Chương 1 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm Cho vay bất động sản là một lĩnh vực cho vay ngày càng phát triển nhanh chóng, cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Vậy cho vay bất động sản là gì? Cho vay bất động sản là việc ngân hàng tài trợ cho việc mua những tài sản thực như nhà cửa, khu căn hộ, trung tâm mua bán, khu văn phòng, nhà kho và các cơ sở vật chất khác và trong một số trường hợp bao gồm cả đất đai. Cho vay bất động sản đặc biệt có thể là những món cho vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán đủ trong vòng vài tháng hoặc vài tuần khi dự án xây dựng được hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp dài hạn kéo dài từ 25 đến 30 năm, để cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp chúng. Những yếu tố cần xem xét khi đánh giá đơn xin vay BĐS Hoạt động tín dụng chứa đựng rủi ro cao nhất trong hoạt động các ngân hàng.
Vì vậy việc xem xét các bước trong quy trình cho vay, thẩm định và quản lý tín dụng đều có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra một quyết định của hội đồng xét duyệt cho vay của ngân hàng. Trong lĩnh vực cho vay bất động sản, việc đánh giá chính xác tài sản là điều tối quan trọng đối với quyết định cho vay, bên cạnh đó do những khoản vay bất động sản thường phụ thuộc phần lớn vào sự biến động của thị trường bất động sản và nguồn trả nợ chính phụ thuộc vào thu nhập của người vay. Vì vậy nhiệm vụ của cán bộ tín dụng khi thụ lý hồ sơ vay của khách hàng trong lĩnh vực bất động sản cần tập trung vào những yếu tố sau khi đánh giá đơn xin vay bất động sản: Thứ nhất, xem xét giá trị phần vốn của người vay so với giá mua của tài sản được mang thế chấp vì đây là phần quyết định mức độ an toàn của khoản vay thế chấp, nó cũng thể hiện thiện chí trả nợ của người đi vay khi tỷ lệ vốn tự có tham gia của họ cao. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 7 Thứ hai, tiềm năng về nguồn tiền gửi của người đi vay mà ngân hàng kỳ vọng vào khi thực hiện cho khách hàng vay đồng thời các dịch vụ ngân hàng khác mà khách hàng sử dụng trong tương lai nhằm tạo thêm nguồn thu phí cho ngân hàng.
Thứ ba, mức thu nhập của khách hàng xin vay và độ ổn định của thu nhập, đặc biệt là trong tương quan với khoản vay thế chấp và quy mô các khoản thanh toán được yêu cầu. Thứ tư, đánh giá năng lực tài chính hiện có của khách hàng vay thông qua những khoản tiết kiệm sẵn có của khách hàng và nguồn vốn khách hàng tham gia đầu tư trong tài sản. Thứ năm, Chất lượng của tài sản được đem làm tài sản thế chấp. Thứ sáu, thông tin dự báo về triển vọng của thị trường bất động sản nhằm đánh giá một cách tương đối giá trị tài sản mà ngân hàng thu hồi trong tương lai.2 Đặc điểm của tín dụng BĐS Cho vay bất động sản là hình thức cho vay đặc biệt, khác với phần lớn các hình thức cho vay khác.
Với phạm vi nghiên cứu của đề tài, xin đưa ra một số khác biệt như sau: Thứ nhất, quy mô trung bình của một khoản vay bất động sản thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các món cho vay thông thường đặc biệt là cho vay tiêu dùng và cho vay kinh doanh nhỏ. Thứ hai, thời gian cho vay bất động sản thường có kỳ hạn dài, như một số khoản vay mua nhà thế chấp chủ yếu cho các ngôi nhà có một gia đình ở thường có kỳ hạn dài nhất( khoảng từ 15 năm đến 25 hoặc 30 năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng. Với kỳ hạn cho vay dài loại này thường chứa đựng những nguy cơ rủi ro tín dụng đáng kể bởi vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong điều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong sức khỏe của người vay trong suốt kỳ hạn của món vay. Thứ ba, đối với các hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự tính hoặc thu nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng quyết định có cho vay hay không cho vay.
Tuy nhiên trong cho vay bất động sản, giá trị và tình trạng của tài sản lại là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay. Trong cho vay bất động sản, sự đánh giá chính xác tài sản là điều tối quan trọng đối với quyết định cho vay. Sự đánh giá LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 8 này phải tuân theo tiêu chuẩn của ngành và của chính phủ. đặc biệt là nếu như vật thế chấp có thể bán lại được trên thị trường thứ cấp.
Nó cho phép ngân hàng có thể tăng vốn bổ sung để tài trợ cho các khoản tín dụng mới trong trường hợp phải phát mại tài sản.3 Nội dung của tín dụng bất động sản Theo quy định của Luật tổ chức tín dụng, các tổ chức tín dụng không được trực tiếp kinh doanh bất động sản, nhưng ngày nay việc tài trợ vốn cho kinh doanh bất động sản ngày càng được mở rộng trong các loại hình tín dụng bất động sản như sau: Xây dựng đường xá, các công trình giao thông, khai thác tài nguyên lòng đất; Xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất; Xây dựng kết cấu hạ tầng khu đô thị; Xây dựng khu thương mại, siêu thị, chợ ở thành phố, thị xã; Xây dựng nhà ở để bán, cho thuê; Xây dựng nhà xưởng, kết cấu hạ tầng các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh; Cho vay tiêu dùng để hộ gia đình, cá nhân xây dựng, sửa chữa nhà ở, mua nhà ở, căn hộ; Cho vay xây dựng nhà ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ; Cho vay làm nhà ở đối với hộ chính sách, hộ dân vùng lũ đồng bằng sông Cửu Long.4 Vai trò của tín dụng bất động sản Tín dụng bất động sản cung ứng vốn cho thị trường bất động sản góp phần ổn định và phát triển thị trường và nền kinh tế của quốc gia, tạo lập an sinh xã hội Tín dụng bất động sản cung ứng vốn cho các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế và cá nhân tham gia thị trường bất động sản. Tín dụng bất động sản cung ứng vốn cho đầu tư cải tạo nâng cấp và mở rộng cơ sở hạ tầng của một quốc gia; Đối với doanh nghiệp, tín dụng bất động sản góp phần cung ứng vốn cho đầu tư, tạo lập dự án cung ứng cho thị trường; Đối với cá nhân, tín dụng bất động sản là kênh hỗ trợ vốn để dân chúng đầu tư, mua sắm, sửa chữa nhà ở. Tín dụng bất động sản góp phần ổn định và tạo lập nguồn cung hàng hóa cho thị trường bất động sản Với vai trò tài trợ tài chính cho các công trình, dự án của doanh nghiệp. Tín LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 9 dụng bất động sản tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hoàn thành kế hoạch đầu tư xây dựng… tạo nguồn cung hàng hóa phong phú cho thị trường góp phần ổn định và phát triển thị trường, ổn định giá cả.
Tín dụng bất động sản góp phần ổn định cuộc sống cho dân chúng, tạo công ăn việc làm, ổn định trật tự xã hội Do tín dụng có tác dụng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, tạo ra nguồn cung dồi dào và đa dạng làm thỏa mãn nhu cầu của mọi tầng lớp dân cư; mặt khác do vốn tín dụng cung ứng đã tạo ra khả năng khai thác các tiềm năng sẵn có trong xã hội về tài nguyên thiên nhiên, về lao động, đất…do đó thu hút nhiều lực lượng lao động của xã hội tham gia xây dựng, sản xuất tạo công ăn việc làm góp phần ổn định trật tự xã hội.5 Các yếu tố tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản Nền kinh tế Một nền kinh tế là một hệ thống các hoạt động của con người liên quan đến sản xuất, phân phối, trao đổi, và tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ trong một quốc gia hoặc một khu vực địa lý nhất định. Cấu thành một nền kinh tế không thể thiếu các cuộc cách mạng về công nghệ, lịch sử văn minh và tổ chức xã hội, cùng với địa lý và sinh thái. Nền kinh tế cũng đề cập đến thước đo tăng trưởng sản phẩm của một đất nước hoặc một khu vực. Chính từ khái niệm trên của nền kinh tế và được nhân rộng hơn trong giai đoạn mà vấn đề toàn cầu hóa được quan tâm hàng đầu, thì sự phồn thịnh hay suy vong của một nền kinh tế không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố trong nước mà còn bị tác động mạnh của các yếu tố bên ngoài phạm vi một quốc gia.
Hoạt động tín dụng bất động sản là một kênh tài trợ vốn cho nền kinh tế sẽ không tránh khỏi việc gặp phải những tác động do biến động của nền kinh tế. Thị trường bất động sản Tín dụng bất động sản là kênh tài trợ vốn cho các hoạt động tài chính của thị trường bất động sản, triển vọng của thị trường bất động sản tác động đến các khoản vay bất động sản. Do tính chất các khoản vay bất động sản là những khoản vay có tài sản thế chấp chủ yếu hình thành từ vốn vay. Vì vậy bất cứ một sự biến động nào của thị trường làm cho hoạt động trở nên trì trệ hơn sẽ ảnh hưởng đến LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 10 khả năng thu hồi nợ của các ngân hàng.
Cơ chế, chính sách quản lý Trong mọi hoạt động của xã hội hiện đại, dưới một cơ chế mà luật pháp, chính sách ngày càng hoàn thiện đều chịu sự chi phối của luật, chính sách liên quan đến hoạt động đó. Trong đó mọi cơ chế, chính sách của nhà nước tác động đến thị trường bất động sản và chính sách quản lý hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng trung ương đều tác động đến các đối tượng tham gia thị trường.