Luận văn thạc sĩ vnua đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hòa bình tỉnh hòa bình giai đoạn 2011 2015

Luận văn thạc sĩ vnua đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2011-2015, phân tích hiệu quả và thách thức.

• Tác giả: Đoàn Thị Thanh Thanh
• Người hướng dẫn: PGS. Hồ Thị Lam Trà
• Trường học: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2011- 2015
• Loại tài liệu: Luận văn
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. MỤC LỤC
• 1.1. Lời cam đoan
• 1.2. Mục lục
• 1.3. Danh mục các chữ tắt và ký hiệu
• 1.4. Danh mục bảng
• 1.5. Danh mục hình
• 1.6. Trích yếu luận văn
• 1.7. Thesis abstract
• 1.8. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.9. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.10. Phạm vi nghiên cứu
• 1.11. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn
• 1.11.1. Những đóng góp mới
• 1.11.2. Ý nghĩa khoa học
• 1.11.3. Ý nghĩa thực tiễn
• 1.12. Tổng quan tài liệu
• 1.12.1. Tổng quan về thị trường bất động sản
• 1.12.2. Bất động sản. Thị trường bất động sản
• 1.12.3. Thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Việt Nam
• 1.12.4. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.12.5. Các phương pháp định giá đất
• 1.12.6. Quy định về giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.12.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.12.8. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.12.8.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.12.8.2. Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.12.8.3. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.12.8.4. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới
• 1.12.8.5. Một số kinh nghiệm đối với Việt Nam
• 1.12.8.6. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
• 1.13. Nội dung và phương pháp nghiên cứu
• 1.13.1. Địa điểm nghiên cứu
• 1.13.2. Thời gian nghiên cứu
• 1.13.3. Đối tượng nghiên cứu
• 1.13.4. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình
• 1.14. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hòa Bình
• 1.14.1. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án tại thành phố Hòa Bình
• 1.14.2. Đánh giá của người tham gia đấu giá và cán bộ thực hiện đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2011 - 2015
• 1.14.3. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.15. Phương pháp nghiên cứu
• 1.15.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
• 1.15.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
• 1.15.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
• 1.15.4. Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu
• 1.15.5. Phương pháp so sánh
• 1.16. Kết quả và thảo luận
• 1.16.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu
• 1.16.2. Điều kiện tự nhiên
• 1.16.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hòa Bình
• 1.16.4. Hiện trạng sử dụng các loại đất
• 1.16.5. Công tác quản lý đất đai
• 1.16.6. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình
• 1.16.7. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.16.8. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.16.9. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.16.10. Kết quả đấu giá QSDĐ tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2011 - 2015
• 1.16.11. Đánh giá kết quả đấu giá của một số dự án trong công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố Hòa Bình
• 1.16.12. Phiên đấu giá quyền sử dụng đất 20 lô tại khu quy hoạch dân cư tổ 16, phường Tân Thịnh, thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình - năm 2012
• 1.16.13. Phiên đấu giá quyền sử dụng đất 42 lô tại khu quy hoạch dân cư tổ 6, phường Thịnh Lang, thành phố Hòa Bình, năm 2013 - 2014
• 1.16.14. Phiên đấu giá QSDĐ 39 lô tại khu quy hoạch dân cư tổ 28, phường Phương Lâm, thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình - năm 2015
• 1.16.15. Đánh giá của người tham gia đấu giá và cán bộ thực hiện về công tác đấu giá QSDĐ của 03 dự án tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2011 - 2015
• 1.16.15.1. Đánh giá của người tham gia đấu giá
• 1.16.15.2. Đánh giá của cán bộ thực hiện đấu giá
• 1.16.16. Một số tồn tại của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hòa Bình
• 1.16.17. Đề xuất giải pháp khắc phục
• 2. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đánh Giá Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Hòa Bình

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hòa Bình giai đoạn 2011-2015 đã có những bước tiến quan trọng. Đất đai là tài nguyên quý giá, việc quản lý và sử dụng hiệu quả không chỉ ảnh hưởng đến phát triển kinh tế mà còn đến đời sống xã hội. Đánh giá công tác này giúp nhận diện những thành công và thách thức trong quá trình thực hiện.

1.1. Tình Hình Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Hòa Bình

Trong giai đoạn 2011-2015, thành phố Hòa Bình đã tổ chức nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng đất. Số lượng lô đất đấu giá và tổng diện tích đã cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản tại đây.

1.2. Ý Nghĩa Của Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất

Công tác đấu giá không chỉ tạo nguồn thu cho ngân sách mà còn góp phần nâng cao giá trị đất đai, thúc đẩy phát triển hạ tầng và đô thị hóa tại Hòa Bình.

II. Những Thách Thức Trong Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất

Mặc dù đã đạt được nhiều kết quả tích cực, công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hòa Bình vẫn gặp phải một số thách thức. Những vấn đề này cần được giải quyết để nâng cao hiệu quả đấu giá trong tương lai.

2.1. Vấn Đề Minh Bạch Trong Đấu Giá

Tính minh bạch trong quy trình đấu giá là yếu tố quan trọng. Việc thiếu thông tin rõ ràng có thể dẫn đến sự nghi ngờ từ phía người tham gia đấu giá.

2.2. Giá Khởi Điểm Và Ảnh Hưởng Đến Kết Quả Đấu Giá

Giá khởi điểm không hợp lý có thể ảnh hưởng lớn đến sự tham gia của các nhà đầu tư. Cần có các phương pháp định giá chính xác hơn để thu hút người tham gia.

III. Phương Pháp Đánh Giá Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất

Để đánh giá hiệu quả công tác đấu giá, cần áp dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học. Việc thu thập dữ liệu từ các dự án cụ thể sẽ giúp có cái nhìn tổng quan và chi tiết hơn.

3.1. Phương Pháp Thu Thập Dữ Liệu Sơ Cấp

Tiến hành khảo sát ý kiến của người dân và cán bộ tham gia đấu giá để thu thập thông tin thực tế về quy trình và kết quả đấu giá.

3.2. Phương Pháp Phân Tích Dữ Liệu

Sử dụng các công cụ phân tích thống kê để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá, từ đó đưa ra các giải pháp cải thiện.

IV. Kết Quả Đánh Giá Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất

Kết quả đánh giá cho thấy công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hòa Bình đã đạt được nhiều thành công. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần cải thiện để nâng cao hiệu quả.

4.1. Thành Công Trong Các Phiên Đấu Giá

Nhiều phiên đấu giá đã thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư, tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương.

4.2. Đánh Giá Từ Người Tham Gia Đấu Giá

Phản hồi từ người tham gia cho thấy họ hài lòng với quy trình đấu giá, nhưng vẫn mong muốn có sự cải thiện về thông tin và minh bạch.

V. Đề Xuất Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất

Để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, cần có các giải pháp cụ thể. Những giải pháp này sẽ giúp cải thiện quy trình và thu hút nhiều nhà đầu tư hơn.

5.1. Cải Thiện Quy Trình Đấu Giá

Cần xây dựng quy trình đấu giá rõ ràng, minh bạch và dễ hiểu để người tham gia có thể nắm bắt thông tin một cách nhanh chóng.

5.2. Tăng Cường Đào Tạo Nhân Lực

Đào tạo cán bộ thực hiện đấu giá để nâng cao năng lực và hiểu biết về quy trình, từ đó đảm bảo công tác đấu giá diễn ra hiệu quả hơn.

VI. Kết Luận Và Tương Lai Của Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hòa Bình đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, cần tiếp tục cải thiện và đổi mới quy trình đấu giá.

6.1. Tương Lai Của Thị Trường Đấu Giá

Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất tại Hòa Bình có tiềm năng phát triển lớn, cần có các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy sự phát triển này.

6.2. Định Hướng Phát Triển Công Tác Đấu Giá

Cần có chiến lược dài hạn cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo tính bền vững và hiệu quả trong tương lai.

Trích đoạn nội dung tài liệu

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐOÀN THỊ THANH THANH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÒA BÌNH, TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2011- 2015 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS. Hồ Thị Lam Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Đoàn Thị Thanh Thanh i LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện Luận văn tôi đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt tình của các Thầy, Cô giáo trong khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, các tập thể đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành Luận văn này. Trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới Cô giáo: Phó Giáo sư - Tiến sỹ Hồ Thị Lam Trà đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện Luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự quan tâm, chỉ bảo ân cần của các thầy, cô giáo trong Khoa Quản lý Đất đai trong suốt thời gian tôi học tập tại trường. Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình đã trực tiếp giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu.

Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt trong quá trình tôi thực hiện Luận văn này. Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Đoàn Thị Thanh Thanh ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] MỤC LỤC Lời cam đoan. ii Mục lục. iii Danh mục các chữ tắt và ký hiệu.

vi Danh mục bảng .vii Danh mục hình .viii Trích yếu luận văn. ix Thesis abstract. Tính cấp thiết của đề tài. Mục tiêu nghiên cứu.

Phạm vi nghiên cứu. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn. Những đóng góp mới. Ý nghĩa khoa học.

Ý nghĩa thực tiễn. Tổng quan tài liệu. Tổng quan về thị trường bất động sản. Bất động sản.

Thị trường bất động sản. Thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Việt Nam. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất. Các phương pháp định giá đất.

Quy định về giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất .10 iii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.

Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới. Một số kinh nghiệm đối với Việt Nam.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam. Nội dung và phương pháp nghiên cứu. Địa điểm nghiên cứu. Thời gian nghiên cứu.

Đối tượng nghiên cứu. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình. Công tác đấu giá quyền dụng đất trên địa bàn thành phố Hòa Bình. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án tại thành phố Hòa Bình.

Đánh giá của người tham gia đấu giá và cán bộ thực hiện đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2011 - 2015. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Phương pháp nghiên cứu. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp. Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu. Phương pháp so sánh.

Kết quả và thảo luận. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu. Điều kiện tự nhiên. Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội thành phố Hòa Bình.

Hiện trạng sử dụng các loại đất .39 iv LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Công tác quản lý đất đai. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất.

Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất. Kết quả đấu giá QSDĐ tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2011 - 2015. Đánh giá kết quả đấu giá của một số dự án trong công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố Hòa Bình.

Phiên đấu giá quyền sử dụng đất 20 lô tại khu quy hoạch dân cư tổ 16, phường Tân Thịnh, thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình - năm 2012. Phiên đấu giá quyền sử dụng đất 42 lô tại khu quy hoạch dân cư tổ 6, phường Thịnh Lang, thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình, năm 2013 - 2014. Phiên đấu giá QSDĐ 39 lô tại khu quy hoạch dân cư tổ 28, phường Phương Lâm, thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình- năm 2015. Đánh giá của người tham gia đấu giá và cán bộ thực hiện về công tác đấu giá QSDĐ của 03 dự án tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2011 - 2015.

Đánh giá của người tham gia đấu giá. Đánh giá của cán bộ thực hiện đấu giá. Một số tồn tại của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hòa Bình. Đề xuất giải pháp khắc phục.

Kết luận và kiến nghị. 84 Tài liệu tham khảo. 85 v LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐG Bán đấu giá BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân sự CN QSH Chuyển nhượng Quyền sở hữu CNH Công nghiệp hoá GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá KDC Khu dân cư MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất TDP Tổ dân phố TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MỤC BẢNG Bảng 4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 theo đơn vị hành chính.

Biến động sử dụng đất iai đoan 2011 - 2015. Kết quả 05 năm thực hiện đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hòa Bình giai đoạn 2011 - 2015. Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hòa Bình năm 2011 – 2012. Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hòa Bình năm 2013.

Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hòa Bình năm 2014. Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hòa Bình năm 2015. Kết quả đấu giá QSDĐ 20 lô đất khu quy hoạch dân cư tổ 16, phường Tân Thịnh, thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình - năm 2012. Kết quả phiên đấu giá QSDĐ 42 lô tại khu quy hoạch dân cư tổ 6, phường Thịnh Lang, thành phố Hòa Bình, đợt 1.

Kết quả phiên đấu giá QSDĐ 11 lô tại khu quy hoạch dân cư tổ 6, phường Thịnh Lang, thành phố Hòa Bình, đợt 2. Giá khởi điểm của 39 lô tại tổ 28, phường Phương Lâm, thành phố Hòa Bình. Kết quả đấu giá QSDĐ 39 lô tại khu quy hoạch dân cư tổ 28, phường Phương Lâm, thành phố Hòa Bình. Đánh giá về công khai, minh bạch phương án, thông tin về dự án.

Đánh giá về số lượng lô đất được phép đăng ký. Đánh giá về việc thực hiện quy chế, trình tự và thủ tục đấu giá. Đánh giá về giá khởi điểm. Đánh giá về kết quả đấu giá.

Đánh giá về mức độ hài lòng về toàn bộ quá trình tham đấu giá. Đánh giá về trách nhiệm của Hội đồng đấu giá sau khi kết thúc đấu giá. Đánh giá về sự công khai, minh bạch các thông tin về dự án. Đánh giá về quy chế và trình tự, thủ tục.

Đánh giá về giá khởi điểm. Đánh giá về nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSDĐ. 79 vii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MỤC HÌNH Hình 4. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Hòa Bình năm 2015.

Cơ cấu sử dụng đất năm 2015. Quy trình đấu giá QSDĐ của thành phố Hòa Bình.46 viii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Đoàn Thị Thanh Thanh Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình - tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2011-2015”. Ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 62.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam 1. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất dựa trên một số khu quy hoạch khu dân cư trên địa bàn thành phố Hòa Bình.

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hòa Bình. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất, giá đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan liên quan đến các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình. - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, trên cơ sở các số liệu đã thống kê và dựa trên các tiêu chí lựa chọn về vị trí địa lý, điều kiện kinh tế - xã hội, số người tham gia trên 01 dự án đấu giá, MCL cao, tôi tiến hành lựa chọn 03 dự án đấu giá đất quy hoạch khu dân cư của các phường trên địa bàn thành phố Hòa Bình làm điểm nghiên cứu.