CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Một nhiệm vụ hết sức quan trọng và là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến công tác GPMB trong quá trình thu hồi, bồi thường, cải tạo đất là việc xác định đơn giá bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất. Việc xác định giá đất, tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của người dân (người bị thu hồi đất) và Nhà nước (hay chủ dự án thu hồi đất). Bên cạnh đó một số yếu tố khác cũng có tác động rất lớn đến việc chấp hành di dời của chủ sử dụng đất đó là việc bố trí tái định cư và các chính sách đền bù, hỗ trợ khác.Vì đất đai, công trình xây dựng là bất động sản nên nó có những thuộc tính, đặc trưng của bất động sản; vậy ta cần đặt nó trong môi trường của bất động sản để thấy rõ các đặc trưng và xác định những nhân tố ảnh hưởng đến giá của nó. Qua đó, xác định những gì đã đạt được và những gì còn hạn chế để đưa ra những giải pháp khắc phục và kiến nghị hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở địa phương.
Công tác Bồi Thường Theo định nghĩa trong từ điển Tiếng Việt: Từ “Bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác (Viện Ngôn ngữ học, 2002). “Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”( Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thường 1.
Mục đích Trong quá trình phát triển đất nước, phát triển kinh tế của một quốc gia, các dự án phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, các dự án sản xuất, kinh 6 doanh thì đất đai là một nguồn lực đầu vào tạo ra mặt bằng sản xuất. Do đó, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, TĐC cho các hộ bị thu hồi đất. Công tác bồi thường trong tình hình hiện tại không những bồi thường về vật chất mà hơn nữa còn phải đảm bảo được lợi ích của người dân phải di chuyển ra khởi nơi ở cũ. Chính vì thế, mục đích chính của công tác bồi thường là: Bồi thường đúng, đủ với diện tích đất bị thu hồi và tài sản vật kiến trúc, hoa màu bị thiệt hại, đồng thời đảm bảo các chế độ hỗ trợ sản xuất, hỗ trợ ổn định đời sống cho người dân sau khi GPMB.
Trong trường hợp người dân được tái định cư thì chỗ ở mới phải ổn định, có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Ý nghĩa Thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của người dân bị thu hồi đất; ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của xã hội. Do vậy, khi thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp. Việc giải quyết tốt vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ mang lại ý nghĩa trên nhiều phương diện: Về mặt chính trị: duy trì, củng cố sự ổn định về chính trị.
Về mặt kinh tế - xã hội: là điều kiện để các dự án, các doanh nghiệp sớm có mặt bằng sạch triển khai các dự án đầu tư góp phần vào việc phát triển nền kinh tế. Đặc điểm của bồi thường khi tiến hành thu hồi đất - Tính phức tạp: Đối với đất nông nghiệp khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào sản xuất nông nghiệp vì thế đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng, bên cạnh đó khả năng người dân chuyển đổi nghề nghiệp khi bị thu hồi đất rất khó khăn. Chính vì thế tâm lý dân cư tại nông thôn là giữ được đất để sản xuất. 7 Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do: Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý.Một bộ phận người dân sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông làm kế sinh nhai khi bị thu hồi đất di chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển vị trí sinh sống.
Tính đa dạng: Mỗi một dự án thu hồi đất tại vị trí khác nhau với các điều kiện tự nhiên tự nhiên, kinh tế-xã hội, đặc điểm dân cư khác nhau. Ở thành phố, dân cư đông đúc, nhiều ngành nghề, giá trị đất và tài sản vật kiến trúc trên đất lớn; Ở nông thôn, dân cư thưa hơn, người dân sinh sống chủ yếu bằng sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường giải phóng mặt bằng có những đặc điểm riêng, được tiến hành linh hoạt với những giải pháp phù hợp với từng khu vực. Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất Khi thu hồi đất việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng phải tuân thủ pháp luật, thực hiện theo đúng quy trình.
Khi thu hồi đất việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng phải đảm bảo quyền lợi của người dân và các bên liên quan. Khi thu hồi đất việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng phải được thực hiện quy trình công khai, kết thúc công khai, dân chủ đúng quy định của pháp luật. Khi thu hồi đất việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng biện pháp tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục nhân dân tự giác thực hiện là có ý nghĩa hết sức quan trọng. Giải phóng mặt bằng Trong quá trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng là công việc hết sức quan trọng và là yếu tố quyết định, tác động trực tiếp đến việc thu hồi đất đó là việc xác định đơn giá bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.
Việc xác định giá đất, tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của người bị thu hồi đất và hay chủ dự án thu hồi đất. 8 Ngoài ra một số yếu tố cũng có tác động rất lớn đến việc chấp hành di dời của chủ sử dụng đất đó là việc bố trí tái định cư và các chính sách hỗ trợ khác. Khái niệm, đặc điểm giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Đây là một quá trình thực hiện đa dạng và phức tạp: Với mỗi một dự án , mỗi vùng nhất định với mỗi một quy mô thực hiện khác nhau, do đó việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng cũng thể hiện khác nhau tuỳ thuộc vào từng dự án.
Công tác giải phóng mặt bằng cũng phải gắn với đặc trưng của từng vùng như: Khu vực nội thành dân số cao, đất đai lại có giá trị đặc biệt thực hiện giải phóng mặt bằng không phải là điều dễ dàng. Điều này khác hẳn với khu vực ven đô hay ngoại thành thì công việc thực hiện có đơn giản hơn. Tính phức tạp: Ở nước ta đất đai, nhà ở là tai sản đặc biệt quan trọng đối với người dân nên khi bị thu hồi đất phục vụ các dự án, công tác giải phóng mặt bằng cũng gặp phải nhiều khó khăn. Nhất là ở các khu đô thị lớn, đất đai có giá trị kinh tế lớn phần nào dẫn tới tình trạng người dân không muốn di chuyển chỗ ở do bị mất một số các điều kiện thuận lợi khi phải ở nơi khác.
Mặt khác do sự hình thành lâu đời của đất đai nó được sở hữu do nhiều chế độ nhiều chủ sở hữu việc xác định rõ đặc điểm của từng thửa đất rất khó cho công tác khê khai, phần khác do Luật Đất đai và các chính sách đền bù hỗ trợ khi giải phóng mặt bằng từ trước không được đồng bộ đặc biệt là công tác xác định giá đền bù không thoả đáng cho người dân trong diện cần giải phóng mặt bằng dẫn tới tình trạng chây lì không chịu di chuyển. Dối với việc di dời các hộ dân điều quan trọng là bố trí đất cho khu vực tái định cư thì lại chưa được đảm bảo do các nguyên nhân khác nhau như không có đất, thiếu các điều kiện sinh hoạt. Giải phóng mặt bằng được thực hiện chủ yếu ở các khu vực dân cư có đời sống kinh tế thấp chủ yếu là buôn bán nhỏ do vậy họ sẽ 9 không muốn di chuyển chỗ ở điều đó đồng nghĩa với việc họ lại phải tìm một công việc khác cho thích hợp với nơi ở mới. Quy trình thủ tục giải phóng mặt bằng Bước 1: Thống nhất thực hiện công tác bồi thường.
- Chủ đầu tư liên hệ Tổ chức thực hiện công tác Bồi thường để ký kết hợp đồng kinh tế về việc bồi thường, GPMB (Ban Bồi thường các dự án hoặc Ban Bồi thường huyện An Lão). - Các giấy tờ cần có: văn bản chấp thuận địa điểm, chủ trương đầu tư và giấy chứng nhận đầu tư (có trong hồ sơ dự án đầu tư); trích lục bản đồ địa chính khu đất; biên bản bàn giao mốc giới thực địa. Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi. - Chủ đầu tư liên phòng tài nguyên môi trường huyện An Lão để trích lục bản đồ địa chính khu đất thu hồi; trích sao hồ sơ địa chính; lập danh sách các thửa đất bị thu hồi (số hiệu thửa, tên người sử dụng, diện tích thửa, mục đích sử dụng) cung cấp cho Tổ chức thực hiện bồi thường (Trung tâm phát triển Quỹ đất huyện An Lão).
- Kinh phí chi cho việc chỉnh lý bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính do chủ đầu tư dự án chi trả. Bước 3: Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất. - Sau khi ký kết hợp đồng kinh tế, Tổ chức thực hiện bồi thường (Trung tâm phát triển Quỹ đất huyện An Lão) công khai chủ trương thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. - UBND các xã có dự án niêm yết chủ trương thu hồi đất và bản qui hoạch khu đất bị thu hồi.