnh khi người dân chuyển đến sinh sống, thậm chí vài năm sau tái định cư. Tình trạng chung của cư dân đều rơi vào tình cảnh sinh sống thiếu thốn dịch vụ hoặc sử dụng nhờ dịch vụ của khu dân cư kề cận (trường học, điện, nước). Ví dụ tại khu Phúc Xá (quận Ba Đình, Hà Nội), mặc dù dân cư chuyển đến sinh sống từ năm 2000 nhưng cho tới 2005 vẫn còn một bộ phận dân cư không có điện sinh hoạt, phải tự mua điện từ khu dân cư lân cận.
Hay việc người dân sau thời gian dài chuyển đến vẫn phải sử dụng nước giếng khoan, hoặc tự tìm kiếm bằng cách mua nước, mặc dù vị trí nơi ở rất gần với Nhà máy nước Yên Phụ. Hệ thống thoát nước không được lắp đặt, chảy tự do, người dân tự xây dựng manh mún. Sau hai ba năm đưa vào sử dụng, 16 hệ thống giao thông và hệ thống cống tại khu vực này mới được tiếp tục hoàn thiện. Khu Vĩnh Phúc, Cống Vị (quận Ba Đình, Hà Nội), hệ thống thu gom rác thải chưa được lắp đặt đồng bộ, khiến các hộ dân phải đổ rác trên hè và đường đi.
Tình trạng này cũng có thể thấy ở các khu tái định cư Hương Sơ, Bãi Dâu và Kim Long (Huế). - Hình thành khu vực dân cư tách biệt khỏi tổng thể đô thị xung quanh, xa hệ thống giao thông thành phố. Các khu đất bao quanh, kề sát đường giao thông thường có lợi ích kinh tế hơn được sử dụng cho mục đích kinh doanh. Chưa kể tới khả năng ngập úng do nền đất các khu vực dự án xung quanh quy hoạch cao hơn so với khu tái định cư.
Một số khu tái định cư được đầu tư xây dựng khá tốt, có đầy đủ hệ thống giao thông và thoát nước thải (khu Nam Trung Yên, Đền Lừ, thành phố Hà Nội hay Hương Sơ, Kim Long, thành phố Huế), tuy nhiên lại đối mặt với các vấn đề như chênh lệch điều kiện hạ tầng, đường xá giữa bên trong và bên ngoài hàng rào khu ở. Việc chuyển đến của nhóm dân cư mới làm tăng mật độ dân số tại vùng tiếp nhận.
