Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình. 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đất đai là tài sản đặc biệt, là nguồn lực quan trọng trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay, đất đai đem lại nhiều giá trị cho Nhà nƣớc, xã hội và công dân, vì thế giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng chuyển nhƣợng diễn ra rất sôi động không chỉ ở vùng thành thị mà ở cả vùng nông thôn, không chỉ đất ở mà có cả đất vƣờn, đất lâm nghiệp. Tùy theo nhu cầu của các bên tham gia hợp đồng. Do đó, việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trƣờng.
Tuy nhiên, hoạt động chuyển nhƣợng QSDĐ diễn ra sôi động và dễ dàng trong khi quy định của pháp luật còn nhiều điểm bất cập, nhận thức về pháp luật của một số chủ thể tham gia hợp đồng chƣa cao nên cũng kéo theo rất nhiều tranh chấp phát sinh. Các tranh chấp phát sinh trong quan hệ hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thƣờng do một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ các nội dung giao kết của hợp đồng, chẳng hạn nhƣ không giao đất, không trả đủ tiền, không giao giấy tờ đất để làm thủ tục chuyển nhƣợng, hoặc do giá đất tăng lên nên bên chuyển nhƣợng thấy bị hớ không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, có trƣờng hợp do không thỏa thuận việc ai là ngƣời đi làm thủ tục chuyển nhƣợng, ai là ngƣời nộp thuế nên cũng xảy ra tranh chấp. Tranh chấp đất đai là một thuật ngữ, một khái niệm rất phổ biến trong 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đời sống xã hội. Thuật ngữ này không chỉ xuất hiện trong các văn bản pháp luật mà còn xuất hiện thƣờng ngày trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng, trong đời sống nhân dân.
Tuy nhiên, khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ vẫn chƣa đƣợc chính thức giải thích mà chỉ đƣợc hiểu thông qua các quy định của pháp luật về hợp đồng và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ. Theo Từ điển Tiếng Việt thì “Tranh chấp là giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên” [69, tr. Trong tranh chấp đất đai thì đối tƣợng tài sản mà các bên tranh chấp giằng co nhau chính là quyền sử dụng đất. Theo Luật đất đai năm 2013 thì, “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” [27, Điều 3, Khoản 24].
Nhƣ vậy, đối tƣợng của tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là các quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng và bên nhận chuyển nhƣợng. Tức là trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng, các bên có những mâu thuẫn, bất đồng về quyền và nghĩa vụ nên làm phát sinh tranh chấp. Xuất phát từ khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc hiểu là sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhƣợng với bên nhận chuyển nhƣợng trong quá trình thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mà các bên đã tham gia ký kết với nhau. Đối tƣợng trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chính là quyền và nghĩa vụ của các bên hoặc có thể là bên thứ ba khi giao kết và thực hiện hợp đồng.
Với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc làm đại diện chủ sở hữu, do đó Nhà nƣớc cho phép việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣng phải tuân thủ các điều kiện về chủ thể, về hình thức và về đối tƣợng chuyển nhƣợng theo quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự. 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một dạng của tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất, nhƣng so với tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có sự khác biệt, đó là trong hợp đồng chuyển nhƣợng thƣờng có tranh chấp về giá cả và phƣơng thức thanh toán của hợp đồng còn hợp đồng tặng cho không có yếu tố đền bù nên vấn đề giá cả và thanh toán không đặt ra mà chỉ tranh chấp về việc giao đúng loại đất và các giấy tờ về đất và nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất, hoặc so với tranh chấp về hợp đồng mua bán hàng hóa thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thƣờng xảy ra gay gắt và phức tạp hơn, một phần do giá trị của quyền sử dụng đất, một phần do tính đặc thù của đất đai là không đƣợc chuyển quyền sở hữu còn tranh chấp trong hợp đồng mua bán chủ yếu là về chủng loại và chất lƣợng hàng hóa, các dạng tranh chấp này diễn ra khá phổ biến nhƣng không gay gắt mà dễ giải quyết hơn. Nhƣ vậy, Có thể đƣa ra khái niệm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ nhƣ sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia hợp đồng do một bên hoặc cả hai bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ các nghĩa vụ theo hợp đồng. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng là vấn đề vô cùng khó khăn và phức tạp.
Bởi lẽ các bên tranh chấp đều cho rằng quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm nên thƣờng có sự mâu thuẫn, bất đồng hết sức gay gắt. Các quan hệ tranh chấp phát sinh thƣờng đƣợc giải quyết theo các hình thức nhƣ tự thƣơng lƣợng, thông qua trung gian hòa giải, thông qua cơ quan hành 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chính Nhà nƣớc hoặc thông qua cơ quan tƣ pháp. Mặc dù, Nhà nƣớc luôn khuyến khích các bên tự thƣơng lƣợng hòa giải với nhau nhƣng đối với loại tranh chấp về đất đai và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thƣờng rất căng thẳng nên vấn đề thƣơng lƣợng, hòa giải hầu nhƣ chƣa phát huy đƣợc trong việc giải quyết dạng tranh chấp này. Do đó, khi phát sinh tranh chấp các bên đƣơng sự chủ yếu lựa chọn cơ quan tƣ pháp là Tòa án giải quyết.
Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ tồn tại hai dạng hợp đồng đó là hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ hợp pháp và hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ không hợp pháp. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hợp pháp là dạng hợp đồng thõa mãn các điều kiện về chủ thể, nội dung, hình thức hợp đồng và điều kiện chuyển nhƣợng theo quy định của pháp luật, chẳng hạn nhƣ đất đƣợc chuyển nhƣợng đã có giấy chứng nhận QSDĐ, không bị kê biên, không nằm trọng diện quy hoạch giải phóng mặt bằng, chủ thể chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng có quyền chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng, hợp đồng chuyển nhƣợng đã đƣợc công chứng và đăng ký chuyển nhƣợng. Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hợp pháp khi có tranh chấp xảy ra thì việc giải quyết mâu thuẫn giữa các bên sẽ diễn ra dễ dàng và thuận lợi hơn, các bên có thể tự thƣơng lƣợng với nhau hoặc thông qua trung gian hòa giải để giải quyết mâu thuẫn của mình. Hoặc nếu các bên yêu cầu Tòa án giải quyết thì cũng dựa trên cơ sở các thỏa thuận hợp pháp của các bên theo hợp đồng để buộc các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình.
Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không hợp pháp, tức là các bên giao kết hợp đồng khi không tuân thủ đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật về nội dung, điều kiện, hình thức của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, nhƣ đất chƣa đƣợc cấp giấy chứng 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhận QSDĐ, hợp đồng viết tay không có công chứng, chủ thể chuyển nhƣợng không có quyền đƣợc chuyển nhƣợng, hợp đồng đƣợc ký kết do giả tạo.vv, hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ không hợp pháp sẽ không phát sinh hiệu lực của nó nên quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng cũng không đƣợc đảm bảo thực hiện. Do đó, khi có tranh chấp xảy ra và các bên có yêu cầu Tòa án giải quyết thì việc giải quyết tranh chấp sẽ khó khăn hơn, do phải tiến hành thu thập chứng cứ và các thông tin từ các cơ quan nhà nƣớc có liên quan đến quyền sử dụng đất để có căn cứ trong việc giải quyết vụ án. Để giải quyết các tranh chấp đất đai cũng nhƣ các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo phƣơng thức giải quyết tại cơ quan hành chính hay cơ quan tƣ pháp đều đòi hỏi các cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phải tìm và lựa chọn các giải pháp đúng đắn trên cơ sở quy định của pháp luật nhằm giải quyết thỏa đáng những mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên, đảm bảo sự công bằng, có căn cứ pháp luật và thấu tình đạt lý để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Đồng thời xem xét xử lý trách nhiệm của ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật.