Tổng quan nghiên cứu

Đất đai giữ vai trò là nguồn tài nguyên quốc gia đặc biệt, nền tảng không gian cho các hoạt động phát triển kinh tế xã hội và là nguồn lực tài chính quan trọng của địa phương. Trong giai đoạn 2011 - 2015, thành phố Hòa Bình ghi nhận tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 14,8%/năm, kéo theo quá trình đô thị hóa mở rộng trên diện tích tự nhiên 14.442,98 ha với quy mô dân số đạt 90.750 người vào năm 2015. Thực tiễn chuyển đổi cơ chế quản lý đặt ra yêu cầu bức thiết phải thay thế hình thức giao đất hành chính bằng cơ chế đấu giá công khai nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản và hạn chế tình trạng đầu cơ.

Nghiên cứu tập trung đánh giá toàn diện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình trong mốc thời gian từ tháng 01/2011 đến tháng 12/2015. Mục tiêu then chốt là phân tích kết quả vận hành của 17 dự án đấu giá đất ở đô thị, khảo sát chuyên sâu 3 dự án quy hoạch khu dân cư trọng điểm và đo lường mức độ hài lòng của 155 đối tượng điều tra. Nghiên cứu xác định các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến biên độ chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài thể hiện qua kết quả huy động tổng giá trị nộp ngân sách nhà nước đạt 129,73 tỷ đồng từ 10.819,14 m2 đất ở được đấu giá thành công trong 5 năm. Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học xác đáng giúp cơ quan quản lý đất đai địa phương hoàn thiện phương pháp xác định giá khởi điểm tại các vị trí hạ tầng chưa đồng bộ, giảm thiểu khiếu nại trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tối ưu hóa nguồn thu ngân sách cho đô thị cửa ngõ vùng Tây Bắc.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng lý thuyết kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa về đất đai, trong đó phân định rõ thị trường sơ cấp do Nhà nước đại diện chủ sở hữu giao đất thông qua đấu giá và thị trường thứ cấp giao dịch giữa các chủ thể sử dụng. Mô hình nghiên cứu tích hợp lý thuyết đấu giá tài sản công, xác định đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giao dịch đặc thù nhằm hình thành mặt bằng giá thị trường khách quan dựa trên quy luật cung - cầu.

Khung phân tích áp dụng 5 phương pháp định giá đất theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Nghị định số 188/2004/NĐ-CP gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Các khái niệm cốt lõi được chuẩn hóa theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, bao gồm: giá quyền sử dụng đất theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013, giá khởi điểm được cấu thành từ chi phí giải phóng mặt bằng cộng suất đầu tư hạ tầng và khung giá đất tỉnh, mức chênh lệch giá trúng và quy định bước giá tối thiểu 100.000 đồng/m2 qua từng vòng trả giá.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ hệ thống văn bản pháp quy, hồ sơ địa chính và báo cáo quản lý giai đoạn 2011 - 2015 của Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố Hòa Bình cùng dữ liệu thống kê tại 15 đơn vị hành chính xã, phường.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu được thực hiện có chủ đích trên cơ sở 3 tiêu chí: vị trí địa lý đắc địa, tỷ lệ hoàn thành nghĩa vụ tài chính đạt 90% đến 100% và quy mô người đăng ký lớn. Ba dự án tiêu biểu được lựa chọn gồm: khu dân cư tổ 16 phường Tân Thịnh năm 2012, khu dân cư tổ 6 phường Thịnh Lang năm 2013 - 2014 và khu dân cư tổ 28 phường Phương Lâm năm 2015.

Đối với dữ liệu sơ cấp, tác giả áp dụng công thức chọn mẫu xác suất Yamane với độ tin cậy 95% và sai số tiêu chuẩn 5% trên tổng thể 175 người tham gia đấu giá tại 3 dự án điểm, tính toán được cỡ mẫu tối thiểu 122 đối tượng. Trên thực tế, nghiên cứu đã phát ra 125 phiếu điều tra cho người dân, phân bổ cụ thể: phường Phương Lâm 74 phiếu, phường Thịnh Lang 39 phiếu và phường Tân Thịnh 12 phiếu. Đồng thời, nghiên cứu thực hiện phỏng vấn sâu 30 cán bộ chuyên môn thuộc các cơ quan quản lý đất đai, nâng tổng số mẫu khảo sát sơ cấp lên 155 phiếu.

Dữ liệu được xử lý bằng phần mềm Excel thông qua phương pháp thống kê mô tả, phân tích tổng hợp và phương pháp so sánh tỷ lệ chênh lệch giá để đánh giá sự biến động giữa giá sàn và giá trúng thực tế.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Giai đoạn 2011 - 2015, thành phố Hòa Bình đã tổ chức thành công 17 dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn 4 phường nội thành, cung ứng 10.819,14 m2 đất ở và đóng góp 129,73 tỷ đồng vào nguồn thu ngân sách địa phương.

Kết quả đánh giá chi tiết tại 3 dự án trọng điểm chỉ ra sự phân hóa rõ rệt về mức độ quan tâm và giá trị trúng đấu giá:

Thứ nhất, phiên đấu giá 20 lô đất tại tổ 16 phường Tân Thịnh năm 2012 ghi nhận 12 người tham gia đủ điều kiện. Dự án hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính đúng kỳ hạn với mức giá trúng bình quân vượt 12% so với giá khởi điểm ban đầu.

Thứ hai, phiên đấu giá 42 lô đất tại tổ 6 phường Thịnh Lang triển khai qua hai đợt trong giai đoạn 2013 - 2014. Đợt 1 và đợt 2 với 11 lô đất tiếp theo đã thu hút 39 người tham gia. Mức giá trúng tăng trưởng trung bình từ 18% đến 25% so với giá sàn nhờ lực đẩy từ trục giao thông Thịnh Lang mới nâng cấp.

Thứ ba, phiên đấu giá 39 lô đất tại tổ 28 phường Phương Lâm năm 2015 ghi nhận số lượng người đăng ký kỷ lục với 74 hồ sơ. Dự án đạt mức chênh lệch giá trúng cao nhất toàn thành phố, vượt trên 35% so với giá khởi điểm nhờ vị trí thương mại dịch vụ đắc địa.

Kết quả khảo sát 125 người tham gia đấu giá cho thấy 88,8% người dân đánh giá cao tính công khai, minh bạch của quy trình và 92% hài lòng về tiến độ bàn giao thực địa cũng như thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thảo luận kết quả

Sự thành công về doanh thu và tỷ lệ trúng đấu giá bắt nguồn từ sự cải thiện vượt bậc về kết cấu hạ tầng. Đoạn Quốc lộ 6 chạy qua thành phố dài 17,5 km cùng hệ thống tỉnh lộ 433 dài 90 km và tỉnh lộ 434 dài 14 km được nhựa hóa đồng bộ đã nâng cao khả năng sinh lời của các thửa đất. Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế với tỷ trọng thương mại dịch vụ chiếm 54% và công nghiệp xây dựng chiếm 33% vào năm 2015 thúc đẩy nhu cầu sở hữu đất ở thực tế và kinh doanh.

Dữ liệu nghiên cứu được biểu diễn trực quan qua biểu đồ so sánh tương quan giữa giá khởi điểm và giá trúng thực tế qua các năm, đồng thời bảng tổng hợp tần số mức độ hài lòng phản ánh rõ nét sự đồng thuận của người dân đối với quy chế điều hành của Hội đồng bán đấu giá.

So sánh với các nghiên cứu cùng thời kỳ tại khu vực trung du miền núi phía Bắc, công tác đấu giá tại thành phố Hòa Bình có tỷ lệ hồ sơ hợp lệ và tỷ lệ thu hồi vốn đạt mức cao trên 95%. Tuy nhiên, một số hạn chế vẫn tồn tại như việc xác định giá sàn ở các vị trí tiếp giáp đồi núi còn cứng nhắc, chưa phản ánh hết chi phí san gạt mặt bằng của người trúng đấu giá.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý và đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hòa Bình trong giai đoạn tiếp theo, các giải pháp trọng tâm cần được thực hiện đồng bộ:

Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế chính sách và quy chế tổ chức: Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Phòng Tư pháp thành phố chuẩn hóa 100% hồ sơ mời đấu giá theo Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, rút ngắn 20% thời gian thụ lý hồ sơ đăng ký tham gia từ quý 1/2017.

Thứ hai, nâng cao độ chính xác trong công tác định giá khởi điểm: Hội đồng thẩm định giá đất thành phố áp dụng linh hoạt phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất, đảm bảo mức giá sàn phản ánh đúng 90% đến 95% giá trị giao dịch thực tế trên thị trường, khống chế biên độ sai lệch định giá dưới 5% hàng năm.

Thứ ba, đầu tư hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật trước khi đưa quỹ đất ra đấu giá: Ban Quản lý dự án thành phố trích tối thiểu 30% đến 40% nguồn thu từ đấu giá đất để tái đầu tư hệ thống thoát nước mưa, cấp điện sinh hoạt và đường thảm nhựa tại 100% các khu dân cư mới trước khi phát hành thông báo công khai.

Thứ tư, chuyên nghiệp hóa đơn vị điều hành và minh bạch thông tin: Ủy ban nhân dân thành phố Hòa Bình thực hiện chuyển giao toàn bộ 100% các phiên đấu giá đất ở đô thị sang các trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, niêm yết thông tin quy hoạch chi tiết 1/500 trên cổng thông tin điện tử tối thiểu 30 ngày trước khi mở bán hồ sơ.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và hệ thống dữ liệu thực nghiệm trong luận văn mang lại giá trị ứng dụng cao cho 4 nhóm đối tượng trọng điểm:

Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và tài chính công: Lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện, thành phố, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch có thể ứng dụng trực tiếp quy trình kiểm soát 17 dự án đấu giá và phương pháp quản lý nguồn thu 129,73 tỷ đồng để xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Tổ chức và đấu giá viên chuyên nghiệp: Các trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tham khảo kinh nghiệm điều hành phiên đấu giá trực tiếp, kỹ thuật kiểm soát hồ sơ của 175 khách hàng và phương thức giám sát bước giá tối thiểu 100.000 đồng/m2 nhằm ngăn chặn hiện tượng dàn xếp giá.

Doanh nghiệp phát triển dự án và nhà đầu tư bất động sản: Các nhà đầu tư hạ tầng đô thị khai thác bộ dữ liệu phân tích biến động giá tại các phường Tân Thịnh, Thịnh Lang, Phương Lâm trên nền tảng quỹ đất tự nhiên 14.442,98 ha để định hình chiến lược đầu tư.

Học viên, giảng viên và nhà nghiên cứu học thuật: Học viên cao học chuyên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế phát triển tiếp cận phương pháp chọn mẫu Yamane chuẩn mực với 155 phiếu điều tra và mô hình đánh giá mức chênh lệch giá đất trong đô thị loại ba.

Câu hỏi thường gặp

Tổng diện tích đất và nguồn thu ngân sách từ công tác đấu giá tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2011 - 2015 đạt kết quả như thế nào?

Trong giai đoạn 5 năm từ 2011 đến 2015, thành phố Hòa Bình đã tổ chức đấu giá thành công tổng diện tích 10.819,14 m2 đất ở qua 17 dự án quy hoạch, thu nộp về ngân sách nhà nước tổng số tiền 129,73 tỷ đồng, tạo nguồn vốn tái đầu tư hạ tầng đô thị.

Phương pháp xác định quy mô mẫu khảo sát sơ cấp trong nghiên cứu được tiến hành ra sao?

Tác giả sử dụng công thức chọn mẫu Yamane với độ tin cậy 95% và sai số tiêu chuẩn 5% trên tổng số 175 người tham gia tại 3 dự án trọng điểm, xác định được cỡ mẫu 125 người dân kết hợp 30 cán bộ chuyên trách, tạo nên mẫu khảo sát thực tế gồm 155 phiếu.

Yếu tố nào có ảnh hưởng quyết định nhất đến mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá?

Vị trí địa lý thuận lợi thương mại, mức độ hoàn thiện của hệ thống hạ tầng kỹ thuật và số lượng người tham gia phiên đấu giá là các yếu tố quyết định. Điển hình tại tổ 28 phường Phương Lâm, hạ tầng hoàn chỉnh đã đẩy giá trúng vượt hơn 35% so với giá sàn.

Quy định về bước giá trong các phiên đấu giá đất ở tại thành phố Hòa Bình được áp dụng như thế nào?

Quy chế đấu giá quy định bước giá ở vòng đấu sau tối thiểu phải cao hơn 100.000 đồng/m2 so với mức trả giá cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó, bảo đảm tính cạnh tranh liên tục và gia tăng tối đa nguồn thu ngân sách.

Luận văn đề xuất giải pháp kỹ thuật nào nhằm nâng cao tính minh bạch cho các phiên đấu giá tiếp theo?

Luận văn kiến nghị chuyển giao 100% việc tổ chức phiên đấu giá cho các đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp, công khai toàn bộ đồ án quy hoạch 1/500 và thông báo công khai danh mục thửa đất trên các phương tiện truyền thông tối thiểu 30 ngày trước khi tiếp nhận hồ sơ.

Kết luận

  • Đánh giá toàn diện kết quả thực hiện 17 dự án đấu giá đất giai đoạn 2011 - 2015 tại thành phố Hòa Bình với tổng diện tích 10.819,14 m2 và giá trị thu nộp ngân sách đạt 129,73 tỷ đồng.
  • Chứng minh tính khoa học và độ tin cậy thông qua khảo sát thực tế 125 hộ dân và 30 cán bộ chuyên môn tại 3 phường trọng điểm gồm Tân Thịnh, Thịnh Lang và Phương Lâm.
  • Khẳng định mối quan hệ nhân quả giữa mức độ đầu tư hạ tầng giao thông kết nối với biên độ tăng trưởng giá trị quyền sử dụng đất sau đấu giá.
  • Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp mang tính hành động cao về hoàn thiện cơ chế, chuẩn hóa định giá sàn, nâng cấp hạ tầng và chuyên nghiệp hóa tổ chức đấu giá.
  • Thiết lập lộ trình triển khai cụ thể cho giai đoạn 2016 - 2020 nhằm tối ưu hóa công tác quản trị tài chính đất đai tại các đô thị cửa ngõ vùng Tây Bắc.

Công trình luận văn là tài liệu tham khảo thiết thực cho các cơ quan hoạch định chính sách và nhà nghiên cứu quản lý đất đai. Độc giả quan tâm có thể áp dụng các phát hiện và khung phương pháp luận của đề tài để nâng cao hiệu quả quản trị quỹ đất công tại đơn vị và địa phương.