phần mở đầu,”phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương” Chƣơng 1: Những vấn đề cơ bản về công tác đăng ký,”cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”” Chƣơng 2: Thực trạng công tác đăng ký”cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn”huyện Kiến Xương, tỉnh Thái Bình. Chƣơng 3: Giải pháp tăng cường trong công tác đăng ký,”cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn”huyện Kiến Xương, tỉnh Thái Bình. 5 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ”CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚILĐẤT” 1.1 Các khái niệm và sự cần thiết”của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” 1.1 Quyền sử dụng đất Theo”luật đất đai 2003”có hiệu lực từ ngày”01 tháng 7 năm 2004”quy định về quyền sử dụng đất như sau: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn đinh quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Đồng thời luật này cũng đưa ra các khái niệm về giá trị QDĐ như sau: Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất được xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Như vậy, mặc dù Luật có quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng vẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất được sở hữu phần giá trị QSDĐ được quyền chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích được giao tương ứng với các nghĩa vụ đã thực hiện với Nhà nước. “Luật đất đai 2013”định nghĩa: “Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất”.
Luật cũng công nhận”quyền sử dụng đất đối với”những”người sử dụng đất ổn định”và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung”của người sử dụng đất” 6 1.2”Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.3”Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất” Điều 3”Luật đất đai”2013 quy định “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.4”Hồ sơ địa chính” “Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan” 1.5”Quyền”sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với”đất” Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội. Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và“quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,. Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó.
Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và 7 không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa”chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà”không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên. Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt nam ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu nhà ở.6 Sự cần thiết phải”đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ QSDĐ của họ.
Trong pháp luật về đất đai GCN QSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quy định cụ thể, như các quy định về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai, do đó rất cần phải đăng ý, cấp giấy chứng nhận QSDĐ để nhà nước dễ dàng quản lý, theo dõi những biến động về đất đai, chủ sở hữu về đất đai. Trước đây do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước không thể kiểm soát được sự mua bán trao đổi đất đai. Nếu các hộ gia đình cá nhân sử dụng đất mà có”đầy đủ giấy GCN QSDĐ thì khi trao đổi mua bán trên thị trường phải trình “sổ đỏ” với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước. Khi đó nhà nước sẽ kiểm soát được thông tin về các cuộc mua bán đó và thu được một khoản thuế khá lớn.
GCN QSDĐ không những buộc người sử dụng đất phải nộp”nghĩa vụ tài chính”mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi đất đai bị thu hồi. GCN QSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai. Cấp giấy chứng nhận là vấn đề rất cần thiết hiện nay và theo quy định của Chính Phủ năm 2007 tất cả các cuộc mua bánLchuyển đổi quyền sử dụng đất trên thực tế phảiLcó giấy chứng nhận. Nếu không những mảnh đất đó coi như “vô giá trị”, không”được tham gia giao dịch chính thức trên thị trường” Đối với nhà nước: thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịch trên thị 8 trường và thu được nguồn tài chính lớn.
Hơn nữa, nó là”căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”đai là tiền đề trong việc phát triển KT – XH. Đối với người”sử dụng đất:Giúp cho các cá nhân”hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư”trên mảnh đất của mình. Vì trước đây, đất đai chưa có giá trị xác định, chỉ sau khi có luật đất đai năm 1993 đất đai mới xác định được giá trị của nó. Do đó, nhiều thửa đất còn ở dạng “ xin – cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm.
Nên theo như”luật đất đai năm 1993”và”luật sửa đổi bổ sung”năm 2001, rất nhiều thửa đất”không đủ điều kiện”để cấp GCN QSDĐ nên”người sử dụng đất”rất mong muốn mảnh đất của mình được cấp GCN QSDĐ. Từ khi luật đất đai 2003 ra đời đã giải quyết những vướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp GCN QSDĐ. Sau những năm 1990 sự phát triển KT – XH, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng đã làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đai trở nên khá phức tạp. Để đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai, Chính phủ đã ban hành nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 về việc cấp GCNQ sở hữu nhà ở và QSDĐ ở.
Bằng việc cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trước đây còn hạn chế. Khi có GCNQSDĐ, người sử dụng đất có các quyền sau:”chuyển đổi, chuyển nhượng, cho”thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai, trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép. Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai.
Ngoài ra, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức,”hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất” bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức cá nhân, hộ gia đình trong quá trình sản xuất và đời sống Theo điều 33 của Luật đất đai 2013 và điều 696 của bộ Luật dân sự, việc đăng ký đất đai được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước là yêu cầu bắt buộc đối với mọi đối tượng”sử dụng đất”đã đăng ký khác. 9 Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ thửa đất trong phạm vi hành chính từng xã, huyện, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để”nhà nước quản lý”chặt chẽ”toàn bộ đất đai”theo đúng pháp luật.