Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP, THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1. Khái quát chung về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 1. Khái niệm và đặc điểm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Kể từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bắt đầu được sử dụng phổ biến trong đời sống pháp luật của nước ta. Thuật ngữ này tiếp tục được đề cập, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện trong Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai 2013.
Theo Từ điển Luật học do Viện khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn năm 2006: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyển cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất". Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học của Trường đại học Luật Hà Nội xuất bản năm 1999 nhìn nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại chứng thư pháp lý đầy đủ xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. So với khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 20, Điều 4 Luật đất đai 2003 trước đây: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứmg nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất" thì Luật đất đai 2013 đã có những sửa đổi, bổ sung và đã đưa ra một điều khoản có tính bao quát, đầy đủ hơn. Theo đó, thuật ngữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được gọi bằng thuật ngữ khác là "Giấy chứng nhận 12 quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất" (sau đây gọi tắt là GCNQSDĐ), đồng thời khẳng định GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất.
GCNQSDĐ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, vì vậy Nhà nước thừa nhận sự tồn tại của nó, hay nói cách khác, chính Nhà nước thừa nhận tính hợp pháp của GCNQSDĐ. Điều đó đồng nghĩa với việc Nhà nước thừa nhận các các quyền năng của người sử dụng đất đối với mảnh đất do mình là chủ sử dụng hợp pháp và đối với các tài sản gắn liền với đất do mình là chủ sở hữu. Khoản 16, Điều 3, Luật đất đai 2013 khẳng định: Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của tổ chức có quyền sử dụng đất. Về cơ bản, định nghĩa trên đã thể hiện được giá trị pháp lý của GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Thông qua GCNQSDĐ, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai và bên kia là các tổ chức, cá nhân với tư cách là người sử dụng đất. Từ định nghĩa trên, có thể thấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất mang một số đặc điểm sau đây: Thứ nhất, GCNQSDĐ là một loại chứng thư pháp lý. Theo từ điển Tiếng Việt, “chứng thư” được định nghĩa là giấy tờ để làm bằng, là giấy chứng nhận (về đặc điểm, chất lượng hàng hoá) có giá trị pháp lí. Từ đó có thể hiểu GCNQSDĐ là một loại giấy tờ pháp lý thế hiện sự công nhận, thừa nhận của Nhà nước trước pháp luật về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền.
Đồng thời, cũng thể hiện quyền tài sản của người sử dụng đất hợp pháp đối với thừa đất đó. Nói cách khác, giấy 13 chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở để Nhà nước đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất hợp pháp, là tiền đề để người sử dụng thực hiện các quyền mà pháp luật trao cho họ. Pháp luật trao cho họ rất nhiều quyền, trong đó có các quyền được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại,. Thậm chí, trong trường hợp người có quyền sử dụng đất cần tiền có thể mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng một số giấy tờ cá nhân để làm thủ tục thế chấp, vay vốn ngân hàng.
Thứ hai, GCNQSDĐ là sự công nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Người có quyền sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước công nhận và bảo hộ. Việc xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của Nhà nước phải được thể hiện dưới hình thức nhất định. Hình thức này phải đảm bảo tính thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, vừa phải thuận tiện cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Chính vì vậy, GCNQSDĐ là một hình thức thể hiện phù hợp nhất trong việc Nhà nước xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng. Thứ ba, GCNQSDĐ được cấp theo mẫu thống nhất đối với mọi loại đất. GCNQSDĐ là hình thức thế hiện việc Nhà nước công nhận một chủ thể nào đó có quyền sử dụng đối với một loại diện tích đất nằm ờ một vị trí nào đó đối với các thông tin về chủ sử dụng, ranh giới mảnh đất, loại đất, hạng đất, mục đích sử dụng đất cũng như các hoạt động giao dịch, biến động liên quan đến thửa đất đó,. Ngoài ra, GCNQSDĐ cũng là một công cụ giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất của mình.
Do đó, để việc quản lý đất đai được diễn ra một cách dễ dàng nhanh chóng và hiệu quả thì GCNQSDĐ phải được cấp theo một mẫu chung thống nhất trên phạm vi cả nước. Tránh tình trạng tồn tại nhiều loại mẫu giấy tờ khác nhau gây khó khăn trong việc quản lý. 14 Thứ tư, GCNQSDĐ là kết quả cuối cùng của một loạt các thao tác nghiệp vụ của quá trình kê khai, đăng ký đất đai. Hay nói cách khác hoạt động cấp GCNQSDĐ có mối quan hệ nhân quả với công tác đăng ký đất đai.
Để có thể cấp GCNQSDĐ cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước có quyền thẩm tra hồ sơ, xác minh nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất; diện tích đất; mục đích sử dụng đất, ranh giới sử dụng, vị trí thửa đất,. nhằm đảm bảo sự chính xác khách quan và không có sự tranh chấp về đất đai với các chủ sử dụng khác. Trên cơ sở xác minh, thu thập đầy đủ thông tin về thửa đất thì mới có cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ nhằm xác định tính hợp pháp cùa việc sừ dụng đất cho một chủ thể. Vì vậy, nếu muốn làm tốt công tác cấp GCNQSDĐ thì trước hết cần phải đảm bảo quy trình đăng ký đất đai diễn ra nhanh chóng, thuận tiện, hiệu quả.
Khái niệm về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1. Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt có giá trị, là quyền phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu.
Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm. Tài sản gắn liền với đất là một bộ phận không tách rời với đất và chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định. 15 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là quyền được sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác, tài sản trên đất mà đất đó đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng, là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai. Theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng và được pháp luật quan tâm bảo vệ.