Tổng quan nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại vùng trung du và miền núi Bắc Bộ đã đặt ra nhiều thách thức lớn đối với công tác quy hoạch, giao đất và cho thuê đất nhằm bảo đảm mục tiêu phát triển kinh tế gắn liền với công bằng xã hội. Tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ, tổng diện tích đất ở được giao cho các hộ gia đình và cá nhân trong giai đoạn 2013 - 2017 đạt 20,76 ha với 1.898 hộ được thụ hưởng, đồng thời thực hiện cho thuê 2,34 ha đất đối với 246 hộ gia đình, cá nhân. Sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đô thị đòi hỏi cơ quan quản lý phải cân đối giữa hình thức giao đất trực tiếp và đấu giá công khai để gia tăng nguồn thu ngân sách, đồng thời hạn chế tối đa nguy cơ thất thoát tài nguyên và khiếu kiện kéo dài.

Nghiên cứu tập trung giải quyết bài toán mâu thuẫn giữa tiến độ giải phóng mặt bằng, sự phức tạp của thủ tục hành chính và mức chênh lệch lớn giữa bảng giá đất nhà nước ban hành so với giá chuyển nhượng thực tế ngoài thị trường. Mục tiêu trọng tâm của đề tài là đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn toàn bộ 23 đơn vị hành chính cấp xã (gồm 13 phường và 10 xã) của thành phố Việt Trì giai đoạn 2013 - 2017; phân tích các nguyên nhân rào cản và đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả quản trị đất đai trong giai đoạn tiếp theo. Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc, cung cấp hệ thống luận cứ khoa học định lượng giúp các nhà hoạch định chính sách tối ưu hóa quy trình luân chuyển hồ sơ, gia tăng tỷ trọng đấu giá quyền sử dụng đất và nâng cao mức độ hài lòng của tổ chức, công dân lên trên 80%.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu xây dựng trên nền tảng lý thuyết địa tô kinh tế học cổ điển, lý thuyết quản lý hành chính công và khung pháp lý của Luật Đất đai năm 2013. Bốn khái niệm then chốt được phân tích sâu bao gồm: quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước; cơ chế giao đất có thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất; cơ chế cho thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm; và hình thức đấu giá quyền sử dụng đất nhằm phân bổ tài nguyên theo nguyên tắc thị trường.

Bên cạnh đó, đề tài tổng hợp kinh nghiệm quản lý đất đai từ ba mô hình quốc tế tiêu biểu: mô hình cấp đất có thời hạn gắn với hạn mức xây dựng cao tầng nghiêm ngặt nhằm tiết kiệm quỹ đất tại Trung Quốc; hệ thống đăng ký bất động sản minh bạch Torrens của Úc; và cơ chế phân phối gần 90% đất công thông qua đấu giá công khai cạnh tranh tại Singapore. Các bài học quốc tế này khẳng định tầm quan trọng của việc định giá sát thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số hóa để tối ưu hóa nguồn thu công.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập toàn diện từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Việt Trì và Chi cục Thuế thành phố trong giai đoạn 5 năm từ 2013 đến 2017. Đối với dữ liệu sơ cấp, nghiên cứu tiến hành khảo sát thực địa trong tháng 03 và tháng 04 năm 2018 với tổng quy mô 192 phiếu điều tra đại diện.

Quy mô mẫu điều tra đối với hộ gia đình, cá nhân được xác định dựa trên công thức chọn mẫu của Lê Huy Bá với mức sai số cho phép 15%, tương ứng với 125 phiếu khảo sát (phân bổ thành 40 hộ được giao đất không qua đấu giá, 45 hộ được giao đất qua đấu giá và 40 hộ thuê đất). Đối với khối tổ chức, nghiên cứu thực hiện điều tra toàn bộ 100% gồm 06 tổ chức được giao đất và 08 tổ chức được thuê đất trên địa bàn. Đối với cán bộ chuyên môn, mẫu điều tra gồm 53 cán bộ, công chức (04 cán bộ cấp Sở, 03 cán bộ cấp Phòng, 23 lãnh đạo UBND cấp xã/phường và 23 công chức địa chính). Phương pháp phân tích thống kê mô tả trên phần mềm Excel kết hợp so sánh đối chiếu chuỗi số liệu theo thời gian được lựa chọn nhằm phát hiện xu hướng biến động, bảo đảm tính khách quan và cung cấp cơ sở tin cậy cho các đề xuất điều chỉnh chính sách.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, về cơ cấu giao đất ở cho hộ gia đình và cá nhân, thành phố Việt Trì đã thực hiện giao đất cho 1.898 hộ với tổng diện tích 20,76 ha trong giai đoạn 2013 - 2017. Trong đó, hình thức giao đất thông qua đấu giá chiếm tỷ trọng áp đảo với 1.380 hộ (tương đương 72,71% tổng số hộ), trong khi giao đất không qua đấu giá chỉ chiếm 518 hộ (tương đương 27,29%). Điều này phản ánh xu hướng công khai hóa phân bổ đất ở tại các khu đô thị mới.

Thứ hai, đối với các tổ chức và doanh nghiệp, UBND tỉnh Phú Thọ đã quyết định giao đất cho 06 tổ chức với diện tích 2,55 ha và cho thuê đất đối với 08 tổ chức với diện tích 4,51 ha trên địa bàn thành phố Việt Trì. Nhóm hộ gia đình, cá nhân cũng đã tiếp cận được 2,34 ha đất thuê thông qua 246 hợp đồng phục vụ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và thương mại dịch vụ.

Thứ ba, khảo sát về nghĩa vụ tài chính chỉ ra rằng có đến 65,88% hộ gia đình được giao đất và 40,00% hộ gia đình được thuê đất cho rằng đơn giá tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất do cơ quan nhà nước ban hành hiện nay vẫn còn thấp hơn đáng kể so với mặt bằng giá chuyển nhượng thực tế ngoài thị trường.

Thứ tư, qua khảo sát đội ngũ thực thi công vụ, có tới 79,25% cán bộ, công chức nhận định trình tự và thủ tục hành chính hiện hành vẫn còn rườm rà, chưa thực sự phù hợp với thực tiễn; 81,13% ý kiến phản ánh định mức kinh phí hỗ trợ công tác chuyên môn còn bất cập; và 69,81% cán bộ cho biết thường xuyên phải chịu áp lực nặng nề từ cấp trên về tiến độ giải quyết hồ sơ.

Thảo luận kết quả

Thực trạng phân bổ đất đai tại thành phố Việt Trì cho thấy bước chuyển biến tích cực trong việc áp dụng phương thức đấu giá công khai, giúp gia tăng nguồn thu ngân sách địa phương. Tuy nhiên, sự chênh lệch lớn giữa bảng giá đất nhà nước và giá thị trường tạo ra kẽ hở cho hoạt động đầu cơ và làm chậm trễ tiến độ đưa đất vào khai thác. Dữ liệu khảo sát có thể được mô tả rõ nét thông qua biểu đồ cột thể hiện biến động diện tích giao đất qua 5 năm kết hợp bảng tổng hợp tỷ lệ phần trăm đánh giá mức độ hài lòng của công dân đối với từng khâu thủ tục.

Khi so sánh với bức tranh tổng thể của toàn tỉnh Phú Thọ (giai đoạn 2013 - 2017 toàn tỉnh giao 212,70 ha cho 7.036 hộ và cho thuê 77,39 ha cho 2.304 hộ), thành phố Việt Trì chiếm tỷ trọng rất cao về đất ở đô thị nhưng đang đối mặt với tình trạng quỹ đất sạch suy giảm từ năm 2015 đến 2017. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ quy trình thẩm định kéo dài tới 25 ngày tại cơ quan chuyên môn, công tác lập quy hoạch sử dụng đất hàng năm tại cấp huyện thường xuyên bị chậm trễ và sự phối hợp liên ngành giữa tài chính, tài nguyên và thuế chưa đạt độ đồng bộ cao.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, cắt giảm từ 20% đến 30% thời gian giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến công tác giao đất và cho thuê đất. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Việt Trì cần phối hợp với Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tích hợp quy trình một cửa điện tử liên thông, phấn đấu rút ngắn thời gian thẩm định nhu cầu sử dụng đất từ 25 ngày làm việc xuống dưới 15 ngày làm việc, hoàn thành triển khai trong năm 2019.

Thứ hai, hoàn thiện cơ chế xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. UBND tỉnh Phú Thọ cùng Sở Tài chính cần định kỳ cập nhật hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, bảo đảm mức giá tính thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phản ánh đúng tối thiểu 80% đến 85% giá trị giao dịch thị trường tự do, qua đó hạn chế thất thu ngân sách và ngăn chặn tình trạng găm giữ đất đai đầu cơ.

Thứ ba, công khai minh bạch 100% thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trên cổng thông tin điện tử của UBND thành phố Việt Trì trước ngày 31 tháng 12 hàng năm. UBND 23 xã, phường có trách nhiệm niêm yết công khai danh mục các dự án giao đất, đấu giá đất và cho thuê đất tại trụ sở để người dân dễ dàng tiếp cận, giám sát và tham gia đấu giá công bằng.

Thứ tư, tăng cường tần suất kiểm tra và thanh tra chuyên ngành đất đai định kỳ 02 lần mỗi năm do Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì. Kiên quyết ban hành quyết định thu hồi 100% diện tích đất của các dự án đã được giao hoặc cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng quá 24 tháng mà không có lý do chính đáng, không thực hiện bồi thường tài sản gắn liền với đất theo đúng tinh thần Luật Đất đai.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm thứ nhất bao gồm lãnh đạo UBND các cấp, cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ cùng Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Việt Trì. Luận văn cung cấp dữ liệu định lượng thực chứng và đề xuất quy trình chuẩn hóa giúp tối ưu hóa công tác phân bổ quỹ đất và nâng cao hiệu lực quản lý hành chính địa phương.

Nhóm thứ hai là các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng, công ty kinh doanh bất động sản và các tổ chức kinh tế. Kết quả nghiên cứu giúp doanh nghiệp nắm rõ bức tranh tổng thể về thủ tục cấp phép, cơ chế tính tiền thuê đất và định hướng quỹ đất đấu giá tại các phường trung tâm như Gia Cẩm hay Tiên Cát để lập kế hoạch kinh doanh khả thi.

Nhóm thứ ba là giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế nông nghiệp và Luật học. Luận văn là tài liệu tham khảo giá trị về phương pháp luận nghiên cứu thực địa, kỹ thuật xử lý mẫu khảo sát sai số 15% và phương pháp đánh giá chính sách công.

Nhóm thứ tư là các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nhận giao đất ở hoặc thuê đất sản xuất kinh doanh tại địa phương. Tài liệu giúp người dân nắm vững các bước thủ tục, thời hạn giải quyết và quyền lợi nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành.

Câu hỏi thường gặp

Thành phố Việt Trì đã thực hiện giao đất ở cho bao nhiêu hộ gia đình trong giai đoạn 2013 - 2017? Trong giai đoạn này, thành phố đã giao đất ở cho 1.898 hộ gia đình với tổng diện tích 20,76 ha, trong đó hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chiếm ưu thế với 1.380 hộ (chiếm 72,71%) và hình thức giao đất không qua đấu giá là 518 hộ (chiếm 27,29%).

Tại sao hình thức đấu giá quyền sử dụng đất lại được đẩy mạnh tại đô thị Việt Trì? Đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm tính công khai, minh bạch, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh và đóng góp tỷ trọng lớn vào nguồn thu ngân sách nhà nước, điển hình như năm 2014 toàn tỉnh đã thu được 194,12 tỷ đồng từ hoạt động đấu giá 852 ô đất ở.

Những bất cập lớn nhất liên quan đến đơn giá đất giao và cho thuê tại địa phương là gì? Khảo sát thực tế cho thấy 65,88% hộ gia đình được giao đất và 40,00% hộ được thuê đất nhận định giá đất nhà nước quy định còn thấp hơn giá thị trường, dẫn đến hiện tượng chênh lệch địa tô, kích thích đầu cơ và làm giảm hiệu quả thu nộp ngân sách.

Khó khăn chủ yếu mà đội ngũ cán bộ địa chính tại Việt Trì đang đối mặt là gì? Có 79,25% cán bộ phản ánh thủ tục hành chính còn rườm rà chưa phù hợp, 81,13% nhận định kinh phí thực hiện công vụ chưa hợp lý và 69,81% công chức chịu áp lực nặng nề từ cấp trên về tiến độ giải quyết hồ sơ đất đai.

Giải pháp nào có tính quyết định để chấm dứt tình trạng dự án chậm đưa đất vào sử dụng? Cơ quan có thẩm quyền cần xây dựng hệ số giá đất sát thị trường, đồng thời thực hiện nghiêm chế tài thanh tra định kỳ và kiên quyết thu hồi không bồi thường đối với các khu đất chậm tiến độ quá 24 tháng theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

Kết luận

  • Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác giao đất, cho thuê đất tại 23 xã, phường thuộc thành phố Việt Trì giai đoạn 2013 - 2017.
  • Số liệu thực tế ghi nhận thành phố đã hoàn thành giao 20,76 ha đất ở cho 1.898 hộ và cho thuê 2,34 ha đất đối với 246 hộ gia đình, cá nhân.
  • Nghiên cứu đã chỉ rõ các điểm nghẽn chính gồm 79,25% cán bộ đánh giá thủ tục chưa phù hợp và 65,88% hộ dân nhận định đơn giá đất còn thấp hơn thị trường.
  • Hệ thống 4 nhóm giải pháp đột phá về cải cách hành chính, hoàn thiện định giá đất, công khai quy hoạch và siết chặt thanh tra đã được đề xuất cụ thể.
  • Các cơ quan quản lý nhà nước tại tỉnh Phú Thọ cần khẩn trương áp dụng khung giải pháp trên từ năm 2019 nhằm nâng cao hiệu quả quản trị tài nguyên đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.