CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học đề tài 1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Khoản 2 điều 6 Luật đất đai 2003 quy định 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: - Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó - Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính - Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất. Lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. - Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai. - Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. - Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. - Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Giải quyết các tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai. - Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai [13]. Các quy định về tài chính đất đai Các quy định tại mục 6 Chương II Luật đất đai 2003 về tài chính đất đai và giá đất là các vấn đề hoàn toàn mới, lần đấu tiên được đề cập một cách hệ thống so với luật đất đai năm 1993. Tại điều 12 Luật đất đai năm 1993 và sau đó được sửa n 5 đổi, bổ sung năm 2001 mới xác định vai trò của Chính phủ trong việc quy định nguyên tắc, phương pháp và khung giá cho từng vùng và từng thời gian để áp dụng thu các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất [13].
Cơ chế tài chính đối với nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003 và các quy định cụ thể hóa tài chính đất đai thì khoản thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước gồm chính khoản sắp xếp theo ba nhóm lớn với trình tự các khâu là: giao đất, sử dụng đất và thuế từ đất đai. - Các khoản thu từ việc cấp quyền sử dụng đất Như vậy, khi được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính như sau: + Nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền theo quy định tại Điều 34 Luật đất đai năm 2003 và khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp tiền theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai năm 2003. + Nộp lệ phí địa chính (khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chúng nhận biến động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). + Nộp lệ phí trước bạn nhà đất + Tiền bồi thường thiệt hại (khi Nhà nước thu hồi đất để giao cho người khác thì thu tiền của người được giao đất, bồi thường cho người có đất bị thu hồi).
- Các khoản thu tài chính khi sử dụng đất Trong khi sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, các khoản thu đó gồm: + Thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp + Thuế nhà, đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình + Tiền thuê đất đối với các trường hợp thuê đất của Nhà nước + Thuế Tài nguyên khi khai thác đất làm nguyên liệu cho sản xuất gạch ngói đồ gốm, sứ, đất lấp đường, san lấp. + Tiền từ việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai. n 6 + Tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước khi thiệt hại trong quản lý sử dụng đất đai. - Các loại thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
Đây là quy định hoàn toàn mới gắn liền với lộ trình cải cách chính sách tài chính – thuế của Nhà nước tong những năm tiếp theo khi chúng ta xây dựng Luật thuế thu nhập cá nhân thay thế cho Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao nhằm điều tiết thu nhập từ người chuyển quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mắt khác thực hiện cơ chế tài chính lành mạnh trong quản lý và sử dụng đất đai [13]. Giá đất do Nhà nước quy định - Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: + Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003. + Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau: + Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. + Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoặc thì mức giá như nhau. + Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhu nhau. n 7 - Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy định , Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định [17], [18]. - Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Giá đất thị trường 2. Giá cả, giá cả thị trường, giá danh nghĩa, giá thực - Giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định.
Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp nhất trí với nhau. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trong thị trường tư bản chủ nghĩa giá cả lên xuống một cách tự phát theo tình hình cung cầu trên thị trường.Trong điều kiện kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, giá cả hàng hóa ít quan trọng và thường được nhà nước điều tiết ở tầm vĩ mô [11]. - Giá cả thị trường cũng là biểu hiện của tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu tác động của quy luật giá trị, cạnh tranh và quan hệ cung cầu.
Giá trị thị trường lên xuống xoay quanh giá trị hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung cầu và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, n 8 từng nơi. Giá cả thị trường có vai trò hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm nâng cao năng suất, chất lượng [8]. - Giá danh nghĩa (giá tuyệt đối) được quy đổi theo ngoại tệ mạnh thường xuyên được thể hiện trên thị trường bao hàm cả mức độ lạm phát. - Giá thực (giá cân đối) Chính là giá sau khi loại bỏ các yếu tố lạm phát.
Giá trị thị trường Giá trị thị trường là giá trị xã hội của hàng hóa được hình thành từ cạnh tranh trong nội bộ ngành. Giá trị thi trường không phải là giá trị các biệt của hàng hóa , nó được quy định nhờ vào thời gian lao động xã hội tất yếu của hàng hóa. Giá trị thị trường phản ánh quan hệ sản xuất cạnh tranh lẫn nhau giữa những người sản xuất hàng hóa trong một ngành sản xuất. Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyện nhượng và người nhận chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Xét vè phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định [9], [11]. Giá trị thị trường của đất đai được xác định trên cơ sở các yếu tố sau: - Sự thỏa thuận, nhất trí giữa người bán và người mua - Mục đích của người mua và bán đất - Nhu cầu về đất đai của thị trường - Tác động của môi trường sống và xã hội - Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt 1.