Đánh Giá Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Thành Phố Bắc Ninh Giai Đoạn 2013-2016

Luận văn thạc sĩ vnua phân tích công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Bắc Ninh giai đoạn 2013-2016, đánh giá hiệu quả và thách thức.

• Tác giả: Nguyễn Công Văn
• Người hướng dẫn: PGS. Trần Trọng Phương
• Trường học: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Thành Phố Bắc Ninh, Tỉnh Bắc Ninh Giai Đoạn 2013-2016
• Loại tài liệu: Luận văn
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. MỤC LỤC
• 1.1. Danh mục chữ viết tắt
• 1.2. Danh mục bảng
• 1.3. Danh mục sơ đồ, hình
• 1.4. Trích yếu luận văn
• 1.5. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.6. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.7. Phạm vi nghiên cứu
• 1.8. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
• 1.9. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
• 1.9.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.9.2. Khái niệm giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
• 1.9.3. Tổng quan về thị trường bất động sản
• 1.9.4. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.9.5. Đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.9.6. Đấu giá bất động sản của một số nước trên thế giới
• 1.9.7. Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN
• 1.9.8. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương
• 1.9.9. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
• 1.9.10. Đánh giá chung định hướng cho nghiên cứu
• 1.10. Đối tượng và phương pháp nghiên cứu
• 1.10.1. Địa điểm nghiên cứu
• 1.10.2. Thời gian nghiên cứu
• 1.10.3. Đối tượng nghiên cứu
• 1.10.4. Nội dung nghiên cứu
• 1.10.5. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh
• 1.10.6. Thực trạng quản lý và sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh
• 1.10.7. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
• 1.10.8. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại 2 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
• 1.10.9. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
• 1.10.10. Phương pháp nghiên cứu
• 1.10.10.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
• 1.10.10.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
• 1.10.10.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
• 1.10.10.4. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu
• 1.10.10.5. Phương pháp điều tra giá thị trường
• 1.10.10.6. Phương pháp đánh giá theo các tiêu chí trong đấu giá quyền sử dụng đất tại 02 dự án
• 1.11. Kết quả nghiên cứu và thảo luận
• 1.11.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh có ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.11.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 1.11.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 1.11.2. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
• 1.11.2.1. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Bắc Ninh
• 1.11.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh năm 2016
• 1.11.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2013-2016
• 1.11.3.1. Các văn bản pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Bắc Ninh
• 1.11.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.11.3.3. Quy trình thực hiện đấu giá QSDĐ tại thành phố Bắc Ninh
• 1.11.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, giai đoạn 2013 – 2016
• 1.11.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 02 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
• 1.11.4.1. Đặc điểm của 02 dự án đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.11.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 02 dự án
• 1.11.4.3. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 02 dự án
• 1.11.4.4. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 02 dự án
• 1.11.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
• 1.11.5.1. Giải pháp về cơ chế chính sách trong đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.11.5.2. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
• 1.11.5.3. Giải pháp về khoa học công nghệ
• 1.11.5.4. Giải pháp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất cho người trúng đấu giá
• 1.11.5.5. Giải pháp về cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.11.5.6. Giải pháp về tuyên truyền
• 1.12. Kết luận và kiến nghị
• Tài liệu tham khảo

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đánh Giá Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Bắc Ninh

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Bắc Ninh giai đoạn 2013-2016 đã có những bước tiến quan trọng. Đất đai là tài nguyên quý giá, việc quản lý và sử dụng hiệu quả không chỉ ảnh hưởng đến phát triển kinh tế mà còn đến đời sống xã hội. Đánh giá công tác này giúp nhận diện những thành công và thách thức trong quá trình thực hiện.

1.1. Khái Niệm Về Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua việc tổ chức đấu giá công khai. Hình thức này giúp tăng cường tính minh bạch và công bằng trong việc phân phối tài nguyên đất đai.

1.2. Tầm Quan Trọng Của Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất

Đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ tạo nguồn thu cho ngân sách mà còn thu hút đầu tư, phát triển hạ tầng và nâng cao giá trị đất đai. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh phát triển đô thị hóa tại Bắc Ninh.

II. Những Thách Thức Trong Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Bắc Ninh

Mặc dù công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã đạt được nhiều kết quả tích cực, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều thách thức. Những vấn đề này cần được giải quyết để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá trong tương lai.

2.1. Vấn Đề Quản Lý Giá Đất

Giá đất hiện tại thường không phản ánh đúng giá trị thực tế trên thị trường, dẫn đến tình trạng đầu cơ và bất ổn trong đấu giá. Cần có cơ chế điều chỉnh giá đất linh hoạt hơn để phù hợp với thực tế.

2.2. Thiếu Minh Bạch Trong Quy Trình Đấu Giá

Quy trình đấu giá đôi khi thiếu minh bạch, gây ra nghi ngờ về tính công bằng. Cần cải thiện quy trình và công khai thông tin để tăng cường niềm tin của nhà đầu tư.

III. Phương Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất

Để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, cần áp dụng một số phương pháp và giải pháp cụ thể. Những giải pháp này sẽ giúp cải thiện tình hình hiện tại và tạo ra môi trường đấu giá công bằng hơn.

3.1. Cải Tiến Quy Trình Đấu Giá

Cần xây dựng quy trình đấu giá rõ ràng, minh bạch và công khai. Việc này sẽ giúp thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia và tăng tính cạnh tranh trong đấu giá.

3.2. Tăng Cường Đào Tạo Nhân Lực

Đào tạo nhân lực có chuyên môn về đấu giá và quản lý đất đai là rất cần thiết. Điều này sẽ giúp nâng cao năng lực thực hiện công tác đấu giá và quản lý tài nguyên đất.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Từ Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất

Kết quả từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Bắc Ninh đã mang lại nhiều lợi ích cho ngân sách và phát triển hạ tầng. Những ứng dụng thực tiễn này cần được ghi nhận và phát huy.

4.1. Tăng Thu Ngân Sách Nhà Nước

Công tác đấu giá đã giúp tăng thu ngân sách nhà nước, với số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất đạt hàng trăm tỷ đồng trong giai đoạn 2013-2016.

4.2. Phát Triển Hạ Tầng Đô Thị

Số tiền thu được từ đấu giá đã được sử dụng để đầu tư vào hạ tầng đô thị, cải thiện chất lượng cuộc sống cho người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

V. Kết Luận Về Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Bắc Ninh

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Bắc Ninh trong giai đoạn 2013-2016 đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể. Tuy nhiên, để tiếp tục phát triển, cần có những giải pháp đồng bộ và hiệu quả hơn.

5.1. Đánh Giá Tổng Thể Về Công Tác Đấu Giá

Công tác đấu giá đã góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế xã hội của Bắc Ninh, nhưng vẫn cần cải thiện để đạt hiệu quả cao hơn.

5.2. Định Hướng Phát Triển Trong Tương Lai

Cần có chiến lược dài hạn cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo tính bền vững và hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng tài nguyên đất.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Bắc Ninh là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa của tỉnh Bắc Ninh, giữ vai trò mắt xích chiến lược trong vùng tam giác kinh tế trọng điểm Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Trong giai đoạn 2011 - 2015, tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của thành phố duy trì ở mức ấn tượng 14,8%/năm; đến năm 2016, tổng sản phẩm trên địa bàn (GDP) đạt 4.195 tỷ đồng (tăng gấp 1,45 lần so với năm 2013) và GDP bình quân đầu người đạt 5.037 USD. Quá trình đô thị hóa nhanh chóng thúc đẩy nhu cầu sử dụng đất ở và đất thương mại dịch vụ tăng vọt, kéo theo nguy cơ hình thành các giao dịch bất động sản ngầm, tình trạng đầu cơ và thất thoát ngân sách do cơ chế "hai giá đất". Nhằm giải quyết triệt để vấn đề này, chính quyền địa phương đã đẩy mạnh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất như một công cụ then chốt để công khai hóa thị trường và huy động nguồn lực xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai (mã số 8850103) của tác giả Nguyễn Công Văn, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. Trần Trọng Phương tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tập trung giải quyết hai mục tiêu cốt lõi: Đánh giá toàn diện thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2013 - 2016 và đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, tổ chức đấu giá trong giai đoạn tiếp theo. Phạm vi không gian nghiên cứu bao quát 12 xã, phường có triển khai dự án đấu giá, đồng thời đi sâu phân tích điển hình tại phường Kinh Bắc và phường Hạp Lĩnh.

Ý nghĩa thực tiễn và khoa học của công trình được định lượng rõ nét qua các chỉ tiêu tài chính và quản lý: Trong giai đoạn 2013 - 2016, toàn thành phố đã tổ chức đấu giá thành công 20/22 dự án với tổng diện tích 39.701,52 m2, thu về cho ngân sách 513,36 tỷ đồng (vượt 1,13% so với dự kiến). Nguồn thu này đóng góp chủ lực vào tổng nguồn thu từ đấu giá đất của toàn tỉnh (đạt 774 tỷ đồng vào năm 2016), tạo dòng vốn tái đầu tư khi trích tối thiểu 30% bổ sung Quỹ phát triển đất và dành 10% kinh phí cho công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng nền tảng lý luận về kinh tế đất đai và lý thuyết thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Thị trường quyền sử dụng đất được phân định rõ thành hai cấp độ: Thị trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá công khai hoặc chỉ định) và thị trường thứ cấp (các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê giữa các chủ thể sử dụng đất). Căn cứ theo Luật Đất đai năm 2013, Hiến pháp năm 2013 khẳng định: "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước", việc đấu giá công khai đóng vai trò quyết định trong việc thiết lập mặt bằng giá thị trường khách quan và loại bỏ cơ chế "xin - cho".

Khung pháp lý và cơ chế xác định giá khởi điểm được xây dựng dựa trên Luật Đấu giá tài sản 2016, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 02/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính. Hệ thống định giá đất áp dụng 5 phương pháp chính: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Các quy định pháp lý chế định 3 hình thức đấu giá cơ bản: Bỏ phiếu kín trực tiếp nhiều vòng (tối thiểu 3 vòng bắt buộc), bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng và đấu giá công khai bằng lời nói trực tiếp.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập có hệ thống từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc Ninh, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, Trung tâm Phát triển quỹ đất và Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Bắc Ninh trong khung thời gian 2013 - 2016.

Nguồn dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp điều tra xã hội học với tổng cỡ mẫu là 175 phiếu điều tra ngẫu nhiên có phân tầng. Mẫu khảo sát bao gồm: 150 khách hàng đã trực tiếp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và 25 cán bộ chuyên môn (gồm 2 cán bộ địa chính phường, 5 cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, 7 cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai, 3 cán bộ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản và 8 cán bộ Trung tâm Phát triển quỹ đất). Việc chọn mẫu phân tầng đảm bảo tính đại diện cao, phản ánh đa chiều từ góc độ người mua lẫn cơ quan quản trị nhà nước.

Nghiên cứu sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh kinh tế và điều tra giá thị trường để xử lý số liệu trên phần mềm Excel. Lý do lựa chọn các phương pháp này là nhằm định lượng chính xác mức độ chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, đồng thời đo lường các yếu tố ảnh hưởng như hạ tầng kỹ thuật, vị trí khu đất và tính minh bạch của quy trình tổ chức. Tiến trình nghiên cứu được triển khai thực địa và hoàn thiện tổng hợp từ tháng 4/2017 đến tháng 9/2018.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Tổng hợp kết quả trên phạm vi toàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2013 - 2016 cho thấy công tác đấu giá đã đạt được những bước tiến vượt bậc. Thành phố đã triển khai lập quy hoạch 41 dự án, trong đó xây dựng phương án 22 dự án và tổ chức đấu giá thành công 20 dự án tại 12 xã, phường với tổng diện tích 39.701,52 m2. Tổng số tiền nộp ngân sách đạt 513,36 tỷ đồng, vượt 1,13% so với dự toán ban đầu. Nguồn thu này đóng góp quan trọng vào tổng thu ngân sách từ đất đai toàn tỉnh, tăng trưởng đều qua các năm: Từ 260 tỷ đồng (năm 2013), lên 368 tỷ đồng (năm 2014), 378 tỷ đồng (năm 2015) và bứt phá đạt 774 tỷ đồng vào năm 2016.

Khi đi sâu đánh giá thực trạng tại 02 dự án nghiên cứu điển hình, luận văn ghi nhận 195 thửa đất được đấu giá thành công với tổng số tiền thu về là 232,19 tỷ đồng, vượt giá khởi điểm 27,34 tỷ đồng. Mức chênh lệch bình quân giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm đạt tỷ lệ 1,12 lần.

Tuy nhiên, có sự phân hóa rất lớn về hiệu quả tài chính giữa các dự án:

• Dự án Khu nhà ở Hồ Ngọc Lân 4 (phường Kinh Bắc): Tổ chức đấu giá thành công 78 thửa đất, mang lại nguồn thu 158,25 tỷ đồng.
• Dự án Khu nhà ở Tiên Xá (phường Hạp Lĩnh): Đấu giá thành công 117 thửa đất nhưng chỉ thu được 73,94 tỷ đồng.
• So sánh tỷ đối: Dự án Hồ Ngọc Lân 4 có số lượng thửa đất ít hơn 39 thửa nhưng tổng giá trị thu được lại cao gấp 2,14 lần so với Dự án Tiên Xá.

Bên cạnh đó, khảo sát 175 đối tượng cho thấy hơn 85% người tham gia đánh giá quy trình đấu giá công khai, minh bạch. Tuy nhiên, vẫn tồn tại tình trạng thông đồng, "dìm giá" hoặc thỏa thuận ngầm giữa các nhóm trung gian trước phiên đấu giá, gây thất thu cho ngân sách và thiệt thòi cho người có nhu cầu thực tế.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến sự vượt trội về giá trị của Dự án Hồ Ngọc Lân 4 nằm ở lợi thế vị trí và mức độ đầu tư hạ tầng đồng bộ. Khu đất nằm sát trục đường Quốc lộ 1A (cũ) và Trung tâm Văn hóa Thể thao thành phố Bắc Ninh, có khả năng kết hợp ở và kinh doanh thương mại sầm uất, tạo sức hút cạnh tranh mạnh mẽ giữa các nhà đầu tư. Ngược lại, Dự án Tiên Xá nằm ở khu vực ven trung tâm, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ phụ trợ chưa hoàn thiện, chủ yếu phục vụ nhu cầu nhà ở đơn thuần nên mức độ tăng giá không cao.

Để làm nổi bật quy luật tương tác giữa hạ tầng, vị trí và giá trị chuyển nhượng, số liệu nghiên cứu được trực quan hóa thông qua bảng tổng hợp so sánh mức chênh lệch tài chính tại 02 dự án và biểu đồ cột thể hiện sự tăng trưởng nguồn thu ngân sách qua 4 năm (2013 - 2016). Đồng thời, các bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và sơ đồ trình tự thủ tục đấu giá được đối chiếu để minh chứng cho tính chuẩn mực của quy trình quản lý đất đai.

So sánh với các địa phương lân cận, thành phố Hà Nội năm 2014 thu được trên 2.000 tỷ đồng từ đấu giá 18,38 ha đất, nhiều quận vượt 200% kế hoạch; thành phố Đà Nẵng ghi nhận giá trúng thầu cao hơn từ 1,24 đến 2,42 lần so với giá khởi điểm. Tại thành phố Bắc Ninh, tỷ lệ vượt 1,12 lần thể hiện giá khởi điểm đã được tính toán khá sát với thị trường thực tế, giúp triệt tiêu địa tô chênh lệch và giảm thiểu khiếu kiện trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác quản lý và tối ưu hóa nguồn thu ngân sách từ quỹ đất, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Hoàn thiện cơ chế chính sách và quy chế xác định giá khởi điểm: UBND tỉnh Bắc Ninh phối hợp cùng Sở Tài chính và Sở Tư pháp rà soát, điều chỉnh phương pháp định giá đất cụ thể theo sát diễn biến thị trường; nâng tỷ lệ chênh lệch giá trúng bình quân đạt mức trên 1,20 lần; thiết lập quy định ràng buộc trách nhiệm tài chính nghiêm ngặt để hạn chế tình trạng bỏ cọc hoặc đầu cơ găm đất. Thời gian thực hiện: Giai đoạn 2019 - 2020.
2. Tăng cường chất lượng quy hoạch và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật trước khi đấu giá: Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Bắc Ninh chủ trì, phối hợp với Phòng Quản lý đô thị triển khai hoàn thiện 100% các hạng mục giao thông, hệ thống cấp thoát nước, chiếu sáng công cộng và cây xanh tại các khu đất quy hoạch trước khi mở bán đấu giá; đặt mục tiêu 100% dự án đưa ra đấu giá phải có mặt bằng sạch và kết nối giao thông đồng bộ. Thời gian thực hiện: Hàng năm theo kế hoạch sử dụng đất.
3. Đẩy mạnh chuyển đổi số và hiện đại hóa hình thức đấu giá: Sở Tư pháp tỉnh Bắc Ninh cùng các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp đầu tư hệ thống công nghệ thông tin, từng bước chuyển đổi từ đấu giá bỏ phiếu truyền thống sang đấu giá trực tuyến qua mạng Internet nhằm triệt tiêu 100% hiện tượng thông đồng, dìm giá và bảo vệ quyền lợi người mua. Thời gian thực hiện: Lộ trình 2020 - 2022.
4. Rút ngắn quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao thực địa: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc Ninh chuẩn hóa quy trình liên thông một cửa, cam kết bàn giao mốc giới thực địa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian không quá 15 ngày làm việc kể từ khi công dân hoàn tất 100% nghĩa vụ tài chính. Thời gian thực hiện: Áp dụng thường xuyên từ năm 2019.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị tham khảo thực tiễn và học thuật sâu sắc cho 4 nhóm đối tượng chính:

1. Cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên, môi trường và tài chính (Sở TN&MT, Phòng TN&MT, Trung tâm Phát triển quỹ đất, Sở Tư pháp): Sử dụng làm tài liệu tham khảo để chuẩn hóa quy trình định giá khởi điểm, kiểm soát thị trường sơ cấp và xây dựng phương án đấu giá tối ưu hóa nguồn thu ngân sách địa phương.
2. Các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp và đội ngũ đấu giá viên: Ứng dụng quy trình vận hành và bài học kinh nghiệm xử lý tình huống thực tế để nâng cao tính công khai, minh bạch, kiểm soát hiệu quả hành vi dàn xếp giá của các hội nhóm tham gia đấu giá.
3. Các doanh nghiệp đầu tư phát triển hạ tầng và nhà đầu tư bất động sản: Phân tích các mô hình tương quan giữa mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và tiềm năng tăng trưởng giá trị quyền sử dụng đất nhằm hoạch định chiến lược đầu tư và định giá đất đấu giá chính xác.
4. Giảng viên, nhà nghiên cứu và học viên cao học chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý công, Kinh tế bất động sản: Khai thác bộ khung phương pháp luận kết hợp dữ liệu khảo sát thực chứng 175 đối tượng và hệ thống phân tích 5 phương pháp định giá đất làm cơ sở triển khai các công trình khoa học chuyên sâu.

Câu hỏi thường gặp

Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2013 - 2016 đạt bao nhiêu?

Trong toàn bộ giai đoạn nghiên cứu, tổng số tiền thu được từ 20 dự án đấu giá thành công đạt 513,36 tỷ đồng, vượt 1,13% so với dự kiến. Riêng tại 02 dự án nghiên cứu trọng điểm, tổng giá trúng đạt 232,19 tỷ đồng, cao hơn 27,34 tỷ đồng so với giá khởi điểm, tương ứng mức chênh lệch bình quân đạt 1,12 lần.

Yếu tố nào đóng vai trò quyết định tạo nên sự chênh lệch lớn về nguồn thu giữa các dự án đất ở?

Vị trí địa lý đắc địa và mức độ hoàn chỉnh của hạ tầng kỹ thuật là yếu tố quyết định. Minh chứng cụ thể là dự án Hồ Ngọc Lân 4 (phường Kinh Bắc) nằm cạnh Quốc lộ 1A cũ thu về 158,25 tỷ đồng từ 78 thửa đất, cao gấp 2,14 lần dự án Tiên Xá (phường Hạp Lĩnh) dù dự án Tiên Xá có quy mô lớn hơn với 117 thửa đất.

Nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất được phân bổ và sử dụng ra sao tại tỉnh Bắc Ninh?

Căn cứ theo quy định của địa phương, nguồn thu từ đấu giá đất (đạt 774 tỷ đồng vào năm 2016) được trích tối thiểu 30% để bổ sung Quỹ phát triển đất và dành 10% kinh phí cho công tác quản lý địa chính, đo đạc bản đồ. Phần còn lại được dùng thanh toán nợ vay công trình hạ tầng và xây dựng nông thôn mới.

Phương pháp định giá nào được áp dụng phổ biến nhất để xác định giá khởi điểm đấu giá đất?

Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP được ưu tiên áp dụng. Mức giá được xác định dựa trên việc phân tích các giao dịch thành công của các thửa đất liền kề có vị trí và mục đích sử dụng tương đồng nhằm bảo đảm giá khởi điểm sát với thị trường.

Đấu giá quyền sử dụng đất giúp giải quyết vướng mắc gì trong công tác thu hồi và bồi thường đất đai?

Đấu giá công khai giúp tách biệt hoàn toàn chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể sử dụng đất mới. Khoản chênh lệch địa tô được điều tiết trực tiếp vào ngân sách nhà nước phục vụ công ích thay vì rơi vào tay tư nhân, giúp xóa bỏ cơ chế "hai giá đất" và giảm thiểu tối đa tình trạng khiếu kiện đất đai phức tạp.

Kết luận

• Tổng kết thực trạng: Luận văn đã phân tích toàn diện 20 dự án đấu giá đất thành công với tổng diện tích 39.701,52 m2 tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2013 - 2016, tạo nguồn thu 513,36 tỷ đồng cho ngân sách.
• Minh chứng thực tiễn: Khẳng định hạ tầng hoàn chỉnh và vị trí giao thương là động lực chính thúc đẩy giá trị đất qua bài học dự án Hồ Ngọc Lân 4 đạt 158,25 tỷ đồng (gấp 2,14 lần dự án Tiên Xá).
• Đóng góp khoa học: Xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá đa chiều dựa trên khảo sát thực chứng 175 mẫu và phân tích chuyên sâu 5 phương pháp định giá đất trong bối cảnh thi hành Luật Đất đai 2013.
• Định hướng phát triển: Đẩy mạnh triển khai đấu giá trực tuyến, tối ưu hóa quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dưới 15 ngày và trích lập nguồn vốn Quỹ phát triển đất bền vững trong giai đoạn 2020 - 2025.
• Khuyến nghị hành động: Quý cơ quan quản lý, doanh nghiệp bất động sản và các nhà nghiên cứu quan tâm có thể tra cứu toàn văn luận văn thạc sĩ mã số 8850103 của tác giả Nguyễn Công Văn tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam để áp dụng vào công tác thực tiễn và phát triển đề tài.

Trích đoạn nội dung tài liệu

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN CÔNG VĂN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2013-2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS. Trần Trọng Phương LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Công Văn i LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc PGS. Trần Trọng Phương đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Trắc địa - Bản đồ, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức các cơ quan, đơn vị: Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bắc Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Bắc Ninh, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Bắc Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc Ninh, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Bắc Ninh, cán bộ Địa chính phường Kinh Bắc và phường Hạp Lĩnh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Công Văn ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] MỤC LỤC Lời cam đoan. ii Mục lục. iii Danh mục chữ viết tắt.

vi danh mục bảng. vii Danh mục sơ đồ, hình. viii Trích yếu luận văn. ix Thesis abstract.

Tính cấp thiết của đề tài. Mục tiêu nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.

Ý nghĩa khoa học. Ý nghĩa thực tiễn. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất.

Khái niệm giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất. Tổng quan về thị trường bất động sản. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất.

Đấu giá bất động sản của một số nước trên thế giới. Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. Đánh giá chung định hướng cho nghiên cứu. 28 iii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Đối tượng và phương pháp nghiên cứu.

Địa điểm nghiên cứu. Thời gian nghiên cứu. Đối tượng nghiên cứu. Nội dung nghiên cứu.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh. Thực trạng quản lý và sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại 2 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. Phương pháp nghiên cứu. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu. Phương pháp điều tra giá thị trường. Phương pháp đánh giá theo các tiêu chí trong đấu giá quyền sử dụng đất tại 02 dự án.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh có ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Điều kiện tự nhiên. Điều kiện kinh tế - xã hội.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Bắc Ninh. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh năm 2016.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2013-2016. 48 iv LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Các văn bản pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Bắc Ninh. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất.

Quy trình thực hiện đấu giá QSDĐ tại thành phố Bắc Ninh. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, giai đoạn 2013 – 2016. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 02 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. Đặc điểm của 02 dự án đấu giá quyền sử dụng đất.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 02 dự án. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 02 dự án. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 02 dự án. Giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.

Giải pháp về cơ chế chính sách trong đấu giá quyền sử dụng đất. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Giải pháp về khoa học công nghệ. Giải pháp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất cho người trúng đấu giá.

Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ. Giải pháp về tuyên truyền. Kết luận và kiến nghị. 86 Tài liệu tham khảo.

90 v LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản GCN Giấy chứng nhận MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân vi LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MỤC BẢNG Bảng 4. Một số chỉ tiêu về phát triển KTXH thành phố Bắc Ninh giai đoạn từ năm 2013-2016. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của Thành phố Bắc Ninh. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Bắc Ninh giai đoạn năm 2013-2016.

Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ của thành phố Bắc Ninh từ năm 2013 đến năm 2016. Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ của 02 dự án. Kết quả điều tra về quá trình thực hiện đấu giá QSDĐ. Kết quả điều tra hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ.

Tăng thu ngân sách nhà nước khi đấu giá quyền SDĐ tại 2 dự án trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. 77 vii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH Hình 4. Bản đồ Hành chính Thành phố Bắc Ninh. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 Thành Phố Bắc Ninh.

Trình tự đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Bắc Ninh. Quy hoạch điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất Dự án khu nhà ở Hồ Ngọc Lân 4 và một số công trình khác thuộc phường Kinh Bắc, thành phố Bắc Ninh. Dự án khu nhà ở Hồ Ngọc Lân 4 - P. Kinh Bắc - TP.

Quy hoạch chi tiết Dự án khu nhà ở Tiên Xá, phường Hạp Lĩnh, thành phố Bắc Ninh. Dự án án Khu nhà ở Tiên Xá- P.Hạp Lĩnh - TP Bắc Ninh. Cuộc đấu giá quyền sử dụng đất Dự án Hồ Ngọc Lân 4, 2016. 74 viii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Công Văn Tên luận văn: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2013-2016".

Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Bắc Ninh trong giai đoạn 2013-2016. - Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Bắc Ninh trong thời gian tới. Phương pháp nghiên cứu Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, phương pháp thu thập số liệu sơ cấp, phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu, phương pháp đánh giá theo các tiêu chí trong đấu giá quyền sử dụng đất tại 02 dự án Kết quả chính và kết luận 1. Thành phố Bắc Ninh là trung tâm chính trị, kinh tế và văn hoá của tỉnh Bắc Ninh, cách thủ đô Hà Nội 30 km về phía Bắc, với diện tích là 8.

Thành phố Bắc Ninh có vị trí địa lý thuận lợi nằm trong vùng tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, cách trung tâm công nghiệp Hải Phòng, Quảng Ninh hơn 100 km về phía đông. Đồng thời có các tuyến giao thông quan trọng như Quốc lộ 1A, 38, 18, tuyến đường sắt Hà Nội - Lạng Sơn, các tuyến đường thuỷ (sông Cầu) rất thuận tiện cho đi lại thông thương và giao lưu văn hoá. Với vị trí chiến lược đó đã tạo điều kiện thuận lợi cho thành phố Bắc Ninh có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế - văn hóa- xã hội trong hiện tại cũng như trong tương lai.